{"id":10086,"date":"2026-08-14T18:07:31","date_gmt":"2026-08-14T15:07:31","guid":{"rendered":"https:\/\/rs-nadlan.com\/?p=10086"},"modified":"2026-10-12T02:35:36","modified_gmt":"2026-10-11T23:35:36","slug":"agente-inmobiliario-neve-avivim-apartamento-perfecto-precio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/agente-inmobiliario-neve-avivim-apartamento-perfecto-precio\/","title":{"rendered":"Apartamentos en venta en Neve Avivim: gu\u00eda para compradores"},"content":{"rendered":"<p>Quien busca apartamentos en venta en Neve Avivim descubre r\u00e1pido que el barrio ofrece varios productos distintos bajo el mismo nombre: un apartamento grande en un edificio de los a\u00f1os 70, un apartamento en una torre con vistas, un apartamento en un edificio que ya firm\u00f3 con un promotor y un apartamento nuevo en un proyecto terminado. Cada uno tiene un precio, un riesgo y un p\u00fablico distintos. Esta gu\u00eda est\u00e1 escrita para compradores y explica c\u00f3mo leer la oferta del barrio, qu\u00e9 comprobar en los edificios antiguos y cu\u00e1ndo comprar en un edificio antes de la renovaci\u00f3n es una oportunidad y cu\u00e1ndo es una apuesta.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 se encuentra hoy entre los apartamentos en venta en Neve Avivim<\/h2>\n<p>La mayor parte del barrio se construy\u00f3 en los a\u00f1os 70, con un inicio de obras a mediados de los a\u00f1os 60 y a\u00f1adidos a mediados de los 90. En una superficie de unos 776 dunams hay unas 5.360 viviendas, la mayor\u00eda en construcci\u00f3n antigua. En la pr\u00e1ctica, la oferta se divide en cuatro tipos:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Apartamentos en edificios lineales (\u00abedificios tren\u00bb) y edificios bajos.<\/strong> Apartamentos amplios, con habitaciones grandes y una distribuci\u00f3n de otra \u00e9poca. A menudo sin habitaci\u00f3n blindada (mamad) y a veces sin ascensor.<\/li>\n<li><strong>Apartamentos en torres.<\/strong> Las torres construidas en las calles Oppenheimer, Tagore y Haim Levanon ofrecen plantas altas, ascensores y a veces vistas abiertas. Las torres de Tagore 40, 42 y 44 se construyeron con aparcamiento subterr\u00e1neo, algo poco habitual en su \u00e9poca.<\/li>\n<li><strong>Apartamentos en edificios en proceso de renovaci\u00f3n.<\/strong> Una situaci\u00f3n jur\u00eddica y urban\u00edstica que influye en el precio m\u00e1s que el estado del propio apartamento. Lo vemos m\u00e1s adelante.<\/li>\n<li><strong>Apartamentos nuevos de proyectos terminados.<\/strong> Un ejemplo es el proyecto de demolici\u00f3n y reconstrucci\u00f3n (pinui binui) de la calle HaSavoraim, donde tres edificios con 42 apartamentos fueron sustituidos por tres edificios con 107 apartamentos, con balcones y aparcamiento subterr\u00e1neo.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Quien a\u00fan duda entre los barrios de Ramat Aviv encontrar\u00e1 una comparaci\u00f3n ordenada en la gu\u00eda <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/ramat-aviv-gimel-neve-avivim-hayeruka-guia-lujo\/\">Ramat Aviv Gimel, Neve Avivim o HaYeruka<\/a>, y el car\u00e1cter de la vida en el barrio en el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/barrio-neve-avivim-que-lo-define\/\">qu\u00e9 caracteriza al barrio de Neve Avivim<\/a>.<\/p>\n<h2>Apartamento en edificio antiguo frente a apartamento en edificio nuevo<\/h2>\n<p>Esta comparaci\u00f3n es la primera decisi\u00f3n de la mayor\u00eda de los compradores del barrio, y no es solo una cuesti\u00f3n de presupuesto:<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Aspecto<\/th>\n<th>Edificio antiguo de los a\u00f1os 70<\/th>\n<th>Edificio nuevo o proyecto de renovaci\u00f3n terminado<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Tama\u00f1o de las habitaciones<\/td>\n<td>Normalmente grandes, con sal\u00f3n amplio y cocina cerrada<\/td>\n<td>Distribuci\u00f3n abierta, habitaciones por lo general m\u00e1s peque\u00f1as<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Protecci\u00f3n<\/td>\n<td>Refugio del edificio o ninguno, mamad poco habitual<\/td>\n<td>Mamad en cada apartamento<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Aparcamiento<\/td>\n<td>Var\u00eda de un edificio a otro, no siempre registrado como anexo<\/td>\n<td>Aparcamiento subterr\u00e1neo y plaza vinculada<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Ascensor<\/td>\n<td>En las torres s\u00ed, en los edificios tren no siempre<\/td>\n<td>S\u00ed<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Mantenimiento<\/td>\n<td>Depende de la comunidad y del estado de las tuber\u00edas y la cubierta<\/td>\n<td>Primeros a\u00f1os dentro del periodo de revisi\u00f3n y garant\u00eda<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Potencial urban\u00edstico<\/td>\n<td>Puede ser significativo, sujeto al plan y al acuerdo en el edificio<\/td>\n<td>En su mayor parte ya aprovechado<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>El apartamento antiguo ofrece superficie y ubicaci\u00f3n, y el nuevo ofrece protecci\u00f3n, aparcamiento y certeza. El precio refleja ambas cosas, por lo que la pregunta es qu\u00e9 le importa m\u00e1s en los pr\u00f3ximos diez a\u00f1os.<\/p>\n<h2>Comprar en un edificio antes de la renovaci\u00f3n: ventajas y riesgos<\/h2>\n<p>Es la oportunidad por la que m\u00e1s preguntan los compradores en Neve Avivim, y tambi\u00e9n el lugar donde es m\u00e1s f\u00e1cil equivocarse. Quien compra un apartamento en un edificio con acuerdo de renovaci\u00f3n compra un apartamento existente m\u00e1s un derecho a un apartamento futuro, y ambos dependen de factores que no controla.<\/p>\n<h3>Cu\u00e1l es la situaci\u00f3n urban\u00edstica en Tel Aviv<\/h3>\n<p>El plan TAMA 38 expir\u00f3 en el t\u00e9rmino municipal en agosto de 2024. En su lugar, el municipio impulsa el plan TA\/5555, un plan general de renovaci\u00f3n urbana que se remiti\u00f3 a la Comisi\u00f3n de Distrito en agosto de 2025. En la presentaci\u00f3n que el municipio public\u00f3 para el barrio aparece una divisi\u00f3n por zonas: demolici\u00f3n y reconstrucci\u00f3n, refuerzo con plantas adicionales, y refuerzo con ampliaci\u00f3n en la parte trasera del edificio. Paralelamente, se impulsan en el barrio complejos de pinui binui mediante planes detallados. Mientras el plan general no est\u00e9 aprobado definitivamente, indica una direcci\u00f3n y no un derecho.<\/p>\n<h3>Las ventajas<\/h3>\n<ul>\n<li>La posibilidad de recibir en el futuro un apartamento nuevo y m\u00e1s grande, con mamad, balc\u00f3n y aparcamiento.<\/li>\n<li>Un precio que incorpora solo una parte del valor futuro, porque el mercado descuenta el tiempo y el riesgo.<\/li>\n<li>Capacidad de influir en las condiciones del acuerdo, si el edificio a\u00fan no ha firmado.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Los riesgos<\/h3>\n<ul>\n<li><strong>Tiempo.<\/strong> Entre la firma del acuerdo y el permiso pasan a menudo a\u00f1os, y los calendarios que se presentan en la fase de comercializaci\u00f3n tienden a alargarse.<\/li>\n<li><strong>Mayor\u00eda en el edificio.<\/strong> En pinui binui se requiere una mayor\u00eda de dos tercios de los propietarios, con condiciones adicionales para cada edificio del complejo. Quien compra antes de que se alcance la mayor\u00eda compra una apuesta sobre el consenso.<\/li>\n<li><strong>Desalojo.<\/strong> Quien compra para vivir debe contar con mudarse a una vivienda alternativa durante la obra. En muchos acuerdos el promotor paga el alquiler, pero eso lo fija el propio acuerdo.<\/li>\n<li><strong>Fiscalidad.<\/strong> Las operaciones de renovaci\u00f3n tienen reglas fiscales especiales. Pueden aplicarse de forma distinta a quien compr\u00f3 antes del acuerdo y a quien compr\u00f3 despu\u00e9s, por lo que se revisa con un asesor fiscal antes de firmar.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Qu\u00e9 pedir ver antes de una oferta<\/h3>\n<ol>\n<li>El acuerdo con el promotor, si existe, y la contraprestaci\u00f3n definida para cada apartamento.<\/li>\n<li>Cu\u00e1ntos propietarios han firmado y en qu\u00e9 fecha.<\/li>\n<li>La situaci\u00f3n urban\u00edstica: plan detallado, permiso o solo una intenci\u00f3n.<\/li>\n<li>La identidad del promotor y el acompa\u00f1amiento bancario, si ya est\u00e1 definido.<\/li>\n<li>Las garant\u00edas que el promotor se compromete a dar a los propietarios.<\/li>\n<\/ol>\n<h3>Ejemplo ilustrativo: c\u00f3mo pensar el calendario<\/h3>\n<p>Supongamos una familia que considera un apartamento de cuatro habitaciones en un edificio tren que acaba de firmar un acuerdo de pinui binui. Las cifras son supuestos solo a efectos del c\u00e1lculo, no una previsi\u00f3n. Si hacen falta unos tres a\u00f1os m\u00e1s hasta el permiso y unos tres a\u00f1os y medio de obra, la familia vivir\u00e1 en el apartamento antiguo unos tres a\u00f1os, y despu\u00e9s unos tres a\u00f1os y medio en un apartamento de alquiler. Si el acuerdo establece que el promotor paga el alquiler, el coste directo es bajo, pero quedan una doble mudanza, un posible cambio de escuela de los hijos y un largo periodo en el que el dinero est\u00e1 invertido en un inmueble que no ofrece una comodidad plena. Si el permiso se retrasa dos a\u00f1os, todo el cuadro se desplaza con \u00e9l. La familia a la que esto le encaje recibir\u00e1 al final un apartamento nuevo en un barrio que le gusta. La familia que necesita estabilidad har\u00e1 mejor en estudiar un apartamento en un edificio que no est\u00e9 en proceso, o un apartamento en un proyecto ya terminado.<\/p>\n<p>Las comprobaciones generales de toda compra, como el extracto registral (nesach tabu), el archivo del edificio y las obras sin licencia, las detallamos en la gu\u00eda <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/verificaciones-antes-de-comprar-vivienda-israel-tabu\/\">comprobaciones antes de comprar un apartamento<\/a>. Aqu\u00ed la cuesti\u00f3n es que en Neve Avivim los documentos de la renovaci\u00f3n son tan importantes como esas comprobaciones.<\/p>\n<h2>Aparcamiento, ascensor y mamad: las comprobaciones propias del barrio<\/h2>\n<p>Tres elementos que en obra nueva se dan por hechos requieren comprobaci\u00f3n en Neve Avivim:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Aparcamiento.<\/strong> Compruebe en el extracto registral si la plaza est\u00e1 inscrita como anexo del apartamento o si es una plaza com\u00fan seg\u00fan un acuerdo entre vecinos. En un edificio antiguo, esta diferencia influye tanto en el precio como en una futura venta.<\/li>\n<li><strong>Ascensor.<\/strong> En un edificio sin ascensor, un apartamento en una planta alta conviene a un p\u00fablico m\u00e1s reducido. Compruebe si hay un plan para a\u00f1adir ascensor y cu\u00e1l es el coste previsto por apartamento.<\/li>\n<li><strong>Protecci\u00f3n.<\/strong> Compruebe si hay refugio en el edificio, en qu\u00e9 estado est\u00e1 y si es accesible. En los edificios donde se impulsa la adici\u00f3n de habitaciones blindadas y balcones, como en varios edificios de la calle Yehuda HaNasi, es importante comprobar la fase del proceso y su parte de los costes.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Otro punto propio del barrio es el tama\u00f1o de las torres. En un edificio con decenas de apartamentos, una decisi\u00f3n de la asamblea de vecinos sobre la reforma de la fachada o la sustituci\u00f3n de los ascensores se reparte entre muchos propietarios, pero es m\u00e1s dif\u00edcil de alcanzar. En un edificio peque\u00f1o ocurre lo contrario. Conviene pedir las actas de los dos \u00faltimos a\u00f1os y ver c\u00f3mo toma decisiones el edificio.<\/p>\n<p>No menos importante es el estado del propio edificio: cubierta, tuber\u00edas e impermeabilizaci\u00f3n. En edificios de cincuenta a\u00f1os, una comunidad que ha acumulado un fondo para reformas vale dinero. Pregunte por las \u00faltimas decisiones de la asamblea de vecinos y por las derramas extraordinarias aprobadas.<\/p>\n<h2>Escuelas, comercio y transporte<\/h2>\n<p>En el barrio funcionan las escuelas primarias Arazim y Nitzanim, junto al Country Club de Neve Avivim, y el centro comercial Ramat Aviv y la Universidad de Tel Aviv est\u00e1n cerca. La asignaci\u00f3n de escuelas en Tel Aviv se determina por zonas de matr\u00edcula que el municipio actualiza, por lo que una familia que elige un apartamento por una escuela concreta debe comprobar la zona de matr\u00edcula de la direcci\u00f3n exacta antes de presentar una oferta.<\/p>\n<p>En transporte, la estaci\u00f3n Einstein de la L\u00ednea Verde del tren ligero es el punto en el que la l\u00ednea se bifurca hacia el norte y hacia el este. Seg\u00fan NTA y el Ministerio de Transporte, la l\u00ednea deber\u00eda funcionar plenamente en 2030, tras retrasos anteriores. Hasta entonces, un apartamento cercano a Haim Levanon, a Einstein o a Namir gana en accesibilidad y paga en ruido.<\/p>\n<h2>C\u00f3mo construir una oferta de precio para un apartamento en el barrio<\/h2>\n<p>Una buena oferta se apoya en operaciones cerradas, no en el precio del anuncio. Los precios reales de las operaciones se declaran a la Autoridad Tributaria y se publican en el portal inmobiliario del Gobierno. Al comparar, se neutralizan las diferencias que pesan en Neve Avivim: generaci\u00f3n del edificio, planta y ascensor, aparcamiento registrado, orientaci\u00f3n y ruido, y sobre todo la fase de renovaci\u00f3n. Una operaci\u00f3n en un edificio con permiso no es comparable con un edificio que a\u00fan no ha empezado.<\/p>\n<p>Antes de presentar una oferta conviene tener:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Una aprobaci\u00f3n de principio para la hipoteca<\/strong>, que muestra al vendedor que es un comprador serio y le da a usted un l\u00edmite claro.<\/li>\n<li><strong>El c\u00e1lculo del impuesto de adquisici\u00f3n (mas rechisha)<\/strong> seg\u00fan su situaci\u00f3n, vivienda \u00fanica o adicional. Los tramos y el c\u00e1lculo se detallan en la gu\u00eda <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/impuesto-adquisicion-israel-2026-tramos-vivienda\/\">impuesto de adquisici\u00f3n 2026<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Una idea clara del calendario de pagos<\/strong> que propondr\u00e1, porque un vendedor del barrio que mejora de vivienda puede preferir un primer pago alto o una fecha de entrega flexible frente a un precio algo m\u00e1s alto. La estructura del contrato se explica en la gu\u00eda <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/contrato-compraventa-vivienda-israel-clausulas\/\">contrato de compraventa de un apartamento<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La oferta en s\u00ed debe ser por escrito, estar condicionada a las comprobaciones y no incluir la firma de un memorando de entendimiento (zichron dvarim) antes de que un abogado haya revisado los documentos. \u00bfBusca inmuebles disponibles en el barrio y sus alrededores? Puede empezar por <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/busca-una-propiedad-quiere-comprar\/\">nuestros inmuebles en venta<\/a>.<\/p>\n<h2>Apartamentos en venta en Neve Avivim como inversi\u00f3n<\/h2>\n<p>Neve Avivim atrae a inversores por dos v\u00edas. La primera es el alquiler: la cercan\u00eda de la universidad y de los centros de investigaci\u00f3n crea una demanda constante de personal acad\u00e9mico, estudiantes de posgrado y familias que quieren acercarse al barrio antes de comprar. La segunda es la revalorizaci\u00f3n: comprar en un edificio en el que se prev\u00e9 una renovaci\u00f3n, con la expectativa de que el valor suba a medida que avance el proceso.<\/p>\n<p>Hay dos cosas importantes que saber. La primera, el inversor que compra una vivienda adicional paga el mas rechisha a tipos m\u00e1s altos que los de una vivienda \u00fanica, y la rentabilidad debe analizarse despu\u00e9s de ese impuesto. La segunda, la revalorizaci\u00f3n por renovaci\u00f3n es un escenario y no una promesa, y depende del plan, del consenso en el edificio y de calendarios que usted no controla. Una inversi\u00f3n sensata se eval\u00faa tambi\u00e9n en el escenario en que el proyecto se retrasa.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 tipos de apartamentos en venta hay en Neve Avivim?<\/h3>\n<p>Sobre todo apartamentos en construcci\u00f3n antigua de los a\u00f1os 70, en edificios tren y en torres, junto a apartamentos en edificios en proceso de renovaci\u00f3n y apartamentos nuevos en proyectos terminados.<\/p>\n<h3>\u00bfConviene comprar un apartamento en un edificio que firm\u00f3 un pinui binui?<\/h3>\n<p>Puede convenir a quien no necesita vivir en el apartamento a largo plazo y est\u00e1 dispuesto a esperar. Es importante revisar el acuerdo, el porcentaje de firmas, la situaci\u00f3n urban\u00edstica y el promotor, y tener en cuenta que los calendarios a menudo se alargan.<\/p>\n<h3>\u00bfLos apartamentos de Neve Avivim tienen mamad?<\/h3>\n<p>En la mayor\u00eda de los edificios antiguos no hay mamad en cada apartamento, y hay un refugio del edificio. En la obra nueva y en los proyectos terminados hay mamad. En algunos edificios se impulsa la adici\u00f3n de habitaciones blindadas.<\/p>\n<h3>\u00bfC\u00f3mo se sabe cu\u00e1l es el precio correcto de un apartamento en el barrio?<\/h3>\n<p>Se compara con operaciones realmente cerradas en el portal inmobiliario del Gobierno y se neutralizan las diferencias de generaci\u00f3n del edificio, planta, aparcamiento y fase de renovaci\u00f3n. En un apartamento caro conviene considerar tambi\u00e9n un tasador propio.<\/p>\n<h3>\u00bfSigue siendo posible el TAMA 38 en Neve Avivim?<\/h3>\n<p>El TAMA 38 expir\u00f3 en Tel Aviv en agosto de 2024. Las nuevas v\u00edas se analizan seg\u00fan planes detallados y seg\u00fan el plan TA\/5555, que est\u00e1 en proceso de aprobaci\u00f3n.<\/p>\n<h2>Antes de presentar una oferta<\/h2>\n<p>En RS Nadlan acompa\u00f1amos a compradores en Neve Avivim y en todo el norte de Tel Aviv, y analizamos cada apartamento tambi\u00e9n desde la situaci\u00f3n del edificio y del plan que le aplica. Si busca un apartamento en el barrio, con gusto conversaremos: a trav\u00e9s de la <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/contacto-rs-nadlan\/\">p\u00e1gina de contacto<\/a> o por tel\u00e9fono al 077-500-4600 (+972 77 500 4600). Encontrar\u00e1 m\u00e1s informaci\u00f3n sobre el barrio en la p\u00e1gina <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/agencia-inmobiliaria-neve-avivim\/\">agencia inmobiliaria en Neve Avivim<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Gu\u00eda para compradores en Neve Avivim: qu\u00e9 oferta hay en el barrio, la diferencia entre edificio antiguo y nuevo y las comprobaciones propias de aparcamiento, ascensor y mamad. Incluye un an\u00e1lisis de la compra antes de la renovaci\u00f3n y de c\u00f3mo construir una oferta.<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":12647,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[58],"tags":[],"class_list":["post-10086","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-comprar-una-propiedad"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.9 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Apartamentos en venta en Neve Avivim: gu\u00eda | RS Nadlan<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Apartamentos en venta en Neve Avivim: tipos de edificios, antiguo o nuevo, comprar antes de la renovaci\u00f3n, aparcamiento, mamad y ascensor, y c\u00f3mo ofertar.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, 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