Los vendedores que buscan una agencia inmobiliaria recomendada en Ramat Aviv suelen preguntar por la difusi\u00f3n, por el p\u00fablico comprador y por el precio. Son preguntas importantes, pero la diferencia entre una agencia inmobiliaria recomendada en Ramat Aviv y una agencia que solo publica anuncios empieza antes de que salga el anuncio: con una revisi\u00f3n ordenada de los derechos, de las licencias y de los documentos. Cuando esa revisi\u00f3n se hace de antemano, el abogado del comprador no descubre un problema despu\u00e9s de acordar el precio, y la negociaci\u00f3n no se reabre en un momento en que el vendedor ya no tiene margen de maniobra. En esta gu\u00eda repasamos qu\u00e9 se revisa en el piso antes de salir al mercado, qu\u00e9 debe preparar el vendedor, cu\u00e1nto tarda en resolverse cada problema y c\u00f3mo se refleja todo ello despu\u00e9s en el contrato de compraventa.<\/p>\n
En la mayor\u00eda de las operaciones en Ramat Aviv, desde que comprador y vendedor acuerdan el precio hasta la firma pasan varias semanas de comprobaciones. El abogado del comprador solicita el extracto registral, el tasador del banco visita el piso y, a veces, el comprador encarga adem\u00e1s una inspecci\u00f3n t\u00e9cnica y una revisi\u00f3n del expediente del edificio. Cada hallazgo en esta fase llega al vendedor como una exigencia: bajar el precio, reparar, depositar una garant\u00eda o esperar.<\/p>\n
El problema no es el hallazgo en s\u00ed. La mayor\u00eda de los problemas que aparecen en pisos antiguos tienen soluci\u00f3n. El problema es el momento. Un vendedor que descubre el problema antes de comercializar puede elegir: resolverlo, incluirlo en el precio desde el principio o presentarlo con transparencia junto a una soluci\u00f3n. Un vendedor que lo descubre cuando el comprador ya se ha comprometido emocional y econ\u00f3micamente negocia desde una posici\u00f3n d\u00e9bil y, a veces, pierde al comprador y los meses invertidos en la comercializaci\u00f3n.<\/p>\n
Por eso las revisiones que se describen aqu\u00ed forman parte del trabajo comercial, no son un servicio jur\u00eddico. El an\u00e1lisis jur\u00eddico propiamente dicho lo realiza un abogado, y RS Nadlan no presta asesoramiento jur\u00eddico. Lo que hace una agencia seria es reunir los documentos, compararlos con la situaci\u00f3n real del piso y se\u00f1alar pronto lo que necesita atenci\u00f3n.<\/p>\n
La primera comprobaci\u00f3n es sencilla y se hace con demasiada poca frecuencia: si las personas que venden son las personas inscritas. En los documentos registrales de pisos antiguos aparecen a menudo situaciones como estas:<\/p>\n
Cuando el piso est\u00e1 inscrito en una sociedad de vivienda o en la Autoridad de Tierras de Israel y no en el Registro de la Propiedad (tabu), el documento equivalente es un certificado de derechos, y conviene comprobar de antemano qu\u00e9 exige la sociedad o la Autoridad para transmitir los derechos al comprador. Las diferencias entre los tres tipos de inscripci\u00f3n desde el punto de vista del comprador las detallamos en la gu\u00eda comprobaciones antes de comprar un piso<\/a>, por lo que aqu\u00ed nos centramos en lo que debe hacer el vendedor cuando algo no est\u00e1 en orden.<\/p>\n En las propiedades horizontales de Ramat Aviv, buena parte del valor est\u00e1 fuera de las paredes del piso: aparcamiento, trastero, azotea, patio. La cuesti\u00f3n es qu\u00e9 figura en el plano y en la escritura de divisi\u00f3n horizontal y qu\u00e9 ha utilizado el piso en la pr\u00e1ctica durante a\u00f1os.<\/p>\n La regla pr\u00e1ctica: lo que est\u00e1 inscrito se comercializa como parte del piso. Lo que no est\u00e1 inscrito se presenta con transparencia como un uso existente y no entra en el c\u00e1lculo del precio como si estuviera inscrito.<\/p>\n El expediente del edificio en el ayuntamiento incluye las licencias, los planos aprobados y los documentos que los acompa\u00f1an. En Tel Aviv la mayor\u00eda de los expedientes est\u00e1n digitalizados y pueden consultarse en el archivo de ingenier\u00eda del sitio web municipal, de modo que se pueden revisar de antemano sin esperar cita. En la revisi\u00f3n se coloca el plano aprobado junto al piso tal como est\u00e1 hoy y se marca cada diferencia.<\/p>\n Las diferencias m\u00e1s habituales en los pisos antiguos de Ramat Aviv son el cierre de balcones, la incorporaci\u00f3n de parte del balc\u00f3n al sal\u00f3n, el traslado de tabiques interiores y los cambios en la azotea o el patio en los pisos de los extremos. Para cada hallazgo hay tres v\u00edas de actuaci\u00f3n:<\/p>\n El factor decisivo es la financiaci\u00f3n. El tasador del banco del comprador suele valorar solo la superficie que tiene licencia y, a veces, se\u00f1ala la irregularidad en la tasaci\u00f3n. Cuando la superficie no regularizada es significativa, el comprador puede obtener una hipoteca menor de lo previsto, y de ah\u00ed a pedir una rebaja del precio hay un paso. Un vendedor que lo entiende de antemano puede elegir el p\u00fablico y el precio adecuados.<\/p>\n La transmisi\u00f3n de los derechos al comprador requiere certificados, y algunos conviene prepararlos antes de firmar:<\/p>\n Si el piso tiene una hipoteca vigente, se pide al banco una carta de intenciones con el saldo de cancelaci\u00f3n, para que el calendario de pagos del contrato se ajuste a la cantidad que hay que transferir al banco.<\/p>\n En Ramat Aviv hay edificios en los que se ha firmado un contrato con un promotor, edificios en negociaci\u00f3n inicial y edificios sin ning\u00fan proceso. Para el vendedor, cada situaci\u00f3n exige una preparaci\u00f3n distinta:<\/p>\n La informaci\u00f3n urban\u00edstica est\u00e1 disponible en las p\u00e1ginas de informaci\u00f3n urban\u00edstica del sitio web municipal y, en los casos complejos, conviene solicitar un expediente informativo o consultar a un arquitecto o a un tasador.<\/p>\n La tabla resume el reparto de trabajo habitual antes de comercializar. Los plazos son una estimaci\u00f3n general y, en la pr\u00e1ctica, dependen del organismo que debe aprobar y de la complejidad del caso.<\/p>\nPlano y anejos: qu\u00e9 pertenece realmente al piso<\/h2>\n
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Licencias e irregularidades urban\u00edsticas: comparar el expediente del edificio con el piso<\/h2>\n
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Deudas, certificados y pagos a las administraciones<\/h2>\n
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Situaci\u00f3n urban\u00edstica y renovaci\u00f3n urbana: qu\u00e9 hay que saber y presentar<\/h2>\n
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Qu\u00e9 prepara el vendedor y qu\u00e9 revisa una agencia inmobiliaria recomendada en Ramat Aviv<\/h2>\n