El impuesto a la plusval\u00eda inmobiliaria en Israel (mas shevach) es el tributo que paga quien vende un derecho sobre un inmueble por la ganancia real acumulada desde la fecha de compra hasta la fecha de venta. En la venta de un piso en el norte de Tel Aviv o en la regi\u00f3n del Shar\u00f3n, donde la diferencia entre el precio de compra y el de venta se mide a menudo en millones de shekels, la distancia entre una operaci\u00f3n bien planificada y una que no se revis\u00f3 a tiempo puede alcanzar cientos de miles de shekels. En esta gu\u00eda reunimos lo que conviene entender antes de firmar: c\u00f3mo se calcula la plusval\u00eda, cu\u00e1ndo se aplica la exenci\u00f3n, qu\u00e9 ocurre por encima del tope exento, c\u00f3mo funciona el c\u00e1lculo lineal preferente, cu\u00e1les son los plazos y qu\u00e9 errores se repiten. Los datos est\u00e1n actualizados a octubre de 2026, y cada caso concreto debe revisarlo un abogado o un asesor fiscal.<\/p>\n
El mas shevach se establece en virtud de la Ley de Tributaci\u00f3n Inmobiliaria (Plusval\u00eda y Adquisici\u00f3n) de 1963 y recae \u00fanicamente sobre el vendedor. El comprador paga el impuesto de adquisici\u00f3n (mas rechisha), que es un tributo completamente distinto. La \u00abplusval\u00eda\u00bb es la diferencia entre el valor de venta y el saldo del valor de adquisici\u00f3n, es decir, el precio de compra m\u00e1s los gastos deducibles, todo ello actualizado seg\u00fan el \u00edndice de precios. En la pr\u00e1ctica, esto significa que no todo aumento de precio se considera ganancia: la parte que se debe a la inflaci\u00f3n queda neutralizada, y solo la plusval\u00eda real tributa.<\/p>\n
El tipo b\u00e1sico para una persona f\u00edsica sobre la plusval\u00eda real acumulada desde el 1 de enero de 2012 es del 25 %. A los periodos anteriores se aplican otros tipos, por lo que en un piso comprado hace muchos a\u00f1os el c\u00e1lculo se realiza dividiendo el tiempo de tenencia en periodos. Adem\u00e1s, quien tenga en el a\u00f1o de la venta una renta imponible, incluida la plusval\u00eda, superior a 721.560 \u20aa puede quedar sujeto al impuesto adicional (mas yesef): un 3 % sobre toda la renta que supere ese umbral y un 2 % m\u00e1s sobre la renta de capital por encima de \u00e9l. Este umbral se congel\u00f3 para los a\u00f1os 2025 a 2027. Para la venta de una vivienda, la ley contiene reglas especiales que pueden excluir algunas operaciones del impuesto adicional, de modo que es una comprobaci\u00f3n que el asesor fiscal debe hacer de antemano, no despu\u00e9s de firmar.<\/p>\n
El c\u00e1lculo del impuesto a la plusval\u00eda se apoya en tres componentes. Conviene conocer cada uno, porque en todos hay margen de error y tambi\u00e9n margen de planificaci\u00f3n.<\/p>\n
Es el precio efectivamente pagado en la compra, tal como se declar\u00f3 ante la Autoridad Tributaria. En un piso recibido por herencia, el valor y la fecha de adquisici\u00f3n suelen ser los del causante. En un piso recibido como donaci\u00f3n, el donatario normalmente se subroga en la posici\u00f3n del donante. De ah\u00ed la importancia de los documentos: el contrato de compra original y la liquidaci\u00f3n del impuesto de adquisici\u00f3n son la base de todo el c\u00e1lculo.<\/p>\n
El valor de adquisici\u00f3n se actualiza seg\u00fan el \u00edndice de precios al consumo desde la fecha de compra hasta la fecha de venta. Cada gasto deducible se actualiza por separado desde el momento en que se pag\u00f3. Por eso, una reforma realizada hace diez a\u00f1os recibe una actualizaci\u00f3n m\u00e1s larga que una hecha el a\u00f1o pasado. El importe inflacionario acumulado desde 1994 est\u00e1 exento, de modo que la actualizaci\u00f3n no es un detalle t\u00e9cnico sino una parte real del ahorro.<\/p>\n
Son gastos que pueden restarse del valor de venta, siempre que est\u00e9n documentados:<\/p>\n
Lo que no se reconoce: el mantenimiento corriente, la pintura habitual, los muebles y bienes muebles, y los gastos ya deducidos a efectos del impuesto sobre la renta. En un piso alquilado hay que prestar atenci\u00f3n a la amortizaci\u00f3n: en algunas modalidades de tributaci\u00f3n del alquiler se considera como si se hubiera deducido, y reduce el saldo del valor de adquisici\u00f3n, lo que aumenta la plusval\u00eda.<\/p>\n
La exenci\u00f3n m\u00e1s habitual es la de vivienda \u00fanica, prevista en el art\u00edculo 49B(2) de la ley. Es una exenci\u00f3n total, pero depende de varias condiciones acumulativas, y si una de ellas no se cumple, la exenci\u00f3n completa puede perderse.<\/p>\n
Hay pisos que no se consideran \u00abvivienda adicional\u00bb aunque est\u00e9n registrados a su nombre: una participaci\u00f3n de hasta un tercio en otro piso, un piso heredado en determinadas condiciones y un piso arrendado en r\u00e9gimen de alquiler protegido antes de 1997. Y algo especialmente importante para quienes cambian de vivienda: un piso sustituto comprado antes de vender el antiguo no afectar\u00e1 a la exenci\u00f3n, siempre que el antiguo se venda dentro de los 24 meses siguientes a la compra del sustituto, si este se compr\u00f3 a partir del 1 de junio de 2025, o dentro de los 18 meses si se compr\u00f3 entre el 1 de junio de 2023 y el 31 de mayo de 2025. En una vivienda nueva comprada a un promotor, el plazo se cuenta normalmente desde la entrega de la posesi\u00f3n y no desde la firma. Los mismos plazos se aplican tambi\u00e9n a la reducci\u00f3n del impuesto de adquisici\u00f3n sobre el piso nuevo, pero se trata de una reducci\u00f3n distinta, con condiciones propias, que explicamos en la gu\u00eda impuesto de adquisici\u00f3n 2026<\/a>. Si se encuentra justo en esa etapa, encontrar\u00e1 m\u00e1s detalles en nuestra gu\u00eda para quienes cambian de vivienda: vender primero o comprar primero<\/a>.<\/p>\n Otras dos exenciones que conviene conocer: un piso heredado de alguien que era propietario de una sola vivienda puede venderse exento conforme al art\u00edculo 49B(5), en las condiciones fijadas por la ley, como detallamos en la gu\u00eda venta de un piso heredado<\/a>. Un piso recibido como donaci\u00f3n est\u00e1 sujeto a un periodo de espera: cuatro a\u00f1os desde que el donatario pas\u00f3 a ser su propietario, o tres a\u00f1os si vivi\u00f3 en \u00e9l de forma permanente.<\/p>\n La exenci\u00f3n de vivienda \u00fanica est\u00e1 limitada por un tope de valor. Desde el 16 de enero de 2024, el tope es de 5.008.000 \u20aa. Debido a la congelaci\u00f3n de las actualizaciones por \u00edndice en las leyes fiscales, esta cifra sigue vigente en 2026 y est\u00e1 congelada hasta el 15 de enero de 2028. En el norte de Tel Aviv no es un dato te\u00f3rico: pisos de cinco habitaciones en Ramat Aviv Gimel, pisos con jard\u00edn en Bavli y casas en Tzahala y Afeka se venden a menudo por encima del tope.<\/p>\n Es importante entender el mecanismo: la exenci\u00f3n no desaparece al superar el tope. El importe que excede el tope se considera contraprestaci\u00f3n por un \u00abotro derecho\u00bb, y de la plusval\u00eda total solo tributa la parte proporcional que corresponde a la porci\u00f3n del precio por encima del tope. Un piso vendido por 5,6 millones de shekels no tributa por toda la plusval\u00eda, sino solo por aproximadamente el 10,6 % de ella, como veremos en el ejemplo m\u00e1s adelante. Aqu\u00ed entra tambi\u00e9n en juego una tasaci\u00f3n profesional<\/a>: cuando el precio se acerca al tope, la diferencia entre un precio de salida preciso y uno inflado puede influir tanto en el importe obtenido como en el impuesto.<\/p>\n La reforma de la tributaci\u00f3n de la vivienda (enmienda 76 de la ley) entr\u00f3 en vigor el 1 de enero de 2014. Redujo las exenciones para los propietarios de varias viviendas y, en su lugar, estableci\u00f3 el c\u00e1lculo lineal preferente conforme al art\u00edculo 48A(B2). El principio: en la venta por una persona f\u00edsica de una vivienda con derecho a exenci\u00f3n comprada antes del 1 de enero de 2014, la plusval\u00eda real se reparte de forma lineal seg\u00fan el n\u00famero de d\u00edas anteriores y posteriores a la fecha de transici\u00f3n. La parte atribuida al periodo hasta el 31 de diciembre de 2013 est\u00e1 exenta, y la parte atribuida al periodo desde el 1 de enero de 2014 hasta la venta tributa a un tipo de hasta el 25 %.<\/p>\n Este c\u00e1lculo es especialmente relevante para quien posee una segunda vivienda, un piso de inversi\u00f3n o un piso alquilado, que no tienen derecho a la exenci\u00f3n de vivienda \u00fanica. Cuanto antes se compr\u00f3 el piso, mayor es la parte exenta, pero esta se reduce con cada a\u00f1o que pasa, porque el periodo posterior a 2014 sigue alarg\u00e1ndose.<\/p>\n Dos observaciones pr\u00e1cticas. Primero, en 2023 se limit\u00f3 el c\u00e1lculo para quienes compraron un terreno antes de 2014 y construyeron una vivienda sobre \u00e9l despu\u00e9s: si la construcci\u00f3n no se completa antes del 31 de diciembre de 2030, el c\u00e1lculo lineal preferente no se aplicar\u00e1. Segundo, en el pasado se publicaron propuestas para eliminar gradualmente el c\u00e1lculo lineal preferente. A la fecha de redacci\u00f3n de esta gu\u00eda, las propuestas no se han convertido en ley, pero quien piense vender un piso de este tipo en los pr\u00f3ximos a\u00f1os debe verificar la situaci\u00f3n legal actualizada antes de firmar.<\/p>\n Los ejemplos siguientes son solo ilustrativos. Los datos del \u00edndice son estimados y redondeados, y el c\u00e1lculo real lo har\u00e1 el abogado o el asesor fiscal con los \u00edndices exactos y los datos de la operaci\u00f3n.<\/p>\n Una pareja compr\u00f3 en 2015 un piso de cinco habitaciones en Ramat Aviv Gimel por 3.300.000 \u20aa, y pag\u00f3 150.000 \u20aa entre impuesto de adquisici\u00f3n, abogado e intermediaci\u00f3n. En 2019 invirti\u00f3 200.000 \u20aa en una reforma documentada. En 2026 el piso se vende por 5.600.000 \u20aa, con gastos de venta de 140.000 \u20aa. Es su \u00fanica vivienda y cumple todas las condiciones de la exenci\u00f3n.<\/p>\nEl tope exento en 2026: qu\u00e9 ocurre con los pisos caros<\/h2>\n
Plusval\u00eda lineal preferente en pisos comprados antes de 2014<\/h2>\n
Ejemplo num\u00e9rico del impuesto a la plusval\u00eda inmobiliaria en Israel: venta de un piso en el norte de Tel Aviv<\/h2>\n
Primer ejemplo: vivienda \u00fanica en Ramat Aviv Gimel por encima del tope<\/h3>\n