{"id":12206,"date":"2026-10-12T01:01:07","date_gmt":"2026-10-11T22:01:07","guid":{"rendered":"https:\/\/rs-nadlan.com\/?p=12206"},"modified":"2026-10-12T14:04:00","modified_gmt":"2026-10-12T11:04:00","slug":"venta-villa-tel-aviv-sharon-precio-maximo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/venta-villa-tel-aviv-sharon-precio-maximo\/","title":{"rendered":"Venta de una villa en Tel Aviv y el Shar\u00f3n: c\u00f3mo obtener el precio m\u00e1s alto por una casa unifamiliar"},"content":{"rendered":"<p>La venta de una villa en Tel Aviv es una operaci\u00f3n esencialmente distinta de la venta de un piso, aunque el precio parezca similar sobre el papel. En una casa unifamiliar, el comprador no paga solo por paredes, habitaciones y acabados: paga por el terreno, por derechos de edificaci\u00f3n a\u00fan no utilizados, por la forma de la parcela y por la cuesti\u00f3n de si lo construido coincide realmente con la licencia. En Tzahala, Ganei Tzahala, Afeka y Kojav HaTzafon, y tambi\u00e9n en Neve Magen, Neve Rom, Kfar Shmaryahu, Arsuf y Rishpon, la diferencia entre un buen precio y el precio m\u00e1s alto suele decidirse antes de que la casa salga al mercado. En esta gu\u00eda reunimos lo que es propio de la venta de una casa unifamiliar, sin repetir los consejos generales para vendedores de pisos.<\/p>\n<h2>Venta de una villa en Tel Aviv: valor del terreno frente a valor de la construcci\u00f3n<\/h2>\n<p>En un piso dentro de un edificio, el valor se deriva sobre todo de la comparaci\u00f3n con pisos similares. En una casa unifamiliar hay dos capas de valor que se comportan de forma distinta: el terreno, que normalmente concentra la mayor parte del valor y tiende a subir con el tiempo, y la construcci\u00f3n, que se desgasta con los a\u00f1os e incluso puede convertirse en una carga si el comprador piensa derribar y reconstruir. Una casa de cincuenta a\u00f1os sobre una parcela grande puede valer casi solo su terreno, y una casa nueva y cuidada sobre una parcela peque\u00f1a puede venderse con una prima clara gracias a la propia construcci\u00f3n.<\/p>\n<p>Por eso, el primer paso para tasar una casa unifamiliar es identificar qui\u00e9n es el comprador natural del inmueble:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Un comprador que entra a vivir tal cual o tras una reforma.<\/strong> Valora la casa seg\u00fan el estado de la construcci\u00f3n, la adecuaci\u00f3n de la distribuci\u00f3n a su familia y la calidad de la obra. Las irregularidades urban\u00edsticas, la impermeabilizaci\u00f3n del s\u00f3tano y las instalaciones antiguas le restan precio.<\/li>\n<li><strong>Un comprador que piensa derribar y construir.<\/strong> Valora la parcela seg\u00fan lo que se puede edificar en ella, descontando los costes de demolici\u00f3n, proyecto, licencias, tasas y obra. Para \u00e9l la construcci\u00f3n existente casi no importa, pero los derechos de edificaci\u00f3n, las l\u00edneas de retranqueo y los \u00e1rboles de la parcela lo cambian todo.<\/li>\n<\/ul>\n<p>El error m\u00e1s caro es comercializar para el p\u00fablico equivocado. Una casa adecuada para quien reconstruye, presentada como una vivienda cuidada, atraer\u00e1 compradores que exigir\u00e1n descuento por cada defecto. Una casa adecuada para vivir, presentada como parcela, perder\u00e1 la prima de la construcci\u00f3n. A veces hay dos p\u00fablicos en paralelo, y entonces conviene preparar dos dosieres de informaci\u00f3n distintos para el mismo inmueble. Empezamos cada uno de estos acompa\u00f1amientos con una <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/calculadora-tasacion-vivienda\/\">tasaci\u00f3n<\/a> que contrasta los dos enfoques entre s\u00ed.<\/p>\n<h2>Derechos de edificaci\u00f3n en una casa unifamiliar: c\u00f3mo se valoran en la pr\u00e1ctica<\/h2>\n<p>Los derechos de edificaci\u00f3n no utilizados son a veces el activo m\u00e1s valioso de la operaci\u00f3n, pero el comprador solo paga por ellos cuando son seguros y se presentan con claridad. Una frase como \u00abquedan derechos\u00bb no sube el precio. Lo que sube el precio es un documento que muestre cu\u00e1ntos metros se pueden construir, en qu\u00e9 planta, con qu\u00e9 l\u00edneas de retranqueo y con qu\u00e9 ocupaci\u00f3n de suelo.<\/p>\n<h3>Qu\u00e9 hay que averiguar antes de comercializar<\/h3>\n<ul>\n<li><strong>Los planes urban\u00edsticos que rigen la parcela.<\/strong> El plan original (taba), los planes posteriores que a\u00f1adieron o modificaron derechos y los planes en preparaci\u00f3n que puedan influir. En Tel Aviv puede consultarse la informaci\u00f3n urban\u00edstica y el expediente del edificio en la web del ayuntamiento, y en Ramat HaSharon y los consejos regionales del Shar\u00f3n, a trav\u00e9s de la comisi\u00f3n de planificaci\u00f3n y construcci\u00f3n correspondiente.<\/li>\n<li><strong>Superficie principal, superficies de servicio y s\u00f3tano.<\/strong> Un comprador profesional distinguir\u00e1 entre un metro principal y un metro de servicio, y entre un s\u00f3tano autorizado para uso residencial y uno definido como trastero o garaje.<\/li>\n<li><strong>Derechos en una parcela compartida.<\/strong> En casas pareadas y en parcelas registradas en copropiedad, la pregunta no es solo qu\u00e9 se puede construir en la parcela, sino cu\u00e1nto de ello le pertenece a usted. Aqu\u00ed mandan el acuerdo de copropiedad o el plano de la propiedad horizontal, que a menudo son antiguos, parciales o no est\u00e1n inscritos.<\/li>\n<li><strong>Viabilidad real.<\/strong> Unos derechos sobre el papel que no pueden ejercerse por las l\u00edneas de retranqueo, un \u00e1rbol protegido o la forma de la parcela valen menos. Seg\u00fan la Ordenanza de Bosques, talar o trasladar un \u00e1rbol maduro exige una licencia del oficial forestal, normalmente con la condici\u00f3n de plantar otro en sustituci\u00f3n. Un \u00e1rbol grande en el centro de la parcela puede desplazar toda la envolvente edificable.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La herramienta que marca la diferencia es un breve estudio de viabilidad de un arquitecto: la envolvente edificable sobre un plano topogr\u00e1fico actualizado, con las superficies permitidas. Un comprador que ve en un solo documento la casa que puede construir est\u00e1 dispuesto a pagar por el potencial, en lugar de descontarle un coeficiente de riesgo.<\/p>\n<h2>Licencias e irregularidades urban\u00edsticas: c\u00f3mo afectan al precio<\/h2>\n<p>Casi toda casa unifamiliar antigua tiene algo que no coincide con la licencia: un s\u00f3tano convertido en vivienda, una p\u00e9rgola cerrada, un trastero dentro de la l\u00ednea de retranqueo, una piscina sin licencia, una habitaci\u00f3n construida en la azotea. En un piso suele tratarse de pocos metros. En una casa unifamiliar pueden ser decenas de metros y, a veces, una unidad entera.<\/p>\n<p>Tres mecanismos convierten una irregularidad en una rebaja de precio:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>El tasador del banco.<\/strong> Cuando el comprador pide una hipoteca, el tasador del banco compara la situaci\u00f3n real con la licencia y normalmente descuenta del valor del inmueble la superficie irregular o el coste de legalizarla o demolerla. El resultado es un pr\u00e9stamo inferior al esperado, y el comprador vuelve a negociar.<\/li>\n<li><strong>La responsabilidad pasa al comprador.<\/strong> Seg\u00fan el derecho urban\u00edstico, la responsabilidad por la irregularidad recae en el propietario actual. Desde la enmienda 116 de la Ley de Planificaci\u00f3n y Construcci\u00f3n, las autoridades disponen de herramientas m\u00e1s r\u00e1pidas, como multas administrativas y \u00f3rdenes de demolici\u00f3n, y compradores y abogados son m\u00e1s conscientes de ello que antes.<\/li>\n<li><strong>El coste de la legalizaci\u00f3n.<\/strong> Legalizar una irregularidad implica proyecto, tr\u00e1mite de licencia y, a veces, una excepci\u00f3n y el pago de la tasa de revalorizaci\u00f3n urban\u00edstica. El comprador descuenta el coste, el tiempo y la incertidumbre.<\/li>\n<\/ol>\n<p>\u00bfQu\u00e9 hacer? Primero, comprobar: un top\u00f3grafo colegiado, la comparaci\u00f3n de la situaci\u00f3n existente con la licencia y el dictamen de un arquitecto o abogado sobre las posibilidades de legalizaci\u00f3n. Despu\u00e9s, decidir seg\u00fan el p\u00fablico. Si el comprador natural piensa derribar y construir, una irregularidad en la construcci\u00f3n existente apenas le importa, y no tiene sentido invertir en legalizarla. Si el comprador natural entra a vivir, a veces compensa iniciar la legalizaci\u00f3n antes de comercializar, o al menos presentarla desde el primer momento. Lo que nunca debe hacerse es ocultar: una irregularidad que aparece en la revisi\u00f3n del comprador despu\u00e9s de pactar el precio casi siempre cuesta m\u00e1s que una presentada de antemano.<\/p>\n<h2>Forma de la parcela, orientaci\u00f3n y ubicaci\u00f3n en la calle<\/h2>\n<p>Dos parcelas del mismo tama\u00f1o y en la misma calle pueden venderse a precios muy distintos. Estos son los factores que examinan los compradores de casas unifamiliares, y que apenas existen en el mercado de pisos:<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Caracter\u00edstica<\/th>\n<th>Qu\u00e9 aumenta el valor<\/th>\n<th>Qu\u00e9 reduce el valor<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Forma de la parcela<\/td>\n<td>Rect\u00e1ngulo regular con un frente amplio a la calle<\/td>\n<td>Parcela estrecha y profunda, parcela trasera con servidumbre de paso, forma irregular<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Orientaci\u00f3n del jard\u00edn<\/td>\n<td>Jard\u00edn principal orientado al sur o al oeste, sol en la piscina la mayor parte del d\u00eda<\/td>\n<td>Jard\u00edn en sombra permanente por un edificio vecino o por la propia casa<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Ubicaci\u00f3n en la calle<\/td>\n<td>Calle sin salida, calle tranquila por la que circulan sobre todo los vecinos<\/td>\n<td>Esquina con un eje de tr\u00e1fico, proximidad a una instituci\u00f3n p\u00fablica con tr\u00e1fico intenso<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Topograf\u00eda<\/td>\n<td>Parcela llana o con una pendiente que permite un s\u00f3tano con patio ingl\u00e9s<\/td>\n<td>Desniveles que obligan a costosos muros de contenci\u00f3n<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Vecinos<\/td>\n<td>Casas unifamiliares alrededor, privacidad natural<\/td>\n<td>Un edificio de varias plantas que mira al jard\u00edn, o un plan de densificaci\u00f3n previsto en la zona<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>La mayor\u00eda de estas caracter\u00edsticas no pueden cambiarse, pero s\u00ed presentarse bien: un plano topogr\u00e1fico, una foto a\u00e9rea de la parcela, un an\u00e1lisis del soleamiento a distintas horas y una explicaci\u00f3n del entorno urban\u00edstico. En barrios como Tzahala y <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/agencia-inmobiliaria-afeka-norte\/\">Afeka Norte<\/a>, los compradores conocen bien las diferencias entre una calle y otra, y un vendedor que las entiende de antemano no se lleva sorpresas en la negociaci\u00f3n.<\/p>\n<h2>Un p\u00fablico comprador reducido: por qu\u00e9 cambia toda la estrategia<\/h2>\n<p>Un piso en el norte de Tel Aviv suele tener un p\u00fablico amplio de compradores potenciales. En una casa unifamiliar de diez millones de shekels o m\u00e1s, el n\u00famero de compradores serios en cada momento es mucho menor. Proceden de varios grupos: quienes dan el salto desde pisos de lujo en la misma zona, familias que regresan del extranjero, empresarios y profesionales de la alta tecnolog\u00eda, y compradores que ya poseen un inmueble y buscan una casa adicional.<\/p>\n<p>La composici\u00f3n del p\u00fablico tiene una consecuencia econ\u00f3mica directa a trav\u00e9s del impuesto de adquisici\u00f3n que paga el comprador y, por tanto, tambi\u00e9n del precio que est\u00e1 dispuesto a ofrecer. Seg\u00fan los tramos del impuesto de adquisici\u00f3n de 2026, que detallamos en la gu\u00eda <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/impuesto-adquisicion-israel-2026-tramos-vivienda\/\">impuesto de adquisici\u00f3n 2026<\/a>, en una casa valorada en 14 millones de shekels (a modo de ilustraci\u00f3n):<\/p>\n<ul>\n<li>Un comprador para quien es su \u00fanica vivienda pagar\u00e1 unos 834.000 \u20aa de impuesto de adquisici\u00f3n.<\/li>\n<li>Un comprador que posee otra vivienda pagar\u00e1 el 8 % hasta 6.055.070 \u20aa y el 10 % por encima, es decir, unos 1,28 millones de shekels. Estos tipos se fijaron mediante una disposici\u00f3n temporal vigente hasta finales de 2026.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La diferencia de unos 445.000 \u20aa influye en el presupuesto del comprador. Quien cambia de vivienda y vende la anterior dentro del plazo legal, hoy 24 meses para quienes compran desde junio de 2025, paga seg\u00fan los tramos de vivienda \u00fanica, por lo que a veces es el comprador m\u00e1s fuerte, siempre que el calendario de la operaci\u00f3n le permita cumplirlo. De ah\u00ed que las condiciones de pago, la fecha de entrega y su flexibilidad en ellas puedan valer tanto dinero como el propio precio.<\/p>\n<p>Una casa que sale al mercado a un precio demasiado alto y permanece all\u00ed durante meses se desgasta a los ojos de esos pocos compradores, y la siguiente rebaja se percibe como debilidad.<\/p>\n<h2>Comercializaci\u00f3n discreta de una casa de lujo: c\u00f3mo hacerla bien<\/h2>\n<p>Muchos vendedores de casas unifamiliares prefieren que la direcci\u00f3n, las fotos del sal\u00f3n y el plano de la casa no aparezcan en portales de anuncios. Una comercializaci\u00f3n silenciosa, fuera del mercado abierto, no es solo una cuesti\u00f3n de privacidad. Bien gestionada, tambi\u00e9n protege el precio, porque el inmueble no se desgasta con una exposici\u00f3n amplia ni adquiere la imagen de \u00abcasa que no se vende\u00bb.<\/p>\n<p>Los principios con los que trabajamos:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Filtrado antes de la visita.<\/strong> Los compradores llegan a la visita tras una conversaci\u00f3n previa, y antes de una segunda visita se verifica su capacidad de financiaci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>Informaci\u00f3n por capas.<\/strong> En la primera fase, una descripci\u00f3n general, una ubicaci\u00f3n aproximada y las caracter\u00edsticas de la parcela. La direcci\u00f3n exacta, los planos, las licencias y el estudio de viabilidad se entregan solo a compradores filtrados y, a veces, tras un compromiso de confidencialidad.<\/li>\n<li><strong>Solo visitas concertadas,<\/strong> sin jornadas de puertas abiertas ni decenas de visitantes, y en horarios que muestran la casa y el jard\u00edn en su mejor momento.<\/li>\n<li><strong>Un dosier del inmueble preparado de antemano<\/strong> que acorta las comprobaciones del comprador y evita sorpresas m\u00e1s adelante.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La comercializaci\u00f3n en exclusiva est\u00e1 regulada por la Ley de Intermediarios Inmobiliarios: en el caso de una vivienda, incluida una casa unifamiliar, el periodo de exclusiva no puede superar seis meses, y el intermediario est\u00e1 obligado a realizar las acciones de comercializaci\u00f3n que detalla el reglamento. Las reglas completas est\u00e1n en la gu\u00eda <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/honorarios-intermediacion-inmobiliaria-israel-ley\/\">honorarios de intermediaci\u00f3n<\/a>. Encontrar\u00e1 m\u00e1s informaci\u00f3n sobre nuestro acompa\u00f1amiento a propietarios en la p\u00e1gina <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/propietarios-interesados-en-vender\/\">propietarios que desean vender<\/a>.<\/p>\n<h2>Calendario, jard\u00edn y piscina: preparar una casa unifamiliar para la venta<\/h2>\n<p>Preparar un piso para la venta tiene que ver sobre todo con el interior, y sobre ello escribimos en el art\u00edculo sobre <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/que-es-home-staging-aumentar-valor-apartamento\/\">home staging<\/a>. En una casa unifamiliar, el exterior es igual de importante, y a veces m\u00e1s:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Jard\u00edn.<\/strong> Poda, riego en buen estado e iluminaci\u00f3n exterior que funcione. Un jard\u00edn descuidado le transmite al comprador un mantenimiento caro que le espera.<\/li>\n<li><strong>Piscina.<\/strong> Agua limpia, sistema de filtrado e iluminaci\u00f3n en funcionamiento, cubierta de seguridad. Aseg\u00farese de antemano de que la piscina figura en la licencia, porque una piscina sin licencia es una irregularidad a todos los efectos.<\/li>\n<li><strong>S\u00f3tano e impermeabilizaci\u00f3n.<\/strong> Los signos de humedad en el s\u00f3tano son lo primero que busca un comprador profesional. Es preferible tratarlos y documentar el tratamiento.<\/li>\n<li><strong>Instalaciones.<\/strong> Climatizaci\u00f3n, agua caliente, dom\u00f3tica, bombas y portones el\u00e9ctricos. Una lista ordenada de qu\u00e9 se sustituy\u00f3 y cu\u00e1ndo transmite una casa bien mantenida.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En cuanto al calendario: la primavera y el comienzo del verano muestran el jard\u00edn y la piscina en su mejor momento, y muchas familias planifican la mudanza antes del curso escolar. Pero el calendario m\u00e1s importante es el suyo: si ya tiene su pr\u00f3xima casa, si puede ofrecer una entrega flexible y si la venta depende de una compra. En la gu\u00eda <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/guia-2025-mejorar-vivienda-vender-o-comprar-primero\/\">vender primero o comprar primero<\/a> explicamos c\u00f3mo gestionar esa transici\u00f3n.<\/p>\n<h2>Las comprobaciones que har\u00e1 el comprador y los documentos que conviene preparar<\/h2>\n<p>El comprador de una casa unifamiliar, y su abogado, revisar\u00e1n mucho m\u00e1s que en un piso. Un vendedor que prepara el dosier de antemano acorta el tiempo entre el acuerdo y la firma y reduce el margen para peticiones de descuento de \u00faltima hora:<\/p>\n<ol>\n<li>Nota registral actualizada del Registro de la Propiedad (tabu) y, en una parcela compartida, tambi\u00e9n el acuerdo de copropiedad o la orden de propiedad horizontal y su plano.<\/li>\n<li>Las licencias de obra y los planos presentados del expediente del edificio, incluidas las licencias de la piscina y de las ampliaciones.<\/li>\n<li>Un plano topogr\u00e1fico actualizado de un top\u00f3grafo colegiado, y la comparaci\u00f3n entre la situaci\u00f3n existente y la licencia.<\/li>\n<li>Informaci\u00f3n urban\u00edstica sobre los planes vigentes y los derechos de edificaci\u00f3n, y un estudio de viabilidad de un arquitecto si hay derechos no utilizados.<\/li>\n<li>Una consulta ante la comisi\u00f3n de planificaci\u00f3n y construcci\u00f3n sobre una posible obligaci\u00f3n de pagar la tasa de revalorizaci\u00f3n urban\u00edstica (heitel hashbacha). Esta tasa puede devengarse en el momento de la realizaci\u00f3n, y una venta es una realizaci\u00f3n. A veces conviene solicitar una liquidaci\u00f3n anticipada para que no aparezca en la fase del contrato.<\/li>\n<li>Donde el terreno est\u00e1 arrendado a la Autoridad de Tierras de Israel, como ocurre en algunas localidades del Shar\u00f3n: el estado del contrato, si est\u00e1 capitalizado y si se requiere autorizaci\u00f3n para la transmisi\u00f3n. En una localidad como Rishpon hay que comprobar tambi\u00e9n si se necesita la autorizaci\u00f3n de la cooperativa.<\/li>\n<li>Certificados de ausencia de deudas con el ayuntamiento o el consejo local, y la cancelaci\u00f3n de una hipoteca existente.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>Fiscalidad de la venta de una villa en Tel Aviv y el Shar\u00f3n: lo propio de una casa con terreno<\/h2>\n<p>Las reglas b\u00e1sicas del impuesto a la plusval\u00eda (mas shevach) se aplican tambi\u00e9n a una casa unifamiliar, pero hay tres puntos que cambian el c\u00e1lculo en una casa con terreno y derechos, y que exigen la revisi\u00f3n de un asesor fiscal o de un abogado inmobiliario antes de fijar un precio m\u00ednimo:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>El tope de la exenci\u00f3n de vivienda \u00fanica.<\/strong> La exenci\u00f3n de vivienda \u00fanica est\u00e1 limitada por un tope de valor, que en 2026 es de 5.008.000 \u20aa y est\u00e1 congelado hasta el 15 de enero de 2028. En una casa vendida por encima del tope, la parte que lo excede tributa, y para el periodo de tenencia anterior a 2014 puede aplicarse el c\u00e1lculo lineal preferente. Explicamos el mecanismo completo en la gu\u00eda <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/impuesto-plusvalia-inmobiliaria-israel-2026\/\">impuesto a la plusval\u00eda<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Derechos de edificaci\u00f3n no utilizados.<\/strong> Seg\u00fan el art\u00edculo 49Z de la Ley de Tributaci\u00f3n Inmobiliaria, cuando el precio se ha visto influido por derechos de edificaci\u00f3n adicionales, la exenci\u00f3n se concede sobre el valor de la casa sin esos derechos, y la parte del precio atribuida a los derechos normalmente tributa. Los derechos insignificantes, de poca extensi\u00f3n en relaci\u00f3n con la superficie de la casa o de escaso valor, pueden quedar fuera del c\u00e1lculo.<\/li>\n<li><strong>El reparto del precio.<\/strong> El contrato indica un \u00fanico precio, pero a efectos fiscales este se reparte entre la casa y los derechos. Ese reparto a veces se discute con la Autoridad Tributaria, por lo que conviene respaldarlo con una tasaci\u00f3n profesional.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En la pr\u00e1ctica, en la venta de una villa, el precio obtenido y la cantidad que le queda despu\u00e9s de impuestos pueden estar m\u00e1s alejados entre s\u00ed que en un piso. Lo correcto es pedir al asesor fiscal una simulaci\u00f3n antes de comercializar, para saber cu\u00e1l es el precio neto que le satisface.<\/p>\n<h2>Ejemplo num\u00e9rico: una villa en Tzahala (solo ilustrativo)<\/h2>\n<p>Las cifras siguientes son un ejemplo ficticio cuyo objetivo es mostrar el m\u00e9todo de razonamiento, y no son datos de mercado ni una tasaci\u00f3n de ning\u00fan inmueble.<\/p>\n<p>Una parcela de 800 m\u00b2, una casa de los a\u00f1os setenta de 240 m\u00b2, de los cuales 200 m\u00b2 tienen licencia y 40 m\u00b2 son un s\u00f3tano convertido en vivienda sin licencia. Seg\u00fan los planes vigentes, en la parcela pueden construirse unos 380 m\u00b2.<\/p>\n<h3>Primer enfoque: un comprador que entra a vivir<\/h3>\n<p>Supongamos que casas similares en un estado parecido en calles cercanas se vendieron por unos 15 millones de shekels. El comprador descontar\u00e1 el riesgo del s\u00f3tano irregular, que el banco no reconocer\u00e1, y el coste de la reforma prevista. Supongamos que su oferta llega a 14 millones de shekels.<\/p>\n<h3>Segundo enfoque: un comprador que reconstruye<\/h3>\n<p>Supongamos que una casa nueva con toda la superficie edificable en una parcela as\u00ed vale 24 millones de shekels, y que los costes de demolici\u00f3n, proyecto, licencias, obra, urbanizaci\u00f3n y piscina alcanzan 8,5 millones de shekels. Ese comprador querr\u00e1 adem\u00e1s un margen por el riesgo y el tiempo, digamos el 15 % del valor de la casa terminada, es decir, 3,6 millones de shekels. Su precio m\u00e1ximo por la parcela: 24 menos 8,5 menos 3,6, unos 11,9 millones de shekels. El s\u00f3tano irregular no le interesa, porque la casa se derribar\u00e1.<\/p>\n<h3>Qu\u00e9 ense\u00f1a el ejemplo<\/h3>\n<ul>\n<li>En este ejemplo, el comprador que entra a vivir es el p\u00fablico fuerte, por lo que merece la pena abordar el problema del s\u00f3tano: iniciar la legalizaci\u00f3n, o al menos presentar un dictamen claro al respecto, para que el descuento por ese motivo sea lo m\u00e1s peque\u00f1o posible.<\/li>\n<li>Si el estudio de viabilidad hubiera mostrado que se pueden construir 450 m\u00b2 y no 380, la ecuaci\u00f3n del comprador que reconstruye habr\u00eda cambiado, y podr\u00eda haberse convertido en el comprador fuerte.<\/li>\n<\/ul>\n<p>El mismo m\u00e9todo funciona en el Shar\u00f3n, por ejemplo en Neve Magen o en Neve Rom, con los planes y las comisiones de <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/agencia-inmobiliaria-ramat-hasharon\/\">Ramat HaSharon<\/a>, y en Kfar Shmaryahu o Arsuf ante sus propias autoridades. Las cifras cambian, la l\u00f3gica es la misma.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfC\u00f3mo s\u00e9 cu\u00e1nto vale mi villa?<\/h3>\n<p>La tasaci\u00f3n de una casa unifamiliar debe examinar dos enfoques: la comparaci\u00f3n con casas similares vendidas realmente en la zona, y el c\u00e1lculo del valor del terreno seg\u00fan lo que se puede construir en \u00e9l. El precio correcto se acerca al mayor de los dos, siempre que exista un p\u00fablico comprador adecuado. Los anuncios que siguen publicados no son una referencia.<\/p>\n<h3>\u00bfLos derechos de edificaci\u00f3n no utilizados aumentan el precio de la casa?<\/h3>\n<p>S\u00ed, cuando son seguros y ejecutables. Los compradores pagan por derechos que se presentan en un documento urban\u00edstico y en un estudio de viabilidad de un arquitecto, no por una promesa general. Es importante saber que la parte del precio atribuida a los derechos puede tributar por el impuesto a la plusval\u00eda aunque la casa en s\u00ed est\u00e9 exenta.<\/p>\n<h3>\u00bfSe puede vender una casa unifamiliar con irregularidades urban\u00edsticas?<\/h3>\n<p>S\u00ed, pero hay que presentarlas de antemano. El tasador del banco del comprador normalmente descontar\u00e1 la superficie irregular, y la responsabilidad pasa al comprador, por lo que este pedir\u00e1 un descuento. Conviene comprobar con un arquitecto o un abogado si la irregularidad puede legalizarse y a qu\u00e9 coste, y decidir seg\u00fan el comprador natural del inmueble.<\/p>\n<h3>\u00bfCu\u00e1nto se tarda en vender una villa en el norte de Tel Aviv?<\/h3>\n<p>Normalmente m\u00e1s que un piso, porque el p\u00fablico comprador es reducido y las comprobaciones son m\u00e1s profundas. Un dosier del inmueble preparado de antemano, un precio correcto desde el principio y flexibilidad en los plazos de pago y entrega acortan el proceso de forma significativa.<\/p>\n<h3>\u00bfEs obligatorio publicar una casa de lujo en portales de anuncios?<\/h3>\n<p>No. Muchas casas unifamiliares se venden mediante una comercializaci\u00f3n silenciosa a compradores filtrados, sin direcci\u00f3n ni fotos interiores en la publicidad p\u00fablica. La ventaja es la privacidad y la protecci\u00f3n de la imagen del inmueble. Conviene acordar de antemano con quien comercializa qu\u00e9 incluye la comercializaci\u00f3n y cu\u00e1ndo, si acaso, se ampl\u00eda la exposici\u00f3n.<\/p>\n<h3>\u00bfSe paga impuesto a la plusval\u00eda al vender una casa unifamiliar que es la \u00fanica vivienda?<\/h3>\n<p>No siempre, pero hay dos situaciones habituales en las que s\u00ed: cuando el precio supera el tope de la exenci\u00f3n de vivienda \u00fanica, y cuando parte del precio se atribuye a derechos de edificaci\u00f3n no utilizados. El c\u00e1lculo depende de la fecha de compra y de los datos del inmueble, por lo que debe revisarse con un asesor fiscal antes de la venta.<\/p>\n<h2>Antes de decidir el precio<\/h2>\n<p>La venta de una villa tiene \u00e9xito cuando las decisiones correctas se toman antes de salir al mercado: qui\u00e9n es el comprador natural, qu\u00e9 se puede construir realmente, c\u00f3mo se tratan las irregularidades y qu\u00e9 le queda despu\u00e9s de impuestos. En RS Nadlan acompa\u00f1amos a propietarios de casas unifamiliares en el norte de Tel Aviv y en el Shar\u00f3n a lo largo de todo el proceso, con discreci\u00f3n y en colaboraci\u00f3n con sus abogados, tasadores y asesores fiscales. Si est\u00e1 pensando en vender, estaremos encantados de mantener una primera conversaci\u00f3n a trav\u00e9s de la <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/contacto-rs-nadlan\/\">p\u00e1gina de contacto<\/a> o por tel\u00e9fono en el 077-500-4600 (desde el extranjero, +972 77 500 4600).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La venta de una villa en Tel Aviv se decide sobre todo antes de salir al mercado: qui\u00e9n es el comprador natural, qu\u00e9 se puede construir realmente en la parcela y c\u00f3mo se tratan las irregularidades. 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