Las verificaciones antes de comprar una vivienda en Israel son la etapa en la que se descubre si el inmueble que le ha gustado es realmente lo que se le ofrece: qui\u00e9n es el propietario, qu\u00e9 consta en el registro, qu\u00e9 se construy\u00f3 con licencia y qu\u00e9 se construy\u00f3 sin ella. Muchos compradores dedican semanas a elegir el barrio y la vivienda, y apenas unos d\u00edas a la revisi\u00f3n jur\u00eddica, urban\u00edstica y t\u00e9cnica, aunque es precisamente all\u00ed donde se esconden los riesgos que cuestan cientos de miles de shekels. En esta gu\u00eda reunimos el orden de las verificaciones tal como lo acompa\u00f1amos en el norte de Tel Aviv y en la regi\u00f3n del Shar\u00f3n: qu\u00e9 documentos se solicitan, qu\u00e9 buscar en cada uno, qu\u00e9 irregularidades de construcci\u00f3n son habituales en la zona y qu\u00e9 implican, y cu\u00e1l es el papel del abogado en cada etapa.<\/p>\n
La primera verificaci\u00f3n no es qu\u00e9 est\u00e1 registrado, sino d\u00f3nde. En Israel existen tres registros principales de derechos sobre una vivienda, y cada uno emite un documento distinto con un grado de certeza distinto.<\/p>\n
Cuando el edificio est\u00e1 inscrito como propiedad horizontal (bait meshutaf), se solicita un extracto registral en l\u00ednea (nesach tabu) en el sitio de la Autoridad de Registro y Regularizaci\u00f3n de Derechos Inmobiliarios, seg\u00fan bloque, parcela y subparcela (gush, chelka y tat chelka), por una tasa de algunas decenas de shekels como m\u00e1ximo (la tasa se actualiza peri\u00f3dicamente). El extracto muestra el nombre y el n\u00famero de identidad del propietario, su cuota en el inmueble, la superficie registrada de la vivienda, los anexos vinculados (estacionamiento, trastero, azotea, jard\u00edn) y todos los grav\u00e1menes y anotaciones. Adem\u00e1s del extracto ordinario existe un extracto concentrado, que muestra todas las viviendas del edificio, y un extracto hist\u00f3rico, que muestra la cadena de titulares a lo largo de los a\u00f1os. El extracto hist\u00f3rico es especialmente \u00fatil cuando la vivienda se transmiti\u00f3 por herencia, por divorcio o varias veces en poco tiempo.<\/p>\n
Algunas viviendas est\u00e1n construidas sobre suelo de propiedad estatal y se gestionan en r\u00e9gimen de arrendamiento a largo plazo (chachira). En esos casos se solicita a la Autoridad de Tierras de Israel (Rashut Mekarkei Israel) un certificado de derechos, que detalla el arrendatario inscrito, la duraci\u00f3n del arrendamiento y la situaci\u00f3n de los pagos. Es importante comprobar si el arrendamiento est\u00e1 capitalizado, es decir, pagado por adelantado para todo el per\u00edodo, porque un arrendamiento no capitalizado puede obligar a pagar derechos de consentimiento o derechos de licencia en una transmisi\u00f3n o en una ampliaci\u00f3n.<\/p>\n
En edificios levantados por compa\u00f1\u00edas como Amidar, Rassco, Shikun Ovdim u otras similares, es posible que la propiedad horizontal nunca se haya inscrito en el tabu y que los derechos se lleven en los registros de la propia compa\u00f1\u00eda. En ese caso se solicita el certificado de derechos a la compa\u00f1\u00eda constructora y no a la Autoridad de Tierras de Israel. Este tipo de viviendas es m\u00e1s frecuente de lo que se suele pensar, tambi\u00e9n en los barrios consolidados del norte de la ciudad. Se compran y se venden con normalidad, pero el tr\u00e1mite es m\u00e1s largo y, en lugar de una anotaci\u00f3n preventiva en el tabu, se inscribe un compromiso ante la compa\u00f1\u00eda y, en ocasiones, una prenda en el Registro de Prendas (Rasham HaMashkonot).<\/p>\n
La parte inferior del extracto es la m\u00e1s importante, y muchos compradores la pasan por alto. Cada una de esas inscripciones significa que otra persona tiene un derecho o una pretensi\u00f3n sobre el inmueble, y hay que asegurarse de que se cancele antes de que su dinero cambie de manos.<\/p>\n
En las viviendas que no est\u00e1n inscritas en el tabu, la verificaci\u00f3n equivalente es un informe del Registro de Prendas a nombre del vendedor. Una prenda inscrita all\u00ed a favor de un banco o de un acreedor privado no aparecer\u00e1 en ning\u00fan extracto, por lo que esta verificaci\u00f3n es imprescindible.<\/p>\n
Otra verificaci\u00f3n que conviene conocer es el reglamento de la propiedad horizontal (takanon) y el plano anexo (tashrit). All\u00ed se determina si el jard\u00edn, la azotea o el estacionamiento est\u00e1n vinculados a la vivienda que usted compra, o si son elementos comunes que el vendedor simplemente utiliza. Esta diferencia es una de las causas m\u00e1s frecuentes de conflictos entre vecinos despu\u00e9s de una compra.<\/p>\n
El extracto cuenta lo que est\u00e1 registrado. El expediente de obra (tik binyan) cuenta lo que se autoriz\u00f3 a construir. En Tel Aviv se pueden consultar los expedientes de obra en l\u00ednea y sin costo a trav\u00e9s del archivo t\u00e9cnico del sitio web del municipio, por direcci\u00f3n o por bloque y parcela. En los \u00faltimos a\u00f1os las licencias de construcci\u00f3n de la ciudad se emiten en formato digital firmado. En el expediente encontrar\u00e1 la licencia original y todas las posteriores, los planos aprobados (gramushka), el Formulario 4 (Tofes 4) y el certificado de finalizaci\u00f3n de obra, las decisiones de las comisiones y tambi\u00e9n las \u00f3rdenes administrativas o judiciales, si se dictaron.<\/p>\n
El trabajo en s\u00ed es una comparaci\u00f3n: se toma el plano aprobado de la planta y se compara con la vivienda tal como est\u00e1 hoy. \u00bfCoincide el n\u00famero de habitaciones? \u00bfEl balc\u00f3n figura como balc\u00f3n abierto? \u00bfEl trastero de la planta baja es un trastero o una unidad habitable? \u00bfExiste una salida a la azotea o al jard\u00edn que no aparece en el plano? Cada diferencia de este tipo necesita una explicaci\u00f3n: una licencia posterior, una excepci\u00f3n aprobada o una irregularidad.<\/p>\n
Una verificaci\u00f3n indirecta y muy \u00fatil es la liquidaci\u00f3n del arnona, el impuesto municipal. El municipio cobra el arnona seg\u00fan la superficie real, de modo que, cuando la superficie de la factura es considerablemente mayor que la de la licencia, es una pista clara de una ampliaci\u00f3n que conviene revisar.<\/p>\n
En los barrios consolidados del norte de la ciudad, como Ramat Aviv, Neve Avivim, Bavli y Tzahala, gran parte de los edificios se construy\u00f3 entre los a\u00f1os cincuenta y setenta, y en las d\u00e9cadas posteriores los propietarios a\u00f1adieron, cerraron y ampliaron. Tres fen\u00f3menos se repiten en casi todas las revisiones.<\/p>\n
Un balc\u00f3n cerrado con persianas, aluminio o bloques que pas\u00f3 a formar parte del sal\u00f3n o se convirti\u00f3 en una habitaci\u00f3n adicional. A veces cuenta con licencia, a veces el cierre se hizo al amparo de una licencia general para el edificio y a veces no tiene licencia alguna. El riesgo directo es la inspecci\u00f3n: una multa, una orden de demolici\u00f3n o la exigencia de restituir el estado original. El riesgo indirecto, y a menudo mayor, es que el tasador del banco no reconozca esa superficie.<\/p>\n
En las viviendas de la \u00faltima planta son habituales las habitaciones con salida a la azotea, las p\u00e9rgolas que se cerraron y los cuartos construidos sobre la azotea com\u00fan. Aqu\u00ed hay dos preguntas distintas: si la ampliaci\u00f3n obtuvo licencia y si la azotea est\u00e1 realmente vinculada a la vivienda o es un elemento com\u00fan de todos los vecinos. Si la azotea es com\u00fan, la construcci\u00f3n sobre ella puede vulnerar los derechos de los vecinos, y adem\u00e1s es un problema de fondo cuando el edificio entra en un proyecto de renovaci\u00f3n urbana y la superficie de la azotea pasa a formar parte de los derechos que se venden al promotor.<\/p>\n
Las viviendas en planta baja con jard\u00edn se cuentan entre las m\u00e1s buscadas de la zona, y justamente en ellas la brecha entre el registro y la realidad es especialmente grande. Las preguntas de siempre: si el jard\u00edn est\u00e1 vinculado en el plano anexo o solo se usa de hecho, si se construy\u00f3 en \u00e9l un trastero, una habitaci\u00f3n o una ampliaci\u00f3n de la vivienda, y si un techado o un cerramiento convirti\u00f3 parte del jard\u00edn en superficie habitable.<\/p>\n
Es importante entender que el problema no se queda con el vendedor. Utilizar una construcci\u00f3n levantada sin licencia es en s\u00ed mismo una infracci\u00f3n, por lo que los nuevos propietarios pueden verse frente a exigencias de regularizaci\u00f3n o de ejecuci\u00f3n. Cuando una ampliaci\u00f3n de este tipo se regulariza a posteriori, tambi\u00e9n puede generar un gravamen por plusval\u00eda urban\u00edstica (heitel hashbacha) y tasas. Por eso la irregularidad debe reflejarse en el precio, en las condiciones del contrato o en ambos, y conviene que un abogado analice sus consecuencias en el caso concreto.<\/p>\n
El siguiente ejemplo es solo ilustrativo. Supongamos una vivienda de cuatro ambientes en Ramat Aviv Gimel que se vende en 4.200.000 \u20aa, con una superficie real de 110 m\u00b2. Seg\u00fan la licencia, la vivienda tiene 95 m\u00b2, y los 15 metros adicionales son un balc\u00f3n que se cerr\u00f3 sin licencia.<\/p>\n
Quien descubre esta diferencia despu\u00e9s de firmar tiene un problema. Quien la descubre antes puede negociar el precio o desistir de la operaci\u00f3n. Esta es una de las razones por las que recomendamos analizar la valoraci\u00f3n<\/a> de un inmueble en funci\u00f3n de la superficie autorizada, y no solo de los precios de mercado.<\/p>\n La revisi\u00f3n urban\u00edstica se pregunta qu\u00e9 puede ocurrirle al edificio y a su entorno en los pr\u00f3ximos a\u00f1os. En Tel Aviv la informaci\u00f3n urban\u00edstica se solicita a trav\u00e9s del sitio web del municipio, y los planes en tr\u00e1mite pueden consultarse en el sitio de la Administraci\u00f3n de Planificaci\u00f3n. Qu\u00e9 buscar:<\/p>\n Preste atenci\u00f3n tambi\u00e9n al aspecto econ\u00f3mico: el gravamen por plusval\u00eda urban\u00edstica, equivalente a la mitad del aumento de valor derivado de un plan, recae en la mayor\u00eda de los casos sobre el vendedor, pero cuando una ampliaci\u00f3n se regulariza despu\u00e9s de la compra, el gravamen derivado del uso de los derechos puede recaer sobre el comprador. Conviene averiguar ante la comisi\u00f3n de planificaci\u00f3n y construcci\u00f3n si hay una liquidaci\u00f3n pendiente sobre el inmueble.<\/p>\n Seg\u00fan el art\u00edculo 324 de la Ordenanza de Municipios, no es posible inscribir una transmisi\u00f3n de derechos en el tabu sin un certificado del municipio que acredite que se pagaron las deudas del inmueble, entre ellas el arnona, el gravamen por plusval\u00eda urban\u00edstica y las tasas de urbanizaci\u00f3n. La responsabilidad de presentar el certificado es del vendedor, y su abogado se asegurar\u00e1 de que quede resuelto como parte de la operaci\u00f3n. Adem\u00e1s, conviene revisar:<\/p>\n La inspecci\u00f3n t\u00e9cnica (bedek bait) a cargo de un ingeniero o de un inspector habilitado es la verificaci\u00f3n que completa los documentos. En los edificios antiguos del norte de la ciudad es especialmente importante, porque la edad del edificio y las ampliaciones realizadas a lo largo de los a\u00f1os dejan huellas que no se ven en una visita normal. Una buena inspecci\u00f3n t\u00e9cnica incluye:<\/p>\n Adem\u00e1s del inspector, conviene visitar la vivienda en distintos horarios: por la noche, en horas punta y en Shabat. El ruido del tr\u00e1fico, el estacionamiento real, la luz natural y la vida del edificio solo se descubren as\u00ed. Si est\u00e1 en plena b\u00fasqueda, tambi\u00e9n puede consultar las propiedades en venta<\/a> y comparar edificios en distintos barrios.<\/p>\n El orden importa: algunas verificaciones son baratas y r\u00e1pidas y pueden descartar un inmueble en un d\u00eda, y otras son m\u00e1s costosas y solo se justifican cuando el inmueble super\u00f3 la primera etapa.<\/p>\nPlaneamiento, renovaci\u00f3n urbana y derechos a\u00fan no utilizados<\/h2>\n
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Arnona, deudas y gastos corrientes<\/h2>\n
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Inspecci\u00f3n t\u00e9cnica: las verificaciones antes de comprar una vivienda sobre el terreno<\/h2>\n
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Lista de verificaciones antes de comprar una vivienda en Israel, por orden<\/h2>\n