La divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan de una vivienda en Israel (pirok shituf) es una de las situaciones m\u00e1s delicadas del sector inmobiliario: hermanos que heredaron una vivienda de sus padres, c\u00f3nyuges que se separan o socios que compraron juntos un inmueble de inversi\u00f3n y ahora ven el futuro de otra manera. La ley israel\u00ed es clara en su punto de partida, y todo copropietario puede exigir la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan, pero la forma en que se lleva a cabo determina cu\u00e1nto dinero le quedar\u00e1 a cada uno, cu\u00e1nto tiempo llevar\u00e1 y cu\u00e1ntas relaciones se romper\u00e1n por el camino. En esta gu\u00eda reunimos las reglas, la diferencia econ\u00f3mica entre una venta de com\u00fan acuerdo y una venta a cargo de un administrador judicial, la posibilidad de que uno de los copropietarios compre las cuotas de los dem\u00e1s y el lugar en el que una empresa de comercializaci\u00f3n e intermediaci\u00f3n inmobiliaria puede ayudar. Se trata \u00fanicamente de informaci\u00f3n general: cada caso requiere el an\u00e1lisis de un abogado y, en materia fiscal, tambi\u00e9n de un asesor fiscal.<\/p>\n
El art\u00edculo 37 de la Ley de Bienes Inmuebles establece que todo copropietario de un inmueble en copropiedad tiene derecho a exigir en cualquier momento la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan. No se necesita el consentimiento de los dem\u00e1s copropietarios ni una mayor\u00eda, y un copropietario que tiene solo el diez por ciento puede iniciar el procedimiento frente a otro que tiene el noventa. El tribunal no se pregunta si conviene dividir, sino c\u00f3mo dividir.<\/p>\n
Hay dos salvedades principales que conviene conocer:<\/p>\n
Tambi\u00e9n es importante entender el lado opuesto: seg\u00fan el art\u00edculo 34 de la ley, todo copropietario puede vender su cuota a otra persona sin el consentimiento de los dem\u00e1s. En la pr\u00e1ctica, la venta de una cuota indivisa de una vivienda se hace casi siempre con un descuento considerable, porque el comprador adquiere tambi\u00e9n el conflicto. Hay inversores que se especializan precisamente en esto: compran un tercio de una vivienda a bajo precio y presentan una demanda de divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan. Un copropietario que amenaza con vender su cuota a un tercero suele perjudicarse ante todo a s\u00ed mismo.<\/p>\n
La ley establece un orden de preferencia. La primera v\u00eda es la divisi\u00f3n en especie (art\u00edculo 39): cada copropietario recibe una parte f\u00edsica del inmueble, a veces con pagos compensatorios. En una vivienda dentro de un edificio esto casi nunca es posible, pero en una parcela grande con una casa unifamiliar, por ejemplo en Tzahala o en las parcelas antiguas de Ramat Hasharon, a veces se puede dividir la parcela o inscribir la casa como propiedad horizontal y asignar una unidad a cada copropietario (art\u00edculo 42), sujeto al planeamiento y al dictamen del Inspector del Registro de la Propiedad.<\/p>\n
Cuando el inmueble no puede dividirse, o cuando la divisi\u00f3n causar\u00eda una p\u00e9rdida considerable, la divisi\u00f3n se realiza mediante la venta y el reparto del precio (art\u00edculo 40). Seg\u00fan la ley, la regla por defecto es la venta en la forma en que se venden los bienes embargados en la ejecuci\u00f3n forzosa, salvo que el tribunal ordene una v\u00eda m\u00e1s eficiente y justa. En la pr\u00e1ctica, cuando los copropietarios no logran ponerse de acuerdo, el tribunal designa un administrador judicial (kones nechasim) que vende la vivienda bajo su supervisi\u00f3n. El art\u00edculo 43 a\u00f1ade que el tribunal tendr\u00e1 en cuenta, en la medida de lo posible, los deseos de los copropietarios, incluido el deseo de algunos de ellos de seguir siendo titulares del inmueble en com\u00fan.<\/p>\n
La demanda de divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan sobre un inmueble se presenta por lo general ante el Tribunal de Paz (Beit Mishpat HaShalom), con independencia del valor del inmueble. Cuando se trata de familiares, y sobre todo de c\u00f3nyuges, la competencia corresponde al Tribunal de Familia, y en los conflictos familiares es obligatorio empezar con una solicitud de resoluci\u00f3n del conflicto.<\/p>\n
Esta es la cuesti\u00f3n econ\u00f3mica m\u00e1s importante en toda divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan, y conviene entenderla antes de presentar una demanda.<\/p>\n
Los copropietarios deciden juntos vender en el mercado libre. La vivienda se comercializa como cualquier otra: preparaci\u00f3n, fotograf\u00eda, fijaci\u00f3n del precio basada en operaciones reales y negociaci\u00f3n con varios compradores. El comprador ve una operaci\u00f3n normal, con un abogado de los vendedores, un calendario de pagos habitual y la posibilidad de revisar el inmueble con calma. El precio se acerca al valor de mercado completo.<\/p>\n
El administrador judicial suele ser un abogado designado por el tribunal, y act\u00faa como brazo neutral del tribunal. El proceso habitual incluye encargar una tasaci\u00f3n a un tasador inmobiliario, publicar la vivienda en venta e invitar a presentar ofertas, a veces una puja entre los mejores postores y, finalmente, una solicitud al tribunal para que apruebe la venta. Los copropietarios pueden por lo general presentar ofertas como cualquier otro postor, y pueden presentar objeciones a la aprobaci\u00f3n.<\/p>\n
Las razones por las que una venta por administrador judicial tiende a cerrarse a un precio inferior al valor de mercado:<\/p>\n
En cuanto a los honorarios del administrador: en los procedimientos ante el Tribunal de Familia, el reglamento procesal fija un tope del 4 % de los ingresos de la venta. En los procedimientos civiles, los honorarios se fijan a criterio del tribunal, y en la jurisprudencia aparecen porcentajes de pocas unidades sobre el precio de venta, m\u00e1s IVA. Conviene averiguar con el abogado qu\u00e9 cabe esperar en el caso concreto.<\/p>\n
En muchos casos, la mejor soluci\u00f3n es que uno de los copropietarios compre las cuotas de los dem\u00e1s. \u00c9l conserva el inmueble, y los dem\u00e1s reciben el dinero r\u00e1pido y sin el descuento de una venta judicial. El obst\u00e1culo es casi siempre el precio: quien compra cree que la vivienda vale menos, y quienes venden creen que vale m\u00e1s.<\/p>\n
Algunas reglas pr\u00e1cticas:<\/p>\n
Esta disposici\u00f3n figura en el art\u00edculo 40A de la Ley de Bienes Inmuebles, y no en el propio art\u00edculo 40. Establece que, cuando el tribunal decide la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan mediante la venta de una vivienda de c\u00f3nyuges que les sirve de residencia, no ordenar\u00e1 la ejecuci\u00f3n de la venta, y la venta quedar\u00e1 en suspenso, mientras no se haya convencido de que los hijos menores de los c\u00f3nyuges y el c\u00f3nyuge que los tiene a su cargo cuentan con otra soluci\u00f3n habitacional adecuada a sus necesidades, incluida una soluci\u00f3n provisional.<\/p>\n
Dos puntos en los que conviene ser preciso:<\/p>\n
Una de las ideas equivocadas m\u00e1s extendidas es que todo copropietario tiene un derecho de preferencia para comprar la cuota del otro. La Ley de Bienes Inmuebles no reconoce un derecho de preferencia general entre copropietarios. Existe solo en tres situaciones:<\/p>\n
Cuando existe un derecho de preferencia, la oferta se env\u00eda por escrito por correo certificado con el precio pedido, y el titular del derecho tiene treinta d\u00edas para pagar o depositar el importe. Si lo rechaza, el vendedor puede vender a otra persona durante seis meses, pero no a un precio inferior al ofrecido. Fuera de estas situaciones, hermanos o socios de inversi\u00f3n solo pueden obtener prioridad por acuerdo o por decisi\u00f3n del tribunal en el marco del procedimiento de administraci\u00f3n judicial.<\/p>\n
Un procedimiento judicial de divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan dura a menudo m\u00e1s de un a\u00f1o, y en los expedientes con disputas sobre derechos, compensaci\u00f3n por uso o desalojo, todav\u00eda m\u00e1s. Una venta de com\u00fan acuerdo en el mercado libre suele durar pocos meses desde la decisi\u00f3n hasta la firma.<\/p>\n
La lista de costos que conviene incluir en el c\u00e1lculo:<\/p>\n
El ejemplo es solo ilustrativo, y las cifras no se basan en una operaci\u00f3n concreta. Tres hermanos heredaron a partes iguales una vivienda de cuatro ambientes en Ramat Aviv Gimel<\/a> con un valor de mercado de unos 4.800.000 \u20aa. Un hermano quiere vender de inmediato, el segundo quiere esperar un proyecto de renovaci\u00f3n urbana y el tercero duda. Las etapas previas a la venta, desde la orden judicial hasta la exenci\u00f3n del impuesto a la plusval\u00eda, se detallan en la gu\u00eda vender una vivienda heredada<\/a>.<\/p>\n Escenario A: venta de com\u00fan acuerdo en el mercado libre.<\/strong> La vivienda se vende en 4.800.000 \u20aa. Supongamos una comisi\u00f3n de intermediaci\u00f3n del 2 % m\u00e1s el IVA del 18 % (sobre el importe de la comisi\u00f3n, consulte comisi\u00f3n de intermediaci\u00f3n inmobiliaria<\/a>), es decir, 113.280 \u20aa. Quedan 4.686.720 \u20aa, alrededor de 1.562.000 \u20aa para cada hermano antes de impuestos y honorarios de abogado.<\/p>\n Escenario B: demanda y venta por administrador judicial.<\/strong> Supongamos que la vivienda se vende al cabo de un a\u00f1o y medio en 4.450.000 \u20aa, es decir, alrededor de un 7 % por debajo del valor de mercado. Supongamos unos honorarios del administrador del 3 % m\u00e1s IVA, 157.530 \u20aa, y costas de unos 30.000 \u20aa por hermano, 90.000 \u20aa en total. Quedan 4.202.470 \u20aa, alrededor de 1.401.000 \u20aa para cada hermano.<\/p>\n La diferencia:<\/strong> alrededor de 161.000 \u20aa por hermano, y eso antes de contar un a\u00f1o y medio de arnona, mantenimiento y relaciones familiares.<\/p>\n Escenario C: un hermano compra a los dem\u00e1s.<\/strong> Con un valor de 4.800.000 \u20aa, cada tercio vale 1.600.000 \u20aa. Si los hermanos aceptan descontar su parte de la comisi\u00f3n ahorrada, unos 37.800 \u20aa cada uno, el precio de cada cuota baja a unos 1.562.000 \u20aa. El hermano que compra paga alrededor de 3.124.000 \u20aa por los dos tercios, y debe verificar de antemano la financiaci\u00f3n y el impuesto de adquisici\u00f3n. Los vendedores reciben en pocos meses un importe id\u00e9ntico al del escenario A.<\/p>\n En los conflictos familiares, incluida la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan entre c\u00f3nyuges, quien quiere presentar una demanda debe empezar con una solicitud de resoluci\u00f3n del conflicto. Las partes son convocadas a un m\u00e1ximo de cuatro reuniones de informaci\u00f3n, mediaci\u00f3n y coordinaci\u00f3n (mahut) en la unidad de asistencia del tribunal, que deben celebrarse en un plazo de 45 d\u00edas, con la posibilidad de una \u00fanica pr\u00f3rroga de 15 d\u00edas. Es una oportunidad real de llegar a un acuerdo antes de que empiecen los grandes gastos.<\/p>\n Tambi\u00e9n entre hermanos o socios de inversi\u00f3n, una mediaci\u00f3n privada de com\u00fan acuerdo suele ser mucho m\u00e1s r\u00e1pida y econ\u00f3mica que un procedimiento judicial. Una buena mediaci\u00f3n en materia inmobiliaria se apoya en datos: cu\u00e1nto vale la vivienda, cu\u00e1nto tiempo se prev\u00e9 que lleve venderla y cu\u00e1l es la diferencia en cifras entre una venta de com\u00fan acuerdo y una venta judicial. Cuando todas las partes ven el ejemplo num\u00e9rico aplicado a su caso, decisiones que parec\u00edan imposibles se vuelven a veces sencillas.<\/p>\n No somos abogados ni representamos a una parte en el conflicto, pero hay tres momentos en los que un acompa\u00f1amiento inmobiliario profesional cambia el resultado:<\/p>\n S\u00ed, en el sentido de que todo copropietario puede demandar la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan y, si la vivienda no puede dividirse, el tribunal suele ordenar la venta. Las principales excepciones son un acuerdo de copropiedad que limite la divisi\u00f3n y la protecci\u00f3n de la vivienda del art\u00edculo 40A para c\u00f3nyuges con hijos menores.<\/p>\n A menudo m\u00e1s de un a\u00f1o, y m\u00e1s todav\u00eda cuando hay disputas sobre derechos, compensaci\u00f3n por uso o desalojo. Una venta de com\u00fan acuerdo en el mercado libre suele concluir en pocos meses.<\/p>\n No siempre, pero tiende a cerrarse a un precio inferior al valor de mercado, por un p\u00fablico comprador que busca un descuento, la venta en el estado en que se encuentra, la incertidumbre sobre la aprobaci\u00f3n del tribunal y los costos que se descuentan del precio.<\/p>\n Cuando un copropietario ocupa solo el inmueble com\u00fan, los dem\u00e1s copropietarios pueden reclamarle un pago por el uso de sus cuotas, por lo general seg\u00fan un alquiler de mercado. El derecho y el importe dependen de las circunstancias, y el abogado debe analizarlos.<\/p>\n Solo si se inscribi\u00f3 un derecho de preferencia por acuerdo, en una explotaci\u00f3n agr\u00edcola transmitida por herencia, o entre c\u00f3nyuges en una vivienda com\u00fan. En las dem\u00e1s situaciones no existe un derecho de preferencia por ley.<\/p>\n Por lo general, el copropietario que vende queda sujeto al impuesto a la plusval\u00eda sobre la cuota vendida, si no tiene derecho a una exenci\u00f3n, y el que compra paga el impuesto de adquisici\u00f3n sobre la cuota adquirida. Entre c\u00f3nyuges en un procedimiento de divorcio existe un r\u00e9gimen especial. El c\u00e1lculo exacto debe revisarlo un asesor fiscal.<\/p>\nTabla de decisi\u00f3n: qu\u00e9 v\u00eda conviene en cada situaci\u00f3n<\/h2>\n
\n\n
\n \nLa situaci\u00f3n<\/th>\n La v\u00eda que conviene analizar primero<\/th>\n A qu\u00e9 prestar atenci\u00f3n<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n \n Todos los copropietarios quieren vender pero no se ponen de acuerdo sobre el precio<\/td>\n Venta de com\u00fan acuerdo con un mecanismo de decisi\u00f3n pactado<\/td>\n Valoraci\u00f3n previa, precio m\u00ednimo por escrito, qui\u00e9n aprueba una oferta<\/td>\n<\/tr>\n \n Un copropietario quiere quedarse con el inmueble y tiene financiaci\u00f3n<\/td>\n Compra de las cuotas de los dem\u00e1s copropietarios<\/td>\n Tasador acordado, aprobaci\u00f3n de principio de la hipoteca, planificaci\u00f3n fiscal<\/td>\n<\/tr>\n \n Un copropietario vive en la vivienda y rechaza toda oferta<\/td>\n Mediaci\u00f3n y, si no prospera, demanda<\/td>\n Compensaci\u00f3n razonable por uso, constancia de las ofertas enviadas<\/td>\n<\/tr>\n \n C\u00f3nyuges que se separan con hijos menores<\/td>\n Solicitud de resoluci\u00f3n del conflicto y acuerdo global<\/td>\n Art\u00edculo 40A, derecho de preferencia del art\u00edculo 101, art\u00edculo 4A en materia fiscal<\/td>\n<\/tr>\n \n Casa unifamiliar en una parcela grande<\/td>\n An\u00e1lisis de la divisi\u00f3n en especie o de la inscripci\u00f3n como propiedad horizontal<\/td>\n Planeamiento, derechos de edificaci\u00f3n, pagos compensatorios<\/td>\n<\/tr>\n \n Un copropietario amenaza con vender su cuota a un tercero<\/td>\n Una conversaci\u00f3n ordenada sobre un precio justo para la cuota<\/td>\n Descuento previsible sobre una cuota indivisa, situaci\u00f3n registral en el tabu<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Antes del tribunal: mediaci\u00f3n y acompa\u00f1amiento inmobiliario en la venta<\/h2>\n
Mediaci\u00f3n y resoluci\u00f3n del conflicto<\/h3>\n
D\u00f3nde entra una empresa de comercializaci\u00f3n e intermediaci\u00f3n inmobiliaria<\/h3>\n
\n
Preguntas frecuentes<\/h2>\n
\u00bfSe puede obligar a un copropietario a vender la vivienda com\u00fan?<\/h3>\n
\u00bfCu\u00e1nto tiempo lleva una divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan en el tribunal?<\/h3>\n
\u00bfUna venta por administrador judicial es siempre m\u00e1s barata?<\/h3>\n
\u00bfQu\u00e9 es la compensaci\u00f3n razonable por uso en la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan?<\/h3>\n
\u00bfTiene un copropietario derecho de preferencia para comprar mi cuota?<\/h3>\n
\u00bfQui\u00e9n paga el impuesto a la plusval\u00eda cuando un copropietario compra al otro?<\/h3>\n
En resumen<\/h2>\n