{"id":13105,"date":"2026-10-18T18:00:00","date_gmt":"2026-10-18T15:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/rs-nadlan.com\/?p=13105"},"modified":"2026-10-16T20:51:20","modified_gmt":"2026-10-16T17:51:20","slug":"preaprobacion-hipoteca-israel-que-revisa-el-banco","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/preaprobacion-hipoteca-israel-que-revisa-el-banco\/","title":{"rendered":"Preaprobaci\u00f3n de hipoteca en Israel (ishur ekroni): qu\u00e9 revisa el banco, cu\u00e1nto puede obtener y c\u00f3mo comparar ofertas"},"content":{"rendered":"

La preaprobaci\u00f3n de hipoteca en Israel (ishur ekroni) es el documento en el que el banco indica cu\u00e1nto est\u00e1 dispuesto a prestarle, a qu\u00e9 plazo, en qu\u00e9 tramos y a qu\u00e9 tasa de inter\u00e9s. Quien compra una vivienda en el norte de Tel Aviv, en Ramat Hasharon, Herzliya, Raanana o Kfar Saba y cuenta con una preaprobaci\u00f3n de hipoteca antes de presentar una oferta, entra en la negociaci\u00f3n sabiendo con exactitud cu\u00e1l es su presupuesto, y no descubre despu\u00e9s de firmar que el banco ve la operaci\u00f3n de otra manera. En esta gu\u00eda explicamos qu\u00e9 incluye la preaprobaci\u00f3n y qu\u00e9 no, qu\u00e9 revisa realmente el banco, cu\u00e1nto se puede obtener seg\u00fan el tipo de vivienda, c\u00f3mo leer las combinaciones de tramos que presenta el banco, y calculamos un ejemplo completo de un apartamento en Ramat Aviv Gimel. Las reglas est\u00e1n vigentes a octubre de 2026, y toda decisi\u00f3n de financiaci\u00f3n debe revisarse con el banco y con un asesor hipotecario.<\/p>\n

Qu\u00e9 es la preaprobaci\u00f3n de hipoteca en Israel y qu\u00e9 no es<\/h2>\n

La preaprobaci\u00f3n de hipoteca es una oferta escrita del banco que se basa en los datos que usted ha entregado: ingresos, obligaciones, capital propio y la propiedad que busca o el rango de precios en el que est\u00e1 buscando. El documento detalla el monto del pr\u00e9stamo, el plazo, los tramos y las tasas de inter\u00e9s de cada tramo, las comisiones y los seguros exigidos. Se emite sin costo.<\/p>\n

Es importante entender los l\u00edmites del compromiso. El banco queda obligado por las condiciones y las tasas de la preaprobaci\u00f3n durante 24 d\u00edas desde su emisi\u00f3n, siempre que la informaci\u00f3n entregada haya sido verificada y resulte correcta. Usted, en cambio, no queda obligado a nada: puede pedir preaprobaciones a varios bancos, compararlas y elegir. Si los 24 d\u00edas vencen antes de que la operaci\u00f3n madure, por lo general se puede pedir una pr\u00f3rroga o una preaprobaci\u00f3n actualizada, aunque las tasas pueden cambiar.<\/p>\n

Lo que la preaprobaci\u00f3n no es: no es una aprobaci\u00f3n definitiva. En la etapa final el banco revisa la propiedad misma mediante un tasador designado por \u00e9l, recibe el contrato de compraventa y los documentos de los derechos, y solo entonces aprueba el pr\u00e9stamo. La preaprobaci\u00f3n es, por lo tanto, una herramienta de planificaci\u00f3n y de negociaci\u00f3n, no un compromiso de financiar una propiedad concreta.<\/p>\n

Cu\u00e1ndo pedir la preaprobaci\u00f3n de hipoteca: antes de buscar, no despu\u00e9s de ofertar<\/h2>\n

El error m\u00e1s frecuente es pedir la preaprobaci\u00f3n solo cuando ya se encontr\u00f3 la vivienda y se fij\u00f3 el precio. En el mercado del norte de Tel Aviv, donde un buen apartamento en Ramat Aviv Gimel, en Bavli o en Tzahala a veces se cierra en pocas semanas, el comprador que inicia el proceso con el banco reci\u00e9n despu\u00e9s de acordar el precio pierde un tiempo valioso, y a veces descubre que el monto con el que contaba no est\u00e1 aprobado.<\/p>\n

El orden correcto es el siguiente:<\/p>\n

    \n
  1. Determinar el capital propio real: ahorros l\u00edquidos, fondos de previsi\u00f3n y dep\u00f3sitos con fecha de liberaci\u00f3n conocida, y la ayuda familiar documentada.<\/li>\n
  2. Pedir la preaprobaci\u00f3n a dos o tres bancos, sobre la base del rango de precios que busca.<\/li>\n
  3. Calcular el presupuesto completo, incluidos el impuesto de compra (mas rechisha), los honorarios del abogado, la comisi\u00f3n de corretaje y los gastos accesorios.<\/li>\n
  4. Solo entonces, una b\u00fasqueda enfocada y la negociaci\u00f3n del precio.<\/li>\n
  5. Una vez encontrada la vivienda: actualizar la preaprobaci\u00f3n para esa propiedad concreta y planificar la firma de modo que la preaprobaci\u00f3n siga vigente o pueda renovarse.<\/li>\n<\/ol>\n

    Una preaprobaci\u00f3n vigente tambi\u00e9n da una ventaja frente al vendedor. Un vendedor que recibe dos ofertas parecidas suele preferir al comprador que demostr\u00f3 que su financiaci\u00f3n fue revisada, porque el riesgo de que la operaci\u00f3n se trabe es menor.<\/p>\n

    Qu\u00e9 revisa el banco: ingresos, ratio de cuota e historial crediticio<\/h2>\n

    El ratio de cuota sobre ingresos<\/h3>\n

    La limitaci\u00f3n central es el ratio de cuota, es decir, qu\u00e9 parte del ingreso mensual disponible se destina a pagar la hipoteca. Seg\u00fan la Directiva de Buena Gesti\u00f3n Bancaria 329 del Banco de Israel, un banco no aprobar\u00e1 un pr\u00e9stamo para vivienda cuando el ratio de cuota supere el 50 %. Ya por encima del 40 % el pr\u00e9stamo se considera de mayor riesgo y el banco debe mantener m\u00e1s capital frente a \u00e9l. En la pr\u00e1ctica, en la mayor\u00eda de los bancos el 40 % es la l\u00ednea a partir de la cual la negociaci\u00f3n se vuelve m\u00e1s dif\u00edcil y las tasas ofrecidas pueden subir.<\/p>\n

    C\u00f3mo se computan los ingresos<\/h3>\n

    El banco computa ingresos estables y documentados: el salario neto seg\u00fan los recibos de sueldo, la ganancia de la actividad seg\u00fan los estados anuales, las pensiones fijas y, a veces, una parte de los ingresos por alquiler. Los ingresos variables, como un bono anual o las horas extra no regulares, se computan a una tasa reducida o no se computan en absoluto. En el caso de los trabajadores aut\u00f3nomos, la base es la ganancia del estado anual despu\u00e9s de los gastos reconocidos, que a menudo es inferior a lo que el aut\u00f3nomo siente que gana. Al mismo tiempo, el banco descuenta las obligaciones mensuales fijas: otros pr\u00e9stamos, leasing y pagos en cuotas largas con tarjeta de cr\u00e9dito.<\/p>\n

    Datos crediticios y extractos bancarios<\/h3>\n

    Con su consentimiento, el banco recibe un informe de la base de datos crediticios del Banco de Israel y examina los extractos de cuenta de los \u00faltimos tres meses. Los sobregiros por encima del l\u00edmite, los cheques devueltos o un pr\u00e9stamo no declarado en el formulario de solicitud pueden cambiar las condiciones. Conviene cancelar los pr\u00e9stamos peque\u00f1os y regularizar los sobregiros antes de presentar la solicitud, no despu\u00e9s.<\/p>\n

    Los documentos b\u00e1sicos para la solicitud son: copias de los documentos de identidad con su anexo, los \u00faltimos recibos de sueldo o, para aut\u00f3nomos, la certificaci\u00f3n de un contador y la liquidaci\u00f3n de impuestos, los extractos de cuenta de tres meses y un informe de saldos de pr\u00e9stamos. El contrato de compraventa y el extracto del Registro de la Propiedad (tabu) se presentan cuando la propiedad ya est\u00e1 definida.<\/p>\n

    Cu\u00e1nto se puede obtener: el porcentaje de financiaci\u00f3n seg\u00fan el tipo de vivienda<\/h2>\n

    Adem\u00e1s del ratio de cuota, el Banco de Israel limita el porcentaje de financiaci\u00f3n, es decir, la relaci\u00f3n entre el pr\u00e9stamo y el valor de la propiedad. El l\u00edmite se fija seg\u00fan la situaci\u00f3n del comprador en la operaci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Tipo de compra<\/th>\nFinanciaci\u00f3n m\u00e1xima<\/th>\nCapital propio m\u00ednimo<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Vivienda \u00fanica<\/td>\n75 %<\/td>\n25 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Vivienda de reemplazo (quienes mejoran su vivienda)<\/td>\n70 %<\/td>\n30 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Vivienda adicional o de inversi\u00f3n<\/td>\n50 %<\/td>\n50 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Pr\u00e9stamo para cualquier fin con garant\u00eda hipotecaria<\/td>\n50 %<\/td>\nNo aplica<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Tres observaciones pr\u00e1cticas. La primera: el porcentaje de financiaci\u00f3n se mide frente al valor de la propiedad adquirida, y si el tasador del banco valora la vivienda por debajo del precio de la operaci\u00f3n, el pr\u00e9stamo m\u00e1ximo se calcular\u00e1 seg\u00fan la tasaci\u00f3n m\u00e1s baja. La segunda: la definici\u00f3n de vivienda \u00fanica o de reemplazo se basa en una declaraci\u00f3n que se presenta a la Autoridad Tributaria en el marco del impuesto de compra, por lo que conviene entenderla de antemano. La explicamos en nuestra gu\u00eda sobre el impuesto de compra en 2026<\/a>. La tercera: el plazo del pr\u00e9stamo est\u00e1 limitado a 30 a\u00f1os como m\u00e1ximo.<\/p>\n

    Quienes mejoran su vivienda y compran antes de vender se encuentran en una situaci\u00f3n especialmente compleja: el porcentaje de financiaci\u00f3n es menor y a veces hace falta un pr\u00e9stamo puente hasta que se venda la vivienda actual. Sobre las consideraciones de vender antes o despu\u00e9s de comprar escribimos en nuestra gu\u00eda para quienes mejoran su vivienda<\/a>.<\/p>\n

    Los tramos de la hipoteca y las combinaciones uniformes en la preaprobaci\u00f3n de hipoteca en Israel<\/h2>\n

    La preaprobaci\u00f3n de hipoteca no presenta una sola tasa, sino una combinaci\u00f3n de tramos. Para leerla correctamente hay que conocer los tramos principales:<\/p>\n