{"id":9867,"date":"2026-01-08T08:29:54","date_gmt":"2026-01-08T05:29:54","guid":{"rendered":"https:\/\/rs-nadlan.com\/?p=9867"},"modified":"2026-10-12T14:04:15","modified_gmt":"2026-10-12T11:04:15","slug":"ofertas-20-80-constructoras-regalo-o-trampa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/ofertas-20-80-constructoras-regalo-o-trampa\/","title":{"rendered":"Promociones de constructoras 20\/80 en Israel: c\u00f3mo funcionan y qu\u00e9 riesgos tienen"},"content":{"rendered":"<p>Las promociones de constructoras 20\/80 en Israel se han convertido en los \u00faltimos a\u00f1os en una de las principales herramientas para vender vivienda nueva: se paga alrededor del 20 % del precio al firmar y el resto solo en la entrega de llaves. Suena a financiaci\u00f3n gratuita, pero esa financiaci\u00f3n tiene un precio en alg\u00fan lugar, normalmente en el precio de la vivienda, en la indexaci\u00f3n o en las condiciones que le aplicar\u00e1n el d\u00eda de la entrega. En esta gu\u00eda explicamos c\u00f3mo funciona el mecanismo, cu\u00e1nto cuesta realmente frente a un calendario de pagos habitual, qu\u00e9 l\u00edmites del Banco de Israel entraron en vigor en 2025, c\u00f3mo est\u00e1 protegido su dinero y c\u00f3mo comprobar de antemano que podr\u00e1 obtener una hipoteca cuando la vivienda est\u00e9 lista. Sobre las versiones actuales de estas ofertas en el mercado, como el inter\u00e9s subvencionado, escribimos en nuestra actualizaci\u00f3n sobre <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/%d7%9e%d7%91%d7%a6%d7%a2%d7%99-%d7%9e%d7%99%d7%9e%d7%95%d7%9f-%d7%a9%d7%9c-%d7%99%d7%96%d7%9e%d7%99%d7%9d-%d7%9e%d7%95%d7%93%d7%9c-20-80-%d7%95%d7%a8%d7%99%d7%91%d7%99%d7%aa-%d7%9e%d7%a1%d7%95%d7%91\/\">las promociones de financiaci\u00f3n de los promotores<\/a>; aqu\u00ed nos centramos en los principios.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 es una promoci\u00f3n de constructora 20\/80 y qu\u00e9 variantes existen<\/h2>\n<p>En una compra habitual a un promotor, los pagos se reparten seg\u00fan el avance de la obra: un pago a la firma y despu\u00e9s pagos por fases o seg\u00fan un calendario, hasta la entrega. En una promoci\u00f3n 20\/80, la mayor parte del precio se aplaza a la fecha de entrega. Existen varias variantes:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>20\/80 o 10\/90.<\/strong> Un primer pago del 10 % al 20 % y un \u00fanico pago restante en la entrega.<\/li>\n<li><strong>Pago intermedio.<\/strong> Por ejemplo, 20 % a la firma, 10 % a mitad de obra y 70 % en la entrega.<\/li>\n<li><strong>Pr\u00e9stamo del constructor subvencionado (halva&#8217;at kablan).<\/strong> El comprador toma un pr\u00e9stamo bancario, normalmente de tipo globo o bullet, en el que el principal se devuelve al final, y el promotor paga los intereses durante la construcci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>\u00abSin indexaci\u00f3n\u00bb.<\/strong> El promotor renuncia a la indexaci\u00f3n al \u00edndice de costes de construcci\u00f3n (madad tsumot habniya) sobre todo el precio o sobre una parte.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Por qu\u00e9 los promotores ofrecen promociones de constructora 20\/80<\/h2>\n<p>Con tipos de inter\u00e9s altos, muchos compradores tienen dificultades para comprometerse con una cuota mensual completa mientras siguen pagando alquiler o manteniendo su vivienda actual. Aplazar el pago permite al promotor mantener el ritmo de ventas, que es una condici\u00f3n central del acuerdo de acompa\u00f1amiento con el banco que financia el proyecto. Hay tambi\u00e9n una raz\u00f3n de la que se habla menos: una promoci\u00f3n de financiaci\u00f3n permite mantener un precio de lista alto en lugar de conceder un descuento visible. Un descuento en el precio queda registrado como una operaci\u00f3n barata e influye en la tasaci\u00f3n de las siguientes viviendas del proyecto; una promoci\u00f3n de financiaci\u00f3n no se refleja as\u00ed en el precio registrado.<\/p>\n<h2>Cu\u00e1nto cuesta realmente: un ejemplo num\u00e9rico<\/h2>\n<p>El ejemplo es solo ilustrativo, y todos sus supuestos sirven para el c\u00e1lculo, no son una previsi\u00f3n. Una vivienda en un proyecto del norte de Tel Aviv, con entrega dentro de tres a\u00f1os. El promotor ofrece dos opciones:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Modalidad habitual:<\/strong> 3.880.000 \u20aa, es decir, un descuento del 3 % sobre el precio de lista, con pagos seg\u00fan el avance de la obra.<\/li>\n<li><strong>Modalidad 20\/80:<\/strong> 4.000.000 \u20aa, con 800.000 \u20aa a la firma y 3.200.000 \u20aa en la entrega.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Supongamos que el \u00edndice de costes de construcci\u00f3n sube un 3 % anual, que el comprador dispone de 1.200.000 \u20aa de capital propio y que financia el resto con una hipoteca al 5 %.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Concepto<\/th>\n<th>Modalidad habitual<\/th>\n<th>Modalidad 20\/80<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Precio en el contrato<\/td>\n<td>3.880.000 \u20aa<\/td>\n<td>4.000.000 \u20aa<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Diferencias de indexaci\u00f3n (estimadas)<\/td>\n<td>unos 70.000 \u20aa<\/td>\n<td>unos 148.000 \u20aa<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Intereses hipotecarios durante la obra (estimados)<\/td>\n<td>unos 200.000 \u20aa<\/td>\n<td>ninguno<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Coste total hasta la entrega<\/td>\n<td>unos 4.150.000 \u20aa<\/td>\n<td>unos 4.148.000 \u20aa<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>C\u00f3mo llegamos a estas cifras: en ambas modalidades solo el 40 % del precio est\u00e1 indexado, como explicaremos m\u00e1s adelante. En la modalidad 20\/80, toda la parte indexada, 1.600.000 \u20aa, queda expuesta al \u00edndice durante tres a\u00f1os completos, lo que se acumula en torno al 9,3 %. En la modalidad habitual, la parte indexada se paga de forma gradual, por lo que la exposici\u00f3n media es aproximadamente la mitad. En cambio, en la modalidad habitual el comprador dispone de la hipoteca de forma gradual y paga intereses ya durante la construcci\u00f3n.<\/p>\n<p>La conclusi\u00f3n no es que el 20\/80 compense o no compense. La conclusi\u00f3n es que, en este escenario, ambas modalidades cuestan casi lo mismo, y el resultado es muy sensible a tres variables: el tama\u00f1o del descuento en la modalidad habitual, el ritmo de subida del \u00edndice y su tipo de inter\u00e9s. Si el descuento en la modalidad habitual es del 5 %, la modalidad habitual sale m\u00e1s barata. Si tiene dinero en un dep\u00f3sito que genera rentabilidad, o si va a vender una vivienda actual solo cerca de la entrega, el 20\/80 puede ser preferible. Este c\u00e1lculo debe hacerse con sus propias cifras, y no con la palabra \u00abpromoci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n<h2>Indexaci\u00f3n al \u00edndice de costes de construcci\u00f3n en las promociones 20\/80<\/h2>\n<p>Desde la Enmienda 9 a la Ley de Venta (Viviendas), en los contratos firmados a partir del 7 de julio de 2022, solo se puede indexar al \u00edndice de costes de construcci\u00f3n hasta el 40 % del precio de la vivienda. El primer 20 % pagado no est\u00e1 indexado en absoluto, y de cada pago adicional solo la mitad est\u00e1 indexada. Adem\u00e1s, la indexaci\u00f3n se detiene en la fecha de entrega contractual, aunque el promotor se retrase.<\/p>\n<p>En una operaci\u00f3n 20\/80 esta regla funciona as\u00ed: el 20 % a la firma no est\u00e1 indexado, y del 80 % que se paga en la entrega la mitad est\u00e1 indexada, es decir, el 40 % del precio. Como el pago se aplaza al final, la parte indexada queda expuesta al \u00edndice durante todo el periodo de construcci\u00f3n. Por eso conviene comprobar:<\/p>\n<ul>\n<li>Si la indexaci\u00f3n queda anulada en el contrato o solo \u00abcongelada\u00bb durante un periodo determinado.<\/li>\n<li>Cu\u00e1l es el \u00edndice base: el \u00edndice conocido el d\u00eda de la firma u otro.<\/li>\n<li>Si existe un tope para las diferencias de indexaci\u00f3n.<\/li>\n<li>Qu\u00e9 ocurre si paga antes: si la indexaci\u00f3n sobre el pago anticipado se detiene.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>L\u00edmites del Banco de Israel a las promociones de financiaci\u00f3n<\/h2>\n<p>En marzo de 2025, la Supervisi\u00f3n de Bancos public\u00f3 una directiva temporal que limita estas promociones hasta finales de 2026. La directiva no proh\u00edbe al promotor ofrecer un 20\/80, pero lo encarece:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Mayor exigencia de capital.<\/strong> Una operaci\u00f3n en la que se aplaza a la fecha de entrega m\u00e1s del 40 % del precio de la vivienda se considera una operaci\u00f3n de pago no lineal. En un proyecto en el que m\u00e1s del 25 % de las viviendas se vendieron as\u00ed, el banco acompa\u00f1ante debe asignar m\u00e1s capital al cr\u00e9dito del proyecto. Para los proyectos existentes se estableci\u00f3 un mecanismo de transici\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>Tope para pr\u00e9stamos globo y bullet.<\/strong> Los pr\u00e9stamos de este tipo subvencionados por el promotor est\u00e1n limitados al 10 % del total de pr\u00e9stamos para vivienda que cada banco concede al mes.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Qu\u00e9 significa para el comprador: en proyectos en los que el promotor ya vendi\u00f3 gran parte de las viviendas con la promoci\u00f3n, es posible que ofrezca otra estructura, por ejemplo 25\/75 o un pago intermedio, para quedar por debajo del umbral. Las promociones no han desaparecido, pero las condiciones han cambiado, y algunos promotores han pasado a otros incentivos. Qu\u00e9 ocurrir\u00e1 despu\u00e9s de finales de 2026 a\u00fan no se ha decidido, y conviene seguir las actualizaciones del Banco de Israel.<\/p>\n<h2>Aplazamiento del pago o pr\u00e9stamo del constructor: la diferencia que importa<\/h2>\n<p>Las dos estructuras suenan parecidas, pero desde el punto de vista jur\u00eddico y financiero son muy distintas.<\/p>\n<p><strong>En el aplazamiento del pago<\/strong>, su deuda es solo con el promotor. Le debe el saldo en la fecha de entrega y, hasta entonces, no tiene pr\u00e9stamo bancario ni cuota mensual. El d\u00eda de la entrega toma una hipoteca normal, con las condiciones vigentes ese d\u00eda.<\/p>\n<p><strong>En el pr\u00e9stamo del constructor subvencionado<\/strong>, toma un pr\u00e9stamo bancario desde ahora, y queda registrado a su nombre. El banco transfiere el dinero al promotor, y el promotor se compromete a pagar los intereses hasta la entrega. Esto implica:<\/p>\n<ul>\n<li>El pr\u00e9stamo forma parte de su endeudamiento frente a los bancos e influye en su calificaci\u00f3n crediticia y en su capacidad de obtener otros pr\u00e9stamos.<\/li>\n<li>El compromiso del promotor de pagar los intereses es contractual. Conviene comprobar qu\u00e9 ocurre si el proyecto se retrasa m\u00e1s all\u00e1 del periodo subvencionado: qui\u00e9n paga los intereses a partir de ese momento.<\/li>\n<li>Al final del periodo, el pr\u00e9stamo globo debe amortizarse o refinanciarse como una hipoteca normal, en las condiciones de mercado de ese d\u00eda.<\/li>\n<li>Un pr\u00e9stamo as\u00ed ya ha financiado gran parte del precio, por lo que la protecci\u00f3n de la garant\u00eda de la Ley de Venta se aplica a las sumas pagadas al promotor con el dinero del pr\u00e9stamo, y conviene verificar que pasaron por los cupones de pago.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En ambos casos, los intereses que se ahorran durante la construcci\u00f3n no desaparecen. Est\u00e1n incorporados en la operaci\u00f3n, y la \u00fanica cuesti\u00f3n es si el precio que paga por ellos es razonable.<\/p>\n<h2>Protecci\u00f3n del dinero: la garant\u00eda de la Ley de Venta y el talonario de cupones<\/h2>\n<p>Es habitual o\u00edr que el dinero entra en una \u00abcuenta fiduciaria\u00bb. No es exacto. En un proyecto con acompa\u00f1amiento bancario, la protecci\u00f3n funciona as\u00ed:<\/p>\n<ol>\n<li>El banco acompa\u00f1ante emite un talonario de cupones de pago (pinkas shovarim) para cada vivienda del proyecto.<\/li>\n<li>Cada pago se realiza \u00fanicamente mediante un cup\u00f3n del talonario, directamente a la cuenta de acompa\u00f1amiento del proyecto.<\/li>\n<li>Por cada pago de este tipo, el banco emite al comprador una garant\u00eda conforme a la Ley de Venta (Protecci\u00f3n de Inversiones), por el importe del pago.<\/li>\n<\/ol>\n<p>La ley obliga al promotor que haya recibido m\u00e1s del 7 % del precio de la vivienda a dar al comprador una garant\u00eda. La garant\u00eda no cubre un pago realizado por transferencia bancaria normal a la cuenta del promotor, un pago por cambios del comprador a un proveedor externo, ni dinero pagado antes de firmar el contrato sin cup\u00f3n. En una operaci\u00f3n 20\/80 esto tiene un doble significado: durante la construcci\u00f3n solo est\u00e1 protegido el primer pago, por lo que conviene verificar que la garant\u00eda sobre \u00e9l se ha recibido y se guarda en un lugar seguro.<\/p>\n<h2>El riesgo principal: la hipoteca el d\u00eda de la entrega<\/h2>\n<p>La parte m\u00e1s importante de una operaci\u00f3n 20\/80 es el d\u00eda en que hay que pagar el 80 %. Hasta entonces pueden cambiar varias cosas:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>El tipo de inter\u00e9s.<\/strong> La cuota mensual se fijar\u00e1 seg\u00fan el tipo vigente el d\u00eda en que tome la hipoteca, no el d\u00eda de la firma.<\/li>\n<li><strong>La tasaci\u00f3n.<\/strong> El banco financia seg\u00fan el menor valor entre el precio del contrato y el valor de tasaci\u00f3n. Si el tasador valora la vivienda por debajo del precio que pag\u00f3, el capital propio necesario aumenta.<\/li>\n<li><strong>El porcentaje de financiaci\u00f3n.<\/strong> Seg\u00fan las directivas del Banco de Israel, hasta el 75 % para vivienda \u00fanica, hasta el 70 % para quien mejora de vivienda y hasta el 50 % para una vivienda de inversi\u00f3n. Si su situaci\u00f3n cambia antes de la entrega, tambi\u00e9n cambiar\u00e1 el porcentaje de financiaci\u00f3n. Qu\u00e9 determina esa situaci\u00f3n lo explicamos en el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/quien-se-considera-propietario-de-vivienda\/\">qui\u00e9n se considera propietario de vivienda<\/a>.<\/li>\n<li><strong>La relaci\u00f3n cuota e ingresos.<\/strong> La cuota mensual est\u00e1 limitada al 50 % de los ingresos disponibles, y en la pr\u00e1ctica los bancos prefieren una relaci\u00f3n m\u00e1s baja. Un cambio de ingresos en esos tres a\u00f1os influye directamente.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Para reducir el riesgo, compruebe antes de firmar, con un asesor hipotecario o con el banco, qu\u00e9 podr\u00e1 obtener, y calcule cu\u00e1l ser\u00eda la cuota mensual con un tipo uno o dos puntos m\u00e1s alto que hoy. Lea tambi\u00e9n qu\u00e9 establece el contrato si no paga el saldo a tiempo: intereses de demora, indemnizaci\u00f3n pactada y derecho del promotor a resolver el contrato.<\/p>\n<h2>C\u00f3mo decidir si un 20\/80 le conviene<\/h2>\n<ol>\n<li>Pida al promotor el precio de ambas modalidades, por escrito.<\/li>\n<li>Calcule el coste total seg\u00fan el ejemplo anterior, con su tipo de inter\u00e9s y su capital.<\/li>\n<li>Revise la cl\u00e1usula de indexaci\u00f3n y las cl\u00e1usulas sobre retrasos en el pago.<\/li>\n<li>Aseg\u00farese de que el proyecto tiene acompa\u00f1amiento bancario y de que usted tiene cupones.<\/li>\n<li>Obtenga una estimaci\u00f3n previa de la hipoteca, incluido un escenario de tipos m\u00e1s altos.<\/li>\n<li>Si depende de la venta de una vivienda actual, coordine los plazos con la fecha de entrega.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Para comparar con una vivienda existente en la misma zona, puede apoyarse en una <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/calculadora-tasacion-vivienda\/\">valoraci\u00f3n del inmueble<\/a> y consultar los <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/busca-una-propiedad-quiere-comprar\/\">inmuebles en venta<\/a>.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfEs m\u00e1s cara una vivienda con promoci\u00f3n 20\/80?<\/h3>\n<p>No siempre en el precio nominal, pero el coste de la financiaci\u00f3n suele estar incorporado en el precio o en las condiciones. La forma de comprobarlo es pedir al promotor el precio en la modalidad habitual y comparar el coste total.<\/p>\n<h3>\u00bfHa prohibido el Banco de Israel las promociones 20\/80?<\/h3>\n<p>No. La directiva temporal, vigente hasta finales de 2026, impone una exigencia de capital a los proyectos en los que m\u00e1s del 25 % de las viviendas se vendieron con un aplazamiento de m\u00e1s del 40 % del precio, y limita los pr\u00e9stamos globo y bullet subvencionados al 10 % de los pr\u00e9stamos mensuales.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 ocurre si no obtengo la hipoteca el d\u00eda de la entrega?<\/h3>\n<p>No pagar el saldo es un incumplimiento del contrato, y el contrato fija las sanciones, a veces una indemnizaci\u00f3n pactada considerable. Por eso se comprueba la capacidad de financiaci\u00f3n antes de firmar y se deja un margen de seguridad.<\/p>\n<h3>\u00bfEst\u00e1 protegido el primer 20 %?<\/h3>\n<p>S\u00ed, si se pag\u00f3 con un cup\u00f3n del talonario del proyecto y se recibi\u00f3 por \u00e9l una garant\u00eda de la Ley de Venta. Un pago fuera de los cupones no est\u00e1 cubierto.<\/p>\n<h3>\u00bfConviene un 20\/80 aunque tenga todo el dinero?<\/h3>\n<p>Depende del descuento que se ofrezca por pago anticipado frente a la rentabilidad que su dinero obtiene. Cuando el descuento supera esa rentabilidad y las diferencias de indexaci\u00f3n, el pago anticipado es preferible.<\/p>\n<h2>Antes de firmar una promoci\u00f3n<\/h2>\n<p>Las promociones de constructora 20\/80 son una herramienta de financiaci\u00f3n leg\u00edtima y, como toda herramienta de financiaci\u00f3n, convienen a algunos compradores y no a todos. La pregunta correcta no es cu\u00e1nto se paga hoy, sino cu\u00e1nto cuesta la vivienda hasta la entrega de llaves y qu\u00e9 podr\u00e1 financiar el d\u00eda de la entrega. Si desea analizar la oferta de un promotor frente a alternativas en la misma zona, estaremos encantados de ayudarle. Puede <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/contacto-rs-nadlan\/\">ponerse en contacto con nosotros<\/a> o llamar al 077-500-4600 (desde el extranjero, +972 77 500 4600).<\/p>\n<p><em>La informaci\u00f3n de este art\u00edculo es general y no constituye asesoramiento jur\u00eddico, financiero ni fiscal. Toda operaci\u00f3n con un promotor debe ser revisada por un abogado y un asesor hipotecario.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>C\u00f3mo funcionan las promociones de constructoras 20\/80 en Israel, cu\u00e1nto cuestan realmente frente a un pago habitual y qu\u00e9 cambi\u00f3 con los l\u00edmites del Banco de Israel. Incluye un ejemplo calculado, la protecci\u00f3n con cupones de pago y la hipoteca el d\u00eda de la entrega.<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":12561,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[58],"tags":[],"class_list":["post-9867","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-comprar-una-propiedad"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.9 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Promociones 20\/80 en Israel: coste y riesgos | RS Nadlan<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Promociones de constructoras 20\/80 en Israel: coste real frente al pago habitual, indexaci\u00f3n del 40 %, l\u00edmites del Banco de Israel e hipoteca final.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, 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