{"id":9900,"date":"2026-01-04T14:00:45","date_gmt":"2026-01-04T11:00:45","guid":{"rendered":"https:\/\/rs-nadlan.com\/?p=9900"},"modified":"2026-10-12T14:04:16","modified_gmt":"2026-10-12T11:04:16","slug":"guia-2025-mejorar-vivienda-vender-o-comprar-primero","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/guia-2025-mejorar-vivienda-vender-o-comprar-primero\/","title":{"rendered":"Mejorar de vivienda en Israel: \u00bfvender primero o comprar primero?"},"content":{"rendered":"<p>Quienes buscan mejorar de vivienda en Israel (meshaprei diur) se enfrentan a una pregunta que determina casi todo lo dem\u00e1s: vender primero la vivienda actual o comprar primero la siguiente. Cada camino resuelve un problema y crea otro. Vender primero da certeza sobre el capital propio, pero obliga a saber ad\u00f3nde se muda. Comprar primero asegura la vivienda que quer\u00eda, pero crea un periodo con dos viviendas, una financiaci\u00f3n puente y un reloj que corre frente a la Autoridad Tributaria. En esta gu\u00eda desglosamos los dos caminos, explicamos qu\u00e9 es un pr\u00e9stamo puente y c\u00f3mo se coordina una operaci\u00f3n encadenada (back to back), repasamos los plazos que determinan la fiscalidad y calculamos un escenario completo de una familia que se muda a una vivienda m\u00e1s grande.<\/p>\n<h2>Mejorar de vivienda en Israel: los dos caminos y lo que exige cada uno<\/h2>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th><\/th>\n<th>Vender primero<\/th>\n<th>Comprar primero<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Certeza sobre el capital propio<\/td>\n<td>Alta, el precio ya est\u00e1 firmado<\/td>\n<td>Baja hasta que se vende la vivienda actual<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Certeza sobre la siguiente vivienda<\/td>\n<td>Baja, todav\u00eda se est\u00e1 buscando<\/td>\n<td>Alta<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Financiaci\u00f3n puente<\/td>\n<td>Normalmente no hace falta<\/td>\n<td>Suele hacer falta, y cuesta dinero<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Presi\u00f3n en la negociaci\u00f3n<\/td>\n<td>Sobre la compra<\/td>\n<td>Sobre la venta<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Riesgo fiscal<\/td>\n<td>Bajo<\/td>\n<td>Depende de vender dentro del plazo<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Porcentaje de financiaci\u00f3n de la nueva vivienda<\/td>\n<td>Hasta el 75 % si no tiene vivienda el d\u00eda de la compra<\/td>\n<td>Hasta el 70 % como quien mejora de vivienda<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>No hay un \u00fanico camino correcto. La decisi\u00f3n depende de tres cosas: cu\u00e1nto depende su capital propio del producto de la vivienda actual, lo f\u00e1cil que es encontrar la siguiente vivienda en la zona elegida y la rapidez con que se prev\u00e9 que se venda la suya.<\/p>\n<h2>Vender primero: certeza, y una entrega diferida en lugar de dos mudanzas<\/h2>\n<p>Quien vende primero sabe exactamente cu\u00e1nto dinero tendr\u00e1 a su disposici\u00f3n, y entra en la negociaci\u00f3n de la siguiente vivienda como un comprador con capital disponible. Tiene adem\u00e1s una ventaja de la que se habla menos: si en la fecha de la compra ya no tiene vivienda, el banco le clasificar\u00e1 como comprador de vivienda \u00fanica, con hasta el 75 % de financiaci\u00f3n, y el impuesto de adquisici\u00f3n (mas rechisha) se calcular\u00e1 seg\u00fan los tramos de vivienda \u00fanica sin depender de ning\u00fan calendario.<\/p>\n<p>La dificultad es la mudanza. Para no quedarse sin casa, quienes mejoran de vivienda y venden primero suelen gestionar la fecha de entrega:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Entrega diferida.<\/strong> Se pacta con el comprador la entrega dentro de seis a nueve meses o incluso m\u00e1s. Muchos compradores, sobre todo los que tambi\u00e9n venden una vivienda, lo prefieren. En cambio, una entrega diferida puede reducir el c\u00edrculo de compradores e influir en el precio.<\/li>\n<li><strong>Alquiler posterior a la venta.<\/strong> El comprador recibe la vivienda y se la alquila al vendedor durante un periodo corto. Requiere un acuerdo separado y claro.<\/li>\n<li><strong>Alquiler provisional.<\/strong> Se muda a una vivienda de alquiler hasta encontrar la siguiente. Cuesta un alquiler y dos mudanzas, pero permite buscar sin presi\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Quien piensa vender primero debe empezar por un precio correcto. Una <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/calculadora-tasacion-vivienda\/\">valoraci\u00f3n<\/a> profesional antes de salir al mercado ayuda a fijar un precio que atraiga a un comprador serio en un plazo adecuado a su calendario.<\/p>\n<h2>Comprar primero: el pr\u00e9stamo puente y su coste<\/h2>\n<p>Quien compra primero tiene que abonar los primeros pagos de la nueva vivienda antes de recibir el dinero de la venta. La diferencia se cubre de varias maneras:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Pr\u00e9stamo puente globo o bullet.<\/strong> Un pr\u00e9stamo a corto plazo en el que solo se pagan intereses, o no se paga nada hasta el vencimiento, y el principal se devuelve con el dinero de la venta.<\/li>\n<li><strong>Pr\u00e9stamo con garant\u00eda sobre la vivienda actual.<\/strong> Un pr\u00e9stamo de libre destino basado en la vivienda de su propiedad, con las condiciones y los porcentajes de financiaci\u00f3n que el Banco de Israel permite para este tipo de pr\u00e9stamos.<\/li>\n<li><strong>Calendario de pagos adaptado.<\/strong> Negociar con el vendedor un primer pago peque\u00f1o y pagos mayores despu\u00e9s, ajustados a la fecha en que se espera el dinero de la venta.<\/li>\n<\/ul>\n<p>El porcentaje de financiaci\u00f3n de la nueva vivienda para quien mejora de vivienda es de hasta el 70 %, siempre que declare que vender\u00e1 la vivienda actual. En la pr\u00e1ctica, el banco examina tambi\u00e9n su capacidad de pago durante el periodo con dos pr\u00e9stamos, y la relaci\u00f3n entre cuota e ingresos est\u00e1 limitada. Un pr\u00e9stamo puente no es solo un coste de intereses: es tambi\u00e9n un compromiso que hay que cumplir si la venta se retrasa o se cierra a un precio inferior al previsto.<\/p>\n<h2>La operaci\u00f3n encadenada: c\u00f3mo coordinar los pagos<\/h2>\n<p>La forma habitual de reducir la financiaci\u00f3n puente es coordinar ambas operaciones de modo que el dinero de la venta sirva para pagar la compra. Lo que hay que coordinar:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Los calendarios de pago.<\/strong> Cada pago recibido del comprador de la vivienda antigua debe llegar antes del pago equivalente al vendedor de la nueva, con un margen de unas semanas.<\/li>\n<li><strong>La hipoteca existente.<\/strong> Si la vivienda que se vende tiene hipoteca, parte de los pagos del comprador ir\u00e1n primero a cancelarla. El orden, las comisiones y la carta de intenciones del banco se explican en el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/vender-vivienda-con-hipoteca-israel-cancelacion\/\">vender un piso con hipoteca<\/a>. Otra opci\u00f3n es trasladar la hipoteca a la nueva vivienda.<\/li>\n<li><strong>Las fechas de entrega.<\/strong> La entrega de la vivienda antigua debe ser posterior a la recepci\u00f3n de las llaves de la nueva, o al menos en la misma semana.<\/li>\n<li><strong>Los contratos de compraventa.<\/strong> Las cl\u00e1usulas de pago, indexaci\u00f3n e indemnizaci\u00f3n pactada de ambos contratos deben encajar entre s\u00ed. Qu\u00e9 revisar en cada cl\u00e1usula se explica en el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/contrato-compraventa-vivienda-israel-clausulas\/\">el contrato de compraventa de vivienda<\/a>.<\/li>\n<\/ol>\n<p>El punto d\u00e9bil de la operaci\u00f3n encadenada es la dependencia: un comprador de la vivienda antigua que se retrasa en un pago le retrasa a usted frente al vendedor de la nueva. Por eso conviene prever un margen de seguridad, por ejemplo una l\u00ednea de cr\u00e9dito disponible por un periodo corto, y no planificar con fechas demasiado ajustadas.<\/p>\n<h2>Los plazos fiscales: qu\u00e9 determina exactamente la fecha<\/h2>\n<p>Quienes mejoran de vivienda y compran primero disfrutan de dos beneficios, y ambos dependen de vender la vivienda antigua dentro de un plazo:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Impuesto de adquisici\u00f3n.<\/strong> La nueva vivienda tributa seg\u00fan los tramos de vivienda \u00fanica, siempre que la antigua se venda dentro del plazo.<\/li>\n<li><strong>Impuesto sobre la plusval\u00eda (mas shevach).<\/strong> La vivienda antigua se considera vivienda \u00fanica a efectos de la exenci\u00f3n, aunque usted sea propietario de una vivienda sustitutiva comprada dentro del periodo anterior a la venta.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La duraci\u00f3n del plazo depende de la fecha en que compr\u00f3 la vivienda sustitutiva:<\/p>\n<ul>\n<li>Compra desde el 1 de junio de 2025: 24 meses desde la compra de la vivienda sustitutiva.<\/li>\n<li>Compra entre el 1 de junio de 2023 y el 31 de mayo de 2025: 18 meses, seg\u00fan una directiva temporal ya expirada.<\/li>\n<li>Compra a un promotor: a efectos del impuesto de adquisici\u00f3n, se puede vender hasta 12 meses despu\u00e9s de recibir la posesi\u00f3n de la nueva vivienda, si esa fecha es posterior al final del plazo ordinario.<\/li>\n<li>Pr\u00f3rroga en 2026: debido a la situaci\u00f3n de seguridad, se prorrogaron tres meses los plazos que venc\u00edan entre el 28 de febrero y el 31 de mayo de 2026.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Hay dos puntos que suelen pasarse por alto. Primero, \u00abventa\u00bb significa la firma del contrato de compraventa, no la entrega de llaves. Segundo, si la vivienda antigua no se vende a tiempo, la Autoridad Tributaria cobra la diferencia hasta los tramos de vivienda adicional, m\u00e1s diferencias de indexaci\u00f3n e intereses, y la exenci\u00f3n del impuesto sobre la plusval\u00eda de la vivienda antigua puede verse afectada. Las condiciones de la propia exenci\u00f3n y el tope de valor los detallamos en el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/impuesto-plusvalia-inmobiliaria-israel-2026\/\">el impuesto sobre la plusval\u00eda al vender un piso<\/a>, y los tramos en el art\u00edculo <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/impuesto-adquisicion-israel-2026-tramos-vivienda\/\">impuesto de adquisici\u00f3n 2026<\/a>. Como las reglas han cambiado varias veces en los \u00faltimos tres a\u00f1os, el plazo que le corresponde se comprueba con el abogado antes de firmar la nueva vivienda.<\/p>\n<h2>Escenario num\u00e9rico: de Ramat Aviv Gimel a una vivienda m\u00e1s grande<\/h2>\n<p>El ejemplo es solo ilustrativo, y sus cifras son supuestos para el c\u00e1lculo. Una familia vive en un piso de cuatro habitaciones en <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/agencia-inmobiliaria-ramat-aviv-gimel\/\">Ramat Aviv Gimel<\/a> valorado en 4.200.000 \u20aa, con un saldo hipotecario de 600.000 \u20aa. Quiere comprar un piso de cinco habitaciones por 5.600.000 \u20aa. Los costes de la venta, incluidos abogado y agencia, se estiman en 100.000 \u20aa.<\/p>\n<h3>Opci\u00f3n A: vender primero<\/h3>\n<ul>\n<li>Capital neto de la venta: 4.200.000 menos 600.000 menos 100.000, es decir, 3.500.000 \u20aa.<\/li>\n<li>Hipoteca necesaria para la nueva vivienda: unos 2.100.000 \u20aa, una financiaci\u00f3n de alrededor del 38 %, muy por debajo del tope. El impuesto de adquisici\u00f3n y los gastos asociados se pagan con ahorros adicionales, porque el banco no los financia.<\/li>\n<li>Impuesto de adquisici\u00f3n seg\u00fan los tramos de vivienda \u00fanica: unos 175.500 \u20aa.<\/li>\n<li>Coste adicional: si no hay entrega diferida, algunos meses de alquiler provisional y una doble mudanza.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Opci\u00f3n B: comprar primero<\/h3>\n<ul>\n<li>Hasta la venta hay que cubrir unos 3.500.000 \u20aa. Supongamos un pr\u00e9stamo puente al 5,5 % durante ocho meses: un coste de intereses de unos 128.000 \u20aa.<\/li>\n<li>Si la vivienda antigua se vende un 5 % por debajo de lo estimado, el capital propio disminuye en 210.000 \u20aa, y la diferencia debe financiarse con una hipoteca mayor.<\/li>\n<li>Si la venta no se firma dentro del plazo, el impuesto de adquisici\u00f3n de la nueva vivienda se calcular\u00e1 como vivienda adicional: el 8 % de 5.600.000 \u20aa, es decir, 448.000 \u20aa, unos 272.500 \u20aa m\u00e1s que el c\u00e1lculo como vivienda \u00fanica, m\u00e1s diferencias de indexaci\u00f3n e intereses.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Las cifras muestran por qu\u00e9 comprar primero conviene sobre todo a quien prev\u00e9 vender r\u00e1pido, o a quien tiene un capital que no depende de la venta. En un mercado en el que las viviendas se venden m\u00e1s despacio, el riesgo no es solo el coste del puente, sino la combinaci\u00f3n de un precio de venta inferior al previsto y el reloj fiscal.<\/p>\n<h2>C\u00f3mo construir el calendario de la mudanza<\/h2>\n<ol>\n<li><strong>Antes que nada:<\/strong> valoraci\u00f3n de la vivienda actual, comprobaci\u00f3n del saldo hipotecario y de la comisi\u00f3n de amortizaci\u00f3n anticipada, y aprobaci\u00f3n de principio del banco para ambos escenarios.<\/li>\n<li><strong>Decidir el orden:<\/strong> seg\u00fan la rapidez de venta prevista en su zona y la oferta en la zona a la que se muda.<\/li>\n<li><strong>Si vende primero:<\/strong> salir al mercado con condiciones de entrega claras y, en paralelo, empezar a buscar. Conviene saber de antemano en qu\u00e9 barrios y en qu\u00e9 franja de precio busca, por ejemplo en los <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/barrios-norte-tel-aviv\/\">barrios del norte de Tel Aviv<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Si compra primero:<\/strong> firmar un calendario de pagos que deje tiempo para vender, cerrar la financiaci\u00f3n puente antes de firmar y poner la vivienda antigua en el mercado de inmediato.<\/li>\n<li><strong>Dos semanas antes de cada pago:<\/strong> verificar que el dinero de la otra operaci\u00f3n ha llegado o que la financiaci\u00f3n est\u00e1 disponible.<\/li>\n<li><strong>Durante todo el proceso:<\/strong> marcar en la agenda el final del plazo fiscal, con un margen de unos meses.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Si piensa vender, puede leer c\u00f3mo acompa\u00f1amos a los <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/propietarios-interesados-en-vender\/\">propietarios que desean vender<\/a>.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes<\/h2>\n<h3>\u00bfCu\u00e1nto tiempo tiene quien mejora de vivienda para vender la antigua?<\/h3>\n<p>Quien compr\u00f3 la vivienda sustitutiva desde el 1 de junio de 2025: 24 meses desde la compra, tanto a efectos del impuesto de adquisici\u00f3n como de la exenci\u00f3n del impuesto sobre la plusval\u00eda. Quien compr\u00f3 entre junio de 2023 y mayo de 2025: 18 meses. En la compra a un promotor hay una disposici\u00f3n especial ligada a la fecha de recepci\u00f3n de la posesi\u00f3n.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 es un pr\u00e9stamo puente?<\/h3>\n<p>Un pr\u00e9stamo a corto plazo que financia la nueva vivienda hasta que llega el dinero de la venta. Normalmente solo se pagan intereses, o no se paga nada hasta el vencimiento, y el principal se devuelve con el dinero de la venta.<\/p>\n<h3>\u00bfCu\u00e1nta financiaci\u00f3n obtiene quien mejora de vivienda?<\/h3>\n<p>Hasta el 70 % del valor de la nueva vivienda, siempre que declare la venta de la actual. Quien vendi\u00f3 antes de la compra y no tiene vivienda el d\u00eda de la compra puede obtener hasta el 75 %.<\/p>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 ocurre si no vend\u00ed la vivienda antigua a tiempo?<\/h3>\n<p>La Autoridad Tributaria cobrar\u00e1 la diferencia del impuesto de adquisici\u00f3n hasta los tramos de vivienda adicional, m\u00e1s diferencias de indexaci\u00f3n e intereses, y la exenci\u00f3n del impuesto sobre la plusval\u00eda de la vivienda antigua puede verse afectada.<\/p>\n<h3>\u00bfLa \u00abventa\u00bb cuenta desde la firma o desde la entrega?<\/h3>\n<p>Desde la firma del contrato de compraventa. La fecha de entrega puede ser posterior.<\/p>\n<h3>\u00bfSe puede trasladar la hipoteca actual a la nueva vivienda?<\/h3>\n<p>S\u00ed, bajo ciertas condiciones, mediante la portabilidad de la hipoteca. Conviene sobre todo cuando la hipoteca actual tiene mejores condiciones que las del mercado de hoy.<\/p>\n<h2>Antes de decidir el orden<\/h2>\n<p>Cambiar de vivienda son dos operaciones que deben funcionar como una sola. Quien planifica de antemano el orden, la financiaci\u00f3n y el calendario reduce la mayor\u00eda de los riesgos. Si desea analizar ambos escenarios con su vivienda y el mercado de su zona, estaremos encantados de ayudarle. Puede <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/es\/contacto-rs-nadlan\/\">ponerse en contacto con nosotros<\/a> o llamar al 077-500-4600 (desde el extranjero, +972 77 500 4600).<\/p>\n<p><em>La informaci\u00f3n de este art\u00edculo es general y no constituye asesoramiento jur\u00eddico, financiero ni fiscal. Cada cambio de vivienda debe ser revisado por un abogado, un asesor fiscal y un asesor hipotecario seg\u00fan las circunstancias.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Quien mejora de vivienda en Israel debe decidir si vende primero o compra primero, y cada camino tiene un coste distinto. Explicamos el pr\u00e9stamo puente, la operaci\u00f3n encadenada, los plazos fiscales y un escenario num\u00e9rico completo.<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":12574,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[58],"tags":[],"class_list":["post-9900","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-comprar-una-propiedad"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.9 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Mejorar de vivienda en Israel: vender o comprar | RS Nadlan<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Mejorar de vivienda en Israel: vender o comprar primero, pr\u00e9stamo puente, operaci\u00f3n encadenada, plazos fiscales de 24 meses y un escenario calculado.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, 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