La taxe sur le gain immobilier en Isra\u00ebl (mas shevach) est l’imp\u00f4t d\u00fb par celui qui c\u00e8de un droit immobilier sur le gain r\u00e9el r\u00e9alis\u00e9 entre la date d’acquisition et la date de vente. Lors de la vente d’un appartement au nord de Tel Aviv ou dans le Sharon, o\u00f9 l’\u00e9cart entre prix d’achat et prix de vente se chiffre souvent en millions de shekels, la diff\u00e9rence entre une vente bien pr\u00e9par\u00e9e et une vente non anticip\u00e9e peut atteindre plusieurs centaines de milliers de shekels. Ce guide r\u00e9unit ce qu’il faut comprendre avant de signer : comment se calcule le gain, quand s’applique l’exon\u00e9ration, ce qui se passe en cas de d\u00e9passement du plafond d’exon\u00e9ration, comment fonctionne le calcul lin\u00e9aire pr\u00e9f\u00e9rentiel, quels sont les d\u00e9lais et quelles erreurs reviennent le plus souvent. Les donn\u00e9es sont \u00e0 jour en octobre 2026, et chaque situation particuli\u00e8re doit \u00eatre examin\u00e9e par un avocat ou un conseiller fiscal.<\/p>\n
Le mas shevach est institu\u00e9 par la loi sur la fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re (gain foncier et acquisition) de 1963 et p\u00e8se uniquement sur le vendeur. L’acheteur, lui, acquitte les droits d’acquisition (mas rechisha), un imp\u00f4t enti\u00e8rement distinct. Le \u00ab gain \u00bb imposable correspond \u00e0 la diff\u00e9rence entre la valeur de vente et la valeur d’acquisition r\u00e9siduelle, soit le prix d’achat augment\u00e9 des d\u00e9penses d\u00e9ductibles, le tout r\u00e9\u00e9valu\u00e9 selon l’indice des prix. Concr\u00e8tement, toute hausse de prix n’est pas un gain : la part due \u00e0 l’inflation est neutralis\u00e9e, et seul le gain r\u00e9el est imposable.<\/p>\n
Le taux de base pour un particulier sur le gain r\u00e9el accumul\u00e9 depuis le 1er janvier 2012 est de 25 %. Des taux diff\u00e9rents s’appliquent aux p\u00e9riodes ant\u00e9rieures ; pour un bien achet\u00e9 il y a longtemps, le calcul se fait donc par tranches de p\u00e9riodes. En outre, toute personne dont le revenu imposable de l’ann\u00e9e de la vente, gain compris, d\u00e9passe 721 560 \u20aa peut \u00eatre redevable de la surtaxe (mas yesef) : 3 % sur l’ensemble du revenu exc\u00e9dant le seuil, plus 2 % sur le revenu du capital qui le d\u00e9passe. Ce seuil a \u00e9t\u00e9 gel\u00e9 pour les ann\u00e9es 2025 \u00e0 2027. Pour la vente d’un logement, la loi pr\u00e9voit des r\u00e8gles sp\u00e9cifiques susceptibles de faire sortir certaines transactions du champ de la surtaxe ; c’est donc une v\u00e9rification que le conseiller fiscal doit mener en amont, et non apr\u00e8s la signature.<\/p>\n
Le calcul du mas shevach repose sur trois \u00e9l\u00e9ments. Mieux vaut bien conna\u00eetre chacun d’eux, car chacun laisse place \u00e0 l’erreur, mais aussi \u00e0 l’optimisation.<\/p>\n
Il s’agit du prix r\u00e9ellement pay\u00e9 lors de l’achat, tel que d\u00e9clar\u00e9 \u00e0 l’Autorit\u00e9 fiscale. Pour un bien re\u00e7u en h\u00e9ritage, la valeur et la date d’acquisition sont en g\u00e9n\u00e9ral celles du d\u00e9funt. Pour un bien re\u00e7u en donation, le b\u00e9n\u00e9ficiaire se substitue le plus souvent au donateur. D’o\u00f9 l’importance des documents : le contrat d’achat d’origine et l’avis d’imposition des droits d’acquisition constituent la base de tout le calcul.<\/p>\n
La valeur d’acquisition est r\u00e9\u00e9valu\u00e9e selon l’indice des prix \u00e0 la consommation, de la date d’achat jusqu’\u00e0 la date de vente. Chaque d\u00e9pense d\u00e9ductible est index\u00e9e s\u00e9par\u00e9ment \u00e0 compter de la date o\u00f9 elle a \u00e9t\u00e9 pay\u00e9e. Une r\u00e9novation r\u00e9alis\u00e9e il y a dix ans b\u00e9n\u00e9ficie donc d’une indexation plus longue qu’une r\u00e9novation de l’an dernier. La part inflationniste accumul\u00e9e depuis 1994 est exon\u00e9r\u00e9e ; l’indexation n’est donc pas une simple formalit\u00e9 technique, mais une part r\u00e9elle de l’\u00e9conomie d’imp\u00f4t.<\/p>\n
Ce sont les d\u00e9penses qu’il est permis de d\u00e9duire de la valeur de vente, \u00e0 condition d’en conserver les justificatifs :<\/p>\n
Ne sont pas d\u00e9ductibles : l’entretien courant, la peinture ordinaire, le mobilier et les biens meubles, ainsi que les d\u00e9penses d\u00e9j\u00e0 d\u00e9duites au titre de l’imp\u00f4t sur le revenu. Pour un bien lou\u00e9, attention \u00e0 l’amortissement : dans certains r\u00e9gimes d’imposition des loyers, il est r\u00e9put\u00e9 avoir \u00e9t\u00e9 d\u00e9duit, ce qui r\u00e9duit la valeur d’acquisition r\u00e9siduelle et augmente le gain.<\/p>\n
L’exon\u00e9ration la plus courante est celle du logement unique, pr\u00e9vue \u00e0 l’article 49B(2) de la loi. Elle est totale, mais subordonn\u00e9e \u00e0 plusieurs conditions cumulatives ; si l’une d’elles fait d\u00e9faut, c’est l’exon\u00e9ration enti\u00e8re qui peut tomber.<\/p>\n
Certains biens ne sont pas consid\u00e9r\u00e9s comme un \u00ab logement suppl\u00e9mentaire \u00bb m\u00eame s’ils sont inscrits \u00e0 votre nom : une part de propri\u00e9t\u00e9 ne d\u00e9passant pas un tiers d’un autre logement, un logement re\u00e7u en h\u00e9ritage sous certaines conditions, et un logement lou\u00e9 sous bail prot\u00e9g\u00e9 avant 1997. Point essentiel pour ceux qui changent de logement : un logement de remplacement achet\u00e9 avant la vente de l’ancien ne compromet pas l’exon\u00e9ration, \u00e0 condition que l’ancien soit vendu dans les 24 mois suivant l’achat du nouveau, pour un logement de remplacement achet\u00e9 \u00e0 partir du 1er juin 2025, ou dans les 18 mois pour un logement achet\u00e9 entre le 1er juin 2023 et le 31 mai 2025. Pour un logement neuf achet\u00e9 sur plan aupr\u00e8s d’un promoteur, ce d\u00e9lai court en g\u00e9n\u00e9ral \u00e0 partir de la remise des cl\u00e9s et non de la signature. Les m\u00eames d\u00e9lais s’appliquent aussi \u00e0 l’all\u00e8gement des droits d’acquisition sur le nouveau logement, mais il s’agit d’un all\u00e8gement distinct, soumis \u00e0 ses propres conditions, que nous d\u00e9taillons dans notre guide taxe d’acquisition 2026<\/a>. Si vous \u00eates pr\u00e9cis\u00e9ment \u00e0 cette \u00e9tape, vous trouverez plus de d\u00e9tails dans notre guide changer de logement : vendre d’abord ou acheter d’abord<\/a>.<\/p>\n Deux autres exon\u00e9rations m\u00e9ritent d’\u00eatre connues. Un logement re\u00e7u en h\u00e9ritage d’une personne qui ne poss\u00e9dait qu’un seul logement peut \u00eatre vendu en exon\u00e9ration au titre de l’article 49B(5), dans les conditions fix\u00e9es par la loi, comme nous l’expliquons dans notre guide vendre un bien re\u00e7u en h\u00e9ritage<\/a>. Un logement re\u00e7u en donation est soumis \u00e0 une p\u00e9riode d’attente : quatre ans \u00e0 compter du jour o\u00f9 le b\u00e9n\u00e9ficiaire en est devenu propri\u00e9taire, ou trois ans s’il y a r\u00e9sid\u00e9 de fa\u00e7on permanente.<\/p>\n L’exon\u00e9ration du logement unique est limit\u00e9e par un plafond de valeur. Depuis le 16 janvier 2024, ce plafond est de 5 008 000 \u20aa. En raison du gel des indexations dans les lois fiscales, ce montant reste en vigueur en 2026 et demeure gel\u00e9 jusqu’au 15 janvier 2028. Au nord de Tel Aviv, il ne s’agit pas d’une hypoth\u00e8se d’\u00e9cole : des cinq pi\u00e8ces \u00e0 Ramat Aviv Gimel, des appartements avec jardin \u00e0 Bavli et des maisons \u00e0 Tzahala ou \u00e0 Afeka se vendent r\u00e9guli\u00e8rement plus cher que ce plafond.<\/p>\n Le m\u00e9canisme m\u00e9rite d’\u00eatre bien compris : l’exon\u00e9ration ne dispara\u00eet pas lorsque le plafond est d\u00e9pass\u00e9. La fraction du prix qui exc\u00e8de le plafond est trait\u00e9e comme la contrepartie d’un \u00ab autre droit \u00bb, et seule la part du gain total correspondant proportionnellement \u00e0 cette fraction est impos\u00e9e. Un appartement vendu 5,6 millions de shekels n’est donc pas impos\u00e9 sur tout son gain, mais seulement sur environ 10,6 % de son montant, comme le montre l’exemple plus bas. C’est l\u00e0 qu’intervient aussi une estimation professionnelle<\/a> : lorsque le prix avoisine le plafond, l’\u00e9cart entre un prix demand\u00e9 juste et un prix sur\u00e9valu\u00e9 peut peser \u00e0 la fois sur le produit de la vente et sur l’imp\u00f4t.<\/p>\n La r\u00e9forme de la fiscalit\u00e9 des logements (amendement 76 \u00e0 la loi) est entr\u00e9e en vigueur le 1er janvier 2014. Elle a restreint les exon\u00e9rations pour les propri\u00e9taires de plusieurs logements et a instaur\u00e9 \u00e0 la place le calcul lin\u00e9aire pr\u00e9f\u00e9rentiel (linari mutav) pr\u00e9vu \u00e0 l’article 48A(b2). Le principe : lors de la vente par un particulier d’un logement d’habitation \u00e9ligible acquis avant le 1er janvier 2014, le gain r\u00e9el est r\u00e9parti de fa\u00e7on lin\u00e9aire selon le nombre de jours avant et apr\u00e8s la date de bascule. La part attribu\u00e9e \u00e0 la p\u00e9riode allant jusqu’au 31 d\u00e9cembre 2013 est exon\u00e9r\u00e9e, et la part attribu\u00e9e \u00e0 la p\u00e9riode allant du 1er janvier 2014 jusqu’\u00e0 la vente est imposable \u00e0 un taux pouvant atteindre 25 %.<\/p>\n Ce calcul concerne surtout ceux qui d\u00e9tiennent un deuxi\u00e8me logement, un bien d’investissement ou un bien lou\u00e9, qui ne peuvent pr\u00e9tendre \u00e0 l’exon\u00e9ration du logement unique. Plus l’achat est ancien, plus la part exon\u00e9r\u00e9e est importante ; mais elle diminue chaque ann\u00e9e, puisque la p\u00e9riode post\u00e9rieure \u00e0 2014 ne cesse de s’allonger.<\/p>\n Deux remarques pratiques. D’abord, en 2023, le calcul a \u00e9t\u00e9 restreint pour ceux qui ont achet\u00e9 un terrain avant 2014 et y ont construit un logement par la suite : si la construction n’est pas achev\u00e9e au 31 d\u00e9cembre 2030, le calcul lin\u00e9aire pr\u00e9f\u00e9rentiel ne s’appliquera pas. Ensuite, des propositions visant \u00e0 supprimer progressivement ce calcul ont \u00e9t\u00e9 publi\u00e9es par le pass\u00e9. \u00c0 la date de r\u00e9daction de ce guide, elles ne sont pas devenues loi, mais quiconque envisage de vendre un tel bien dans les ann\u00e9es \u00e0 venir doit v\u00e9rifier l’\u00e9tat du droit en vigueur avant de signer.<\/p>\n Les exemples suivants sont purement illustratifs. Les donn\u00e9es d’indice sont estim\u00e9es et arrondies ; le calcul r\u00e9el sera effectu\u00e9 par l’avocat ou le conseiller fiscal \u00e0 partir des indices exacts et des donn\u00e9es de la transaction.<\/p>\n Un couple a achet\u00e9 en 2015 un cinq pi\u00e8ces \u00e0 Ramat Aviv Gimel pour 3 300 000 \u20aa et a pay\u00e9 150 000 \u20aa de droits d’acquisition, d’avocat et d’agence. En 2019, il a investi 200 000 \u20aa dans une r\u00e9novation document\u00e9e. En 2026, l’appartement est vendu 5 600 000 \u20aa, avec 140 000 \u20aa de frais de vente. C’est leur unique logement, et il remplit toutes les conditions d’exon\u00e9ration.<\/p>\nLe plafond d’exon\u00e9ration 2026 : le cas des biens de prestige<\/h2>\n
Le calcul lin\u00e9aire pr\u00e9f\u00e9rentiel pour les biens achet\u00e9s avant 2014<\/h2>\n
Exemple chiffr\u00e9 de taxe sur le gain immobilier en Isra\u00ebl : une vente au nord de Tel Aviv<\/h2>\n
Premier exemple : logement unique \u00e0 Ramat Aviv Gimel en d\u00e9passement du plafond<\/h3>\n