Un agent immobilier recommand\u00e9 \u00e0 Neve Avivim se juge sur un seul point : sa capacit\u00e9 \u00e0 vous expliquer ce qui se passe dans votre immeuble, dans votre rue et dans le plan d’urbanisme qui vous concerne, avant m\u00eame de parler de prix. Neve Avivim est un quartier o\u00f9 deux appartements de m\u00eame taille, \u00e0 cent m\u00e8tres l’un de l’autre, peuvent se trouver dans des situations d’urbanisme totalement diff\u00e9rentes. Les connaissances exig\u00e9es d’un agent y sont donc plus pointues que dans les quartiers construits d’un seul tenant. Dans ce guide, nous avons r\u00e9uni ce qu’un agent doit savoir sur le quartier, et la mani\u00e8re dont vous pouvez v\u00e9rifier personnellement si l’agent en face de vous le sait r\u00e9ellement.<\/p>\n
Le quartier ne s’est pas fait en un jour. Les premi\u00e8res maisons ont \u00e9t\u00e9 b\u00e2ties au milieu des ann\u00e9es 60 dans les rues Levitan et Pasternak, l’essentiel de la construction a eu lieu dans les ann\u00e9es 70, et au milieu des ann\u00e9es 90 se sont ajout\u00e9s des immeubles dans les rues Tagore et Yehuda HaNassi. Deux soci\u00e9t\u00e9s ont construit la plus grande partie du quartier : la soci\u00e9t\u00e9 Edgar, qui a \u00e9lev\u00e9 les tours r\u00e9sidentielles des rues Oppenheimer, Tagore et Ha\u00efm Levanon, et la soci\u00e9t\u00e9 Neve, qui a donn\u00e9 son nom au quartier et a b\u00e2ti des immeubles aux appartements spacieux dans les rues Rav Ashi, Ravina, Yehuda HaNassi, Levitan et Pasternak. Les tours des num\u00e9ros 40, 42 et 44 de la rue Tagore sont consid\u00e9r\u00e9es comme les premiers immeubles d’habitation de Tel Aviv construits avec un parking souterrain.<\/p>\n
Pourquoi est ce pertinent pour choisir un agent ? Parce que la g\u00e9n\u00e9ration de construction d\u00e9termine presque tout : la pr\u00e9sence d’une pi\u00e8ce s\u00e9curis\u00e9e (mamad), la configuration du parking, la taille de l’ascenseur, le nombre d’appartements dans l’immeuble et donc la difficult\u00e9 de parvenir \u00e0 un accord de renouvellement, et le parcours d’urbanisme envisageable. Un agent qui conna\u00eet le quartier sait rattacher un immeuble \u00e0 sa g\u00e9n\u00e9ration d\u00e8s l’adresse, et en expliquer la port\u00e9e avant m\u00eame d’entrer dans l’appartement.<\/p>\n
Le dispositif TAMA 38 a expir\u00e9 sur le territoire de Tel Aviv en ao\u00fbt 2024. Celui qui pr\u00e9sente aujourd’hui \u00e0 un propri\u00e9taire du quartier un \u00ab potentiel TAMA 38 \u00bb comme une voie ouverte donne une image d\u00e9pass\u00e9e. Il doit \u00eatre remplac\u00e9 par le plan Ta\/5555, le plan global de renouvellement urbain de la municipalit\u00e9, dont la commission d’urbanisme municipale a recommand\u00e9 la mise \u00e0 l’enqu\u00eate et qui a \u00e9t\u00e9 transmis \u00e0 la commission de district en ao\u00fbt 2025. Ce plan distingue les parcelles sur lesquelles un permis pourra \u00eatre d\u00e9livr\u00e9 directement en vertu du plan, et celles qui n\u00e9cessiteront des plans d\u00e9taill\u00e9s.<\/p>\n
La pr\u00e9sentation publique diffus\u00e9e par la municipalit\u00e9 pour Neve Avivim fait appara\u00eetre une division en zones : une zone o\u00f9 la voie est la d\u00e9molition et reconstruction, une zone o\u00f9 la voie est le renforcement avec ajout d’\u00e9tages, et une zone o\u00f9 la voie est le renforcement avec ajout de surface \u00e0 l’arri\u00e8re de l’immeuble. Un agent qui conna\u00eet le quartier doit savoir \u00e0 quelle zone appartient l’immeuble que vous vendez ou achetez, et pr\u00e9ciser que le plan est en cours d’approbation et peut \u00e9voluer. Avant de s’appuyer sur lui pour une d\u00e9cision financi\u00e8re, on v\u00e9rifie son statut \u00e0 jour aupr\u00e8s de la municipalit\u00e9 et avec un avocat ou un expert \u00e9valuateur.<\/p>\n
\u00c0 c\u00f4t\u00e9 du plan global, le quartier compte des projets ponctuels. Un exemple connu est le projet de d\u00e9molition et reconstruction (pinou\u00ef binou\u00ef) aux num\u00e9ros 7, 11 et 13 de la rue HaSavora\u00efm, o\u00f9 trois immeubles comptant 42 appartements ont \u00e9t\u00e9 \u00e9vacu\u00e9s au profit de trois immeubles neufs de 107 appartements. Les recensements publics de projets font aussi appara\u00eetre dans le quartier d’autres \u00eelots de d\u00e9molition et reconstruction, par exemple rue HaAmora\u00efm et rue Ha\u00efm Levanon, ainsi que des immeubles de la rue Yehuda HaNassi o\u00f9 l’ajout de balcons et de pi\u00e8ces s\u00e9curis\u00e9es est en cours. Un agent qui travaille dans le quartier doit conna\u00eetre l’\u00e9tape de chacun de ces projets : contrat sign\u00e9 ou non, permis ou non, d\u00e9molition commenc\u00e9e ou non, et identit\u00e9 du promoteur. Ce sont des donn\u00e9es qui modifient le prix des appartements de l’immeuble et le type d’acheteur qui s’y int\u00e9ressera.<\/p>\n
Neve Avivim est d\u00e9limit\u00e9 par la rue Ha\u00efm Levanon, la route Namir et le boulevard Keren Kayemet (KKL), et les rues Tagore et Andersen le bordent. \u00c0 l’int\u00e9rieur de ce p\u00e9rim\u00e8tre, il existe des diff\u00e9rences que les acheteurs ressentent imm\u00e9diatement, m\u00eame si elles ne figurent pas dans l’annonce :<\/p>\n
Nous avons d\u00e9taill\u00e9 la vie du quartier, sa communaut\u00e9 et ses services dans l’article ce qui caract\u00e9rise le quartier de Neve Avivim<\/a>. Il importe seulement de retenir ici qu’un bon agent traduit ces diff\u00e9rences en public cible et en strat\u00e9gie, et non en slogan.<\/p>\n D\u00e8s le premier entretien, on peut v\u00e9rifier tr\u00e8s vite si l’on a affaire \u00e0 un agent qui conna\u00eet le quartier en profondeur. Posez ces questions, et observez si les r\u00e9ponses sont pr\u00e9cises ou g\u00e9n\u00e9rales :<\/p>\n Un agent qui r\u00e9pond \u00e0 la derni\u00e8re question par un chiffre \u00e9lev\u00e9 sans donn\u00e9es \u00e0 l’appui, simplement pour obtenir le mandat, reviendra le plus souvent vers vous deux mois plus tard pour demander une baisse. Un agent qui pr\u00e9sente une fourchette, l’explique et pr\u00e9cise ce qui peut la faire bouger vous donne une base de d\u00e9cision.<\/p>\n Presque toutes les agences du nord de la ville affirmeront conna\u00eetre Neve Avivim. Pour distinguer une connaissance g\u00e9n\u00e9rale d’une exp\u00e9rience r\u00e9elle, il est utile de v\u00e9rifier plusieurs points :<\/p>\n Selon la loi sur les agents immobiliers, un agent n’a droit \u00e0 des honoraires que si le client a sign\u00e9 un bon de mandat \u00e9crit comportant les mentions fix\u00e9es par la r\u00e9glementation. L’exclusivit\u00e9 sur un logement d’habitation est limit\u00e9e \u00e0 six mois, doit \u00eatre approuv\u00e9e par la signature d’un document distinct, et l’agent exclusif doit r\u00e9aliser des actions de commercialisation fix\u00e9es par la r\u00e9glementation. Nous avons d\u00e9taill\u00e9 l’ensemble des r\u00e8gles, y compris les taux d’honoraires et la TVA, dans le guide honoraires d’agence : montants usuels et cadre l\u00e9gal<\/a>.<\/p>\n Outre la loi, il est utile \u00e0 Neve Avivim d’inscrire dans le mandat quelques points sp\u00e9cifiques :<\/p>\n M\u00eame un excellent agent n’est ni avocat, ni expert \u00e9valuateur, ni conseiller fiscal. Il peut rep\u00e9rer un probl\u00e8me d’inscription, une infraction d’urbanisme ou une question de taxe sur le gain immobilier (mas shevach), mais la v\u00e9rification juridique reviendra \u00e0 un avocat, l’expertise \u00e0 un expert foncier et le calcul de l’imp\u00f4t \u00e0 un conseiller fiscal. Un agent qui vous promet un r\u00e9sultat dans ces domaines sort de son r\u00f4le. Un agent qui sait quand vous orienter vers le bon professionnel vous \u00e9vite des erreurs. Une explication d\u00e9taill\u00e9e du calcul de l’imp\u00f4t figure dans le guide taxe sur le gain immobilier lors de la vente d’un appartement<\/a>.<\/p>\n On commence par v\u00e9rifier la licence, puis on demande \u00e0 plusieurs agents d’analyser votre immeuble en particulier : g\u00e9n\u00e9ration de construction, situation d’urbanisme, ventes comparables conclues et acheteur naturel. Les diff\u00e9rences de profondeur entre les r\u00e9ponses vous montreront rapidement qui conna\u00eet le quartier.<\/p>\n La question importante n’est pas la taille de l’agence, mais sa connaissance du quartier et sa capacit\u00e9 \u00e0 atteindre les acheteurs. \u00c0 Neve Avivim, une grande partie des acheteurs examine en parall\u00e8le Ramat Aviv Gimel et HaYeroka ; une agence qui conna\u00eet tout le nord de la ville et sait les comparer a donc un avantage.<\/p>\n TAMA 38 a expir\u00e9 \u00e0 Tel Aviv en ao\u00fbt 2024. Les immeubles ayant obtenu un permis auparavant peuvent continuer sur cette base, mais les nouveaux projets sont examin\u00e9s selon des plans d\u00e9taill\u00e9s et selon le plan Ta\/5555, en cours d’approbation. Il est utile de v\u00e9rifier la situation de l’immeuble concern\u00e9.<\/p>\n Que le mandat \u00e9crit comporte toutes les mentions exig\u00e9es par la r\u00e9glementation, que l’exclusivit\u00e9 est sign\u00e9e dans un document distinct et ne d\u00e9passe pas six mois, et que la description du bien inclut avec pr\u00e9cision le parking, la cave et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, le contrat de renouvellement.<\/p>\n Il n’y a pas de r\u00e9ponse unique. Le d\u00e9lai de vente d\u00e9pend surtout de la justesse du prix, de la situation d’urbanisme de l’immeuble et de l’\u00e9tat du march\u00e9 du cr\u00e9dit immobilier. Un appartement bien \u00e9valu\u00e9 et pr\u00e9sent\u00e9 avec tous ses documents se vend g\u00e9n\u00e9ralement plus vite qu’un appartement \u00e9valu\u00e9 selon des attentes.<\/p>\n Chez RS Nadlan, nous accompagnons propri\u00e9taires et acheteurs \u00e0 Neve Avivim et dans tout le nord de Tel Aviv, et chaque accompagnement commence par l’analyse de l’immeuble et du plan qui s’y applique. Si vous envisagez une vente ou un achat dans le quartier, nous serons heureux d’un premier \u00e9change : via la page de contact<\/a> ou par t\u00e9l\u00e9phone au 077-500-4600 (depuis l’\u00e9tranger : +972 77 500 4600). Vous trouverez plus d’informations sur le quartier et ses biens sur la page agence immobili\u00e8re \u00e0 Neve Avivim<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Ce qui distingue un agent qui conna\u00eet Neve Avivim en profondeur : les g\u00e9n\u00e9rations de construction, les voies de renouvellement urbain et les diff\u00e9rences entre les secteurs du quartier. Un guide avec dix questions pour tester un agent et les points \u00e0 inscrire dans le mandat.<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":12334,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[53],"tags":[],"class_list":["post-12697","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-travailler-avec-un-agent"],"acf":[],"yoast_head":"\nUn test concret : dix questions \u00e0 poser \u00e0 un agent \u00e0 Neve Avivim<\/h2>\n
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Comment v\u00e9rifier une r\u00e9elle exp\u00e9rience du quartier<\/h2>\n
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Le bon de mandat : ce qu’il faut demander avant de signer<\/h2>\n
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Ce qu’un agent ne peut pas faire \u00e0 votre place<\/h2>\n
Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n
Comment trouver un agent immobilier recommand\u00e9 \u00e0 Neve Avivim ?<\/h3>\n
Agent sp\u00e9cialis\u00e9 \u00e0 Neve Avivim ou grande agence active dans toute la ville : que choisir ?<\/h3>\n
TAMA 38 : un dispositif encore pertinent \u00e0 Neve Avivim ?<\/h3>\n
Quels points v\u00e9rifier dans un bon de mandat ?<\/h3>\n
Quel d\u00e9lai pr\u00e9voir pour vendre un appartement \u00e0 Neve Avivim ?<\/h3>\n
Avant de choisir un agent<\/h2>\n