{"id":13100,"date":"2026-10-18T18:00:00","date_gmt":"2026-10-18T15:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/rs-nadlan.com\/?p=13100"},"modified":"2026-10-16T20:50:45","modified_gmt":"2026-10-16T17:50:45","slug":"accord-de-principe-pret-immobilier-israel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/rs-nadlan.com\/fr\/accord-de-principe-pret-immobilier-israel\/","title":{"rendered":"Accord de principe de pr\u00eat immobilier en Isra\u00ebl\u00a0: ce que v\u00e9rifie la banque, combien emprunter et comment comparer les offres"},"content":{"rendered":"

L’accord de principe de pr\u00eat immobilier en Isra\u00ebl (ishour ekroni) est le document dans lequel la banque indique combien elle est pr\u00eate \u00e0 vous pr\u00eater, sur quelle dur\u00e9e, selon quelles composantes et \u00e0 quel taux. Un acqu\u00e9reur qui ach\u00e8te dans le nord de Tel Aviv, \u00e0 Ramat HaSharon, \u00e0 Herzliya, \u00e0 Raanana ou \u00e0 Kfar Saba et qui dispose d’un accord de principe avant de faire une offre entre dans la n\u00e9gociation en connaissant pr\u00e9cis\u00e9ment son budget, sans d\u00e9couvrir apr\u00e8s la signature que la banque voit l’op\u00e9ration autrement. Dans ce guide, nous expliquons ce que l’accord contient et ce qu’il ne contient pas, ce que la banque v\u00e9rifie r\u00e9ellement, combien il est possible d’emprunter selon le type de logement, comment lire les combinaisons de pr\u00eat pr\u00e9sent\u00e9es par la banque, et nous d\u00e9taillons un exemple complet pour un appartement \u00e0 Ramat Aviv Gimel. Les r\u00e8gles sont \u00e0 jour en octobre 2026, et toute d\u00e9cision de financement doit \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9e avec la banque et un courtier ou conseiller en cr\u00e9dit immobilier.<\/p>\n

Ce qu’est un accord de principe de pr\u00eat immobilier en Isra\u00ebl, et ce qu’il n’est pas<\/h2>\n

L’accord de principe est une proposition \u00e9crite de la banque, fond\u00e9e sur les informations que vous avez fournies\u00a0: revenus, engagements, apport personnel et bien vis\u00e9, ou fourchette de prix recherch\u00e9e. Il pr\u00e9cise le montant du pr\u00eat, la dur\u00e9e, les diff\u00e9rentes composantes et le taux de chacune, les frais et les assurances exig\u00e9es. Il est d\u00e9livr\u00e9 gratuitement.<\/p>\n

Il faut bien en comprendre la port\u00e9e. La banque est tenue par les conditions et les taux de l’accord pendant 24 jours \u00e0 compter de son \u00e9mission, \u00e0 condition que les informations transmises aient \u00e9t\u00e9 v\u00e9rifi\u00e9es et jug\u00e9es exactes. Vous, en revanche, n’\u00eates engag\u00e9 \u00e0 rien\u00a0: vous pouvez solliciter plusieurs banques, comparer et choisir. Si les 24 jours s’\u00e9coulent avant que l’op\u00e9ration n’aboutisse, il est g\u00e9n\u00e9ralement possible de demander une prolongation ou un accord actualis\u00e9, mais les taux peuvent avoir chang\u00e9.<\/p>\n

Ce que l’accord n’est pas\u00a0: ce n’est pas un accord d\u00e9finitif. Au stade final, la banque examine le bien en tant que tel par l’interm\u00e9diaire de son propre expert \u00e9valuateur, re\u00e7oit le compromis de vente et les documents de propri\u00e9t\u00e9, et seulement alors approuve le pr\u00eat. L’accord de principe est donc un outil de planification et de n\u00e9gociation, non un engagement \u00e0 financer un bien pr\u00e9cis.<\/p>\n

Quand demander un accord de principe de pr\u00eat immobilier en Isra\u00ebl\u00a0: avant la recherche, pas apr\u00e8s l’offre<\/h2>\n

L’erreur la plus fr\u00e9quente consiste \u00e0 demander l’accord seulement une fois l’appartement trouv\u00e9 et le prix fix\u00e9. Sur le march\u00e9 du nord de Tel Aviv, o\u00f9 un bel appartement \u00e0 Ramat Aviv Gimel, \u00e0 Bavli ou \u00e0 Tzahala se vend parfois en quelques semaines, l’acqu\u00e9reur qui n’entame les d\u00e9marches aupr\u00e8s de la banque qu’apr\u00e8s l’accord sur le prix perd un temps pr\u00e9cieux, et d\u00e9couvre parfois que le montant envisag\u00e9 n’est pas accord\u00e9.<\/p>\n

Le bon ordre est le suivant\u00a0:<\/p>\n

    \n
  1. Faire le point sur l’apport personnel r\u00e9ellement disponible\u00a0: \u00e9pargne liquide, fonds de pr\u00e9voyance et d\u00e9p\u00f4ts dont la date de d\u00e9blocage est connue, aide familiale document\u00e9e.<\/li>\n
  2. Demander un accord de principe \u00e0 deux ou trois banques, sur la base de la fourchette de prix recherch\u00e9e.<\/li>\n
  3. Calculer le budget complet, en incluant les droits de mutation (mas rechisha), les honoraires d’avocat, la commission d’agence et les frais annexes.<\/li>\n
  4. Seulement ensuite, mener une recherche cibl\u00e9e et n\u00e9gocier le prix.<\/li>\n
  5. Une fois l’appartement trouv\u00e9\u00a0: mettre \u00e0 jour l’accord pour le bien concern\u00e9 et caler la signature de sorte que l’accord soit encore valable ou puisse \u00eatre renouvel\u00e9.<\/li>\n<\/ol>\n

    Un accord de principe en cours de validit\u00e9 donne aussi un avantage face au vendeur. Un vendeur qui re\u00e7oit deux offres proches pr\u00e9f\u00e9rera souvent l’acqu\u00e9reur qui a montr\u00e9 que son financement a \u00e9t\u00e9 \u00e9tudi\u00e9, car le risque de blocage de la vente est plus faible.<\/p>\n

    Ce que la banque v\u00e9rifie\u00a0: revenus, taux d’endettement et historique de cr\u00e9dit<\/h2>\n

    Le taux d’endettement<\/h3>\n

    La limite principale est le taux d’endettement, soit la part du revenu disponible mensuel consacr\u00e9e au remboursement du pr\u00eat. Selon la directive 329 de la Banque d’Isra\u00ebl sur la bonne conduite des activit\u00e9s bancaires, une banque n’accorde pas de pr\u00eat au logement lorsque le taux d’endettement d\u00e9passe 50\u00a0%. D\u00e8s 40\u00a0%, le pr\u00eat est consid\u00e9r\u00e9 comme plus risqu\u00e9 et la banque doit immobiliser davantage de fonds propres en contrepartie. En pratique, dans la plupart des banques, 40\u00a0% est le seuil \u00e0 partir duquel la n\u00e9gociation devient plus difficile et les taux propos\u00e9s peuvent augmenter.<\/p>\n

    Comment les revenus sont pris en compte<\/h3>\n

    La banque retient les revenus stables et justifi\u00e9s\u00a0: salaire net selon les bulletins de paie, b\u00e9n\u00e9fice professionnel selon les d\u00e9clarations annuelles, pensions r\u00e9guli\u00e8res et parfois une partie des revenus locatifs. Les revenus variables, comme une prime annuelle ou des heures suppl\u00e9mentaires irr\u00e9guli\u00e8res, sont compt\u00e9s \u00e0 un taux r\u00e9duit ou pas du tout. Pour les ind\u00e9pendants, la base est le b\u00e9n\u00e9fice figurant dans la d\u00e9claration annuelle apr\u00e8s d\u00e9duction des charges admises, souvent inf\u00e9rieur \u00e0 ce que l’ind\u00e9pendant a le sentiment de gagner. Parall\u00e8lement, la banque d\u00e9duit les engagements mensuels fixes\u00a0: autres pr\u00eats, location avec option d’achat et paiements \u00e9chelonn\u00e9s par carte de cr\u00e9dit.<\/p>\n

    Donn\u00e9es de cr\u00e9dit et relev\u00e9s de compte<\/h3>\n

    Avec votre consentement, la banque obtient un rapport issu du fichier central des donn\u00e9es de cr\u00e9dit de la Banque d’Isra\u00ebl et examine les relev\u00e9s de compte des trois derniers mois. Des d\u00e9passements de d\u00e9couvert autoris\u00e9, des ch\u00e8ques rejet\u00e9s ou un pr\u00eat non d\u00e9clar\u00e9 dans le formulaire de demande peuvent modifier les conditions. Il est pr\u00e9f\u00e9rable de solder les petits cr\u00e9dits et de r\u00e9gulariser les d\u00e9passements avant de d\u00e9poser la demande, et non apr\u00e8s.<\/p>\n

    Les documents de base de la demande\u00a0: copies des cartes d’identit\u00e9 avec leur annexe (sefah), derniers bulletins de paie ou attestation du comptable et avis d’imposition pour les ind\u00e9pendants, relev\u00e9s de compte sur trois mois et \u00e9tat des encours de pr\u00eats. Le compromis de vente et l’extrait du registre foncier (nesach tabou) sont fournis lorsque le bien est connu.<\/p>\n

    Combien emprunter\u00a0: la quotit\u00e9 de financement selon le type de logement<\/h2>\n

    Outre le taux d’endettement, la Banque d’Isra\u00ebl plafonne la quotit\u00e9 de financement, soit le rapport entre le pr\u00eat et la valeur du bien. Ce plafond d\u00e9pend du statut de l’acqu\u00e9reur dans l’op\u00e9ration\u00a0:<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Type d’acquisition<\/th>\nQuotit\u00e9 de financement maximale<\/th>\nApport personnel minimal<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Logement unique<\/td>\n75\u00a0%<\/td>\n25\u00a0%<\/td>\n<\/tr>\n
    Logement de remplacement (acqu\u00e9reurs qui changent de logement)<\/td>\n70\u00a0%<\/td>\n30\u00a0%<\/td>\n<\/tr>\n
    Logement suppl\u00e9mentaire ou investissement<\/td>\n50\u00a0%<\/td>\n50\u00a0%<\/td>\n<\/tr>\n
    Pr\u00eat tous usages garanti par un bien<\/td>\n50\u00a0%<\/td>\nSans objet<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Trois remarques pratiques. Premi\u00e8rement, la quotit\u00e9 est mesur\u00e9e par rapport \u00e0 la valeur du bien acquis\u00a0: si l’expert de la banque \u00e9value l’appartement en dessous du prix de vente, le pr\u00eat maximal sera calcul\u00e9 sur l’\u00e9valuation la plus basse. Deuxi\u00e8mement, la qualification de logement unique ou de logement de remplacement repose sur une d\u00e9claration d\u00e9pos\u00e9e aupr\u00e8s de l’Autorit\u00e9 fiscale dans le cadre des droits de mutation\u00a0; mieux vaut donc la comprendre \u00e0 l’avance. Nous l’expliquons dans notre guide droits de mutation 2026<\/a>. Troisi\u00e8mement, la dur\u00e9e du pr\u00eat est limit\u00e9e \u00e0 30 ans au maximum.<\/p>\n

    Les acqu\u00e9reurs qui changent de logement et ach\u00e8tent avant d’avoir vendu se trouvent dans une situation particuli\u00e8rement d\u00e9licate\u00a0: la quotit\u00e9 est plus faible et un financement relais est parfois n\u00e9cessaire jusqu’\u00e0 la vente du logement actuel. Nous avons d\u00e9taill\u00e9 les arguments pour vendre avant ou apr\u00e8s l’achat dans notre guide pour les acqu\u00e9reurs qui changent de logement<\/a>.<\/p>\n

    Les composantes du pr\u00eat et les combinaisons standard de l’accord de principe<\/h2>\n

    L’accord de principe ne pr\u00e9sente pas un taux unique mais une combinaison de composantes. Pour le lire correctement, il faut conna\u00eetre les principales\u00a0:<\/p>\n