{"id":13245,"date":"2026-10-22T18:00:00","date_gmt":"2026-10-22T15:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/rs-nadlan.com\/?p=13245"},"modified":"2026-10-22T09:18:39","modified_gmt":"2026-10-22T06:18:39","slug":"commercialisation-immobilier-commercial-bureau-boutique","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/rs-nadlan.com\/fr\/commercialisation-immobilier-commercial-bureau-boutique\/","title":{"rendered":"Commercialisation de l&rsquo;immobilier commercial\u00a0: comment louer ou vendre un bureau, une boutique ou un immeuble"},"content":{"rendered":"<p>La commercialisation de l&rsquo;immobilier commercial ob\u00e9it \u00e0 une autre logique que la vente d&rsquo;un appartement. Celui qui ach\u00e8te ou loue un bureau, une boutique ou un immeuble ne cherche pas un logement\u00a0: il cherche un bien qui travaillera pour son entreprise ou pour son investissement, et il mesure donc chaque d\u00e9tail en chiffres\u00a0: loyer au m\u00b2, rendement, co\u00fbt total pour le locataire, dur\u00e9e restante du bail et solidit\u00e9 du locataire. Le propri\u00e9taire qui commercialise un bureau comme on commercialise un appartement, avec de belles photos et un prix fix\u00e9 \u00e0 l&rsquo;intuition, d\u00e9couvre souvent que son bien reste vide de longs mois, ou qu&rsquo;il a sign\u00e9 un bail qui p\u00e8se sur la valeur du bien pendant des ann\u00e9es. Dans ce guide, nous avons r\u00e9uni ce qu&rsquo;il faut comprendre avant d&rsquo;aller sur le march\u00e9\u00a0: comment fixer le prix, \u00e0 qui s&rsquo;adresse chaque type de bien, comment pr\u00e9parer le bien et ses documents, et quelles clauses du bail commercial d\u00e9terminent r\u00e9ellement sa valeur. Les donn\u00e9es sont \u00e0 jour en octobre 2026, et chaque cas particulier doit \u00eatre examin\u00e9 par un avocat et un comptable agr\u00e9\u00e9.<\/p>\n<h2>Ce qui distingue la commercialisation de l&rsquo;immobilier commercial de la vente d&rsquo;un appartement<\/h2>\n<p>Sur le march\u00e9 r\u00e9sidentiel, l&rsquo;\u00e9motion fait l\u00e9gitimement partie de la d\u00e9cision. Sur le march\u00e9 commercial, la d\u00e9cision est le plus souvent prise par plusieurs personnes\u00a0: le directeur g\u00e9n\u00e9ral, le directeur financier, le conseiller immobilier de l&rsquo;entreprise, parfois un comit\u00e9 d&rsquo;investissement. Chacun v\u00e9rifie un point diff\u00e9rent, et chacun peut arr\u00eater la transaction. Concr\u00e8tement, la commercialisation doit r\u00e9pondre \u00e0 l&rsquo;avance aux questions de tous.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>L&rsquo;unit\u00e9 de mesure est diff\u00e9rente.<\/strong> Un appartement se vend \u00e0 un prix global. Un bien commercial se valorise selon un loyer mensuel au m\u00b2, et un bien lou\u00e9 se vend selon le rendement qu&rsquo;il produit.<\/li>\n<li><strong>Le cycle de d\u00e9cision est plus long.<\/strong> Une entreprise qui d\u00e9m\u00e9nage pr\u00e9pare son installation des mois \u00e0 l&rsquo;avance, examine plusieurs options en parall\u00e8le et a besoin de temps pour l&rsquo;am\u00e9nagement et les adaptations.<\/li>\n<li><strong>Le bail fait partie du produit.<\/strong> Pour un bien commercial, la dur\u00e9e du bail, les options et les garanties p\u00e8sent sur la valeur autant que l&#8217;emplacement. Un bon bail augmente la valeur du bien, un bail fragile la diminue.<\/li>\n<li><strong>L&rsquo;affectation d\u00e9finit le public.<\/strong> L&rsquo;usage autoris\u00e9 par le plan d&rsquo;urbanisme (taba) et par le permis de construire, ainsi que la possibilit\u00e9 d&rsquo;obtenir une licence d&rsquo;exploitation (rishion esek), d\u00e9terminent qui peut tout simplement utiliser le bien.<\/li>\n<li><strong>La loi prot\u00e8ge moins.<\/strong> L&rsquo;amendement \u00e0 la loi sur la location et le pr\u00eat, connu comme la loi sur la location \u00e9quitable, concerne la location \u00e0 usage d&rsquo;habitation et ne s&rsquo;applique ni \u00e0 un bureau ni \u00e0 une boutique. Dans un bail commercial, les parties fixent presque tout par la n\u00e9gociation, et la r\u00e9daction p\u00e8se donc particuli\u00e8rement lourd.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Fixer le prix d&rsquo;un bien commercial\u00a0: loyer au m\u00b2, rendement et co\u00fbt total<\/h2>\n<p>Le bon prix est l&rsquo;\u00e9tape o\u00f9 se joue l&rsquo;essentiel de la valeur dans la commercialisation de l&rsquo;immobilier commercial. Un prix trop \u00e9lev\u00e9 \u00e9carte les entreprises s\u00e9rieuses d\u00e8s le premier tri, et un prix trop bas vous accompagne pendant toute la dur\u00e9e du bail, options comprises.<\/p>\n<h3>Le loyer au m\u00b2<\/h3>\n<p>En location, le prix se fixe d&rsquo;abord \u00e0 partir de transactions comparables dans le m\u00eame secteur et pour des immeubles de m\u00eame standing. Selon l&rsquo;enqu\u00eate de Newmark Natam pour le premier semestre 2026, le loyer moyen dans les tours de bureaux de classe A \u00e0 Tel Aviv s&rsquo;\u00e9tablissait \u00e0 environ 126\u00a0\u20aa le m\u00b2 par mois, et \u00e0 environ 86\u00a0\u20aa le m\u00b2 dans les immeubles de classe B. \u00c0 Herzliya, la moyenne des tours de classe A est descendue \u00e0 environ 97\u00a0\u20aa le m\u00b2. Ce sont des moyennes\u00a0: l&rsquo;\u00e9cart d&rsquo;un immeuble \u00e0 l&rsquo;autre, et m\u00eame d&rsquo;un \u00e9tage \u00e0 l&rsquo;autre, peut \u00eatre important, et la base du prix reste donc toujours les transactions les plus proches possible du bien concern\u00e9.<\/p>\n<h3>Le co\u00fbt total pour le locataire<\/h3>\n<p>Le locataire ne compare pas seulement le loyer. Il additionne loyer, charges de gestion, taxe municipale (arnona), places de parking et co\u00fbt des am\u00e9nagements, puis compare le total entre les options. Un bien au loyer un peu plus \u00e9lev\u00e9, mais avec des charges de gestion basses, des \u00e9quipements bien entretenus et une p\u00e9riode d&rsquo;am\u00e9nagement adapt\u00e9e, peut revenir moins cher au locataire dans le calcul global. Pr\u00e9senter ce calcul de fa\u00e7on transparente d\u00e8s le premier \u00e9change fait gagner du temps aux deux parties.<\/p>\n<h3>Le rendement d&rsquo;un bien de rapport<\/h3>\n<p>Un bien lou\u00e9 se vend comme un investissement. Le rendement brut correspond au loyer annuel divis\u00e9 par le prix du bien. Un investisseur professionnel examinera aussi le rendement net, apr\u00e8s les co\u00fbts qui restent \u00e0 la charge du propri\u00e9taire, et int\u00e9grera le risque dans son prix\u00a0: la dur\u00e9e restante du bail, la solidit\u00e9 du locataire et la probabilit\u00e9 que le bien reste vide \u00e0 l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance.<\/p>\n<h3>Exemple chiffr\u00e9 \u00e0 titre d&rsquo;illustration<\/h3>\n<p>L&rsquo;exemple suivant est purement illustratif et ne refl\u00e8te aucun bien ni aucune transaction en particulier. Un bureau de 250 m\u00b2 dans un immeuble de bureaux de Ramat HaChayal, lou\u00e9 90\u00a0\u20aa le m\u00b2 par mois. Le loyer mensuel est de 22\u00a0500\u00a0\u20aa, soit 270\u00a0000\u00a0\u20aa par an. Voici comment \u00e9volue le prix qu&rsquo;un investisseur serait pr\u00eat \u00e0 payer selon le rendement qu&rsquo;il exige\u00a0:<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Rendement exig\u00e9<\/th>\n<th>Loyer annuel<\/th>\n<th>Prix du bien<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>5,5\u00a0%<\/td>\n<td>270\u00a0000\u00a0\u20aa<\/td>\n<td>environ 4\u00a0909\u00a0000\u00a0\u20aa<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>6\u00a0%<\/td>\n<td>270\u00a0000\u00a0\u20aa<\/td>\n<td>4\u00a0500\u00a0000\u00a0\u20aa<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>6,5\u00a0%<\/td>\n<td>270\u00a0000\u00a0\u20aa<\/td>\n<td>environ 4\u00a0154\u00a0000\u00a0\u20aa<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Entre 5,5\u00a0% et 6,5\u00a0%, l&rsquo;\u00e9cart atteint environ 755\u00a0000\u00a0\u20aa pour exactement le m\u00eame bien. Quels facteurs font glisser l&rsquo;investisseur d&rsquo;une extr\u00e9mit\u00e9 \u00e0 l&rsquo;autre\u00a0? Avant tout le bail\u00a0: un locataire solide avec une longue dur\u00e9e restante, une indexation sur l&rsquo;indice des prix et une garantie bancaire rapprochent le rendement exig\u00e9 du bas de la fourchette, donc du prix le plus \u00e9lev\u00e9. Les concessions accord\u00e9es dans le bail changent aussi le tableau\u00a0: si, dans ce m\u00eame bureau, le locataire a obtenu quatre mois de franchise de loyer sur un bail de cinq ans, le loyer effectif passe de 22\u00a0500\u00a0\u20aa \u00e0 21\u00a0000\u00a0\u20aa par mois, soit une baisse d&rsquo;environ 6,7\u00a0%, et l&rsquo;investisseur raisonnera sur ce chiffre effectif.<\/p>\n<h2>Vendre ou louer\u00a0: comment prendre la d\u00e9cision<\/h2>\n<p>Le propri\u00e9taire d&rsquo;un bien commercial h\u00e9site souvent entre r\u00e9aliser sa valeur maintenant et conserver le revenu mensuel. Il n&rsquo;existe pas de r\u00e9ponse unique, mais certaines questions m\u00e9ritent une r\u00e9ponse avant de lancer la commercialisation\u00a0:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Quel est le rendement actuel au regard du prix que l&rsquo;on peut obtenir \u00e0 la vente\u00a0?<\/strong> Si le produit de la vente peut rapporter davantage ailleurs, compte tenu du risque, c&rsquo;est un argument en faveur de la vente.<\/li>\n<li><strong>Quelle est la dur\u00e9e restante du bail en cours, et quelles sont les options du locataire\u00a0?<\/strong> Un bien assorti d&rsquo;un long bail se vend mieux aux investisseurs. Un bien bient\u00f4t lib\u00e9r\u00e9 convient davantage \u00e0 un acqu\u00e9reur qui l&rsquo;occupera directement.<\/li>\n<li><strong>Quels investissements seront n\u00e9cessaires dans les prochaines ann\u00e9es\u00a0?<\/strong> Climatisation, ascenseurs, accessibilit\u00e9 et r\u00e9novation du hall repr\u00e9sentent des d\u00e9penses importantes, et un acqu\u00e9reur professionnel les d\u00e9duira du prix.<\/li>\n<li><strong>Quels changements se pr\u00e9parent dans le secteur\u00a0?<\/strong> Une ligne de tramway, un nouveau plan d&rsquo;urbanisme ou un grand projet \u00e0 proximit\u00e9 peuvent modifier la demande en quelques ann\u00e9es.<\/li>\n<li><strong>Quelles sont les cons\u00e9quences fiscales\u00a0?<\/strong> La taxe sur la plus value immobili\u00e8re (mas shevach), la TVA et l&rsquo;imposition des revenus locatifs diff\u00e8rent de celles d&rsquo;un appartement d&rsquo;habitation, et il est utile de les examiner \u00e0 l&rsquo;avance avec un comptable agr\u00e9\u00e9.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>\u00c0 qui s&rsquo;adresse chaque type de bien commercial<\/h2>\n<p>R\u00e9ussir la commercialisation de l&rsquo;immobilier commercial commence par une d\u00e9finition pr\u00e9cise du public. Chaque type de bien s&rsquo;adresse \u00e0 un public diff\u00e9rent, avec des crit\u00e8res diff\u00e9rents.<\/p>\n<h3>Bureaux<\/h3>\n<p>Le public se compose d&rsquo;entreprises, de cabinets d&rsquo;avocats et de comptables, de soci\u00e9t\u00e9s technologiques et de startups. La demande \u00e9volue avec les secteurs\u00a0: selon la m\u00eame enqu\u00eate de Newmark Natam, au premier semestre 2026, les entreprises de cybers\u00e9curit\u00e9, de technologies de d\u00e9fense et les industries de d\u00e9fense ont \u00e9tendu leur activit\u00e9, surtout \u00e0 Tel Aviv, tandis que les entreprises technologiques traditionnelles ont r\u00e9duit leurs surfaces. Le taux d&rsquo;occupation des tours de classe A \u00e0 Tel Aviv est mont\u00e9 \u00e0 98,89\u00a0%, et celui des immeubles de classe B \u00e0 91,37\u00a0%. \u00c0 Herzliya Pituah, en revanche, le taux d&rsquo;occupation des tours de classe A est descendu \u00e0 90,57\u00a0% et celui des immeubles de classe B \u00e0 72,58\u00a0%. Cet \u00e9cart entre les secteurs montre que le march\u00e9 des bureaux est en r\u00e9alit\u00e9 une juxtaposition de plusieurs march\u00e9s, et que la proximit\u00e9 des transports en commun lourds, en particulier de la ligne rouge du tramway, est devenue un facteur central de la demande.<\/p>\n<h3>Boutiques et surfaces commerciales<\/h3>\n<p>Le public se compose d&rsquo;enseignes, de commer\u00e7ants ind\u00e9pendants et de restaurants. Ici, la fa\u00e7ade sur rue, le passage pi\u00e9ton, la visibilit\u00e9 depuis la chauss\u00e9e et le stationnement \u00e0 proximit\u00e9 d\u00e9terminent la valeur. Une enseigne examinera le bien au regard de l&rsquo;implantation de ses points de vente et de la client\u00e8le du secteur, et un commerce de bouche v\u00e9rifiera d&rsquo;abord s&rsquo;il peut obtenir une licence d&rsquo;exploitation pour l&rsquo;usage envisag\u00e9, y compris l&rsquo;extraction des fum\u00e9es, l&rsquo;\u00e9vacuation des eaux et les horaires d&rsquo;activit\u00e9.<\/p>\n<h3>B\u00e2timents, entrep\u00f4ts et industrie l\u00e9g\u00e8re<\/h3>\n<p>Le public se compose de soci\u00e9t\u00e9s de logistique, d&rsquo;importateurs et d&rsquo;entreprises de services. La hauteur sous plafond, l&rsquo;acc\u00e8s des poids lourds, le quai de chargement et de d\u00e9chargement, la charge admissible au sol et une puissance \u00e9lectrique suffisante comptent ici davantage que l&rsquo;am\u00e9nagement int\u00e9rieur. Un b\u00e2timent entier int\u00e9resse aussi les investisseurs, et parfois des promoteurs qui \u00e9tudient le potentiel des droits \u00e0 construire.<\/p>\n<h3>Bien de rapport pour investisseurs<\/h3>\n<p>Un bien lou\u00e9 avec son bail se vend selon son rendement et int\u00e9resse les investisseurs priv\u00e9s, les familles et les investisseurs de l&rsquo;\u00e9tranger. La pr\u00e9paration du dossier est ici particuli\u00e8rement importante\u00a0: le bail, l&rsquo;historique des paiements, les garanties et les co\u00fbts d&rsquo;entretien doivent \u00eatre en ordre et pr\u00eats pour l&rsquo;examen.<\/p>\n<h2>Pr\u00e9parer le bien et les documents avant d&rsquo;aller sur le march\u00e9<\/h2>\n<p>L&rsquo;erreur la plus co\u00fbteuse consiste \u00e0 aller sur le march\u00e9 avant que les documents soient pr\u00eats. Un locataire s\u00e9rieux ou un investisseur les demandera d\u00e8s la deuxi\u00e8me rencontre, et chaque retard ralentit la transaction ou ouvre la porte \u00e0 une demande de remise.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Situation juridique\u00a0:<\/strong> extrait du registre foncier (nesach tabu) ou attestation de droits, et v\u00e9rification de l&rsquo;absence d&rsquo;hypoth\u00e8ques ou d&rsquo;annotations susceptibles de g\u00eaner la transaction.<\/li>\n<li><strong>Urbanisme et permis\u00a0:<\/strong> le permis de construire, les usages autoris\u00e9s par le plan d&rsquo;urbanisme, et la v\u00e9rification que la situation r\u00e9elle correspond au permis. Un \u00e9cart par rapport au permis ou un changement d&rsquo;usage non autoris\u00e9 peut emp\u00eacher le locataire d&rsquo;obtenir sa licence d&rsquo;exploitation.<\/li>\n<li><strong>Donn\u00e9es techniques\u00a0:<\/strong> surface brute et nette, plan, \u00e9tat de la climatisation, ascenseurs, accessibilit\u00e9, places de parking rattach\u00e9es et puissance \u00e9lectrique.<\/li>\n<li><strong>Charges courantes\u00a0:<\/strong> arnona selon la cat\u00e9gorie du bien, charges de gestion et ce qu&rsquo;elles couvrent.<\/li>\n<li><strong>Pour un bien lou\u00e9\u00a0:<\/strong> le bail, ses annexes, les garanties et la correspondance substantielle avec le locataire.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Outre les documents, il est utile d&rsquo;examiner la souplesse de division. Un bureau que l&rsquo;on peut scinder en deux unit\u00e9s, ou une boutique que l&rsquo;on peut r\u00e9unir avec sa voisine, s&rsquo;adressent \u00e0 un public plus large. Parfois, un investissement modeste dans le nettoyage, l&rsquo;\u00e9clairage et la remise de la surface en \u00e9tat propre et ouvert am\u00e9liore davantage l&rsquo;impression que n&rsquo;importe quelle r\u00e9novation.<\/p>\n<h2>Supports et canaux de la commercialisation de l&rsquo;immobilier commercial<\/h2>\n<p>Les supports de commercialisation d&rsquo;un bien commercial doivent servir les d\u00e9cideurs. Une description g\u00e9n\u00e9rale et quelques photos ne suffisent pas. La fiche ou la brochure du bien doit comprendre\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>Des photos professionnelles de la surface, du hall, de la fa\u00e7ade et de la vue, ainsi qu&rsquo;un plan clair.<\/li>\n<li>Une fiche technique\u00a0: surfaces, places de parking, \u00e9quipements, accessibilit\u00e9 et usages autoris\u00e9s.<\/li>\n<li>Un tableau des co\u00fbts\u00a0: loyer, charges de gestion et arnona, afin que le locataire voie le co\u00fbt total.<\/li>\n<li>Emplacement et acc\u00e8s\u00a0: distance des gares ferroviaires et des stations de tramway, axes de circulation et parkings.<\/li>\n<li>Pour un bien de rapport\u00a0: la synth\u00e8se du bail et le rendement.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Les canaux varient selon le public. Les bureaux et les b\u00e2timents se commercialisent par approche directe des entreprises et de leurs responsables immobiliers, par l&rsquo;interm\u00e9diaire d&rsquo;agents qui repr\u00e9sentent des locataires, et par des campagnes num\u00e9riques cibl\u00e9es par secteur et par fonction. Les boutiques se commercialisent aussi aupr\u00e8s des enseignes et des exploitants. Un bien de rapport est pr\u00e9sent\u00e9 aux investisseurs en Isra\u00ebl et \u00e0 l&rsquo;\u00e9tranger. La s\u00e9lection compte autant que la visibilit\u00e9\u00a0: elle sert \u00e0 v\u00e9rifier t\u00f4t que l&rsquo;usage envisag\u00e9 convient au bien et que l&rsquo;entreprise est en mesure de fournir les garanties requises.<\/p>\n<h2>N\u00e9gocier un bail commercial\u00a0: les clauses qui font la valeur<\/h2>\n<p>Dans une n\u00e9gociation commerciale, le prix n&rsquo;est qu&rsquo;une des variables. Les clauses suivantes d\u00e9terminent le revenu effectif et la valeur future du bien\u00a0:<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Clause<\/th>\n<th>Ce que l&rsquo;on v\u00e9rifie<\/th>\n<th>Pourquoi c&rsquo;est important pour le propri\u00e9taire<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Dur\u00e9e et options<\/td>\n<td>Dur\u00e9e de la p\u00e9riode initiale, nombre et dur\u00e9e des options, majoration du loyer \u00e0 leur exercice<\/td>\n<td>Une option est un droit du seul locataire. Une majoration fix\u00e9e \u00e0 l&rsquo;avance pour chaque exercice prot\u00e8ge le revenu<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Indexation<\/td>\n<td>Indexation sur l&rsquo;indice des prix \u00e0 la consommation, indice de base, existence d&rsquo;un plancher<\/td>\n<td>Sans indexation, le loyer s&rsquo;\u00e9rode sur une longue p\u00e9riode<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>P\u00e9riode d&rsquo;am\u00e9nagement<\/td>\n<td>Nombre de mois sans loyer, et ce que le locataire s&rsquo;engage \u00e0 investir<\/td>\n<td>Usuelle lorsque le locataire finance des travaux, elle s&rsquo;appr\u00e9cie au regard de la dur\u00e9e du bail<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Charges de gestion et co\u00fbts<\/td>\n<td>Qui paie les charges de gestion, l&rsquo;arnona, les r\u00e9parations et l&rsquo;entretien des \u00e9quipements<\/td>\n<td>Tout co\u00fbt qui reste \u00e0 la charge du propri\u00e9taire r\u00e9duit le rendement net<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Garanties<\/td>\n<td>Garantie bancaire autonome, son montant et son m\u00e9canisme de prorogation<\/td>\n<td>Sur le march\u00e9 commercial, il est d&rsquo;usage d&rsquo;exiger une garantie bancaire d&rsquo;au moins trois mois de loyer<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Usage et licence<\/td>\n<td>L&rsquo;usage autoris\u00e9 par le bail, et qui est responsable de l&rsquo;obtention de la licence d&rsquo;exploitation<\/td>\n<td>\u00c9vite un litige si la licence tarde<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Cession du bail et relocation \u00e0 un tiers<\/td>\n<td>Possibilit\u00e9 pour le locataire de transf\u00e9rer le bail ou de diviser la surface, et conditions<\/td>\n<td>Influe sur la ma\u00eetrise du bien et sur l&rsquo;identit\u00e9 de l&rsquo;occupant<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Restitution des lieux<\/td>\n<td>Dans quel \u00e9tat le locataire restitue le bien, et le sort des am\u00e9nagements qu&rsquo;il a r\u00e9alis\u00e9s<\/td>\n<td>\u00c9vite des frais de lib\u00e9ration et de remise en \u00e9tat en fin de bail<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Dans une vente, la n\u00e9gociation porte sur le prix, l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ancier des paiements, la date de remise des cl\u00e9s et, pour un bien lou\u00e9, sur le transfert du bail et des garanties \u00e0 l&rsquo;acqu\u00e9reur. Dans les deux cas, une fois les conditions commerciales arr\u00eat\u00e9es, l&rsquo;avocat prend en charge le volet juridique et r\u00e9dige le contrat.<\/p>\n<h2>Fiscalit\u00e9 et aspects juridiques d&rsquo;un bien commercial<\/h2>\n<p>Les points suivants diff\u00e8rent sensiblement de ceux d&rsquo;un appartement d&rsquo;habitation, et il est utile de les conna\u00eetre avant de commencer\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Droits de mutation (mas rechisha)\u00a0:<\/strong> l&rsquo;achat d&rsquo;un bien autre qu&rsquo;un appartement d&rsquo;habitation, comme un bureau, une boutique ou un b\u00e2timent, est en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale soumis \u00e0 des droits de 6\u00a0% de la valeur, sans bar\u00e8me progressif. L&rsquo;acqu\u00e9reur int\u00e8gre cet \u00e9l\u00e9ment dans son calcul de prix.<\/li>\n<li><strong>Taxe sur la plus value (mas shevach)\u00a0:<\/strong> la plupart des exon\u00e9rations de mas shevach concernent les appartements d&rsquo;habitation. \u00c0 la vente d&rsquo;un bien commercial, l&rsquo;imp\u00f4t est en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale calcul\u00e9 sur la plus value r\u00e9elle, au taux de 25\u00a0% pour un particulier sur la plus value accumul\u00e9e depuis 2012. <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/%d7%9e%d7%a1-%d7%a9%d7%91%d7%97-%d7%91%d7%9e%d7%9b%d7%99%d7%a8%d7%aa-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-2026-%d7%97%d7%99%d7%a9%d7%95%d7%91-%d7%a4%d7%98%d7%95%d7%a8-%d7%95%d7%aa%d7%9b%d7%a0%d7%95%d7%9f\/\">Notre guide de la taxe sur la plus value immobili\u00e8re<\/a> d\u00e9taille le calcul.<\/li>\n<li><strong>TVA\u00a0:<\/strong> le taux de TVA en 2026 est de 18\u00a0%. La location d&rsquo;un bien commercial est le plus souvent une op\u00e9ration soumise \u00e0 la TVA, et le propri\u00e9taire doit s&rsquo;enregistrer comme assujetti (osek). \u00c0 la vente, l&rsquo;assujettissement \u00e0 la TVA et les modalit\u00e9s de d\u00e9claration d\u00e9pendent du statut du vendeur et de l&rsquo;acqu\u00e9reur ainsi que de l&rsquo;historique du bien\u00a0: c&rsquo;est donc un point \u00e0 faire v\u00e9rifier par le comptable agr\u00e9\u00e9 avant la signature.<\/li>\n<li><strong>Imp\u00f4t sur les revenus locatifs\u00a0:<\/strong> les r\u00e9gimes fiscaux sp\u00e9cifiques \u00e0 la location, comme le r\u00e9gime \u00e0 10\u00a0%, sont r\u00e9serv\u00e9s \u00e0 la location d&rsquo;habitation. Le revenu d&rsquo;une location commerciale est en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale impos\u00e9 aux taux ordinaires, avec la possibilit\u00e9 de d\u00e9duire les charges.<\/li>\n<li><strong>Exclusivit\u00e9 et commission d&rsquo;agence\u00a0:<\/strong> la loi sur les agents immobiliers impose un mandat \u00e9crit pr\u00e9cisant le montant de la commission. Le plafond l\u00e9gal de six mois pour l&rsquo;exclusivit\u00e9 concerne l&rsquo;appartement d&rsquo;habitation\u00a0; pour un bien commercial, la dur\u00e9e est fix\u00e9e d&rsquo;un commun accord. Nous avons d\u00e9velopp\u00e9 ce sujet dans notre <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/%d7%93%d7%9e%d7%99-%d7%aa%d7%99%d7%95%d7%95%d7%9a-%d7%9b%d7%9e%d7%94-%d7%9e%d7%a9%d7%9c%d7%9e%d7%99%d7%9d-%d7%95%d7%9e%d7%94-%d7%a7%d7%95%d7%91%d7%a2-%d7%94%d7%97%d7%95%d7%a7\/\">guide de la commission d&rsquo;agence<\/a> et dans notre <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/agent-immobilier-exclusif-nord-tel-aviv-transaction-parfaite\/\">guide du mandat exclusif<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Nous ne donnons pas de conseil juridique ni de conseil fiscal. Chacun de ces sujets doit \u00eatre examin\u00e9 pour le cas particulier avec un avocat et un comptable agr\u00e9\u00e9.<\/p>\n<h2>Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n<h3>Que comprend la commercialisation de l&rsquo;immobilier commercial\u00a0?<\/h3>\n<p>La commercialisation de l&rsquo;immobilier commercial comprend la fixation du prix \u00e0 partir de transactions comparables, du loyer au m\u00b2 et du rendement, la pr\u00e9paration des documents et des donn\u00e9es techniques, des supports destin\u00e9s \u00e0 un public professionnel, la pr\u00e9sentation du bien aux entreprises, aux enseignes et aux investisseurs, la s\u00e9lection des locataires ou des acqu\u00e9reurs, et la n\u00e9gociation des conditions jusqu&rsquo;\u00e0 ce que la transaction passe entre les mains de l&rsquo;avocat.<\/p>\n<h3>Comment calculer le rendement d&rsquo;un bien commercial\u00a0?<\/h3>\n<p>Le rendement brut correspond au loyer annuel divis\u00e9 par le prix du bien. Un bureau lou\u00e9 270\u00a0000\u00a0\u20aa par an et vendu 4\u00a0500\u00a0000\u00a0\u20aa offre un rendement de 6\u00a0%. Les investisseurs examinent aussi le rendement net apr\u00e8s charges, la dur\u00e9e restante du bail et la solidit\u00e9 du locataire.<\/p>\n<h3>Quel est le champ de la loi sur la location \u00e9quitable\u00a0?<\/h3>\n<p>Elle vise uniquement la location \u00e0 usage d&rsquo;habitation et ne couvre ni les bureaux ni les boutiques. L&rsquo;amendement \u00e0 la loi sur la location et le pr\u00eat concerne la location \u00e0 usage d&rsquo;habitation. Dans un bail commercial, les parties fixent l&rsquo;essentiel des conditions par la n\u00e9gociation, y compris la dur\u00e9e, les options, l&rsquo;indexation, la p\u00e9riode d&rsquo;am\u00e9nagement et les garanties.<\/p>\n<h3>Quel est le montant du mas rechisha sur un bien commercial\u00a0?<\/h3>\n<p>Pour un bien autre qu&rsquo;un appartement d&rsquo;habitation, les droits de mutation (mas rechisha) s&rsquo;\u00e9l\u00e8vent en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale \u00e0 6\u00a0% de la valeur, sans bar\u00e8me progressif. Il est utile de v\u00e9rifier avec un avocat ou un comptable agr\u00e9\u00e9 si un all\u00e8gement ou une exon\u00e9ration s&rsquo;applique au cas particulier.<\/p>\n<h3>Louer ou vendre un bien commercial\u00a0: que choisir\u00a0?<\/h3>\n<p>Cela d\u00e9pend du rendement actuel au regard du prix de vente envisageable, de la dur\u00e9e restante du bail, des investissements que le bien exigera, des projets pr\u00e9vus dans le secteur et des cons\u00e9quences fiscales. Un bien assorti d&rsquo;un long bail et d&rsquo;un locataire solide se vend en g\u00e9n\u00e9ral mieux aux investisseurs.<\/p>\n<h3>Quel d\u00e9lai pr\u00e9voir pour louer un bureau\u00a0?<\/h3>\n<p>Il n&rsquo;existe pas de r\u00e9ponse unique. Cela d\u00e9pend de l&#8217;emplacement, du standing de l&rsquo;immeuble, de la surface, du prix et de l&rsquo;\u00e9tat du march\u00e9 dans le secteur. Les entreprises pr\u00e9parent un d\u00e9m\u00e9nagement des mois \u00e0 l&rsquo;avance\u00a0: il est donc judicieux de lancer la commercialisation avant que la surface ne se lib\u00e8re et d&rsquo;arriver sur le march\u00e9 avec un prix juste et des documents pr\u00eats.<\/p>\n<h2>Commercialiser un bien commercial avec RS Nadlan<\/h2>\n<p>RS Nadlan g\u00e8re la commercialisation, la vente et la location de bureaux, de boutiques, d&rsquo;entrep\u00f4ts et de biens de rapport \u00e0 Tel Aviv, Ramat HaSharon, Herzliya, Raanana et Kfar Saba, avec une sp\u00e9cialisation dans les quartiers du nord de Tel Aviv. Nous accompagnons les propri\u00e9taires depuis la fixation du prix et la pr\u00e9paration des documents, en passant par la pr\u00e9sentation du bien au public professionnel et aux investisseurs, jusqu&rsquo;\u00e0 la mise au point des conditions avec l&rsquo;autre partie. Pour en savoir plus, consultez notre page <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/commercial-real-estate-owners\/\">propri\u00e9taires d&rsquo;immobilier commercial<\/a>, et si vous souhaitez commencer par une <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/property-valuation\/\">estimation de votre bien<\/a>, nous serons heureux de vous aider. Pour parler de votre bien, <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/contact\/\">laissez vos coordonn\u00e9es<\/a> ou appelez le 077-500-4600 (depuis l&rsquo;\u00e9tranger, +972 77\u00a0500 4600). Les rencontres dans nos bureaux de Ramat Aviv Gimel se tiennent sur demande pr\u00e9alable.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Un bureau, une boutique ou un immeuble ne se commercialisent pas comme un appartement\u00a0: l&rsquo;acqu\u00e9reur et le locataire mesurent chaque d\u00e9tail en chiffres. 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