{"id":13407,"date":"2026-10-27T19:00:00","date_gmt":"2026-10-27T16:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/rs-nadlan.com\/?p=13407"},"modified":"2026-10-27T10:20:23","modified_gmt":"2026-10-27T07:20:23","slug":"investir-appartement-tel-aviv-rendement-financement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/rs-nadlan.com\/fr\/investir-appartement-tel-aviv-rendement-financement\/","title":{"rendered":"Investir dans un appartement \u00e0 Tel Aviv\u00a0: rendement r\u00e9el, financement et fiscalit\u00e9 dans le nord de la ville"},"content":{"rendered":"<p>Investir dans un appartement \u00e0 Tel Aviv passe, aux yeux de beaucoup, pour le placement le plus s\u00fbr qui soit. Pourtant, investir dans un appartement \u00e0 Tel Aviv en 2026 est une d\u00e9cision qui se v\u00e9rifie chiffres en main\u00a0: le taux directeur de la Banque d&rsquo;Isra\u00ebl s&rsquo;\u00e9tablit \u00e0 3,25 %, le rendement locatif dans la plupart des villes du centre du pays lui est inf\u00e9rieur, et l&rsquo;imp\u00f4t sur l&rsquo;acquisition (mas rechisha) d&rsquo;un appartement suppl\u00e9mentaire s&rsquo;applique d\u00e8s le premier shekel. Quiconque ach\u00e8te un appartement d&rsquo;investissement dans le nord de Tel Aviv, \u00e0 Ramat Hasharon, \u00e0 Herzliya, \u00e0 Ra&rsquo;anana ou \u00e0 Kfar Saba doit savoir \u00e0 l&rsquo;avance quel sera le rendement r\u00e9el une fois tous les co\u00fbts pris en compte, ce que le financement change \u00e0 ce rendement, comment le loyer est impos\u00e9 et ce qui se passera le jour de la revente. Ce guide rassemble le calcul complet, avec un exemple chiffr\u00e9 \u00e0 Ramat Aviv, ainsi que les v\u00e9rifications qui distinguent un bien qui conserve sa valeur d&rsquo;un bien qui n&rsquo;est s\u00e9duisant que dans l&rsquo;annonce. Les donn\u00e9es sont \u00e0 jour en octobre 2026, et chaque situation particuli\u00e8re doit \u00eatre examin\u00e9e avec un avocat et un conseiller fiscal.<\/p>\n<h2>Investir dans un appartement \u00e0 Tel Aviv en 2026\u00a0: le point de d\u00e9part<\/h2>\n<p>Avant de parler d&rsquo;un quartier ou d&rsquo;un bien pr\u00e9cis, il faut comprendre le contexte dans lequel la d\u00e9cision se prend. Le 21 octobre 2026, la Banque d&rsquo;Isra\u00ebl a maintenu son taux directeur \u00e0 3,25 %, apr\u00e8s quatre baisses depuis le d\u00e9but de l&rsquo;ann\u00e9e \u00e0 partir d&rsquo;un niveau de 4,25 %. L&rsquo;inflation sur les douze mois achev\u00e9s en septembre s&rsquo;est \u00e9tablie \u00e0 1,6 %. Pour l&rsquo;investisseur, cela signifie qu&rsquo;il existe aujourd&rsquo;hui une alternative prudente qui rapporte un int\u00e9r\u00eat nominal sup\u00e9rieur \u00e0 3 %, sans locataire, sans entretien et sans mas rechisha.<\/p>\n<p>\u00c0 l&rsquo;inverse, une \u00e9tude publi\u00e9e par Bizportal en septembre 2026 a montr\u00e9 que les rendements locatifs se sont am\u00e9lior\u00e9s dans 11 des 13 villes examin\u00e9es par rapport \u00e0 juillet 2024. \u00c0 Herzliya, par exemple, le rendement moyen est mont\u00e9 \u00e0 2,31 %, et \u00e0 Petah Tikva \u00e0 2,67 %. \u00c0 Tel Aviv m\u00eame, les prix des logements sont particuli\u00e8rement \u00e9lev\u00e9s\u00a0: selon une analyse des donn\u00e9es du Bureau central des statistiques, le prix moyen d&rsquo;un appartement dans la ville au premier trimestre 2026 s&rsquo;\u00e9levait \u00e0 environ 4,59 millions de \u20aa. Un prix \u00e9lev\u00e9 et des loyers qui progressent plus lentement produisent un rendement courant faible. C&rsquo;est pourquoi investir dans un appartement dans le nord de Tel Aviv rel\u00e8ve surtout d&rsquo;un pari sur la valeur \u00e0 long terme, bien plus que d&rsquo;une source de revenu mensuel.<\/p>\n<p>Cela ne veut pas dire que l&rsquo;investissement n&rsquo;a pas de sens. Cela veut dire que ce sens doit \u00eatre d\u00e9fini\u00a0: ce que vous attendez en retour, sur quel horizon, et ce qui doit se produire sur le march\u00e9 pour que l&rsquo;investissement batte l&rsquo;alternative prudente.<\/p>\n<h2>Rendement brut, rendement net et rendement sur fonds propres<\/h2>\n<p>L&rsquo;erreur la plus fr\u00e9quente dans l&rsquo;investissement locatif consiste \u00e0 ne regarder que le rendement brut, soit le loyer annuel divis\u00e9 par le prix de l&rsquo;appartement. C&rsquo;est un indicateur utile pour comparer rapidement des biens entre eux, mais il ne raconte pas toute l&rsquo;histoire. En pratique, il existe trois chiffres distincts\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Rendement brut.<\/strong> Le loyer annuel divis\u00e9 par le prix du bien. Un appartement \u00e0 3 600 000 \u20aa lou\u00e9 7 500 \u20aa par mois rapporte 2,5 % brut.<\/li>\n<li><strong>Rendement net.<\/strong> Le loyer, diminu\u00e9 des mois sans locataire, de l&rsquo;entretien et des r\u00e9parations, de l&rsquo;assurance de l&rsquo;immeuble et de l&rsquo;imp\u00f4t, divis\u00e9 par le co\u00fbt total de l&rsquo;investissement, y compris le mas rechisha, les honoraires d&rsquo;avocat, les frais d&rsquo;agence et la pr\u00e9paration de l&rsquo;appartement \u00e0 la location. Le rendement net est presque toujours inf\u00e9rieur d&rsquo;un tiers ou plus au rendement brut.<\/li>\n<li><strong>Rendement sur fonds propres.<\/strong> Ce qui vous reste apr\u00e8s les mensualit\u00e9s du pr\u00eat immobilier, divis\u00e9 par la somme que vous avez r\u00e9ellement investie. Ici, le financement peut am\u00e9liorer le r\u00e9sultat ou le d\u00e9grader, selon l&rsquo;\u00e9cart entre le rendement net et le taux du pr\u00eat.<\/li>\n<\/ul>\n<p>\u00c0 ces trois chiffres s&rsquo;ajoute une quatri\u00e8me composante, la valorisation du bien. Dans le nord de Tel Aviv, elle constitue en g\u00e9n\u00e9ral l&rsquo;essentiel du gain, mais c&rsquo;est aussi la seule partie que personne ne peut garantir \u00e0 l&rsquo;avance. Un investisseur prudent construit son calcul de sorte que l&rsquo;op\u00e9ration reste raisonnable m\u00eame dans un sc\u00e9nario o\u00f9 les prix ne font que conserver leur valeur r\u00e9elle.<\/p>\n<h2>Les frais d&rsquo;entr\u00e9e\u00a0: mas rechisha, avocat, agence et pr\u00e9paration \u00e0 la location<\/h2>\n<p>Sur un appartement suppl\u00e9mentaire, le mas rechisha s&rsquo;\u00e9l\u00e8ve aujourd&rsquo;hui \u00e0 8 % sur la fraction jusqu&rsquo;\u00e0 6 055 070 \u20aa, et \u00e0 10 % sur la fraction qui d\u00e9passe ce montant. Ces taux ont \u00e9t\u00e9 fix\u00e9s par une disposition temporaire en vigueur jusqu&rsquo;\u00e0 la fin de 2026 et, selon les informations publi\u00e9es, ils devraient continuer \u00e0 s&rsquo;appliquer au d\u00e9but de 2027 en raison des \u00e9lections. La suite n&rsquo;est pas encore tranch\u00e9e\u00a0: quiconque signe un contrat \u00e0 l&rsquo;approche du changement d&rsquo;ann\u00e9e doit v\u00e9rifier avec son avocat le taux applicable au jour de la signature. Le d\u00e9tail complet figure dans notre guide <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/%d7%9e%d7%a1-%d7%a8%d7%9b%d7%99%d7%a9%d7%94-2026-%d7%9e%d7%93%d7%a8%d7%92%d7%95%d7%aa-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%99%d7%97%d7%99%d7%93%d7%94-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%a0%d7%95%d7%a1%d7%a4%d7%aa\/\">mas rechisha 2026<\/a>. Il est \u00e9galement important de savoir qui est consid\u00e9r\u00e9 comme propri\u00e9taire d&rsquo;un logement au regard de l&rsquo;imp\u00f4t, car le conjoint et les enfants mineurs sont compt\u00e9s ensemble. Notre guide <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/qui-est-considere-proprietaire-logement\/\">qui est consid\u00e9r\u00e9 comme propri\u00e9taire d&rsquo;un logement<\/a> traite pr\u00e9cis\u00e9ment cette question.<\/p>\n<p>\u00c0 c\u00f4t\u00e9 du mas rechisha, certains co\u00fbts sont faciles \u00e0 oublier dans un premier calcul\u00a0:<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Poste<\/th>\n<th>Taux ou montant usuel<\/th>\n<th>Remarque<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Mas rechisha sur un appartement suppl\u00e9mentaire<\/td>\n<td>8 % jusqu&rsquo;\u00e0 6 055 070 \u20aa, 10 % sur la fraction sup\u00e9rieure<\/td>\n<td>Selon la disposition temporaire actuelle<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Honoraires d&rsquo;avocat<\/td>\n<td>En g\u00e9n\u00e9ral 0,5 % \u00e0 1 % plus TVA<\/td>\n<td>Fix\u00e9s par n\u00e9gociation<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Frais d&rsquo;agence<\/td>\n<td>Le plus souvent jusqu&rsquo;\u00e0 2 % plus TVA<\/td>\n<td>Fix\u00e9s dans le mandat de l&rsquo;agence<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Expertise et assurances li\u00e9es au pr\u00eat immobilier<\/td>\n<td>Plusieurs milliers de shekels<\/td>\n<td>La banque exige son propre expert<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Pr\u00e9paration de l&rsquo;appartement \u00e0 la location<\/td>\n<td>Selon l&rsquo;\u00e9tat du bien<\/td>\n<td>Peinture, cuisine, climatisation, r\u00e9parations<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>La TVA (ma&rsquo;am), au taux de 18 %, s&rsquo;applique aux honoraires d&rsquo;avocat et aux frais d&rsquo;agence. Dans un appartement neuf achet\u00e9 aupr\u00e8s d&rsquo;un promoteur, la TVA est d\u00e9j\u00e0 comprise dans le prix, un point \u00e0 conna\u00eetre lorsque l&rsquo;on compare <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/appartement-neuf-ou-ancien-tva-18-pour-cent\/\">un appartement neuf et un appartement ancien<\/a>.<\/p>\n<h2>Pr\u00eat immobilier pour un appartement d&rsquo;investissement\u00a0: 50 % de financement et ses effets sur le rendement<\/h2>\n<p>Selon les directives de la Supervision des banques, un pr\u00eat destin\u00e9 \u00e0 l&rsquo;achat d&rsquo;un appartement suppl\u00e9mentaire \u00e0 des fins d&rsquo;investissement est plafonn\u00e9 \u00e0 50 % de la valeur du bien, contre 75 % pour une premi\u00e8re r\u00e9sidence et 70 % pour ceux qui changent de logement. La valeur retenue par la banque est la plus basse entre le prix du contrat et l&rsquo;expertise. Acheter \u00e0 un prix sup\u00e9rieur \u00e0 l&rsquo;expertise augmente donc l&rsquo;apport personnel n\u00e9cessaire. En outre, la banque examine votre capacit\u00e9 de remboursement \u00e0 partir de vos revenus existants, et pas seulement du loyer attendu.<\/p>\n<p>Le financement n&rsquo;am\u00e9liore le rendement sur fonds propres que lorsque le rendement net du bien d\u00e9passe le taux du pr\u00eat. Dans le nord de Tel Aviv, o\u00f9 le rendement net est inf\u00e9rieur \u00e0 2 % et o\u00f9 le taux de la plupart des tranches de pr\u00eat immobilier lui est sup\u00e9rieur, l&rsquo;effet de levier joue en sens inverse\u00a0: le loyer ne couvre pas les int\u00e9r\u00eats, et la diff\u00e9rence sort de votre poche. Quiconque ach\u00e8te avec un pr\u00eat doit pr\u00e9voir une tr\u00e9sorerie mensuelle n\u00e9gative et s&rsquo;assurer de pouvoir la supporter pendant des ann\u00e9es, y compris lorsque l&rsquo;appartement reste vide. Nous avons d\u00e9taill\u00e9 les v\u00e9rifications men\u00e9es par la banque et la comparaison des offres dans notre guide <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/%d7%90%d7%99%d7%a9%d7%95%d7%a8-%d7%a2%d7%a7%d7%a8%d7%95%d7%a0%d7%99-%d7%9c%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90-%d7%9e%d7%94-%d7%94%d7%91%d7%a0%d7%a7-%d7%91%d7%95%d7%93%d7%a7-%d7%95%d7%9b%d7%9e%d7%94\/\">l&rsquo;accord de principe pour un pr\u00eat immobilier<\/a>.<\/p>\n<h2>Investir dans un appartement \u00e0 Tel Aviv en chiffres\u00a0: un trois pi\u00e8ces \u00e0 Ramat Aviv<\/h2>\n<p>Cet exemple est donn\u00e9 \u00e0 titre d&rsquo;illustration uniquement, et ses chiffres sont arrondis. Prenons un trois pi\u00e8ces dans un immeuble ancien \u00e0 <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/%d7%9e%d7%a9%d7%a8%d7%93-%d7%aa%d7%99%d7%95%d7%95%d7%9a-%d7%91%d7%a8%d7%9e%d7%aa-%d7%90%d7%91%d7%99%d7%91-%d7%92%d7%b3\/\">Ramat Aviv Gimel<\/a>, achet\u00e9 3 600 000 \u20aa et lou\u00e9 7 500 \u20aa par mois.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Poste<\/th>\n<th>Montant<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Prix de l&rsquo;appartement<\/td>\n<td>3 600 000 \u20aa<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Mas rechisha, 8 %<\/td>\n<td>288 000 \u20aa<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Avocat, 0,5 % plus TVA<\/td>\n<td>21 240 \u20aa<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Frais d&rsquo;agence, 2 % plus TVA<\/td>\n<td>84 960 \u20aa<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Expertise et frais annexes<\/td>\n<td>5 000 \u20aa<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Pr\u00e9paration de l&rsquo;appartement \u00e0 la location<\/td>\n<td>60 000 \u20aa<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Co\u00fbt total<\/strong><\/td>\n<td><strong>4 059 200 \u20aa<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Loyer annuel<\/td>\n<td>90 000 \u20aa<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Quinze jours sans locataire, entretien et assurance<\/td>\n<td>11 250 \u20aa<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Imp\u00f4t au r\u00e9gime de 10 %<\/td>\n<td>9 000 \u20aa<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Revenu net annuel<\/strong><\/td>\n<td><strong>69 750 \u20aa<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Le rendement brut est de 2,5 %, mais le rendement net rapport\u00e9 au co\u00fbt total est d&rsquo;environ 1,72 %. L&rsquo;acheteur qui paie comptant obtient donc environ 1,7 % par an, contre environ 2,8 % apr\u00e8s imp\u00f4t pour un d\u00e9p\u00f4t en shekels r\u00e9mun\u00e9r\u00e9 \u00e0 3,25 % (imp\u00f4t de 15 % sur les int\u00e9r\u00eats). Pour que l&rsquo;investissement dans l&rsquo;appartement \u00e9gale l&rsquo;alternative prudente, la valeur du bien doit progresser d&rsquo;environ 1,2 % par an avant imp\u00f4t sur la plus value (mas shevach).<\/p>\n<p>Avec un pr\u00eat immobilier de 50 %, soit 1 800 000 \u20aa, \u00e0 un taux moyen estim\u00e9 de 4,5 %, les int\u00e9r\u00eats de la premi\u00e8re ann\u00e9e atteignent environ 81 000 \u20aa, soit plus que le revenu net. La tr\u00e9sorerie annuelle est n\u00e9gative d&rsquo;environ 11 250 \u20aa avant m\u00eame le remboursement du capital, et l&rsquo;apport personnel investi s&rsquo;\u00e9l\u00e8ve \u00e0 environ 2 259 200 \u20aa. Dans ce cas, l&rsquo;appartement doit prendre environ 2 % de valeur par an pour justifier l&rsquo;investissement face au d\u00e9p\u00f4t. Ce n&rsquo;est pas un sc\u00e9nario improbable dans le nord de Tel Aviv sur une d\u00e9cennie, mais c&rsquo;est un pari sur la valorisation et non un revenu passif, et il importe de l&rsquo;appeler par son nom.<\/p>\n<h2>Fiscalit\u00e9 des revenus locatifs en 2026\u00a0: les trois r\u00e9gimes<\/h2>\n<p>Le loyer d&rsquo;un logement d&rsquo;habitation est impos\u00e9 selon l&rsquo;un des trois r\u00e9gimes suivants, et le choix se refait chaque ann\u00e9e fiscale\u00a0:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Le r\u00e9gime d&rsquo;exon\u00e9ration.<\/strong> Un revenu locatif d&rsquo;habitation allant jusqu&rsquo;\u00e0 5 654 \u20aa par mois est exon\u00e9r\u00e9 d&rsquo;imp\u00f4t. Pass\u00e9 ce montant, l&rsquo;exon\u00e9ration diminue progressivement et dispara\u00eet enti\u00e8rement lorsque le revenu mensuel atteint 11 308 \u20aa. Le plafond se calcule sur l&rsquo;ensemble des loyers de tous les appartements que vous poss\u00e9dez. Ce r\u00e9gime convient donc surtout \u00e0 celui qui loue un seul appartement \u00e0 un loyer relativement modeste.<\/li>\n<li><strong>Le r\u00e9gime de 10 %.<\/strong> Un imp\u00f4t de 10 % sur le loyer brut, sans d\u00e9duction de charges ni d&rsquo;amortissement, et sans plafond. L&rsquo;imp\u00f4t est pay\u00e9 dans les 30 jours suivant la fin de l&rsquo;ann\u00e9e fiscale. Pour les appartements du nord de Tel Aviv, dont le loyer d\u00e9passe le plus souvent le plafond d&rsquo;exon\u00e9ration, c&rsquo;est le r\u00e9gime le plus r\u00e9pandu.<\/li>\n<li><strong>Le r\u00e9gime ordinaire.<\/strong> Le revenu s&rsquo;ajoute au revenu imposable et est impos\u00e9 selon les tranches marginales, tandis qu&rsquo;il est possible de d\u00e9duire les charges, les int\u00e9r\u00eats du pr\u00eat contract\u00e9 pour acheter le bien et l&rsquo;amortissement de la construction. Ce r\u00e9gime convient surtout \u00e0 ceux dont les autres revenus sont faibles ou qui supportent des frais financiers \u00e9lev\u00e9s.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Le choix du r\u00e9gime d&rsquo;exon\u00e9ration ou de l&rsquo;amortissement peut influer sur le calcul du mas shevach le jour de la vente, et les contribuables \u00e0 hauts revenus doivent aussi v\u00e9rifier leur assujettissement \u00e0 la surtaxe (mas yesef). C&rsquo;est une d\u00e9cision \u00e0 prendre avec votre conseiller fiscal au d\u00e9but de l&rsquo;investissement et non \u00e0 la fin. Sur l&rsquo;aspect pratique de la location, de la fixation du loyer jusqu&rsquo;au bail conforme \u00e0 la loi sur la location \u00e9quitable, nous avons \u00e9crit un guide d\u00e9taill\u00e9, <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/%d7%94%d7%a9%d7%9b%d7%a8%d7%aa-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%91%d7%a6%d7%a4%d7%95%d7%9f-%d7%aa%d7%9c-%d7%90%d7%91%d7%99%d7%91\/\">louer un appartement dans le nord de Tel Aviv<\/a>.<\/p>\n<h2>Appartement d&rsquo;investissement dans le nord de Tel Aviv\u00a0: ce qui cr\u00e9e la demande et ce qu&rsquo;il faut v\u00e9rifier<\/h2>\n<p>La demande locative dans le nord de la ville provient de plusieurs publics r\u00e9guliers\u00a0: \u00e9tudiants en master et en doctorat, enseignants et chercheurs invit\u00e9s de l&rsquo;universit\u00e9 de Tel Aviv, familles qui souhaitent se rapprocher des \u00e9coles avant d&rsquo;acheter, et Isra\u00e9liens de retour au pays (toshavim chozrim). Chaque public recherche un produit diff\u00e9rent. La premi\u00e8re question n&rsquo;est donc pas quel quartier, mais \u00e0 qui l&rsquo;appartement s&rsquo;adresse. Un deux ou trois pi\u00e8ces \u00e0 distance de marche de l&rsquo;universit\u00e9 vise un public, un quatre pi\u00e8ces avec parking et ascenseur \u00e0 <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/%d7%9e%d7%a9%d7%a8%d7%93-%d7%aa%d7%99%d7%95%d7%95%d7%9a-%d7%91%d7%a0%d7%95%d7%95%d7%94-%d7%90%d7%91%d7%99%d7%91%d7%99%d7%9d\/\">Neve Avivim<\/a> en vise un tout autre.<\/p>\n<p>Avant de faire une offre sur un appartement d&rsquo;investissement, il est utile de passer en revue la liste suivante\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Le loyer r\u00e9ellement pratiqu\u00e9, et non celui de l&rsquo;annonce.<\/strong> Demandez des donn\u00e9es sur des appartements comparables lou\u00e9s ces derniers mois dans la m\u00eame rue. Une annonce qui reste en ligne pendant des semaines signale un prix trop \u00e9lev\u00e9.<\/li>\n<li><strong>L&rsquo;\u00e9tat de l&rsquo;immeuble.<\/strong> Toiture, canalisations, ascenseur et \u00e9tat de la tr\u00e9sorerie du comit\u00e9 de l&rsquo;immeuble (va&rsquo;ad habayit). Dans un immeuble ancien, une grosse r\u00e9paration peut effacer une ou deux ann\u00e9es de rendement.<\/li>\n<li><strong>La situation juridique et urbanistique.<\/strong> Extrait du registre foncier (nesach tabu), constructions non conformes et permis. L&rsquo;ensemble des v\u00e9rifications est d\u00e9taill\u00e9 dans notre guide <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/%d7%91%d7%93%d7%99%d7%a7%d7%95%d7%aa-%d7%9c%d7%a4%d7%a0%d7%99-%d7%a7%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%aa-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94\/\">les v\u00e9rifications avant d&rsquo;acheter un appartement<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Le potentiel de renouvellement urbain.<\/strong> Un immeuble ancien sur une grande parcelle pourrait \u00eatre int\u00e9gr\u00e9 \u00e0 l&rsquo;avenir dans un projet de d\u00e9molition et reconstruction (pinui binui). Cela peut ajouter une valeur importante, mais aussi cr\u00e9er des ann\u00e9es d&rsquo;incertitude et une p\u00e9riode pendant laquelle l&rsquo;appartement ne rapporte rien. V\u00e9rifiez l&rsquo;\u00e9tat de la planification aupr\u00e8s de la commission de planification et de construction, et ne payez pas d&rsquo;avance pour un potentiel qui n&rsquo;a pas \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9.<\/li>\n<li><strong>La liquidit\u00e9.<\/strong> Un appartement standard d&rsquo;une taille recherch\u00e9e se vend plus vite qu&rsquo;un bien atypique. Le jour o\u00f9 vous voudrez r\u00e9aliser votre investissement, la liquidit\u00e9 aura une valeur.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ceux qui envisagent d&rsquo;investir hors des limites de la ville peuvent aussi \u00e9tudier <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/%d7%9e%d7%a9%d7%a8%d7%93-%d7%aa%d7%99%d7%95%d7%95%d7%9a-%d7%91%d7%a8%d7%9e%d7%aa-%d7%94%d7%a9%d7%a8%d7%95%d7%9f\/\">Ramat Hasharon<\/a>, Herzliya, Ra&rsquo;anana et Kfar Saba. Les prix d&rsquo;entr\u00e9e diff\u00e8rent, le public locataire aussi, et le calcul doit \u00eatre fait s\u00e9par\u00e9ment pour chaque ville.<\/p>\n<h2>Sortir de l&rsquo;investissement\u00a0: mas shevach et pr\u00e9paration de la vente<\/h2>\n<p>L&rsquo;essentiel du gain lorsque l&rsquo;on investit dans un appartement \u00e0 Tel Aviv se r\u00e9alise le jour de la vente, et il faut donc le calculer d\u00e8s le jour de l&rsquo;achat. Un appartement d&rsquo;investissement ne b\u00e9n\u00e9ficie g\u00e9n\u00e9ralement d&rsquo;aucune exon\u00e9ration de mas shevach, et la plus value r\u00e9elle est impos\u00e9e \u00e0 25 %. Le mas rechisha pay\u00e9, les honoraires d&rsquo;avocat, les frais d&rsquo;agence et les travaux d&rsquo;am\u00e9lioration document\u00e9s sont reconnus comme des d\u00e9penses qui r\u00e9duisent la plus value. Il est donc conseill\u00e9 de conserver chaque facture d\u00e8s le premier jour. L&rsquo;explication compl\u00e8te se trouve dans notre guide <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/%d7%9e%d7%a1-%d7%a9%d7%91%d7%97-%d7%91%d7%9e%d7%9b%d7%99%d7%a8%d7%aa-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-2026-%d7%97%d7%99%d7%a9%d7%95%d7%91-%d7%a4%d7%98%d7%95%d7%a8-%d7%95%d7%aa%d7%9b%d7%a0%d7%95%d7%9f\/\">mas shevach sur la vente d&rsquo;un appartement en 2026<\/a>.<\/p>\n<p>Dans le calcul pr\u00e9sent\u00e9 plus haut, si l&rsquo;appartement prend environ 2 % de valeur par an pendant dix ans, la plus value nominale avant d\u00e9penses atteint environ 790 000 \u20aa. Apr\u00e8s d\u00e9duction des d\u00e9penses reconnues et indexation sur l&rsquo;indice des prix, l&rsquo;imp\u00f4t effectif est nettement plus faible, mais il reste une composante qui r\u00e9duit le rendement final et qui doit figurer dans le plan d\u00e8s le premier jour.<\/p>\n<h2>Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n<h3>Quel est le rendement d&rsquo;un appartement d&rsquo;investissement \u00e0 Tel Aviv\u00a0?<\/h3>\n<p>Dans le nord de Tel Aviv, le rendement brut se situe en g\u00e9n\u00e9ral autour de 2 % \u00e0 3 %, et apr\u00e8s le mas rechisha, l&rsquo;entretien, les mois sans locataire et l&rsquo;imp\u00f4t, il descend le plus souvent sous les 2 %. \u00c0 titre de comparaison, l&rsquo;\u00e9tude de Bizportal de septembre 2026 a relev\u00e9 \u00e0 Herzliya un rendement moyen de 2,31 %.<\/p>\n<h3>Quel est le montant du mas rechisha sur un appartement d&rsquo;investissement en 2026\u00a0?<\/h3>\n<p>8 % sur la fraction jusqu&rsquo;\u00e0 6 055 070 \u20aa et 10 % sur la fraction sup\u00e9rieure, selon une disposition temporaire en vigueur jusqu&rsquo;\u00e0 la fin de 2026. Ce qui s&rsquo;appliquera ensuite n&rsquo;est pas encore d\u00e9cid\u00e9. Il est donc prudent de v\u00e9rifier le taux avec votre avocat avant la signature.<\/p>\n<h3>Quel montant de pr\u00eat immobilier obtenir pour un appartement d&rsquo;investissement\u00a0?<\/h3>\n<p>Jusqu&rsquo;\u00e0 50 % de la valeur du bien, calcul\u00e9e sur le plus bas du prix du contrat et de l&rsquo;expertise. La banque v\u00e9rifie aussi la capacit\u00e9 de remboursement \u00e0 partir des revenus existants.<\/p>\n<h3>Quel r\u00e9gime fiscal choisir pour les revenus locatifs\u00a0?<\/h3>\n<p>Lorsque le loyer total est inf\u00e9rieur \u00e0 5 654 \u20aa par mois, le r\u00e9gime d&rsquo;exon\u00e9ration est le plus souvent le meilleur. Lorsqu&rsquo;il est plus \u00e9lev\u00e9, le r\u00e9gime de 10 % est courant, et ceux qui supportent des frais financiers \u00e9lev\u00e9s ou dont les autres revenus sont faibles examineront le r\u00e9gime ordinaire. La d\u00e9cision doit \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9e avec un conseiller fiscal.<\/p>\n<h3>Acheter un appartement d&rsquo;investissement comptant ou avec un pr\u00eat immobilier\u00a0?<\/h3>\n<p>Lorsque le rendement net est inf\u00e9rieur au taux du pr\u00eat, le financement accro\u00eet le risque et cr\u00e9e une tr\u00e9sorerie n\u00e9gative, et il n&rsquo;est rentable que si la valeur de l&rsquo;appartement augmente. L&rsquo;achat comptant r\u00e9duit le risque mais concentre un capital important dans un seul bien. La d\u00e9cision d\u00e9pend de l&rsquo;horizon d&rsquo;investissement et de vos autres sources de revenus.<\/p>\n<h2>Avant de d\u00e9cider d&rsquo;investir<\/h2>\n<p>Investir dans un appartement dans le nord de Tel Aviv peut se r\u00e9v\u00e9ler une bonne d\u00e9cision, \u00e0 condition qu&rsquo;elle repose sur un calcul complet et non sur une impression. Chez RS Nadlan, nous accompagnons nos clients dans l&rsquo;acquisition d&rsquo;appartements d&rsquo;investissement \u00e0 Tel Aviv, \u00e0 Ramat Hasharon, \u00e0 Herzliya, \u00e0 Ra&rsquo;anana et \u00e0 Kfar Saba, avec une sp\u00e9cialisation dans les quartiers du nord de Tel Aviv, en travaillant aux c\u00f4t\u00e9s de leurs avocats et de leurs conseillers fiscaux. Si vous envisagez un investissement, vous pouvez consulter nos <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/property-for-sale\/\">biens \u00e0 vendre<\/a>, <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/contact\/\">nous contacter ici<\/a> ou appeler le 077-500-4600 (depuis l&rsquo;\u00e9tranger, +972 77 500 4600). Nous serons heureux d&rsquo;en parler avec vous.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Investir dans un appartement \u00e0 Tel Aviv en 2026 exige un calcul complet qui int\u00e8gre le mas rechisha, un financement limit\u00e9 \u00e0 50 %, la fiscalit\u00e9 des loyers et le mas shevach. Ce guide compare rendement brut et rendement net, pr\u00e9sente un exemple chiffr\u00e9 \u00e0 Ramat Aviv et d\u00e9taille les v\u00e9rifications \u00e0 mener sur le bien.<\/p>\n","protected":false},"author":11,"featured_media":13410,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[52],"tags":[],"class_list":["post-13407","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-acheter-un-bien"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.9 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Investir dans un appartement \u00e0 Tel Aviv | RS Nadlan<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Investir dans un appartement \u00e0 Tel Aviv en 2026\u00a0: rendement brut et net, mas rechisha de 8 %, pr\u00eat \u00e0 50 %, fiscalit\u00e9 des loyers et exemple 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