{"id":13693,"date":"2026-10-29T19:00:00","date_gmt":"2026-10-29T16:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/rs-nadlan.com\/?p=13693"},"modified":"2026-10-29T10:21:17","modified_gmt":"2026-10-29T07:21:17","slug":"vendre-appartement-loue-israel-droits-locataire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/rs-nadlan.com\/fr\/vendre-appartement-loue-israel-droits-locataire\/","title":{"rendered":"Vendre un appartement lou\u00e9 en Isra\u00ebl\u00a0: droits du locataire, calendrier et prix"},"content":{"rendered":"<p>Vendre un appartement lou\u00e9 en Isra\u00ebl fait partie de ces transactions o\u00f9 de petites d\u00e9cisions d\u00e9terminent le r\u00e9sultat final. Le locataire conserve l&rsquo;int\u00e9gralit\u00e9 de ses droits apr\u00e8s la vente, si bien que la question n&rsquo;est pas seulement de savoir combien vaut le bien, mais \u00e0 qui le vendre, quand remettre les cl\u00e9s et ce que devient le bail le jour de la signature. Dans le nord de Tel Aviv, \u00e0 Ramat HaSharon et \u00e0 Herzliya, o\u00f9 une grande partie des appartements sont lou\u00e9s sur de longues dur\u00e9es, la diff\u00e9rence entre une vente avec locataire et la vente d&rsquo;un bien libre peut peser sur le profil des acheteurs, sur le financement qu&rsquo;ils obtiendront et sur le prix. Ce guide r\u00e9unit ce que pr\u00e9voit la loi, les trois mani\u00e8res de vendre, les cons\u00e9quences fiscales et les d\u00e9marches \u00e0 engager avant la mise en vente. Les informations sont \u00e0 jour en octobre 2026, et chaque situation particuli\u00e8re doit \u00eatre examin\u00e9e par un avocat ou un conseiller fiscal.<\/p>\n<div class=\"rs-tldr\">\n<p>Il est permis de vendre un appartement lou\u00e9 sans l&rsquo;accord du locataire, mais le bail continue de lier l&rsquo;acheteur jusqu&rsquo;\u00e0 son terme. La d\u00e9cision centrale consiste donc \u00e0 choisir entre vendre avec le locataire \u00e0 un investisseur, attendre la fin du bail ou convenir d&rsquo;un d\u00e9part anticip\u00e9.<\/p>\n<ul>\n<li>Le droit au bail est opposable \u00e0 tous, et l&rsquo;acheteur se substitue au bailleur aux conditions du bail en cours.<\/li>\n<li>Le bailleur doit informer le locataire par \u00e9crit de la vente, avec les coordonn\u00e9es de l&rsquo;acheteur, avant la date de remise de l&rsquo;appartement \u00e0 l&rsquo;acheteur.<\/li>\n<li>Les visites d&rsquo;acheteurs d\u00e9pendent avant tout de ce que pr\u00e9voit le bail, et une organisation respectueuse avec le locataire a une vraie valeur.<\/li>\n<li>La location \u00e0 usage d&rsquo;habitation ne supprime pas \u00e0 elle seule l&rsquo;exon\u00e9ration de taxe sur la plus value pour une r\u00e9sidence unique, mais elle peut modifier le calcul de la plus value lorsque la vente est imposable.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<h2>Vendre un appartement lou\u00e9 en Isra\u00ebl : ce que pr\u00e9voit la loi pour le locataire<\/h2>\n<p>La loi sur la location et le pr\u00eat (Chok HaSchirut veHaShe&rsquo;ila), 5731 1971, dispose en son article 21 qu&rsquo;une fois le droit au bail conf\u00e9r\u00e9 au locataire, ce droit est opposable \u00e0 toute personne. Concr\u00e8tement, la vente de l&rsquo;appartement n&rsquo;annule pas le bail. L&rsquo;acheteur se substitue au bailleur, per\u00e7oit les loyers \u00e0 compter de la date convenue entre les parties et reste tenu par toutes les clauses du contrat : la dur\u00e9e, le loyer, les options de prolongation et la r\u00e9paration des d\u00e9sordres.<\/p>\n<p>Il en d\u00e9coule trois conclusions \u00e0 bien comprendre avant de commencer :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>L&rsquo;accord du locataire n&rsquo;est pas n\u00e9cessaire pour vendre.<\/strong> Le propri\u00e9taire peut c\u00e9der ses droits sur l&rsquo;appartement \u00e0 tout moment. Le locataire n&rsquo;est pas partie au contrat de vente.<\/li>\n<li><strong>La vente ne constitue pas un motif de d\u00e9part.<\/strong> Si le bail ne comporte pas de clause de sortie anticip\u00e9e au profit du bailleur, il n&rsquo;est pas possible de mettre fin \u00e0 la location au seul motif que l&rsquo;appartement a \u00e9t\u00e9 vendu.<\/li>\n<li><strong>Le locataire ne b\u00e9n\u00e9ficie d&rsquo;aucun droit de pr\u00e9emption l\u00e9gal.<\/strong> Si le bail ne lui accorde pas de droit de premier refus, rien n&rsquo;oblige \u00e0 lui proposer l&rsquo;appartement avant les autres, m\u00eame s&rsquo;il est parfois l&rsquo;acheteur le plus naturel.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Depuis l&rsquo;amendement de 2017, dit loi sur la location \u00e9quitable (chok schirut hogenet), s&rsquo;ajoute une obligation d&rsquo;information : le bailleur qui a c\u00e9d\u00e9 ses droits sur l&rsquo;appartement doit en informer le locataire par \u00e9crit, avant la date \u00e0 laquelle il doit remettre l&rsquo;appartement \u00e0 l&rsquo;acheteur, et lui communiquer l&rsquo;identit\u00e9 de l&rsquo;acheteur ainsi que les moyens de le joindre. Un avis bien r\u00e9dig\u00e9 \u00e9vite les malentendus sur le prochain paiement, le d\u00e9p\u00f4t de garantie et la prise en charge des r\u00e9parations.<\/p>\n<h2>Ce que dit votre bail<\/h2>\n<p>Avant toute d\u00e9cision sur le prix ou le calendrier, le bail se lit du d\u00e9but \u00e0 la fin. C&rsquo;est lui, plus que tout autre \u00e9l\u00e9ment, qui fixe la marge de man\u0153uvre. Voici les clauses \u00e0 v\u00e9rifier :<\/p>\n<ol>\n<li><strong>La dur\u00e9e du bail et sa date d&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance.<\/strong> Combien de mois restent \u00e0 courir, et si le bail se renouvelle automatiquement.<\/li>\n<li><strong>Les options de prolongation.<\/strong> Selon les dispositions introduites par l&rsquo;amendement de 2017 dit loi sur la location \u00e9quitable, lorsque l&rsquo;option de prolongation appartient au bailleur, le bailleur doit indiquer au locataire au plus tard 90 jours avant la fin de la p\u00e9riode s&rsquo;il l&rsquo;exerce. Lorsque l&rsquo;option appartient au locataire, il doit le faire savoir au plus tard 60 jours avant la fin de la p\u00e9riode. Une option d\u00e9tenue par le locataire peut prolonger la location bien plus longtemps que ce que le vendeur avait pr\u00e9vu.<\/li>\n<li><strong>La sortie anticip\u00e9e.<\/strong> Si le bailleur a le droit de mettre fin au bail avant son terme, et \u00e0 quelles conditions. Une telle clause doit \u00eatre \u00e9crite noir sur blanc.<\/li>\n<li><strong>Les visites d&rsquo;acheteurs.<\/strong> De nombreux baux obligent le locataire \u00e0 permettre des visites \u00e0 des horaires raisonnables convenus \u00e0 l&rsquo;avance. En l&rsquo;absence d&rsquo;une telle clause, la loi ne pr\u00e9voit aucune obligation expresse d&rsquo;accepter les visites, et tout passe par un accord.<\/li>\n<li><strong>Les garanties.<\/strong> Quelle garantie a \u00e9t\u00e9 remise, qui la d\u00e9tient et quel est son montant. La loi plafonne la garantie au plus bas de deux montants : trois mois de loyer ou un tiers du loyer total sur toute la dur\u00e9e du bail.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Il est recommand\u00e9 de transmettre le bail d\u00e8s ce stade \u00e0 l&rsquo;avocat qui accompagnera la vente, afin que les clauses pertinentes soient correctement reprises dans le contrat de vente. Nous d\u00e9taillons les principales clauses de ce contrat dans notre guide sur le <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/%d7%94%d7%a1%d7%9b%d7%9d-%d7%9e%d7%9b%d7%a8-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%94%d7%a1%d7%a2%d7%99%d7%a4%d7%99%d7%9d-%d7%a9%d7%97%d7%a9%d7%95%d7%91-%d7%9c%d7%94%d7%91%d7%99%d7%9f\/\">contrat de vente d&rsquo;un appartement<\/a>.<\/p>\n<h2>Trois mani\u00e8res de vendre un appartement avec locataire<\/h2>\n<p>Presque toutes les ventes d&rsquo;appartements lou\u00e9s rel\u00e8vent de l&rsquo;un de ces trois sc\u00e9narios. Chacun s&rsquo;adresse \u00e0 un public d&rsquo;acheteurs diff\u00e9rent, suit un calendrier diff\u00e9rent et appelle une strat\u00e9gie de prix diff\u00e9rente.<\/p>\n<h3>Premier sc\u00e9nario : vendre \u00e0 un investisseur, avec le locataire<\/h3>\n<p>L&rsquo;acheteur acquiert un bien de rapport, reprend le bail et per\u00e7oit des loyers d\u00e8s le premier jour. Pour un investisseur, un bon locataire qui paie \u00e0 l&rsquo;heure est un atout, pas un probl\u00e8me. L&rsquo;inconv\u00e9nient est que le public d&rsquo;acheteurs se r\u00e9duit : un investisseur qui n&rsquo;ach\u00e8te pas une r\u00e9sidence unique paie des droits d&rsquo;acquisition (mas rechisha) de 8 % d\u00e8s le premier shekel et de 10 % sur la part qui d\u00e9passe 6 055 070 \u20aa, et la banque ne le financera en g\u00e9n\u00e9ral qu&rsquo;\u00e0 hauteur de 50 % de la valeur du bien. Les investisseurs raisonnent en rendement, ce qui les rend particuli\u00e8rement sensibles au prix.<\/p>\n<h3>Deuxi\u00e8me sc\u00e9nario : attendre la fin du bail et vendre le bien libre<\/h3>\n<p>L&rsquo;appartement s&rsquo;adresse alors \u00e0 l&rsquo;ensemble des acheteurs, y compris les familles qui ach\u00e8tent leur r\u00e9sidence unique et peuvent obtenir un financement jusqu&rsquo;\u00e0 75 %, ainsi que les m\u00e9nages qui changent de logement et peuvent obtenir jusqu&rsquo;\u00e0 70 %. C&rsquo;est en g\u00e9n\u00e9ral le public le plus large dans le nord de Tel Aviv et dans les villes de la r\u00e9gion du Sharon. Il est possible de signer le contrat de vente pendant la location et de fixer la remise des cl\u00e9s au lendemain de la fin du bail. L&rsquo;inconv\u00e9nient tient au d\u00e9lai, ainsi qu&rsquo;\u00e0 la n\u00e9cessit\u00e9 d&rsquo;organiser les visites alors que le locataire occupe encore les lieux.<\/p>\n<h3>Troisi\u00e8me sc\u00e9nario : un accord de d\u00e9part anticip\u00e9 avec le locataire<\/h3>\n<p>Lorsque le bail court encore longtemps et ne contient pas de clause de sortie, il est possible de convenir avec le locataire d&rsquo;une fin anticip\u00e9e, g\u00e9n\u00e9ralement en contrepartie d&rsquo;une compensation : renonciation \u00e0 un ou deux mois de loyer, participation aux frais de d\u00e9m\u00e9nagement ou souplesse sur la date. Un tel accord est r\u00e9dig\u00e9 par un avocat et pr\u00e9cise la date exacte de d\u00e9part, l&rsquo;\u00e9tat de l&rsquo;appartement \u00e0 la remise et la restitution de la garantie. Un locataire qui se sent respect\u00e9 est le plus souvent un locataire qui coop\u00e8re.<\/p>\n<h2>Tableau comparatif : quel sc\u00e9nario pour quelle situation<\/h2>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Question<\/th>\n<th>Vente avec locataire<\/th>\n<th>Attente de la fin du bail<\/th>\n<th>D\u00e9part anticip\u00e9 convenu<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Acheteur principal<\/td>\n<td>Investisseur<\/td>\n<td>Tous les acheteurs, y compris pour une r\u00e9sidence unique<\/td>\n<td>Tous les acheteurs<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Financement bancaire type pour l&rsquo;acheteur<\/td>\n<td>Jusqu&rsquo;\u00e0 50 %<\/td>\n<td>Jusqu&rsquo;\u00e0 75 % pour une r\u00e9sidence unique<\/td>\n<td>Jusqu&rsquo;\u00e0 75 % pour une r\u00e9sidence unique<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Droits d&rsquo;acquisition pour l&rsquo;acheteur<\/td>\n<td>8 % et 10 % pour un logement suppl\u00e9mentaire<\/td>\n<td>Selon la situation de l&rsquo;acheteur<\/td>\n<td>Selon la situation de l&rsquo;acheteur<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Calendrier<\/td>\n<td>Imm\u00e9diat<\/td>\n<td>D\u00e9pend de la dur\u00e9e restante du bail<\/td>\n<td>D\u00e9pend de l&rsquo;accord<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Co\u00fbt pour le vendeur<\/td>\n<td>Pression sur le prix<\/td>\n<td>D\u00e9lai et organisation des visites<\/td>\n<td>Compensation au locataire<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Quand ce sc\u00e9nario convient<\/td>\n<td>Bon locataire et loyer au prix du march\u00e9<\/td>\n<td>Il reste quelques mois<\/td>\n<td>Il reste une longue p\u00e9riode<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>L&rsquo;effet du locataire sur le prix<\/h2>\n<p>Un appartement lou\u00e9 n&rsquo;a pas un prix unique. Sa valeur d\u00e9pend de trois facteurs que l&rsquo;acheteur examine imm\u00e9diatement :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Le loyer par rapport au march\u00e9.<\/strong> Un bail long avec un loyer inf\u00e9rieur au march\u00e9 r\u00e9duit l&rsquo;attrait du bien, car l&rsquo;acheteur \u00ab verrouille \u00bb un revenu faible pour toute la p\u00e9riode. Un loyer align\u00e9 sur le march\u00e9, avec un locataire stable, est un atout.<\/li>\n<li><strong>La dur\u00e9e restante du bail.<\/strong> Combien de temps l&rsquo;acheteur devra attendre avant de pouvoir habiter l&rsquo;appartement ou le relouer \u00e0 ses propres conditions.<\/li>\n<li><strong>L&rsquo;\u00e9tat de l&rsquo;appartement tel qu&rsquo;il appara\u00eet lors de la visite.<\/strong> Un appartement lou\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9 encombr\u00e9 des affaires d&rsquo;autrui para\u00eet plus petit et plus fatigu\u00e9. Une visite organis\u00e9e \u00e0 une heure commode, dans un appartement rang\u00e9, change l&rsquo;impression.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Pour fixer le bon prix, on estime l&rsquo;appartement deux fois : libre et lou\u00e9, puis on compare l&rsquo;\u00e9cart avec le co\u00fbt de l&rsquo;attente ou du d\u00e9part. Nous d\u00e9taillons les m\u00e9thodes pour arriver au juste prix dans notre guide sur l&rsquo;<a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/%d7%94%d7%a2%d7%a8%d7%9b%d7%aa-%d7%a9%d7%95%d7%95%d7%99-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%9c%d7%a4%d7%a0%d7%99-%d7%9e%d7%9b%d7%99%d7%a8%d7%94\/\">estimation d&rsquo;un appartement avant la vente<\/a>, et les investisseurs trouveront le calcul du rendement dans notre guide sur l&rsquo;<a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%a2%d7%94-%d7%91%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%91%d7%aa%d7%9c-%d7%90%d7%91%d7%99%d7%91-%d7%aa%d7%a9%d7%95%d7%90%d7%94-%d7%9e%d7%99%d7%9e%d7%95%d7%9f-%d7%9e%d7%99%d7%a1%d7%95%d7%99\/\">investissement immobilier \u00e0 Tel Aviv<\/a>.<\/p>\n<h2>Un exemple chiffr\u00e9 \u00e0 Ramat Aviv Gimel<\/h2>\n<p>Cet exemple est purement illustratif, et ses chiffres ne d\u00e9crivent pas une transaction r\u00e9elle. Un quatre pi\u00e8ces \u00e0 Ramat Aviv Gimel est lou\u00e9 9 500 \u20aa par mois, et il reste 8 mois de bail, sans option pour le locataire. Supposons que la valeur de l&rsquo;appartement libre soit de 4 600 000 \u20aa.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Vente \u00e0 un investisseur avec le locataire :<\/strong> un loyer annuel de 114 000 \u20aa repr\u00e9sente un rendement brut d&rsquo;environ 2,5 % sur un prix de 4 600 000 \u20aa. L&rsquo;investisseur paiera des droits d&rsquo;acquisition de 8 %, soit 368 000 \u20aa, et financera au plus 50 % par la banque. Un investisseur qui recherche un rendement plus \u00e9lev\u00e9 cherchera \u00e0 faire baisser le prix.<\/li>\n<li><strong>Signature maintenant et remise des cl\u00e9s \u00e0 la fin du bail :<\/strong> une famille qui ach\u00e8te sa r\u00e9sidence unique peut obtenir un financement jusqu&rsquo;\u00e0 75 %, et ses droits d&rsquo;acquisition sont nettement plus faibles. L&rsquo;acheteur dispose de temps pour s&rsquo;organiser, et le vendeur continue de percevoir le loyer jusqu&rsquo;\u00e0 la remise des cl\u00e9s.<\/li>\n<li><strong>D\u00e9part anticip\u00e9 :<\/strong> si le locataire accepte de partir dans les trois mois en \u00e9change de la remise de deux mois de loyer, l&rsquo;accord co\u00fbte 19 000 \u20aa, et en contrepartie l&rsquo;appartement est pr\u00e9sent\u00e9 libre et rang\u00e9 \u00e0 l&rsquo;ensemble des acheteurs.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Dans un tel cas, la bonne comparaison se fait entre la d\u00e9cote qu&rsquo;exigerait un investisseur et 19 000 \u20aa de compensation ou quelques mois d&rsquo;attente. Cette comparaison se fait avant la mise en vente, et non apr\u00e8s la premi\u00e8re offre, car le sc\u00e9nario retenu d\u00e9termine qui viendra visiter.<\/p>\n<h2>Taxe sur la plus value immobili\u00e8re en Isra\u00ebl lors de la vente d&rsquo;un appartement lou\u00e9<\/h2>\n<p>La location \u00e0 usage d&rsquo;habitation ne supprime pas \u00e0 elle seule l&rsquo;exon\u00e9ration de taxe sur la plus value (mas shevach) pour une r\u00e9sidence unique. Les conditions s&rsquo;appr\u00e9cient au niveau du vendeur : il doit s&rsquo;agir de son unique logement en Isra\u00ebl, d\u00e9tenu depuis au moins 18 mois, et le vendeur ne doit pas avoir vendu un logement sous cette m\u00eame exon\u00e9ration dans les 18 mois pr\u00e9c\u00e9dant la vente. Le plafond de l&rsquo;exon\u00e9ration pour une r\u00e9sidence unique s&rsquo;\u00e9l\u00e8ve \u00e0 5 008 000 \u20aa, et l&rsquo;explication compl\u00e8te figure dans notre guide sur la <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/%d7%9e%d7%a1-%d7%a9%d7%91%d7%97-%d7%91%d7%9e%d7%9b%d7%99%d7%a8%d7%aa-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-2026-%d7%97%d7%99%d7%a9%d7%95%d7%91-%d7%a4%d7%98%d7%95%d7%a8-%d7%95%d7%aa%d7%9b%d7%a0%d7%95%d7%9f\/\">taxe sur la plus value lors de la vente d&rsquo;un appartement en 2026<\/a>.<\/p>\n<p>Lorsque la vente est imposable, par exemple pour un logement suppl\u00e9mentaire, l&rsquo;amortissement entre en jeu. L&rsquo;Autorit\u00e9 fiscale isra\u00e9lienne a pour pratique de d\u00e9duire de la valeur d&rsquo;acquisition un amortissement au titre des ann\u00e9es de location, m\u00eame lorsque les revenus locatifs \u00e9taient exon\u00e9r\u00e9s d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu, et cette d\u00e9duction augmente la plus value imposable. La question a \u00e9t\u00e9 examin\u00e9e par les tribunaux ces derni\u00e8res ann\u00e9es, et le calcul de la taxe pour un appartement qui a \u00e9t\u00e9 lou\u00e9 doit donc \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9 en amont avec un conseiller fiscal ou un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 en fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re.<\/p>\n<p>C\u00f4t\u00e9 acheteur aussi, la fiscalit\u00e9 change la donne : celui qui ach\u00e8te un logement suppl\u00e9mentaire paie des droits d&rsquo;acquisition plus \u00e9lev\u00e9s, et le d\u00e9tail des tranches figure dans notre guide sur les <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/%d7%9e%d7%a1-%d7%a8%d7%9b%d7%99%d7%a9%d7%94-2026-%d7%9e%d7%93%d7%a8%d7%92%d7%95%d7%aa-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%99%d7%97%d7%99%d7%93%d7%94-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%a0%d7%95%d7%a1%d7%a4%d7%aa\/\">droits d&rsquo;acquisition en 2026<\/a>. Comprendre ce que l&rsquo;acheteur paiera, c&rsquo;est aussi comprendre combien il peut offrir.<\/p>\n<h2>Le locataire, la garantie et le jour de la remise des cl\u00e9s<\/h2>\n<p>Les erreurs fr\u00e9quentes dans la vente d&rsquo;un appartement lou\u00e9 surviennent justement dans les d\u00e9tails pratiques qui entourent la signature. Voici les points \u00e0 r\u00e9gler dans le contrat de vente et dans l&rsquo;avis adress\u00e9 au locataire :<\/p>\n<ol>\n<li><strong>La r\u00e9partition du loyer.<\/strong> \u00c0 partir de quel jour le loyer revient \u00e0 l&rsquo;acheteur, et comment se fait le d\u00e9compte pour un mois d\u00e9j\u00e0 pay\u00e9 d&rsquo;avance.<\/li>\n<li><strong>La garantie.<\/strong> Soit elle est transf\u00e9r\u00e9e \u00e0 l&rsquo;acheteur, soit le vendeur la restitue au locataire et obtient de lui une nouvelle garantie au profit de l&rsquo;acheteur. Dans les deux cas, l&rsquo;arrangement doit \u00eatre \u00e9crit et accept\u00e9.<\/li>\n<li><strong>L&rsquo;avis \u00e9crit au locataire.<\/strong> Conform\u00e9ment \u00e0 l&rsquo;obligation d&rsquo;information pr\u00e9vue par l&rsquo;amendement de 2017 dit loi sur la location \u00e9quitable, avant la date de remise de l&rsquo;appartement \u00e0 l&rsquo;acheteur, avec le nom de l&rsquo;acheteur et les moyens de le joindre.<\/li>\n<li><strong>L&rsquo;\u00e9tat de l&rsquo;appartement.<\/strong> Un constat de l&rsquo;\u00e9tat des lieux le jour du transfert des droits, afin d&rsquo;\u00e9viter tout diff\u00e9rend entre vendeur et acheteur sur un dommage survenu pendant la location.<\/li>\n<li><strong>La remise des cl\u00e9s d&rsquo;un appartement qui doit \u00eatre lib\u00e9r\u00e9.<\/strong> Si l&rsquo;acheteur doit recevoir un bien libre, le contrat doit pr\u00e9voir ce qui se passe si le locataire n&rsquo;est pas parti \u00e0 la date convenue, et qui supporte ce risque.<\/li>\n<li><strong>Le pr\u00eat immobilier sur l&rsquo;appartement.<\/strong> Si l&rsquo;appartement est grev\u00e9 d&rsquo;un pr\u00eat hypoth\u00e9caire, son remboursement doit \u00e9galement \u00eatre coordonn\u00e9. Voir notre guide sur la <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/%d7%9e%d7%9b%d7%99%d7%a8%d7%aa-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%a2%d7%9d-%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90\/\">vente d&rsquo;un appartement avec un pr\u00eat hypoth\u00e9caire<\/a>.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>Commercialiser le bien quand le locataire y habite<\/h2>\n<p>Le locataire fait partie de la commercialisation, m\u00eame s&rsquo;il n&rsquo;est pas partie \u00e0 la transaction. Un locataire qui se sent menac\u00e9 peut compliquer chaque visite. Un locataire qui comprend la d\u00e9marche devient parfois le meilleur ambassadeur de l&rsquo;appartement. Voici quelques principes auxquels nous tenons lorsque nous accompagnons la vente d&rsquo;un appartement lou\u00e9 :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Une conversation franche avant la mise en vente.<\/strong> Le locataire apprend la vente par le propri\u00e9taire et non par une annonce. On lui explique que son bail est pr\u00e9serv\u00e9 et ce qui l&rsquo;attend.<\/li>\n<li><strong>Des visites regroup\u00e9es.<\/strong> Plut\u00f4t que des visites dispers\u00e9es tout au long de la semaine, on les regroupe sur des cr\u00e9neaux fixes d\u00e9finis avec le locataire. Cela respecte sa vie priv\u00e9e et cr\u00e9e aussi un sentiment de demande.<\/li>\n<li><strong>Une s\u00e9lection pr\u00e9alable des acheteurs.<\/strong> Seuls viennent visiter les acheteurs qui ont eu un premier \u00e9change, ont compris qu&rsquo;il s&rsquo;agit d&rsquo;un appartement lou\u00e9 et connaissent le calendrier.<\/li>\n<li><strong>Une transparence totale envers les acheteurs.<\/strong> Le bail, le loyer et la date d&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance sont pr\u00e9sent\u00e9s t\u00f4t \u00e0 l&rsquo;acheteur s\u00e9rieux, afin d&rsquo;\u00e9viter toute surprise apr\u00e8s une offre.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ceux qui h\u00e9sitent entre continuer \u00e0 louer et vendre trouveront l&rsquo;autre versant de la r\u00e9flexion dans notre guide sur la <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/%d7%94%d7%a9%d7%9b%d7%a8%d7%aa-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%91%d7%a6%d7%a4%d7%95%d7%9f-%d7%aa%d7%9c-%d7%90%d7%91%d7%99%d7%91\/\">location d&rsquo;un appartement dans le nord de Tel Aviv<\/a>.<\/p>\n<h2>Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n<h3>Vendre un appartement lou\u00e9 sans l&rsquo;accord du locataire, c&rsquo;est possible ?<\/h3>\n<p>Oui. Le propri\u00e9taire peut vendre l&rsquo;appartement \u00e0 tout moment, et le locataire n&rsquo;a pas \u00e0 approuver la vente. Le bail continue toutefois de lier l&rsquo;acheteur, et le bailleur doit informer le locataire par \u00e9crit du transfert des droits avant la remise de l&rsquo;appartement \u00e0 l&rsquo;acheteur.<\/p>\n<h3>Que peut faire l&rsquo;acheteur face au locataire apr\u00e8s l&rsquo;achat ?<\/h3>\n<p>Il ne peut pas le faire partir du seul fait de la vente. L&rsquo;acheteur se substitue au bailleur et reste tenu par les conditions du bail jusqu&rsquo;\u00e0 son terme, sauf si le bail comporte une clause de sortie anticip\u00e9e ou si le locataire accepte de partir.<\/p>\n<h3>Quelles sont les obligations du locataire pour les visites d&rsquo;acheteurs ?<\/h3>\n<p>Elles d\u00e9pendent avant tout du bail. De nombreux baux comportent une clause qui oblige \u00e0 permettre des visites \u00e0 des horaires raisonnables convenus \u00e0 l&rsquo;avance. En l&rsquo;absence d&rsquo;une telle clause, mieux vaut convenir avec le locataire de cr\u00e9neaux fixes.<\/p>\n<h3>Quel effet a le locataire sur le prix de vente ?<\/h3>\n<p>Pas forc\u00e9ment une baisse. Un appartement avec un locataire stable et un loyer au prix du march\u00e9 convient aux investisseurs, mais le public d&rsquo;acheteurs est plus restreint et le financement bancaire d&rsquo;un investisseur est plus faible. Il est donc utile d&rsquo;estimer l&rsquo;appartement \u00e0 la fois libre et lou\u00e9, puis de comparer.<\/p>\n<h3>Quel est l&rsquo;effet de la location sur l&rsquo;exon\u00e9ration de taxe sur la plus value ?<\/h3>\n<p>La location \u00e0 usage d&rsquo;habitation ne supprime pas \u00e0 elle seule l&rsquo;exon\u00e9ration pour une r\u00e9sidence unique. Lorsque la vente est imposable, l&rsquo;Autorit\u00e9 fiscale peut d\u00e9duire un amortissement au titre des ann\u00e9es de location, et le calcul doit donc \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9 en amont avec un conseiller fiscal.<\/p>\n<h3>Que devient le d\u00e9p\u00f4t de garantie du locataire lorsque l&rsquo;appartement est vendu ?<\/h3>\n<p>La loi ne pr\u00e9voit pas de m\u00e9canisme unique de transfert. Le vendeur et l&rsquo;acheteur conviennent dans le contrat de vente si la garantie est transf\u00e9r\u00e9e \u00e0 l&rsquo;acheteur ou restitu\u00e9e au locataire et remplac\u00e9e par une nouvelle garantie, et le locataire en est clairement inform\u00e9.<\/p>\n<h2>Avant de mettre en vente un appartement lou\u00e9<\/h2>\n<p>Bien vendre un appartement lou\u00e9 commence par la lecture du bail, le choix du sc\u00e9nario et un prix qui tient compte du locataire et du public d&rsquo;acheteurs. RS Nadlan repr\u00e9sente des propri\u00e9taires \u00e0 Tel Aviv, \u00e0 Ramat HaSharon, \u00e0 Herzliya, \u00e0 Raanana et \u00e0 Kfar Saba, avec une sp\u00e9cialisation dans les quartiers du nord de Tel Aviv. Si vous envisagez de vendre un appartement lou\u00e9, nous serons heureux d&rsquo;en parler avec vous. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre page <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/property-owners-interested-in-selling\/\">propri\u00e9taires qui souhaitent vendre<\/a>, <a href=\"https:\/\/rs-nadlan.com\/contact\/\">nous contacter ici<\/a> ou appeler le 077-500-4600 (+972 77 500 4600 depuis l&rsquo;\u00e9tranger).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Vendre un appartement lou\u00e9 en Isra\u00ebl ne met pas fin au bail, et l&rsquo;acheteur se substitue au bailleur. 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