{"id":9273,"date":"2026-04-30T11:02:26","date_gmt":"2026-04-30T08:02:26","guid":{"rendered":"https:\/\/rs-nadlan.com\/?p=9273"},"modified":"2026-10-12T14:03:53","modified_gmt":"2026-10-12T11:03:53","slug":"acheter-appartement-neuf-ou-ancien-ramat-aviv","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/rs-nadlan.com\/fr\/acheter-appartement-neuf-ou-ancien-ramat-aviv\/","title":{"rendered":"Appartement neuf \u00e0 Ramat Aviv dans un projet de renouvellement : ce qu’il faut v\u00e9rifier avant d’acheter"},"content":{"rendered":"

Celui qui cherche un appartement neuf \u00e0 Ramat Aviv d\u00e9couvre vite qu’il n’y a presque plus de terrains libres dans le quartier : la plupart des logements neufs mis sur le march\u00e9 naissent donc de projets de renouvellement urbain, o\u00f9 d’anciens immeubles sont d\u00e9molis pour laisser place \u00e0 des immeubles plus hauts. Acheter un appartement de promoteur dans un tel projet diff\u00e8re d’un achat dans un programme classique sur terrain nu. L’immeuble compte des propri\u00e9taires historiques qui re\u00e7oivent des appartements de contrepartie, le calendrier d\u00e9pend des accords, de la planification et du d\u00e9part des r\u00e9sidents, et des questions de cahier des charges, de stationnement et de r\u00e9partition se posent, qui n’existent pas dans un programme classique. Ce guide passe en revue ce que l’on v\u00e9rifie r\u00e9ellement avant de signer avec un promoteur dans un projet de renouvellement des quartiers de Ramat Aviv.<\/p>\n

Appartement neuf \u00e0 Ramat Aviv : pourquoi l’offre vient du renouvellement urbain<\/h2>\n

Les quartiers de Ramat Aviv ont \u00e9t\u00e9 construits pour l’essentiel entre les ann\u00e9es 1950 et 1980, en habitat collectif de trois \u00e0 huit \u00e9tages, le plus souvent sans pi\u00e8ce s\u00e9curis\u00e9e (mamad) et parfois sans ascenseur. Le terrain est enti\u00e8rement occup\u00e9, et la seule fa\u00e7on d’ajouter des logements est de remplacer des immeubles existants par des immeubles plus denses. \u00c0 Tel Aviv, TAMA 38 n’est plus une voie active, et les projets avancent surtout par des plans d’urbanisme de d\u00e9molition reconstruction de quartier (pinou\u00ef binou\u00ef) ou de d\u00e9molition et reconstruction sur une parcelle isol\u00e9e.<\/p>\n

Un exemple illustre les d\u00e9lais : en octobre 2025, il a \u00e9t\u00e9 annonc\u00e9 que la soci\u00e9t\u00e9 Kardan Nadlan avait \u00e9t\u00e9 retenue par appel d’offres des r\u00e9sidents pour faire avancer un ensemble situ\u00e9 rues Beit Tsouri et Abba Ahimeir \u00e0 Ramat Aviv Gimel, pr\u00e8s du centre Schuster, o\u00f9 sont pr\u00e9vues la d\u00e9molition de 128 appartements et la construction d’environ 250 logements, dont une tour de plus de 20 \u00e9tages. \u00c0 ce stade, il restait encore \u00e0 compl\u00e9ter les signatures et \u00e0 d\u00e9poser un plan d\u00e9taill\u00e9. Autrement dit, un projet qui fait aujourd’hui les gros titres n’atteindra le stade o\u00f9 l’on peut y acheter un appartement que dans plusieurs ann\u00e9es. Celui qui ach\u00e8te aujourd’hui un appartement neuf \u00e0 Ramat Aviv ach\u00e8te g\u00e9n\u00e9ralement dans un projet qui a d\u00e9j\u00e0 franchi ces \u00e9tapes, et il est essentiel de savoir identifier o\u00f9 il en est exactement. Un panorama des projets qui ont r\u00e9cemment avanc\u00e9 dans le secteur figure dans l’article sur le renouvellement urbain au nord de Tel Aviv et \u00e0 Ramat Hasharon<\/a>.<\/p>\n

Les \u00e9tapes du projet et ce que chacune signifie pour l’acqu\u00e9reur<\/h2>\n

Le risque de l’acqu\u00e9reur dans un projet de renouvellement d\u00e9pend presque enti\u00e8rement du stade auquel il entre. Le tableau r\u00e9sume les principales \u00e9tapes :<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
\u00c9tape<\/th>\nCe qui existe concr\u00e8tement<\/th>\nCe que cela signifie pour l’acqu\u00e9reur<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Signatures des r\u00e9sidents<\/td>\nDes accords avec une partie des propri\u00e9taires<\/td>\nPas encore de droits \u00e0 b\u00e2tir approuv\u00e9s ; trop t\u00f4t pour acheter<\/td>\n<\/tr>\n
Approbation du plan<\/td>\nUn plan en vigueur qui fixe le nombre de logements et d’\u00e9tages<\/td>\nOn sait ce qui sera construit, mais il n’y a ni permis ni accompagnement bancaire complet<\/td>\n<\/tr>\n
Permis de construire et accompagnement bancaire<\/td>\nPermis, convention d’accompagnement, carnets de bons de paiement<\/td>\nLe stade \u00e0 partir duquel l’achat est prot\u00e9g\u00e9 par la loi sur la vente<\/td>\n<\/tr>\n
D\u00e9part des r\u00e9sidents et d\u00e9molition<\/td>\nLes r\u00e9sidents ont \u00e9t\u00e9 relog\u00e9s en location, l’immeuble est d\u00e9moli<\/td>\nLe risque urbanistique est derri\u00e8re ; reste le risque d’ex\u00e9cution et de calendrier<\/td>\n<\/tr>\n
Construction<\/td>\nGros \u0153uvre, finitions, \u00e9quipements<\/td>\nOn peut constater l’avancement sur place et v\u00e9rifier le rythme des travaux<\/td>\n<\/tr>\n
Certificat d’occupation (tofes 4) et livraison<\/td>\nAutorisation d’habiter<\/td>\nLivraison, p\u00e9riode de v\u00e9rification, puis inscription de la copropri\u00e9t\u00e9 au registre foncier (tabou)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Les promoteurs proposent parfois une \u00ab inscription anticip\u00e9e \u00bb avant le permis, avec un d\u00e9p\u00f4t de r\u00e9servation et une remise. Ce n’est pas n\u00e9cessairement une mauvaise op\u00e9ration, mais il faut comprendre qu’\u00e0 ce stade l’argent peut ne pas \u00eatre prot\u00e9g\u00e9 par une garantie, que le plan peut encore changer et que la date de livraison n’est qu’une estimation. Tout paiement \u00e0 ce stade doit \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9 avec un avocat avant le virement.<\/p>\n

La garantie de la loi sur la vente dans un projet de renouvellement<\/h2>\n

Dans un projet de pinou\u00ef binou\u00ef, le promoteur n’est g\u00e9n\u00e9ralement pas propri\u00e9taire du terrain. Ses droits d\u00e9coulent d’accords avec les propri\u00e9taires, qui lui c\u00e8dent une partie de leurs droits en \u00e9change des appartements neufs. La s\u00fbret\u00e9 de l’acqu\u00e9reur est donc ici particuli\u00e8rement importante. La loi sur la vente (garantie des investissements) impose au vendeur qui a re\u00e7u plus de 7 % du prix du logement de fournir une s\u00fbret\u00e9 \u00e0 l’acqu\u00e9reur ; dans les programmes avec accompagnement bancaire, il s’agit en pratique d’une garantie bancaire \u00e9mise pour chaque paiement effectu\u00e9 au moyen du carnet de bons de paiement (pinkas shovarim) du projet.<\/p>\n

Dans un projet de renouvellement, la banque accompagnatrice doit prot\u00e9ger deux groupes de clients : les acqu\u00e9reurs, qui re\u00e7oivent une garantie de la loi sur la vente, et les propri\u00e9taires historiques, qui re\u00e7oivent g\u00e9n\u00e9ralement leurs propres garanties, comme une garantie de loyer pendant la construction et une garantie d’ach\u00e8vement. Pour l’acqu\u00e9reur, une convention d’accompagnement avec une banque ou un \u00e9tablissement financier reconnu indique que le projet a fait l’objet d’un examen \u00e9conomique. Le fonctionnement du carnet de bons, ce que couvre la garantie et ce qu’elle ne couvre pas sont d\u00e9taill\u00e9s dans notre guide sur les offres promoteur 20\/80<\/a>.<\/p>\n

Appartements de contrepartie et appartements du promoteur dans le m\u00eame immeuble<\/h2>\n

C’est la diff\u00e9rence essentielle entre un projet de renouvellement et un programme classique. Dans le nouvel immeuble vivront c\u00f4te \u00e0 c\u00f4te des propri\u00e9taires historiques qui ont re\u00e7u un appartement de contrepartie (dirat tmoura) et de nouveaux acqu\u00e9reurs qui ont achet\u00e9 un appartement du promoteur. Quelques points \u00e0 v\u00e9rifier :<\/p>\n