Les vendeurs qui cherchent une agence immobili\u00e8re recommand\u00e9e \u00e0 Ramat Aviv s’interrogent g\u00e9n\u00e9ralement sur la visibilit\u00e9, le public d’acheteurs et le prix. Ces questions comptent, mais la diff\u00e9rence entre une agence immobili\u00e8re recommand\u00e9e \u00e0 Ramat Aviv et une agence qui se contente de publier des annonces commence avant la mise en ligne : par une v\u00e9rification m\u00e9thodique des droits, des permis et des documents. Lorsque ce contr\u00f4le est fait en amont, l’avocat de l’acheteur ne d\u00e9couvre pas de probl\u00e8me apr\u00e8s l’accord sur le prix, et la n\u00e9gociation ne se rouvre pas au moment o\u00f9 le vendeur n’a plus de marge de man\u0153uvre. Dans ce guide, nous passons en revue ce que l’on v\u00e9rifie dans l’appartement avant la mise sur le march\u00e9, ce que le vendeur doit pr\u00e9parer, le temps n\u00e9cessaire pour corriger chaque probl\u00e8me, et la fa\u00e7on dont tout cela se retrouve ensuite dans le contrat de vente.<\/p>\n
Dans la plupart des transactions \u00e0 Ramat Aviv, plusieurs semaines de v\u00e9rifications s\u00e9parent l’accord sur le prix de la signature. L’avocat de l’acheteur demande un extrait du registre foncier (nessah tabou), l’expert de la banque visite l’appartement, et l’acheteur fait parfois appel \u00e0 un inspecteur en b\u00e2timent et examine le dossier de construction de l’immeuble. Chaque constat fait \u00e0 ce stade parvient au vendeur sous forme d’exigence : baisser le prix, r\u00e9parer, d\u00e9poser une garantie ou attendre.<\/p>\n
Le probl\u00e8me n’est pas le constat en soi. La plupart des probl\u00e8mes relev\u00e9s dans les appartements anciens ont une solution. Le probl\u00e8me, c’est le moment. Un vendeur qui d\u00e9couvre le probl\u00e8me avant la commercialisation peut choisir : le corriger, l’int\u00e9grer d’embl\u00e9e au prix ou le pr\u00e9senter en toute transparence avec une solution. Un vendeur qui le d\u00e9couvre alors que l’acheteur s’est d\u00e9j\u00e0 engag\u00e9 \u00e9motionnellement et financi\u00e8rement n\u00e9gocie en position de faiblesse, et perd parfois l’acheteur ainsi que les mois investis dans la commercialisation.<\/p>\n
Les v\u00e9rifications d\u00e9crites ici font donc partie du travail de commercialisation ; ce n’est pas un service juridique. L’analyse juridique proprement dite rel\u00e8ve d’un avocat, et RS Nadlan ne fournit pas de conseil juridique. Ce que fait une agence s\u00e9rieuse, c’est rassembler les documents, les comparer \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 de l’appartement et signaler t\u00f4t ce qui demande \u00e0 \u00eatre trait\u00e9.<\/p>\n
La premi\u00e8re v\u00e9rification est simple et pourtant trop rarement faite : les personnes qui vendent sont bien celles qui sont inscrites ? Dans les documents d’inscription d’appartements anciens, on rencontre souvent des situations comme les suivantes :<\/p>\n
Lorsque l’appartement est enregistr\u00e9 aupr\u00e8s d’une soci\u00e9t\u00e9 de logement (hevra meshakenet) ou de l’Autorit\u00e9 fonci\u00e8re d’Isra\u00ebl plut\u00f4t qu’au registre foncier, le document \u00e9quivalent est une attestation de droits (ishour zkhouyot), et il faut v\u00e9rifier \u00e0 l’avance ce que la soci\u00e9t\u00e9 ou l’Autorit\u00e9 exige pour transf\u00e9rer les droits \u00e0 l’acheteur. Nous avons d\u00e9taill\u00e9, du point de vue de l’acheteur, les diff\u00e9rences entre ces trois types d’inscription dans le guide les v\u00e9rifications avant d’acheter un appartement<\/a> ; ici, nous nous concentrons sur ce que le vendeur doit faire lorsque quelque chose ne va pas.<\/p>\n Dans les copropri\u00e9t\u00e9s de Ramat Aviv, une grande partie de la valeur se trouve hors des murs de l’appartement : parking, cave, toit, jardin. La question est de savoir ce qui figure au plan (tachrit) et au r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, et ce dont l’appartement a simplement eu l’usage pendant des ann\u00e9es.<\/p>\n La r\u00e8gle pratique : ce qui est inscrit se commercialise comme partie de l’appartement. Ce qui ne l’est pas se pr\u00e9sente en toute transparence comme un usage existant et n’entre pas dans le calcul du prix comme s’il \u00e9tait inscrit.<\/p>\n Le dossier de construction tenu par la municipalit\u00e9 (tik binyan) contient les permis, les plans approuv\u00e9s et les documents qui les accompagnent. \u00c0 Tel Aviv, la plupart de ces dossiers sont num\u00e9ris\u00e9s et consultables dans les archives techniques sur le site de la municipalit\u00e9, ce qui permet de v\u00e9rifier \u00e0 l’avance sans attendre d’entretien. La v\u00e9rification consiste \u00e0 poser le plan approuv\u00e9 \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de l’appartement tel qu’il est aujourd’hui et \u00e0 relever chaque diff\u00e9rence.<\/p>\n Les diff\u00e9rences les plus fr\u00e9quentes dans les appartements anciens de Ramat Aviv sont des balcons ferm\u00e9s, une partie du balcon annex\u00e9e au salon, des cloisons int\u00e9rieures d\u00e9plac\u00e9es et des modifications du toit ou du jardin dans les appartements en extr\u00e9mit\u00e9 d’immeuble. Pour chaque constat, trois voies sont possibles :<\/p>\n Le crit\u00e8re d\u00e9cisif est le financement. L’expert de la banque de l’acheteur ne valorise en g\u00e9n\u00e9ral que la surface couverte par un permis, et mentionne parfois l’infraction dans son rapport. Lorsque la surface non r\u00e9gularis\u00e9e est importante, l’acheteur risque d’obtenir un pr\u00eat inf\u00e9rieur \u00e0 ce qu’il attendait, et la demande de baisse de prix n’est alors pas loin. Un vendeur qui le comprend \u00e0 l’avance peut choisir le bon public et le bon prix.<\/p>\n Le transfert des droits \u00e0 l’acheteur n\u00e9cessite des attestations, dont certaines sont \u00e0 pr\u00e9parer avant la signature :<\/p>\n Si un pr\u00eat immobilier est en cours sur l’appartement, on demande \u00e0 la banque une lettre d’intention indiquant le solde \u00e0 rembourser, afin que l’\u00e9ch\u00e9ancier du contrat corresponde au montant \u00e0 verser \u00e0 la banque.<\/p>\n \u00c0 Ramat Aviv, certains immeubles ont sign\u00e9 un contrat avec un promoteur, d’autres sont en n\u00e9gociation pr\u00e9liminaire et d’autres n’ont engag\u00e9 aucune d\u00e9marche. Pour le vendeur, chacune de ces situations appelle une pr\u00e9paration diff\u00e9rente :<\/p>\n L’information d’urbanisme est disponible sur le site de la municipalit\u00e9, dans les pages consacr\u00e9es \u00e0 l’information d’urbanisme, et dans les cas complexes il est utile de demander un dossier d’information ou de consulter un architecte ou un expert \u00e9valuateur.<\/p>\n Le tableau r\u00e9sume la r\u00e9partition habituelle du travail avant la commercialisation. Les d\u00e9lais sont une estimation g\u00e9n\u00e9rale ; en pratique, ils d\u00e9pendent de l’organisme qui d\u00e9livre l’autorisation et de la complexit\u00e9 du dossier.<\/p>\nPlan de copropri\u00e9t\u00e9 et parties attach\u00e9es : ce qui appartient vraiment \u00e0 l’appartement<\/h2>\n
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Permis et infractions d’urbanisme : comparer le dossier de construction \u00e0 l’appartement<\/h2>\n
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Dettes, attestations et paiements aux autorit\u00e9s<\/h2>\n
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Situation d’urbanisme et renouvellement urbain : ce qu’il faut savoir et pr\u00e9senter<\/h2>\n
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Ce que pr\u00e9pare le vendeur et ce que v\u00e9rifie une agence immobili\u00e8re recommand\u00e9e \u00e0 Ramat Aviv<\/h2>\n