Quiconque a d\u00e9j\u00e0 cherch\u00e9 un appartement \u00e0 Ramat Aviv Gimel le sait : ce quartier est bien plus qu’un ensemble d’immeubles du nord de Tel Aviv.<\/p>\n
C’est un peu comme essayer d’entrer dans un club tr\u00e8s ferm\u00e9, o\u00f9 tout le monde se conna\u00eet et o\u00f9 chaque appartement mis en vente devient le sujet de conversation du jour au centre Shoster.<\/p>\n
Mais en v\u00e9rit\u00e9, si vous vous fiez uniquement aux annonces immobili\u00e8res en ligne pour trouver votre prochain appartement de luxe, ou pour vendre votre penthouse, vous passez \u00e0 c\u00f4t\u00e9 du vrai jeu.<\/p>\n
D’apr\u00e8s mon exp\u00e9rience, le march\u00e9 des appartements de luxe ob\u00e9it \u00e0 des r\u00e8gles totalement diff\u00e9rentes.<\/p>\n
Ici, pas de panneaux \u00ab \u00c0 vendre \u00bb sur les balcons, ni de dizaines de curieux qui se pr\u00e9sentent \u00e0 une journ\u00e9e \u00ab portes ouvertes \u00bb le samedi matin.<\/p>\n
Ici, tout se passe loin des radars, en silence et en toute discr\u00e9tion.<\/p>\n
Dans cet article, je vous emm\u00e8ne dans les coulisses du march\u00e9 immobilier le plus convoit\u00e9 d’Isra\u00ebl.<\/p>\n
Vous comprendrez pourquoi les plus beaux appartements n’arrivent jamais sur Internet, comment une communaut\u00e9 musicale de quartier est li\u00e9e \u00e0 des transactions immobili\u00e8res de plusieurs millions, et \u00e0 quoi ressemble vraiment le travail d’un expert des appartements de luxe dans le nord de Tel Aviv.<\/p>\n
En bref : ce que vous apportera cet article<\/strong><\/p>\n Si vous ouvrez d\u00e8s maintenant les sites immobiliers et cherchez des appartements de 5 pi\u00e8ces, des appartements avec jardin ou des penthouses \u00e0 Ramat Aviv Gimel, vous verrez une certaine liste de biens.<\/p>\n Mais je vais vous confier un petit secret professionnel : ce n’est que la partie \u00e9merg\u00e9e de l’iceberg.<\/p>\n Sur le march\u00e9 du luxe, on parle du ph\u00e9nom\u00e8ne de l’iceberg. Ce que vous voyez en surface repr\u00e9sente environ 30 % des biens.<\/p>\n Les 70 % restants se trouvent dans ce que l’on appelle le \u00ab Off Market \u00bb, autrement dit, un march\u00e9 cach\u00e9.<\/p>\n La r\u00e9ponse courte : la discr\u00e9tion.<\/p>\n La r\u00e9ponse longue tient au profil des habitants de Ramat Aviv Gimel, de Neve Avivim et d’Afeka.<\/p>\n Il s’agit de gens d’affaires, de cadres dirigeants, d’entrepreneurs de la tech ou de familles install\u00e9es dans le secteur depuis des d\u00e9cennies.<\/p>\n Lorsqu’une personne de ce profil d\u00e9cide de vendre son bien pour 10 ou 20 millions \u20aa, la derni\u00e8re chose qu’elle souhaite, c’est un d\u00e9fil\u00e9 de curieux dans son salon.<\/p>\n Elle ne veut pas que les voisins l’apprennent, ne veut pas que ses employ\u00e9s le lisent dans le journal, et ne veut certainement pas que chaque agent d\u00e9butant l’appelle \u00e0 des heures indues.<\/p>\n C’est pr\u00e9cis\u00e9ment l\u00e0 qu’appara\u00eet la diff\u00e9rence entre un agent immobilier ordinaire et quelqu’un qui vit et respire au rythme de la communaut\u00e9.<\/p>\n Pour savoir que la famille Cohen, rue Ahimeir, pr\u00e9voit de s’installer dans une villa \u00e0 Afeka, il faut \u00eatre connect\u00e9 \u00e0 ce qui se passe sur le terrain avec la plus grande finesse possible.<\/p>\n D’apr\u00e8s notre exp\u00e9rience, cette information ne vient pas des syst\u00e8mes informatiques, mais des relations humaines.<\/p>\n Et quand je parle de relations, j’entends quelque chose de bien plus profond qu’un rapide \u00ab salut, salut \u00bb au centre commercial.<\/p>\n L’une des choses qui rendent le travail dans les quartiers nord de Tel Aviv si particulier, c’est la n\u00e9cessit\u00e9 d’agir sur plusieurs fronts \u00e0 la fois.<\/p>\n Il ne suffit pas de conna\u00eetre les prix de l’immobilier. Il faut conna\u00eetre les gens, et savoir les atteindre gr\u00e2ce \u00e0 la technologie.<\/p>\n Nous travaillons selon une m\u00e9thode qui associe trois forces totalement diff\u00e9rentes, qui forment ensemble une m\u00e9canique immobili\u00e8re ne laissant rien au hasard.<\/p>\n Le plus fascinant, sur le march\u00e9 du nord de Tel Aviv, c’est sans doute la fa\u00e7on dont les liens se tissent.<\/p>\n Imaginez une \u00e9cole de musique qui fonctionne au c\u0153ur du quartier depuis plus de 15 ans.<\/p>\n Des g\u00e9n\u00e9rations d’enfants y ont appris \u00e0 jouer, pendant que les parents, assis dans la salle d’attente, buvaient un caf\u00e9 et parlaient de la vie, des enfants et, oui, aussi de la maison qui commence \u00e0 sembler trop grande parce que les enfants sont partis \u00e0 l’arm\u00e9e, ou du besoin de passer \u00e0 un appartement avec jardin parce qu’un nouveau b\u00e9b\u00e9 est arriv\u00e9.<\/p>\n Ce lieu existe. Il s’appelle \u00ab Rockstar \u00bb, une communaut\u00e9 musicale bien vivante du nord de Tel Aviv.<\/p>\n Cette activit\u00e9 \u00e9ducative et artistique, men\u00e9e depuis des ann\u00e9es, cr\u00e9e quelque chose qu’aucune campagne publicitaire ne peut acheter : une confiance pure.<\/strong><\/p>\n Cette confiance nous permet d’apprendre l’existence d’opportunit\u00e9s immobili\u00e8res des mois avant qu’elles n’arrivent sur le march\u00e9.<\/p>\n Un parent qui vous confie depuis des ann\u00e9es l’\u00e9ducation musicale de son enfant se sentira bien plus \u00e0 l’aise pour vous consulter lorsqu’il envisage une d\u00e9cision immobili\u00e8re importante.<\/p>\n C’est un v\u00e9ritable r\u00e9seau social, vivant, qui relie les personnes et les biens de la mani\u00e8re la plus naturelle qui soit.<\/p>\n D’accord, nous avons des liens personnels. Mais nous sommes en 2024, et les relations seules ne suffisent plus.<\/p>\n C’est l\u00e0 qu’intervient le p\u00f4le num\u00e9rique. Au lieu de publier une annonce g\u00e9n\u00e9rique et d’attendre qu’on nous appelle, nous utilisons des capacit\u00e9s technologiques habituellement r\u00e9serv\u00e9es aux entreprises de la tech.<\/p>\n Avec RS Digital, nous menons des campagnes d’un ciblage redoutable (dans le bon sens du terme, soyez sans crainte).<\/p>\n Et concr\u00e8tement ?<\/p>\n Concr\u00e8tement, si nous commercialisons un appartement haut de gamme rue Brazani, nous ne le montrerons pas \u00e0 toutes les personnes qui recherchent \u00ab un appartement \u00e0 Tel Aviv \u00bb.<\/p>\n Nous savons g\u00e9n\u00e9rer une exposition intelligente aupr\u00e8s de publics de grande qualit\u00e9, pr\u00eats \u00e0 passer \u00e0 l’action : investisseurs, r\u00e9sidents \u00e0 l’\u00e9tranger, acheteurs des quartiers voisins qui veulent monter en gamme, ou cadres dirigeants qui se sont r\u00e9cemment renseign\u00e9s sur des pr\u00eats immobiliers d’un certain montant.<\/p>\n Nous analysons les donn\u00e9es en temps r\u00e9el sur des plateformes comme Google, Facebook, Instagram et m\u00eame TikTok, et veillons \u00e0 ce que chaque shekel investi dans la promotion du bien atteigne pr\u00e9cis\u00e9ment les yeux de l’acheteur potentiel.<\/p>\n Le troisi\u00e8me c\u00f4t\u00e9 du triangle, c’est l’exp\u00e9rience immobili\u00e8re \u00e0 l’\u00e9tat pur.<\/p>\n Savoir pr\u00e9senter un bien \u00e0 15 millions \u20aa est un art.<\/p>\n Cela commence par l’angle de la cam\u00e9ra, passe par la mise en sc\u00e8ne du logement et va jusqu’\u00e0 la r\u00e9daction des textes de pr\u00e9sentation et \u00e0 la fa\u00e7on dont nous menons les n\u00e9gociations avec les avocats des acheteurs.<\/p>\n \u00c0 Ramat Aviv Gimel et dans les quartiers alentour (comme Bavli, le Vieux Nord, le quartier Lamed et Tel Baruch), chaque rue a son propre microclimat.<\/p>\n Un appartement face au parc vaut X, tandis qu’un appartement situ\u00e9 deux rues plus loin, dans un immeuble similaire mais sans d\u00e9gagement, peut s’estimer 20 % moins cher.<\/p>\n Celui qui ne saisit pas ces subtilit\u00e9s risque de laisser beaucoup d’argent sur la table.<\/p>\n Bien souvent, lorsque l’on se lance dans l’achat ou la vente d’un bien important, on arrive avec des id\u00e9es re\u00e7ues h\u00e9rit\u00e9es du march\u00e9 classique.<\/p>\n Voici certaines des illusions les plus fr\u00e9quentes que je rencontre, et ce qu’il en est r\u00e9ellement :<\/p>\n Sur un march\u00e9 d’appartements standard, cela fonctionne parfaitement. Sur le march\u00e9 du luxe, c’est la recette du d\u00e9sastre.<\/p>\n Pourquoi ? Parce que les appartements de luxe comportent des variables qui n’ont pas de prix catalogue.<\/p>\n Comment chiffrer une architecture int\u00e9rieure qui a co\u00fbt\u00e9 3 millions \u20aa ? Comment chiffrer un syst\u00e8me domotique command\u00e9 sur mesure en Allemagne ?<\/p>\n Comment \u00e9valuer une vue sur la mer depuis le 12e \u00e9tage par rapport \u00e0 une vue sur le parc depuis le 14e \u00e9tage ?<\/p>\n D’apr\u00e8s notre exp\u00e9rience, estimer un bien d’exception exige bien plus qu’un coup d’\u0153il au site de l’Autorit\u00e9 fiscale isra\u00e9lienne. Cela demande une compr\u00e9hension fine de la psychologie des acheteurs et de la valeur ajout\u00e9e propre au bien.<\/p>\n Cela semble logique, mais sur le march\u00e9 haut de gamme, c’est exactement l’inverse qui se produit.<\/p>\n La \u00ab surexposition \u00bb peut griller le bien.<\/p>\n Lorsqu’un appartement de luxe circule trop longtemps sur les r\u00e9seaux sociaux et les sites d’annonces, et que chaque agent de la ville en fait la publicit\u00e9, les acheteurs s\u00e9rieux commencent \u00e0 se demander : \u00ab Quel est le probl\u00e8me de cet appartement, pour que personne ne l’ach\u00e8te ? \u00bb<\/p>\n Bien commercialiser un bien de luxe, c’est jouer sur la raret\u00e9 et l’exclusivit\u00e9.<\/p>\n Nous voulons cr\u00e9er le sentiment d’une opportunit\u00e9 rare, pas celui d’un produit de plus sur l’\u00e9tag\u00e8re du supermarch\u00e9.<\/p>\n Au cin\u00e9ma, sans doute.<\/p>\n Dans la r\u00e9alit\u00e9, les acheteurs de biens de luxe sont g\u00e9n\u00e9ralement les personnes les plus calculatrices, les plus m\u00e9ticuleuses et les mieux conseill\u00e9es qui soient.<\/p>\n Ils viennent accompagn\u00e9s d’avocats, d’architectes, de conseillers fiscaux et d’experts immobiliers.<\/p>\n Avec eux, la n\u00e9gociation ne se termine pas par une poign\u00e9e de main et un sourire. Elle exige une capacit\u00e9 d’analyse, l’art de combler les \u00e9carts juridiques et la compr\u00e9hension de montages financiers complexes.<\/p>\n Pour faire face \u00e0 un tel acheteur de l’autre c\u00f4t\u00e9 de la table, il faut \u00eatre un expert qui parle son langage, comprend ses pr\u00e9occupations et sait proposer des solutions cr\u00e9atives en temps r\u00e9el.<\/p>\n Ce m\u00e9tier v\u00e9hicule une certaine image, comme si nous passions nos journ\u00e9es en costume \u00e0 boire des expressos et \u00e0 ouvrir les portes de beaux appartements.<\/p>\n Bon, pour l’expresso, c’est vrai. Mais tout le reste est un peu plus compliqu\u00e9.<\/p>\n Une grande partie de notre travail consiste en r\u00e9alit\u00e9 \u00e0 s\u00e9lectionner.<\/p>\n Quand vous commercialisez un penthouse \u00e0 Neve Avivim, vous recevez bon nombre de demandes de personnes qui veulent simplement voir \u00e0 quoi ressemble un appartement \u00e0 25 millions \u20aa.<\/p>\n Mon r\u00f4le est de prot\u00e9ger le temps et l’intimit\u00e9 du vendeur.<\/p>\n Je dois savoir v\u00e9rifier la capacit\u00e9 financi\u00e8re et le s\u00e9rieux de l’acheteur avant m\u00eame de fixer une visite.<\/p>\n Comment y parvenir sans vexer personne ? C’est tout l’art d’une communication interpersonnelle et d’une diplomatie de haut niveau.<\/p>\n Avant de mettre un bien sur le march\u00e9, nous menons une recherche approfondie.<\/p>\n Qui sont les voisins ? Quelle est la situation juridique de l’immeuble ? Quels projets TAMA 38 sont pr\u00e9vus dans la rue parall\u00e8le, susceptibles de boucher la vue dans 5 ans ?<\/p>\n Nous pr\u00e9parons un dossier de pr\u00e9sentation du bien qui ressemble au prospectus d’une soci\u00e9t\u00e9 cot\u00e9e en Bourse.<\/p>\n \u00c0 ce niveau de prix, les acheteurs s’attendent \u00e0 tout savoir. Si vous bafouillez quand ils vous interrogent sur les droits \u00e0 construire sur le toit, vous avez perdu le client.<\/p>\n La vraie magie op\u00e8re lorsque nous parvenons \u00e0 mettre en relation un acheteur potentiel avec un bien qui ne savait m\u00eame pas qu’il \u00e9tait \u00e0 vendre.<\/p>\n Il m’arrive de recevoir un client qui recherche quelque chose de tr\u00e8s pr\u00e9cis : un appartement avec jardin, double place de stationnement et acc\u00e8s sans marche \u00e0 Ramat Aviv HaYeruka.<\/p>\n Aucun bien de ce type ne figure sur les sites d’annonces.<\/p>\n Mais gr\u00e2ce \u00e0 notre connaissance personnelle de la communaut\u00e9 du quartier, je me souviens qu’une certaine famille, dont les enfants ont quitt\u00e9 la maison depuis longtemps, poss\u00e8de exactement ce type de bien et serait sans doute ravie de passer \u00e0 une tour neuve avec gardien et ascenseur.<\/p>\n Un appel d\u00e9licat, une rencontre autour d’un caf\u00e9, et soudain na\u00eet une transaction formidable qui fait le bonheur des deux parties.<\/p>\n Ce n’est pas de la chance. C’est un travail m\u00e9thodique sur le terrain.<\/p>\n On ne peut pas parler de Ramat Aviv Gimel, d’Afeka ou d’Azorei Chen sans regarder vers l’avenir.<\/p>\n Ces quartiers traversent une mutation d\u00e9mographique et urbaine tr\u00e8s int\u00e9ressante.<\/p>\n D’un c\u00f4t\u00e9, il y a les immeubles plus anciens, grands classiques du nord de Tel Aviv. Des appartements immenses, de l’espace, des arbres centenaires qu’aucun projet de promoteur neuf ne peut imiter.<\/p>\n De l’autre, on observe une tendance au renouvellement urbain cibl\u00e9 et \u00e0 la d\u00e9molition de maisons individuelles au profit de spectaculaires monstres de b\u00e9ton et de verre.<\/p>\n D’apr\u00e8s notre exp\u00e9rience, la demande pour ce secteur ne fera que cro\u00eetre.<\/p>\n Pourquoi ? Parce qu’il ne reste plus, dans le nord de Tel Aviv, de r\u00e9serves fonci\u00e8res importantes offrant cette combinaison : la proximit\u00e9 de la mer, la proximit\u00e9 du parc HaYarkon, certains des meilleurs \u00e9tablissements scolaires du pays (l’universit\u00e9 de Tel Aviv juste de l’autre c\u00f4t\u00e9 de la rue) et une population aussi solide.<\/p>\n Si vous envisagez d’acheter ou de vendre un bien de qualit\u00e9 dans le nord de Tel Aviv et ses environs, le meilleur conseil que je puisse vous donner est de ne pas le faire seul.<\/p>\n Et non, je ne dis pas cela simplement parce que je suis agent immobilier.<\/p>\n Je le dis parce que j’ai vu des transactions \u00e9chouer \u00e0 cause de l’ego, d’une m\u00e9connaissance du march\u00e9 du secteur et d’un manque d’acc\u00e8s aux bonnes personnes.<\/p>\n Commercialiser un bien haut de gamme est un v\u00e9ritable parcours. Cela exige un lien authentique : avec les personnes, avec le lieu et avec le bien proprement dit.<\/p>\n Lorsque vous b\u00e9n\u00e9ficiez du soutien d’une structure num\u00e9rique avanc\u00e9e qui sait analyser les donn\u00e9es, de racines profondes dans la communaut\u00e9 du quartier et d’ann\u00e9es d’exp\u00e9rience dans la conclusion de transactions complexes, ce parcours cesse d’\u00eatre un pari pour devenir une strat\u00e9gie gagnante.<\/p>\n Au bout du compte, l’immobilier, ce sont avant tout des personnes. C’est ainsi que nous voyons les choses chez RS Nadlan.<\/p>\n Ce ne sont pas seulement des murs et des m\u00e8tres carr\u00e9s. C’est la vie de nos clients, leur s\u00e9curit\u00e9 et leur avenir.<\/p>\n Et si nous avons r\u00e9ussi \u00e0 r\u00e9unir la bonne personne et le bon bien, nous avons rempli notre mission.<\/p>\n \n
Le grand secret de Ramat Aviv Gimel : o\u00f9 se cachent les appartements vraiment exceptionnels ?<\/h2>\n
Pourquoi vouloir vendre un appartement en secret ?<\/h3>\n
Comment acc\u00e9der \u00e0 ces appartements fant\u00f4mes ?<\/h3>\n
Le triangle sacr\u00e9 de l’immobilier : communaut\u00e9, num\u00e9rique et expertise du terrain<\/h2>\n
1. La force de la communaut\u00e9 : quand un cours de musique devient une transaction immobili\u00e8re<\/h3>\n
2. La force du num\u00e9rique : une pr\u00e9cision chirurgicale pour atteindre le bon client<\/h3>\n
3. La force de l’expertise : des sp\u00e9cialistes de la commercialisation de biens d’exception<\/h3>\n
5 illusions dangereuses sur le march\u00e9 du luxe dans le nord de Tel Aviv<\/h2>\n
Illusion n\u00b0 1 : \u00ab Je vais faire l’estimation d’apr\u00e8s les prix des derni\u00e8res transactions dans l’immeuble \u00bb<\/h3>\n
Illusion n\u00b0 2 : \u00ab Plus il y aura de monde pour voir l’appartement, plus vite je vendrai \u00bb<\/h3>\n
Illusion n\u00b0 3 : \u00ab Les acheteurs d’appartements de luxe arrivent avec des valises pleines de billets \u00bb<\/h3>\n
Que fait vraiment un agent immobilier de luxe au quotidien ? (Indice : il ne se contente pas d’ouvrir des portes)<\/h2>\n
Une s\u00e9lection impitoyable (mais courtoise)<\/h3>\n
Construire un profil marketing et mener une veille concurrentielle<\/h3>\n
Ajuster la transaction (l’art de la mise en relation)<\/h3>\n
Vers o\u00f9 se dirige le march\u00e9 immobilier du nord de Tel Aviv dans les ann\u00e9es \u00e0 venir ?<\/h2>\n
Comment pr\u00e9parer votre prochaine transaction ?<\/h3>\n