Un plan de pinouy binouy (démolition et reconstruction) rue Sokolov, au centre de Herzliya, a été définitivement approuvé. Dans ce cadre, 13 appartements anciens seront démolis et remplacés par une tour de 20 étages comptant 140 logements neufs, tout en préservant le bâtiment historique qui abritait le comité de la colonie.
Le rapport qui se cache derrière les chiffres
Treize appartements qui deviennent 140, c’est un rapport particulièrement élevé. Dans la plupart des ensembles de pinouy binouy, ce rapport se situe entre deux et quatre fois le nombre existant, et ici il dépasse dix fois. C’est possible grâce au passage à la construction en hauteur dans un cœur urbain ancien.
Un rapport élevé est en général une bonne nouvelle pour les propriétaires actuels, car il améliore la rentabilité pour le promoteur et permet des contreparties plus généreuses. Il signifie aussi que l’opération est complexe sur le plan urbanistique et qu’elle prend du temps.
Ce qu’il faut vérifier quand un petit ensemble devient une tour
Le nombre de propriétaires est faible, et chacun d’eux pèse donc lourd. Cela raccourcit les processus quand il y a accord, et les allonge beaucoup quand il n’y en a pas.
Les questions à poser : quelle est la contrepartie proposée en m² et pas seulement en nombre de pièces, qui représente les copropriétaires, quel est le calendrier entre l’approbation et l’évacuation effective, et ce qu’il advient du loyer pendant la période intermédiaire.
Le contexte élargi
Ce plan a été publié dans le cadre d’une revue des opérations de renouvellement urbain approuvées dans d’autres villes également. La tendance est claire : les cœurs anciens des villes du Sharon et du Goush Dan se densifient en hauteur, parfois en préservant des bâtiments historiques.
Pour les propriétaires d’appartements dans des immeubles anciens à Herzliya, à Ramat HaSharon et dans le nord de Tel Aviv, cela veut dire que la question pratique n’est pas de savoir si l’immeuble se renouvellera, mais par quelle voie et quand. C’est exactement ce que nous vérifions avant chaque transaction.
Source : ynet · lire l’article original
Cette analyse fait partie des Analyses de marché et opportunités immobilières de RS Nadlan.
