Quienes buscan mejorar de vivienda en Israel (meshaprei diur) se enfrentan a una pregunta que determina casi todo lo demás: vender primero la vivienda actual o comprar primero la siguiente. Cada camino resuelve un problema y crea otro. Vender primero da certeza sobre el capital propio, pero obliga a saber adónde se muda. Comprar primero asegura la vivienda que quería, pero crea un periodo con dos viviendas, una financiación puente y un reloj que corre frente a la Autoridad Tributaria. En esta guía desglosamos los dos caminos, explicamos qué es un préstamo puente y cómo se coordina una operación encadenada (back to back), repasamos los plazos que determinan la fiscalidad y calculamos un escenario completo de una familia que se muda a una vivienda más grande.
Mejorar de vivienda en Israel: los dos caminos y lo que exige cada uno
| Vender primero | Comprar primero | |
|---|---|---|
| Certeza sobre el capital propio | Alta, el precio ya está firmado | Baja hasta que se vende la vivienda actual |
| Certeza sobre la siguiente vivienda | Baja, todavía se está buscando | Alta |
| Financiación puente | Normalmente no hace falta | Suele hacer falta, y cuesta dinero |
| Presión en la negociación | Sobre la compra | Sobre la venta |
| Riesgo fiscal | Bajo | Depende de vender dentro del plazo |
| Porcentaje de financiación de la nueva vivienda | Hasta el 75 % si no tiene vivienda el día de la compra | Hasta el 70 % como quien mejora de vivienda |
No hay un único camino correcto. La decisión depende de tres cosas: cuánto depende su capital propio del producto de la vivienda actual, lo fácil que es encontrar la siguiente vivienda en la zona elegida y la rapidez con que se prevé que se venda la suya.
Vender primero: certeza, y una entrega diferida en lugar de dos mudanzas
Quien vende primero sabe exactamente cuánto dinero tendrá a su disposición, y entra en la negociación de la siguiente vivienda como un comprador con capital disponible. Tiene además una ventaja de la que se habla menos: si en la fecha de la compra ya no tiene vivienda, el banco le clasificará como comprador de vivienda única, con hasta el 75 % de financiación, y el impuesto de adquisición (mas rechisha) se calculará según los tramos de vivienda única sin depender de ningún calendario.
La dificultad es la mudanza. Para no quedarse sin casa, quienes mejoran de vivienda y venden primero suelen gestionar la fecha de entrega:
- Entrega diferida. Se pacta con el comprador la entrega dentro de seis a nueve meses o incluso más. Muchos compradores, sobre todo los que también venden una vivienda, lo prefieren. En cambio, una entrega diferida puede reducir el círculo de compradores e influir en el precio.
- Alquiler posterior a la venta. El comprador recibe la vivienda y se la alquila al vendedor durante un periodo corto. Requiere un acuerdo separado y claro.
- Alquiler provisional. Se muda a una vivienda de alquiler hasta encontrar la siguiente. Cuesta un alquiler y dos mudanzas, pero permite buscar sin presión.
Quien piensa vender primero debe empezar por un precio correcto. Una valoración profesional antes de salir al mercado ayuda a fijar un precio que atraiga a un comprador serio en un plazo adecuado a su calendario.
Comprar primero: el préstamo puente y su coste
Quien compra primero tiene que abonar los primeros pagos de la nueva vivienda antes de recibir el dinero de la venta. La diferencia se cubre de varias maneras:
- Préstamo puente globo o bullet. Un préstamo a corto plazo en el que solo se pagan intereses, o no se paga nada hasta el vencimiento, y el principal se devuelve con el dinero de la venta.
- Préstamo con garantía sobre la vivienda actual. Un préstamo de libre destino basado en la vivienda de su propiedad, con las condiciones y los porcentajes de financiación que el Banco de Israel permite para este tipo de préstamos.
- Calendario de pagos adaptado. Negociar con el vendedor un primer pago pequeño y pagos mayores después, ajustados a la fecha en que se espera el dinero de la venta.
El porcentaje de financiación de la nueva vivienda para quien mejora de vivienda es de hasta el 70 %, siempre que declare que venderá la vivienda actual. En la práctica, el banco examina también su capacidad de pago durante el periodo con dos préstamos, y la relación entre cuota e ingresos está limitada. Un préstamo puente no es solo un coste de intereses: es también un compromiso que hay que cumplir si la venta se retrasa o se cierra a un precio inferior al previsto.
La operación encadenada: cómo coordinar los pagos
La forma habitual de reducir la financiación puente es coordinar ambas operaciones de modo que el dinero de la venta sirva para pagar la compra. Lo que hay que coordinar:
- Los calendarios de pago. Cada pago recibido del comprador de la vivienda antigua debe llegar antes del pago equivalente al vendedor de la nueva, con un margen de unas semanas.
- La hipoteca existente. Si la vivienda que se vende tiene hipoteca, parte de los pagos del comprador irán primero a cancelarla. El orden, las comisiones y la carta de intenciones del banco se explican en el artículo vender un piso con hipoteca. Otra opción es trasladar la hipoteca a la nueva vivienda.
- Las fechas de entrega. La entrega de la vivienda antigua debe ser posterior a la recepción de las llaves de la nueva, o al menos en la misma semana.
- Los contratos de compraventa. Las cláusulas de pago, indexación e indemnización pactada de ambos contratos deben encajar entre sí. Qué revisar en cada cláusula se explica en el artículo el contrato de compraventa de vivienda.
El punto débil de la operación encadenada es la dependencia: un comprador de la vivienda antigua que se retrasa en un pago le retrasa a usted frente al vendedor de la nueva. Por eso conviene prever un margen de seguridad, por ejemplo una línea de crédito disponible por un periodo corto, y no planificar con fechas demasiado ajustadas.
Los plazos fiscales: qué determina exactamente la fecha
Quienes mejoran de vivienda y compran primero disfrutan de dos beneficios, y ambos dependen de vender la vivienda antigua dentro de un plazo:
- Impuesto de adquisición. La nueva vivienda tributa según los tramos de vivienda única, siempre que la antigua se venda dentro del plazo.
- Impuesto sobre la plusvalía (mas shevach). La vivienda antigua se considera vivienda única a efectos de la exención, aunque usted sea propietario de una vivienda sustitutiva comprada dentro del periodo anterior a la venta.
La duración del plazo depende de la fecha en que compró la vivienda sustitutiva:
- Compra desde el 1 de junio de 2025: 24 meses desde la compra de la vivienda sustitutiva.
- Compra entre el 1 de junio de 2023 y el 31 de mayo de 2025: 18 meses, según una directiva temporal ya expirada.
- Compra a un promotor: a efectos del impuesto de adquisición, se puede vender hasta 12 meses después de recibir la posesión de la nueva vivienda, si esa fecha es posterior al final del plazo ordinario.
- Prórroga en 2026: debido a la situación de seguridad, se prorrogaron tres meses los plazos que vencían entre el 28 de febrero y el 31 de mayo de 2026.
Hay dos puntos que suelen pasarse por alto. Primero, «venta» significa la firma del contrato de compraventa, no la entrega de llaves. Segundo, si la vivienda antigua no se vende a tiempo, la Autoridad Tributaria cobra la diferencia hasta los tramos de vivienda adicional, más diferencias de indexación e intereses, y la exención del impuesto sobre la plusvalía de la vivienda antigua puede verse afectada. Las condiciones de la propia exención y el tope de valor los detallamos en el artículo el impuesto sobre la plusvalía al vender un piso, y los tramos en el artículo impuesto de adquisición 2026. Como las reglas han cambiado varias veces en los últimos tres años, el plazo que le corresponde se comprueba con el abogado antes de firmar la nueva vivienda.
Escenario numérico: de Ramat Aviv Gimel a una vivienda más grande
El ejemplo es solo ilustrativo, y sus cifras son supuestos para el cálculo. Una familia vive en un piso de cuatro habitaciones en Ramat Aviv Gimel valorado en 4.200.000 ₪, con un saldo hipotecario de 600.000 ₪. Quiere comprar un piso de cinco habitaciones por 5.600.000 ₪. Los costes de la venta, incluidos abogado y agencia, se estiman en 100.000 ₪.
Opción A: vender primero
- Capital neto de la venta: 4.200.000 menos 600.000 menos 100.000, es decir, 3.500.000 ₪.
- Hipoteca necesaria para la nueva vivienda: unos 2.100.000 ₪, una financiación de alrededor del 38 %, muy por debajo del tope. El impuesto de adquisición y los gastos asociados se pagan con ahorros adicionales, porque el banco no los financia.
- Impuesto de adquisición según los tramos de vivienda única: unos 175.500 ₪.
- Coste adicional: si no hay entrega diferida, algunos meses de alquiler provisional y una doble mudanza.
Opción B: comprar primero
- Hasta la venta hay que cubrir unos 3.500.000 ₪. Supongamos un préstamo puente al 5,5 % durante ocho meses: un coste de intereses de unos 128.000 ₪.
- Si la vivienda antigua se vende un 5 % por debajo de lo estimado, el capital propio disminuye en 210.000 ₪, y la diferencia debe financiarse con una hipoteca mayor.
- Si la venta no se firma dentro del plazo, el impuesto de adquisición de la nueva vivienda se calculará como vivienda adicional: el 8 % de 5.600.000 ₪, es decir, 448.000 ₪, unos 272.500 ₪ más que el cálculo como vivienda única, más diferencias de indexación e intereses.
Las cifras muestran por qué comprar primero conviene sobre todo a quien prevé vender rápido, o a quien tiene un capital que no depende de la venta. En un mercado en el que las viviendas se venden más despacio, el riesgo no es solo el coste del puente, sino la combinación de un precio de venta inferior al previsto y el reloj fiscal.
Cómo construir el calendario de la mudanza
- Antes que nada: valoración de la vivienda actual, comprobación del saldo hipotecario y de la comisión de amortización anticipada, y aprobación de principio del banco para ambos escenarios.
- Decidir el orden: según la rapidez de venta prevista en su zona y la oferta en la zona a la que se muda.
- Si vende primero: salir al mercado con condiciones de entrega claras y, en paralelo, empezar a buscar. Conviene saber de antemano en qué barrios y en qué franja de precio busca, por ejemplo en los barrios del norte de Tel Aviv.
- Si compra primero: firmar un calendario de pagos que deje tiempo para vender, cerrar la financiación puente antes de firmar y poner la vivienda antigua en el mercado de inmediato.
- Dos semanas antes de cada pago: verificar que el dinero de la otra operación ha llegado o que la financiación está disponible.
- Durante todo el proceso: marcar en la agenda el final del plazo fiscal, con un margen de unos meses.
Si piensa vender, puede leer cómo acompañamos a los propietarios que desean vender.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tiene quien mejora de vivienda para vender la antigua?
Quien compró la vivienda sustitutiva desde el 1 de junio de 2025: 24 meses desde la compra, tanto a efectos del impuesto de adquisición como de la exención del impuesto sobre la plusvalía. Quien compró entre junio de 2023 y mayo de 2025: 18 meses. En la compra a un promotor hay una disposición especial ligada a la fecha de recepción de la posesión.
¿Qué es un préstamo puente?
Un préstamo a corto plazo que financia la nueva vivienda hasta que llega el dinero de la venta. Normalmente solo se pagan intereses, o no se paga nada hasta el vencimiento, y el principal se devuelve con el dinero de la venta.
¿Cuánta financiación obtiene quien mejora de vivienda?
Hasta el 70 % del valor de la nueva vivienda, siempre que declare la venta de la actual. Quien vendió antes de la compra y no tiene vivienda el día de la compra puede obtener hasta el 75 %.
¿Qué ocurre si no vendí la vivienda antigua a tiempo?
La Autoridad Tributaria cobrará la diferencia del impuesto de adquisición hasta los tramos de vivienda adicional, más diferencias de indexación e intereses, y la exención del impuesto sobre la plusvalía de la vivienda antigua puede verse afectada.
¿La «venta» cuenta desde la firma o desde la entrega?
Desde la firma del contrato de compraventa. La fecha de entrega puede ser posterior.
¿Se puede trasladar la hipoteca actual a la nueva vivienda?
Sí, bajo ciertas condiciones, mediante la portabilidad de la hipoteca. Conviene sobre todo cuando la hipoteca actual tiene mejores condiciones que las del mercado de hoy.
Antes de decidir el orden
Cambiar de vivienda son dos operaciones que deben funcionar como una sola. Quien planifica de antemano el orden, la financiación y el calendario reduce la mayoría de los riesgos. Si desea analizar ambos escenarios con su vivienda y el mercado de su zona, estaremos encantados de ayudarle. Puede ponerse en contacto con nosotros o llamar al 077-500-4600 (desde el extranjero, +972 77 500 4600).
La información de este artículo es general y no constituye asesoramiento jurídico, financiero ni fiscal. Cada cambio de vivienda debe ser revisado por un abogado, un asesor fiscal y un asesor hipotecario según las circunstancias.
