Impuesto a la plusvalía inmobiliaria en Israel 2026: cálculo, exención y planificación

El impuesto a la plusvalía inmobiliaria en Israel (mas shevach) es el tributo que paga quien vende un derecho sobre un inmueble por la ganancia real acumulada desde la fecha de compra hasta la fecha de venta. En la venta de un piso en el norte de Tel Aviv o en la región del Sharón, donde la diferencia entre el precio de compra y el de venta se mide a menudo en millones de shekels, la distancia entre una operación bien planificada y una que no se revisó a tiempo puede alcanzar cientos de miles de shekels. En esta guía reunimos lo que conviene entender antes de firmar: cómo se calcula la plusvalía, cuándo se aplica la exención, qué ocurre por encima del tope exento, cómo funciona el cálculo lineal preferente, cuáles son los plazos y qué errores se repiten. Los datos están actualizados a octubre de 2026, y cada caso concreto debe revisarlo un abogado o un asesor fiscal.

Qué es el impuesto a la plusvalía inmobiliaria en Israel y quién lo paga

El mas shevach se establece en virtud de la Ley de Tributación Inmobiliaria (Plusvalía y Adquisición) de 1963 y recae únicamente sobre el vendedor. El comprador paga el impuesto de adquisición (mas rechisha), que es un tributo completamente distinto. La «plusvalía» es la diferencia entre el valor de venta y el saldo del valor de adquisición, es decir, el precio de compra más los gastos deducibles, todo ello actualizado según el índice de precios. En la práctica, esto significa que no todo aumento de precio se considera ganancia: la parte que se debe a la inflación queda neutralizada, y solo la plusvalía real tributa.

El tipo básico para una persona física sobre la plusvalía real acumulada desde el 1 de enero de 2012 es del 25 %. A los periodos anteriores se aplican otros tipos, por lo que en un piso comprado hace muchos años el cálculo se realiza dividiendo el tiempo de tenencia en periodos. Además, quien tenga en el año de la venta una renta imponible, incluida la plusvalía, superior a 721.560 ₪ puede quedar sujeto al impuesto adicional (mas yesef): un 3 % sobre toda la renta que supere ese umbral y un 2 % más sobre la renta de capital por encima de él. Este umbral se congeló para los años 2025 a 2027. Para la venta de una vivienda, la ley contiene reglas especiales que pueden excluir algunas operaciones del impuesto adicional, de modo que es una comprobación que el asesor fiscal debe hacer de antemano, no después de firmar.

Cómo se calcula el mas shevach: los tres componentes de la fórmula

El cálculo del impuesto a la plusvalía se apoya en tres componentes. Conviene conocer cada uno, porque en todos hay margen de error y también margen de planificación.

Valor de adquisición

Es el precio efectivamente pagado en la compra, tal como se declaró ante la Autoridad Tributaria. En un piso recibido por herencia, el valor y la fecha de adquisición suelen ser los del causante. En un piso recibido como donación, el donatario normalmente se subroga en la posición del donante. De ahí la importancia de los documentos: el contrato de compra original y la liquidación del impuesto de adquisición son la base de todo el cálculo.

Actualización por el índice

El valor de adquisición se actualiza según el índice de precios al consumo desde la fecha de compra hasta la fecha de venta. Cada gasto deducible se actualiza por separado desde el momento en que se pagó. Por eso, una reforma realizada hace diez años recibe una actualización más larga que una hecha el año pasado. El importe inflacionario acumulado desde 1994 está exento, de modo que la actualización no es un detalle técnico sino una parte real del ahorro.

Gastos deducibles

Son gastos que pueden restarse del valor de venta, siempre que estén documentados:

• El impuesto de adquisición pagado en la compra.
• Los honorarios de abogado en la compra y en la venta.
• Los honorarios de intermediación en la compra y en la venta.
• La tasación exigida para la operación o para la hipoteca.
• Reformas y mejoras de capital, como añadir una habitación, renovar instalaciones, una cocina nueva o el cerramiento de un balcón con licencia, con sus facturas.
• La tasa de revalorización urbanística (heitel hashbacha) pagada a la comisión de planificación y construcción.
• La parte real de los intereses hipotecarios, sujeta a condiciones y a la documentación del banco.

Lo que no se reconoce: el mantenimiento corriente, la pintura habitual, los muebles y bienes muebles, y los gastos ya deducidos a efectos del impuesto sobre la renta. En un piso alquilado hay que prestar atención a la amortización: en algunas modalidades de tributación del alquiler se considera como si se hubiera deducido, y reduce el saldo del valor de adquisición, lo que aumenta la plusvalía.

Exención del mas shevach para la vivienda única: todas las condiciones

La exención más habitual es la de vivienda única, prevista en el artículo 49B(2) de la ley. Es una exención total, pero depende de varias condiciones acumulativas, y si una de ellas no se cumple, la exención completa puede perderse.

1. Vivienda que da derecho a la exención. El piso se destinó principalmente a vivienda durante los cuatro años anteriores a la venta, o durante el 80 % del periodo sobre el que se calcula la plusvalía, el que sea más corto. Un piso cuya construcción no ha terminado, o uno que se mantiene como existencias de un negocio, no da derecho a la exención.
2. La única vivienda en Israel. El vendedor, junto con su cónyuge y sus hijos menores, se consideran un solo vendedor. Un piso a nombre del cónyuge cuenta. Un piso en el extranjero no cuenta a efectos de esta condición.
3. 18 meses de titularidad. El piso perteneció al vendedor al menos 18 meses desde el día en que pasó a ser vivienda.
4. No haber usado una exención similar en los 18 meses anteriores a la venta. Quien haya vendido otro piso con la exención de vivienda única en ese periodo no podrá repetirla.

Hay pisos que no se consideran «vivienda adicional» aunque estén registrados a su nombre: una participación de hasta un tercio en otro piso, un piso heredado en determinadas condiciones y un piso arrendado en régimen de alquiler protegido antes de 1997. Y algo especialmente importante para quienes cambian de vivienda: un piso sustituto comprado antes de vender el antiguo no afectará a la exención, siempre que el antiguo se venda dentro de los 24 meses siguientes a la compra del sustituto, si este se compró a partir del 1 de junio de 2025, o dentro de los 18 meses si se compró entre el 1 de junio de 2023 y el 31 de mayo de 2025. En una vivienda nueva comprada a un promotor, el plazo se cuenta normalmente desde la entrega de la posesión y no desde la firma. Los mismos plazos se aplican también a la reducción del impuesto de adquisición sobre el piso nuevo, pero se trata de una reducción distinta, con condiciones propias, que explicamos en la guía impuesto de adquisición 2026. Si se encuentra justo en esa etapa, encontrará más detalles en nuestra guía para quienes cambian de vivienda: vender primero o comprar primero.

Otras dos exenciones que conviene conocer: un piso heredado de alguien que era propietario de una sola vivienda puede venderse exento conforme al artículo 49B(5), en las condiciones fijadas por la ley, como detallamos en la guía venta de un piso heredado. Un piso recibido como donación está sujeto a un periodo de espera: cuatro años desde que el donatario pasó a ser su propietario, o tres años si vivió en él de forma permanente.

El tope exento en 2026: qué ocurre con los pisos caros

La exención de vivienda única está limitada por un tope de valor. Desde el 16 de enero de 2024, el tope es de 5.008.000 ₪. Debido a la congelación de las actualizaciones por índice en las leyes fiscales, esta cifra sigue vigente en 2026 y está congelada hasta el 15 de enero de 2028. En el norte de Tel Aviv no es un dato teórico: pisos de cinco habitaciones en Ramat Aviv Gimel, pisos con jardín en Bavli y casas en Tzahala y Afeka se venden a menudo por encima del tope.

Es importante entender el mecanismo: la exención no desaparece al superar el tope. El importe que excede el tope se considera contraprestación por un «otro derecho», y de la plusvalía total solo tributa la parte proporcional que corresponde a la porción del precio por encima del tope. Un piso vendido por 5,6 millones de shekels no tributa por toda la plusvalía, sino solo por aproximadamente el 10,6 % de ella, como veremos en el ejemplo más adelante. Aquí entra también en juego una tasación profesional: cuando el precio se acerca al tope, la diferencia entre un precio de salida preciso y uno inflado puede influir tanto en el importe obtenido como en el impuesto.

Plusvalía lineal preferente en pisos comprados antes de 2014

La reforma de la tributación de la vivienda (enmienda 76 de la ley) entró en vigor el 1 de enero de 2014. Redujo las exenciones para los propietarios de varias viviendas y, en su lugar, estableció el cálculo lineal preferente conforme al artículo 48A(B2). El principio: en la venta por una persona física de una vivienda con derecho a exención comprada antes del 1 de enero de 2014, la plusvalía real se reparte de forma lineal según el número de días anteriores y posteriores a la fecha de transición. La parte atribuida al periodo hasta el 31 de diciembre de 2013 está exenta, y la parte atribuida al periodo desde el 1 de enero de 2014 hasta la venta tributa a un tipo de hasta el 25 %.

Este cálculo es especialmente relevante para quien posee una segunda vivienda, un piso de inversión o un piso alquilado, que no tienen derecho a la exención de vivienda única. Cuanto antes se compró el piso, mayor es la parte exenta, pero esta se reduce con cada año que pasa, porque el periodo posterior a 2014 sigue alargándose.

Dos observaciones prácticas. Primero, en 2023 se limitó el cálculo para quienes compraron un terreno antes de 2014 y construyeron una vivienda sobre él después: si la construcción no se completa antes del 31 de diciembre de 2030, el cálculo lineal preferente no se aplicará. Segundo, en el pasado se publicaron propuestas para eliminar gradualmente el cálculo lineal preferente. A la fecha de redacción de esta guía, las propuestas no se han convertido en ley, pero quien piense vender un piso de este tipo en los próximos años debe verificar la situación legal actualizada antes de firmar.

Ejemplo numérico del impuesto a la plusvalía inmobiliaria en Israel: venta de un piso en el norte de Tel Aviv

Los ejemplos siguientes son solo ilustrativos. Los datos del índice son estimados y redondeados, y el cálculo real lo hará el abogado o el asesor fiscal con los índices exactos y los datos de la operación.

Primer ejemplo: vivienda única en Ramat Aviv Gimel por encima del tope

Una pareja compró en 2015 un piso de cinco habitaciones en Ramat Aviv Gimel por 3.300.000 ₪, y pagó 150.000 ₪ entre impuesto de adquisición, abogado e intermediación. En 2019 invirtió 200.000 ₪ en una reforma documentada. En 2026 el piso se vende por 5.600.000 ₪, con gastos de venta de 140.000 ₪. Es su única vivienda y cumple todas las condiciones de la exención.

La conclusión: incluso por encima del tope, la exención protege la mayor parte de la plusvalía. Lo que determina el impuesto es sobre todo cuánto se supera el tope, y por eso cada gasto deducible que no se documentó aumenta la plusvalía sujeta.

Segundo ejemplo: segunda vivienda en Bavli con cálculo lineal preferente

Un inversor compró el 1 de enero de 2008 un piso de tres habitaciones en Bavli por 1.800.000 ₪, con gastos de adquisición de 60.000 ₪. El piso se alquiló como vivienda a lo largo de los años. El 1 de julio de 2026 se vende por 4.200.000 ₪, con gastos de venta de 110.000 ₪. Supongamos que la subida del índice en el periodo es del 35 % y, para simplificar, ignoremos la amortización.

• Saldo del valor de adquisición actualizado: 1.860.000 por 1,35, es decir, 2.511.000 ₪.
• Plusvalía real: 4.200.000 menos 2.511.000 menos 110.000, es decir, 1.579.000 ₪.
• Periodo de tenencia: 6.756 días, de los cuales 2.192 son anteriores al 1 de enero de 2014, es decir, aproximadamente el 32,4 %.
• Parte exenta: aproximadamente 512.300 ₪. Parte sujeta: aproximadamente 1.066.700 ₪.
• Mas shevach al 25 % sobre la parte sujeta: aproximadamente 266.700 ₪, frente a unos 394.750 ₪ sin el cálculo lineal preferente.

En este ejemplo, la plusvalía sujeta supera el umbral del impuesto adicional, por lo que podría haber un cargo extra en el año de la venta, según los demás ingresos del vendedor. Este es precisamente un punto en el que elegir el año fiscal de la venta puede cambiar el resultado.

Declaración, pago y anticipo: los plazos que no deben perderse

• Declaración ante la Tributación Inmobiliaria: vendedor y comprador presentan una declaración dentro de los 30 días siguientes a la venta, es decir, desde la firma del contrato y no desde la entrega. La presentación la hacen normalmente en línea los abogados de las partes, en el sistema de compraventa electrónica de la Autoridad Tributaria.
• Pago del impuesto: el vendedor paga el mas shevach dentro de los 60 días siguientes a la venta. El retraso genera diferencias de actualización e intereses y, en algunos casos, también multas.
• Anticipo a cargo del comprador: el comprador ingresa a la Autoridad Tributaria un anticipo a cuenta del impuesto a la plusvalía del vendedor, descontado del precio. Si el vendedor compró el piso después del 7 de noviembre de 2001, el anticipo es del 7,5 % del precio; si lo compró antes, del 15 %. El anticipo se paga dentro de los 30 días desde la firma, o después de que se haya transferido al vendedor más del 40 % del precio, lo que ocurra más tarde. Quien tiene derecho a la exención puede solicitar una autorización previa y evitar el anticipo.
• Certificados fiscales para la inscripción: la transmisión de los derechos en el Registro de la Propiedad (tabu) o en la sociedad de vivienda exige un certificado de la Tributación Inmobiliaria. Sin cerrar la cuenta del mas shevach, el comprador no podrá inscribirse y el dinero retenido en depósito fiduciario no se liberará.

El vendedor presenta una autoliquidación, y la Autoridad Tributaria puede revisarla y emitir una liquidación distinta. Por eso es importante preparar los documentos antes de firmar y no bajo la presión de los 30 días. Si está en la fase de planificación, le recomendamos leer también lo que escribimos para propietarios que desean vender.

Errores frecuentes con el mas shevach

1. Dar por hecha la exención sin revisar la unidad familiar. Un piso pequeño a nombre del cónyuge, o una participación de más de un tercio en el piso de los padres, puede anular toda la exención.
2. Perder los recibos. Una reforma de cientos de miles de shekels sin facturas no se deducirá. Conviene mantener un expediente digital desde el día de la compra.
3. Dejar pasar el plazo para vender el piso antiguo. Quienes compraron un piso nuevo y no vendieron el antiguo a tiempo descubren que son propietarios de dos viviendas, y la exención se pierde.
4. Olvidar la amortización en un piso alquilado. La diferencia entre las modalidades del impuesto sobre la renta del alquiler influye en el valor de adquisición dentro del cálculo de la plusvalía.
5. Usar la exención en un piso con poca plusvalía. La exención de vivienda única puede usarse una vez cada 18 meses. A veces es preferible pagar un impuesto pequeño hoy y reservar la exención para una venta mayor.
6. Ignorar el impuesto adicional. Una plusvalía elevada que se suma a una renta anual alta puede añadir varios puntos porcentuales al impuesto, por lo que el año de la venta forma parte de la planificación.
7. Inflar el precio de venta en el contrato. Los elementos que no forman parte del piso, como el mobiliario, deben definirse por separado y por un valor razonable. La Autoridad Tributaria examina estas operaciones con rigor.

Planificar bien el impuesto a la plusvalía inmobiliaria en Israel y cuándo acudir a un asesor fiscal

La planificación del mas shevach empieza meses antes de publicar el piso, no cuando ya hay un comprador. Las preguntas que conviene aclarar de antemano:

• Si el piso es una vivienda con derecho a exención, y cuál es la situación de las demás viviendas de la unidad familiar.
• Si el valor esperado se acerca al tope de 5.008.000 ₪, y qué supone cada cien mil shekels adicionales en el precio.
• Si conviene usar la exención ahora o reservarla, cuando se posee más de un inmueble.
• Si se aplica el cálculo lineal preferente, y cuál es la parte exenta según la fecha de compra.
• En qué año fiscal conviene firmar, teniendo en cuenta el impuesto adicional y otros ingresos.
• Qué documentos faltan: contrato de compra, liquidación del impuesto de adquisición, facturas de reformas, certificados de intereses del banco.

Cuándo acudir a un asesor fiscal o a un abogado especializado en tributación inmobiliaria: cuando hay más de una vivienda en la unidad familiar, en herencias o donaciones, en pisos comprados antes de 2014, con precios cercanos al tope o superiores, en el caso de no residentes y en ventas vinculadas a un proyecto de renovación urbana. En RS Nadlan acompañamos operaciones de venta en el norte de Tel Aviv, en Ramat Aviv Gimel y en el Sharón, y trabajamos junto a los abogados y asesores fiscales de nuestros clientes. No prestamos asesoramiento fiscal, pero sabemos identificar pronto los puntos que requieren revisión y programar el proceso de comercialización en consecuencia.

Preguntas frecuentes

Antes de decidir vender

Una buena venta combina el precio adecuado, el momento adecuado y una planificación fiscal hecha con antelación. Si está pensando en vender un piso en el norte de Tel Aviv o en el Sharón y quiere entender el panorama completo antes de empezar, estaremos encantados de conversar. Puede contactarnos aquí o llamarnos al 077-500-4600 (desde el extranjero, +972 77 500 4600).