Taxe sur le gain immobilier en Israël 2026 : calcul, exonération et stratégie

La taxe sur le gain immobilier en Israël (mas shevach) est l’impôt dû par celui qui cède un droit immobilier sur le gain réel réalisé entre la date d’acquisition et la date de vente. Lors de la vente d’un appartement au nord de Tel Aviv ou dans le Sharon, où l’écart entre prix d’achat et prix de vente se chiffre souvent en millions de shekels, la différence entre une vente bien préparée et une vente non anticipée peut atteindre plusieurs centaines de milliers de shekels. Ce guide réunit ce qu’il faut comprendre avant de signer : comment se calcule le gain, quand s’applique l’exonération, ce qui se passe en cas de dépassement du plafond d’exonération, comment fonctionne le calcul linéaire préférentiel, quels sont les délais et quelles erreurs reviennent le plus souvent. Les données sont à jour en octobre 2026, et chaque situation particulière doit être examinée par un avocat ou un conseiller fiscal.

La taxe sur le gain immobilier en Israël : définition et redevable

Le mas shevach est institué par la loi sur la fiscalité immobilière (gain foncier et acquisition) de 1963 et pèse uniquement sur le vendeur. L’acheteur, lui, acquitte les droits d’acquisition (mas rechisha), un impôt entièrement distinct. Le « gain » imposable correspond à la différence entre la valeur de vente et la valeur d’acquisition résiduelle, soit le prix d’achat augmenté des dépenses déductibles, le tout réévalué selon l’indice des prix. Concrètement, toute hausse de prix n’est pas un gain : la part due à l’inflation est neutralisée, et seul le gain réel est imposable.

Le taux de base pour un particulier sur le gain réel accumulé depuis le 1er janvier 2012 est de 25 %. Des taux différents s’appliquent aux périodes antérieures ; pour un bien acheté il y a longtemps, le calcul se fait donc par tranches de périodes. En outre, toute personne dont le revenu imposable de l’année de la vente, gain compris, dépasse 721 560 ₪ peut être redevable de la surtaxe (mas yesef) : 3 % sur l’ensemble du revenu excédant le seuil, plus 2 % sur le revenu du capital qui le dépasse. Ce seuil a été gelé pour les années 2025 à 2027. Pour la vente d’un logement, la loi prévoit des règles spécifiques susceptibles de faire sortir certaines transactions du champ de la surtaxe ; c’est donc une vérification que le conseiller fiscal doit mener en amont, et non après la signature.

Calcul du gain : les trois composantes de la formule

Le calcul du mas shevach repose sur trois éléments. Mieux vaut bien connaître chacun d’eux, car chacun laisse place à l’erreur, mais aussi à l’optimisation.

La valeur d’acquisition

Il s’agit du prix réellement payé lors de l’achat, tel que déclaré à l’Autorité fiscale. Pour un bien reçu en héritage, la valeur et la date d’acquisition sont en général celles du défunt. Pour un bien reçu en donation, le bénéficiaire se substitue le plus souvent au donateur. D’où l’importance des documents : le contrat d’achat d’origine et l’avis d’imposition des droits d’acquisition constituent la base de tout le calcul.

L’indexation

La valeur d’acquisition est réévaluée selon l’indice des prix à la consommation, de la date d’achat jusqu’à la date de vente. Chaque dépense déductible est indexée séparément à compter de la date où elle a été payée. Une rénovation réalisée il y a dix ans bénéficie donc d’une indexation plus longue qu’une rénovation de l’an dernier. La part inflationniste accumulée depuis 1994 est exonérée ; l’indexation n’est donc pas une simple formalité technique, mais une part réelle de l’économie d’impôt.

Les dépenses déductibles

Ce sont les dépenses qu’il est permis de déduire de la valeur de vente, à condition d’en conserver les justificatifs :

• Les droits d’acquisition payés lors de l’achat.
• Les honoraires d’avocat à l’achat et à la vente.
• Les honoraires d’agence à l’achat et à la vente.
• L’expertise requise pour la transaction ou le prêt immobilier.
• Les rénovations et améliorations de nature capitalistique, comme l’ajout d’une pièce, le remplacement des installations, une cuisine neuve ou la fermeture d’un balcon avec permis, factures à l’appui.
• La taxe d’amélioration (hetel hashbacha) versée à la commission d’urbanisme.
• La part réelle des intérêts du prêt immobilier, sous conditions et sur attestation de la banque.

Ne sont pas déductibles : l’entretien courant, la peinture ordinaire, le mobilier et les biens meubles, ainsi que les dépenses déjà déduites au titre de l’impôt sur le revenu. Pour un bien loué, attention à l’amortissement : dans certains régimes d’imposition des loyers, il est réputé avoir été déduit, ce qui réduit la valeur d’acquisition résiduelle et augmente le gain.

Exonération de la taxe sur le gain immobilier pour un logement unique : toutes les conditions

L’exonération la plus courante est celle du logement unique, prévue à l’article 49B(2) de la loi. Elle est totale, mais subordonnée à plusieurs conditions cumulatives ; si l’une d’elles fait défaut, c’est l’exonération entière qui peut tomber.

1. Un logement d’habitation éligible. Le bien a servi principalement à l’habitation au cours des quatre années précédant la vente, ou pendant 80 % de la période sur laquelle le gain est calculé, la plus courte des deux étant retenue. Un logement dont la construction n’est pas achevée, ou détenu comme stock d’une activité commerciale, n’est pas éligible.
2. Le seul logement en Israël. Le vendeur, son conjoint et leurs enfants mineurs sont considérés comme un seul vendeur. Un logement détenu par le conjoint est donc pris en compte. Un logement à l’étranger n’entre pas dans le calcul de cette condition.
3. 18 mois de détention. Le vendeur a détenu le bien pendant au moins 18 mois à compter du jour où il est devenu un logement d’habitation.
4. Aucune exonération similaire utilisée dans les 18 mois précédant la vente. Celui qui a vendu un autre logement en bénéficiant de l’exonération du logement unique durant cette période ne peut pas en bénéficier une seconde fois.

Certains biens ne sont pas considérés comme un « logement supplémentaire » même s’ils sont inscrits à votre nom : une part de propriété ne dépassant pas un tiers d’un autre logement, un logement reçu en héritage sous certaines conditions, et un logement loué sous bail protégé avant 1997. Point essentiel pour ceux qui changent de logement : un logement de remplacement acheté avant la vente de l’ancien ne compromet pas l’exonération, à condition que l’ancien soit vendu dans les 24 mois suivant l’achat du nouveau, pour un logement de remplacement acheté à partir du 1er juin 2025, ou dans les 18 mois pour un logement acheté entre le 1er juin 2023 et le 31 mai 2025. Pour un logement neuf acheté sur plan auprès d’un promoteur, ce délai court en général à partir de la remise des clés et non de la signature. Les mêmes délais s’appliquent aussi à l’allègement des droits d’acquisition sur le nouveau logement, mais il s’agit d’un allègement distinct, soumis à ses propres conditions, que nous détaillons dans notre guide taxe d’acquisition 2026. Si vous êtes précisément à cette étape, vous trouverez plus de détails dans notre guide changer de logement : vendre d’abord ou acheter d’abord.

Deux autres exonérations méritent d’être connues. Un logement reçu en héritage d’une personne qui ne possédait qu’un seul logement peut être vendu en exonération au titre de l’article 49B(5), dans les conditions fixées par la loi, comme nous l’expliquons dans notre guide vendre un bien reçu en héritage. Un logement reçu en donation est soumis à une période d’attente : quatre ans à compter du jour où le bénéficiaire en est devenu propriétaire, ou trois ans s’il y a résidé de façon permanente.

Le plafond d’exonération 2026 : le cas des biens de prestige

L’exonération du logement unique est limitée par un plafond de valeur. Depuis le 16 janvier 2024, ce plafond est de 5 008 000 ₪. En raison du gel des indexations dans les lois fiscales, ce montant reste en vigueur en 2026 et demeure gelé jusqu’au 15 janvier 2028. Au nord de Tel Aviv, il ne s’agit pas d’une hypothèse d’école : des cinq pièces à Ramat Aviv Gimel, des appartements avec jardin à Bavli et des maisons à Tzahala ou à Afeka se vendent régulièrement plus cher que ce plafond.

Le mécanisme mérite d’être bien compris : l’exonération ne disparaît pas lorsque le plafond est dépassé. La fraction du prix qui excède le plafond est traitée comme la contrepartie d’un « autre droit », et seule la part du gain total correspondant proportionnellement à cette fraction est imposée. Un appartement vendu 5,6 millions de shekels n’est donc pas imposé sur tout son gain, mais seulement sur environ 10,6 % de son montant, comme le montre l’exemple plus bas. C’est là qu’intervient aussi une estimation professionnelle : lorsque le prix avoisine le plafond, l’écart entre un prix demandé juste et un prix surévalué peut peser à la fois sur le produit de la vente et sur l’impôt.

Le calcul linéaire préférentiel pour les biens achetés avant 2014

La réforme de la fiscalité des logements (amendement 76 à la loi) est entrée en vigueur le 1er janvier 2014. Elle a restreint les exonérations pour les propriétaires de plusieurs logements et a instauré à la place le calcul linéaire préférentiel (linari mutav) prévu à l’article 48A(b2). Le principe : lors de la vente par un particulier d’un logement d’habitation éligible acquis avant le 1er janvier 2014, le gain réel est réparti de façon linéaire selon le nombre de jours avant et après la date de bascule. La part attribuée à la période allant jusqu’au 31 décembre 2013 est exonérée, et la part attribuée à la période allant du 1er janvier 2014 jusqu’à la vente est imposable à un taux pouvant atteindre 25 %.

Ce calcul concerne surtout ceux qui détiennent un deuxième logement, un bien d’investissement ou un bien loué, qui ne peuvent prétendre à l’exonération du logement unique. Plus l’achat est ancien, plus la part exonérée est importante ; mais elle diminue chaque année, puisque la période postérieure à 2014 ne cesse de s’allonger.

Deux remarques pratiques. D’abord, en 2023, le calcul a été restreint pour ceux qui ont acheté un terrain avant 2014 et y ont construit un logement par la suite : si la construction n’est pas achevée au 31 décembre 2030, le calcul linéaire préférentiel ne s’appliquera pas. Ensuite, des propositions visant à supprimer progressivement ce calcul ont été publiées par le passé. À la date de rédaction de ce guide, elles ne sont pas devenues loi, mais quiconque envisage de vendre un tel bien dans les années à venir doit vérifier l’état du droit en vigueur avant de signer.

Exemple chiffré de taxe sur le gain immobilier en Israël : une vente au nord de Tel Aviv

Les exemples suivants sont purement illustratifs. Les données d’indice sont estimées et arrondies ; le calcul réel sera effectué par l’avocat ou le conseiller fiscal à partir des indices exacts et des données de la transaction.

Premier exemple : logement unique à Ramat Aviv Gimel en dépassement du plafond

Un couple a acheté en 2015 un cinq pièces à Ramat Aviv Gimel pour 3 300 000 ₪ et a payé 150 000 ₪ de droits d’acquisition, d’avocat et d’agence. En 2019, il a investi 200 000 ₪ dans une rénovation documentée. En 2026, l’appartement est vendu 5 600 000 ₪, avec 140 000 ₪ de frais de vente. C’est leur unique logement, et il remplit toutes les conditions d’exonération.

Conclusion : même en cas de dépassement du plafond, l’exonération préserve l’essentiel du gain. Ce qui détermine l’impôt, c’est avant tout l’ampleur du dépassement ; toute dépense déductible non documentée augmente donc le gain imposable.

Second exemple : deuxième logement à Bavli avec le calcul linéaire préférentiel

Un investisseur a acheté le 1er janvier 2008 un trois pièces à Bavli pour 1 800 000 ₪, avec 60 000 ₪ de frais d’acquisition. Le bien a été loué à usage d’habitation pendant toutes ces années. Le 1er juillet 2026, il est vendu 4 200 000 ₪, avec 110 000 ₪ de frais de vente. Supposons une hausse de l’indice de 35 % sur la période et, par souci de simplicité, ignorons l’amortissement.

• Valeur d’acquisition résiduelle indexée : 1 860 000 multiplié par 1,35, soit 2 511 000 ₪.
• Gain réel : 4 200 000 moins 2 511 000 moins 110 000, soit 1 579 000 ₪.
• Durée de détention : 6 756 jours, dont 2 192 jours avant le 1er janvier 2014, soit environ 32,4 %.
• Part exonérée : environ 512 300 ₪. Part imposable : environ 1 066 700 ₪.
• Mas shevach au taux de 25 % sur la part imposable : environ 266 700 ₪, contre environ 394 750 ₪ sans le calcul linéaire préférentiel.

Dans cet exemple, le gain imposable dépasse le seuil de la surtaxe ; une imposition supplémentaire est donc possible l’année de la vente, selon les autres revenus du vendeur. C’est précisément le type de situation où le choix de l’année fiscale de la vente peut changer le résultat.

Déclaration, paiement et acompte : les délais à ne pas manquer

• Déclaration au service de la fiscalité immobilière : le vendeur et l’acheteur déposent une déclaration dans les 30 jours suivant la vente, autrement dit à compter de la signature du contrat et non de la remise des clés. Le dépôt se fait généralement en ligne par les avocats des parties, sur la plateforme de vente en ligne de l’Autorité fiscale.
• Paiement de l’impôt : le vendeur acquitte le mas shevach dans les 60 jours suivant la vente. Tout retard entraîne des différences d’indexation et des intérêts, et parfois des pénalités.
• Acompte versé par l’acheteur : l’acheteur verse à l’Autorité fiscale, sur le prix, un acompte imputé sur le mas shevach du vendeur. Si le vendeur a acquis le bien après le 7 novembre 2001, l’acompte est de 7,5 % du prix ; s’il l’a acquis avant, il est de 15 %. L’acompte est payé dans les 30 jours suivant la signature, ou après le versement au vendeur de plus de 40 % du prix, la date la plus tardive étant retenue. Le vendeur qui a droit à une exonération peut demander une attestation préalable et éviter ainsi l’acompte.
• Attestations fiscales pour l’inscription : le transfert des droits au registre foncier (tabu) ou auprès de la société de gestion foncière exige une attestation du service de la fiscalité immobilière. Tant que le dossier du mas shevach n’est pas soldé, l’acheteur ne peut pas être inscrit et les fonds détenus sous séquestre ne sont pas libérés.

Le vendeur établit lui aussi sa propre liquidation de l’impôt, que l’Autorité fiscale peut contrôler et remplacer par sa propre évaluation. Il est donc important que les documents soient prêts avant la signature, et non dans l’urgence des 30 jours. Si vous êtes en phase de réflexion, nous vous recommandons aussi de lire ce que nous avons écrit à l’intention des propriétaires qui souhaitent vendre.

Les erreurs fréquentes

1. Supposer que l’on est exonéré sans vérifier la cellule familiale. Un petit appartement au nom du conjoint, ou une part de propriété supérieure à un tiers dans le logement des parents, peut faire tomber toute l’exonération.
2. Perdre les justificatifs. Une rénovation de plusieurs centaines de milliers de shekels sans factures ne sera pas déduite. Mieux vaut tenir un dossier numérique dès le jour de l’achat.
3. Laisser passer le délai de vente de l’ancien logement. Ceux qui ont acheté un nouveau logement sans vendre l’ancien à temps découvrent qu’ils sont propriétaires de deux biens, et l’exonération tombe.
4. Oublier l’amortissement sur un bien loué. Le régime choisi pour l’impôt sur les loyers influe sur la valeur d’acquisition retenue dans le calcul du gain.
5. Utiliser l’exonération sur un bien dégageant un faible gain. L’exonération du logement unique ne peut être utilisée qu’une fois tous les 18 mois. Il vaut parfois mieux payer un impôt modeste aujourd’hui et réserver l’exonération pour une vente plus importante.
6. Ignorer la surtaxe. Un gain élevé qui s’ajoute à un revenu annuel élevé peut alourdir l’impôt de quelques points ; l’année de la vente fait donc partie de la stratégie.
7. Gonfler le prix de vente dans le contrat. Les éléments qui ne font pas partie du logement, comme le mobilier, doivent être définis séparément et pour une valeur raisonnable. L’Autorité fiscale examine ces transactions avec attention.

Bien préparer la vente et savoir quand consulter un conseiller fiscal

La préparation fiscale commence des mois avant la mise en vente, et non une fois l’acheteur trouvé. Les questions à éclaircir en amont :

• Si le bien est un logement d’habitation éligible, et quelle est la situation des autres logements de la cellule familiale.
• Si la valeur attendue est proche du plafond de 5 008 000 ₪, et quel est l’effet de chaque tranche de cent mille shekels supplémentaires sur le prix.
• S’il vaut mieux utiliser l’exonération maintenant ou la réserver, lorsque vous détenez plus d’un bien.
• Si le calcul linéaire préférentiel s’applique, et quelle est la part exonérée selon la date d’achat.
• L’année fiscale la plus favorable pour signer, compte tenu de la surtaxe et des autres revenus.
• Les documents qui manquent : contrat d’achat, avis d’imposition des droits d’acquisition, factures de rénovation, attestations d’intérêts de la banque.

Dans quels cas consulter un conseiller fiscal ou un avocat spécialisé en fiscalité immobilière ? Lorsque la cellule familiale détient plus d’un logement, en cas d’héritage ou de donation, pour un bien acheté avant 2014, pour un prix proche du plafond ou supérieur, pour les résidents étrangers et pour une vente liée à un projet de renouvellement urbain. Chez RS Nadlan, nous accompagnons des ventes au nord de Tel Aviv, à Ramat Aviv Gimel et dans le Sharon, aux côtés des avocats et conseillers fiscaux de nos clients. Nous ne délivrons pas de conseil fiscal, mais nous savons repérer tôt les points qui méritent vérification et calibrer la commercialisation en conséquence.

Questions fréquentes

Avant de décider de vendre

Une vente réussie conjugue le bon prix, le bon calendrier et une stratégie fiscale préparée en amont. Si vous envisagez de vendre un bien au nord de Tel Aviv ou dans le Sharon et souhaitez avoir une vision complète avant de vous lancer, nous serons heureux d’en parler avec vous. Vous pouvez nous contacter ici ou par téléphone au 077-500-4600 (+972 77 500 4600 depuis l’étranger).