Vu de l’extérieur, l’achat d’appartement à Tel Aviv par un résident étranger (toshav chutz) ressemble à n’importe quelle autre transaction : un bien, un prix, un contrat et des clés. En réalité, le résident étranger suit un parcours différent à presque chaque étape, de la taxe d’acquisition et du taux de financement bancaire jusqu’au transfert des fonds, à la fiscalité des loyers et à la revente future. Ce guide réunit les règles telles qu’elles s’appliquent en 2026, avec un exemple chiffré complet et la liste des erreurs que commettent régulièrement les acheteurs venus de l’étranger. Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal ; votre situation particulière doit être examinée par un avocat en droit immobilier et un conseiller fiscal.
Qui est considéré comme résident étranger sur le plan fiscal
Premier point à comprendre : la résidence fiscale n’est pas la nationalité. Un citoyen israélien qui vit depuis quelques années à Londres ou à New York peut être considéré comme résident étranger, et un ressortissant étranger dont le centre de vie se trouve ici peut être considéré comme résident israélien. La définition figure à l’article 1 de l’ordonnance de l’impôt sur le revenu, et le critère de base est celui du centre de vie : où se trouve le foyer permanent, la famille, l’activité professionnelle et les affaires, les comptes et les actifs, l’appartenance à une communauté.
À côté de ce critère, l’ordonnance pose deux présomptions chiffrées, qui peuvent être renversées :
- Un séjour en Israël de 183 jours ou plus au cours de l’année fiscale.
- Un séjour de 30 jours ou plus au cours de l’année fiscale, lorsque le total des jours de présence sur cette année et les deux années précédentes atteint 425 jours ou plus.
En 2025, un mémorandum de loi (tazkir chok) a été publié, proposant de remplacer ces présomptions réfragables par des présomptions irréfragables fondées sur le décompte des jours. À l’heure où nous écrivons ces lignes, mieux vaut vérifier avec votre conseiller fiscal où en est cette réforme au jour de votre achat, car la définition influe directement sur la taxe d’acquisition.
Autre distinction importante : les banques examinent une question différente. La directive 329 de la Banque d’Israël distingue le « citoyen israélien » du « résident étranger » selon une définition empruntée à la loi sur la fiscalité immobilière. Une personne peut donc être considérée comme résidente étrangère au regard de la taxe d’acquisition, et être pourtant traitée par la banque comme citoyen israélien pour le taux de financement. Nous y reviendrons plus loin.
Achat d’appartement à Tel Aviv par un résident étranger : la taxe d’acquisition en 2026
Un résident israélien qui achète un logement unique bénéficie de tranches réduites : exonération jusqu’à 1 978 745 ₪, 3,5 % jusqu’à 2 347 040 ₪ et 5 % jusqu’à 6 055 070 ₪. Le résident étranger n’a pas droit à ces tranches, même s’il s’agit de son seul logement en Israël et dans le monde. Il est imposé comme l’acquéreur d’un logement supplémentaire :
- 8 % dès le premier shekel et jusqu’à 6 055 070 ₪.
- 10 % sur la part supérieure à 6 055 070 ₪.
Les montants des tranches ont été gelés par la loi d’accompagnement budgétaire et ne seront pas indexés jusqu’au 15 janvier 2028. Les taux applicables au logement supplémentaire, 8 % et 10 %, ont été fixés par une disposition temporaire valable jusqu’au 31 décembre 2026. En octobre 2026, rien n’a encore été décidé pour la suite ; si vous prévoyez de signer vers la fin de l’année ou après, vérifiez avec votre avocat l’état du droit au jour de la signature. Nous détaillons l’ensemble des tranches et la méthode de calcul dans notre guide taxe d’acquisition 2026.
Quand obtenir un remboursement
La loi permet à un acquéreur résident étranger à la date de l’achat de bénéficier rétroactivement des tranches du logement unique si, dans les deux ans suivant l’achat, il devient résident israélien pour la première fois (nouvel immigrant) ou revient en tant que résident de retour de longue date, soit après une absence d’au moins dix années consécutives. En raison de la guerre, ce délai a été prolongé pour les acquéreurs ayant acheté dans une certaine fenêtre de dates ; l’avocat vérifie le droit exact. À noter : un résident de retour ordinaire, absent depuis moins de dix ans, n’est pas couvert par cet allègement. Si vous prévoyez de revenir en Israël prochainement, envisagez sérieusement de revenir d’abord et d’acheter ensuite.
Les nouveaux immigrants bénéficient d’un allègement distinct : pour l’achat d’un logement d’habitation au cours d’une période qui commence un an avant l’alya et se prolonge sept ans après, exonération jusqu’à 1 978 745 ₪ et 0,5 % seulement sur la part allant jusqu’à 6 055 070 ₪, dans les conditions fixées par le règlement.
Les délais
La transaction doit être déclarée à l’Autorité fiscale dans les 30 jours suivant la signature, et la taxe d’acquisition doit être payée dans les 60 jours. L’avocat de l’acquéreur dépose la déclaration, mais les fonds doivent être disponibles sur un compte en Israël à l’échéance ; mieux vaut donc en préparer le transfert à l’avance.
Financement : prêt immobilier pour résident étranger et transfert des fonds
Compte bancaire en Israël et transfert des fonds
Les acheteurs étrangers ouvrent en général un compte bancaire en Israël en tant que résidents étrangers. La procédure prend du temps, parfois plusieurs semaines, en raison des exigences des banques en matière de connaissance du client et de lutte contre le blanchiment. Ce que la banque demande habituellement :
- Un passeport en cours de validité, et pour un citoyen israélien, également la carte d’identité.
- Des formulaires de déclaration de résidence fiscale, y compris au titre des accords internationaux d’échange d’informations, et pour les citoyens américains, des formulaires spécifiques.
- Des justificatifs de l’origine des fonds : vente d’un bien, épargne, héritage, donation ou salaire, avec pièces à l’appui.
- Un justificatif d’adresse à l’étranger.
La question de l’origine des fonds n’a rien de formel. Un virement important mal documenté peut être retardé, et lorsqu’une échéance de paiement prévue au contrat approche, un tel retard devient une inexécution. Mieux vaut réunir les documents avant même la signature.
La seconde question est celle du taux de change. Le prix est libellé en shekels, et les paiements prévus au contrat s’échelonnent souvent sur plusieurs mois. Une variation de quelques points du taux de change entre la signature et le dernier paiement peut représenter des centaines de milliers de shekels pour une transaction dans le nord de la ville. Certains convertissent toute la somme à l’avance, d’autres par étapes, d’autres encore recourent à des instruments de couverture par l’intermédiaire de leur banque. C’est une décision financière à prendre avec votre banquier ou votre conseiller, et non le jour où le paiement est exigé.
Prêt immobilier pour résident étranger : quelle part la banque finance
La directive 329 fixe des plafonds de financement : 75 % pour un logement unique, 70 % pour un logement de remplacement et 50 % pour un bien d’investissement. Selon le recueil de questions et réponses de la supervision bancaire, l’achat par un résident étranger qui n’est pas « citoyen israélien » au sens de la directive est nécessairement qualifié de bien d’investissement ; le taux de financement maximal est donc de 50 %, même s’il s’agit du premier et unique logement. Ce plafond ne peut pas être dépassé, même au moyen d’une assurance de prêt.
Le citoyen israélien vivant à l’étranger se trouve dans une situation différente : la directive visant le citoyen israélien, il peut être traité comme acquéreur d’un logement unique et obtenir un financement plus élevé, sous réserve de la politique de la banque et d’une déclaration sous serment certifiée. Mieux vaut le vérifier avec la banque avant d’établir votre plan de financement.
Seconde limite : le taux d’effort. La banque n’accordera pas de prêt dont la mensualité dépasse 50 % du revenu disponible, et le calcul tient compte des autres prêts garantis par le même bien. Dans la pratique, les banques examinent les revenus perçus à l’étranger avec davantage de prudence, demandent les déclarations fiscales et les bulletins de salaire du pays de résidence, et retiennent parfois un revenu réduit. Certaines banques proposent un financement en devises ou indexé sur une devise, mais il transfère le risque de change de la banque vers vous. Pour en savoir plus sur les taux d’intérêt, consultez notre guide des taux de prêt immobilier au nord de Tel Aviv.
Achat d’appartement à Tel Aviv par un résident étranger : les étapes
Le bon ordre fait économiser de l’argent et évite la pression. Voici à quoi ressemble une transaction bien menée :
- Définir un budget global. Non seulement le prix du bien, mais aussi la taxe d’acquisition, l’avocat, l’agence, l’expert, l’inspection technique et les frais bancaires. Nous y reviendrons dans l’exemple.
- Obtenir un accord de principe de prêt. Avant de s’engager sur un bien, pour savoir ce que la banque est réellement prête à financer.
- Choisir un avocat en droit immobilier en Israël. Votre avocat conduit l’ensemble de la procédure juridique et choisit avec vous le mode de signature : signature électronique ou signature en sa présence, selon ce qu’il détermine.
- Trouver le bien et le visiter. Si vous ne connaissez pas encore le secteur, commencez par notre présentation des quartiers du nord de Tel Aviv et par les biens que nous commercialisons.
- Les vérifications préalables. Juridiques, urbanistiques et techniques, avant tout engagement.
- Négociation et signature du contrat. Avec un échéancier de paiements coordonné avec les dates de transfert des fonds depuis l’étranger.
- Inscription d’une mise en garde (he’arat azhara) en votre faveur au bureau du registre foncier, immédiatement après la signature.
- Déclaration à l’Autorité fiscale et paiement de la taxe d’acquisition dans les 30 et 60 jours.
- Paiements, remise des clés et inscription des droits à votre nom.
Point à connaître : pour les biens situés sur un terrain de l’Autorité foncière d’Israël, le transfert de droits à une personne qui n’est pas citoyenne israélienne et n’a pas droit à l’alya au titre de la loi du retour nécessite l’autorisation de l’Autorité. L’avocat vérifiera la nature du terrain dès la phase des vérifications.
Les vérifications avant la signature
Lorsque vous ne vivez pas sur place, vous n’avez pas l’avantage de celui qui passe chaque matin devant l’immeuble ; les vérifications doivent donc être plus approfondies : extrait du registre foncier (tabu), dossier du bâtiment, situation urbanistique et renouvellement urbain, dettes et inspection technique, estimation professionnelle avant la négociation, et vérification que l’agent détient une licence valide. Nous détaillons l’ordre complet des vérifications dans notre guide les vérifications avant d’acheter un appartement.
Exemple chiffré : un quatre pièces au nord de Tel Aviv
Cet exemple est purement illustratif. Supposons qu’un résident étranger achète un quatre pièces de 110 m² à Ramat Aviv Gimel au prix de 4 800 000 ₪ et finance 50 % par un prêt immobilier.
| Élément | Résident étranger | Résident israélien, logement unique |
|---|---|---|
| Prix du bien | 4 800 000 ₪ | 4 800 000 ₪ |
| Taxe d’acquisition | 384 000 ₪ (8 % sur la totalité) | environ 135 540 ₪ (selon les tranches réduites) |
| Honoraires d’avocat (à titre indicatif 0,5 % plus TVA à 18 %) | environ 28 320 ₪ | environ 28 320 ₪ |
| Frais d’agence (à titre indicatif 2 % plus TVA) | environ 113 280 ₪ | environ 113 280 ₪ |
| Expert, inspection technique et frais bancaires (estimation) | environ 10 000 ₪ | environ 10 000 ₪ |
| Prêt maximal selon la directive 329 | 2 400 000 ₪ (50 %) | jusqu’à 3 600 000 ₪ (75 %) |
| Apport personnel nécessaire | environ 2 935 600 ₪ | environ 1 487 140 ₪ |
Deux écarts sautent aux yeux : environ 248 000 ₪ de taxe d’acquisition, et un apport presque deux fois plus élevé en raison du plafond de financement. Un prêt de 2 400 000 ₪ sur 25 ans à un taux moyen de 5 % (simple hypothèse) représente une mensualité d’environ 14 000 ₪. Pour respecter le taux d’effort maximal, la banque s’attendra à un revenu disponible reconnu d’au moins 28 000 ₪ par mois, et en pratique souvent davantage.
Pour un bien plus cher, le coût grimpe nettement. Pour une maison individuelle à Tzahala au prix de 12 000 000 ₪, la taxe d’acquisition d’un résident étranger s’élèvera à environ 1 078 900 ₪ : 8 % sur les premiers 6 055 070 ₪ et 10 % sur le solde.
Charges courantes : arnona, charges de copropriété et assurance
La taxe municipale (arnona) à Tel Aviv dépend de la zone fiscale, du type d’immeuble et de la surface. Selon l’arrêté municipal d’arnona pour 2026, en zone 1, un appartement jusqu’à 140 m² dans un immeuble de type moderne est taxé à 112,99 ₪ par m² et par an, et un appartement de plus de 140 m² ou une villa à 139,60 ₪ par m². Un appartement de 110 m² à ce tarif paiera environ 12 400 ₪ par an. Dans les immeubles anciens et dans d’autres zones, le tarif est plus bas ; la classification exacte du bien se vérifie auprès de la municipalité. Un appartement vide reste soumis à l’arnona complète, et le paiement court même lorsque vous êtes à l’étranger ; mieux vaut donc mettre en place un prélèvement automatique.
Les charges de copropriété (vaad bayit) varient fortement : de quelques centaines de shekels par mois dans un immeuble ancien à plusieurs milliers dans une tour avec hall, gardien, piscine et salle de sport. Demandez les derniers comptes rendus de l’assemblée générale pour savoir si une dépense importante est prévue, comme le remplacement de l’ascenseur ou la rénovation de la façade. S’y ajoutent l’assurance de l’immeuble et du contenu, et en cas de prêt, l’assurance vie et l’assurance du bien exigées par la banque.
Louer l’appartement pendant que vous êtes à l’étranger
De nombreux acheteurs étrangers louent l’appartement jusqu’à ce qu’ils viennent y habiter. Les revenus locatifs perçus en Israël sont imposables en Israël, même lorsque le propriétaire est résident étranger, selon trois régimes principaux :
- Le régime d’exonération : le plafond d’exonération pour 2026 est de 5 654 ₪ par mois. En cas de dépassement, l’exonération se réduit d’autant ; pour une location au nord de Tel Aviv, elle est donc presque toujours partielle ou sans objet.
- Le régime des 10 % : un impôt de 10 % sur le montant brut des loyers, sans déduction de charges, payé dans les 30 jours suivant la fin de l’année fiscale. Ce régime est ouvert aussi au résident étranger, à condition que le revenu ne soit pas un revenu d’activité commerciale. Pour un loyer de 10 000 ₪ par mois, cela représente 12 000 ₪ d’impôt par an.
- Le régime ordinaire : un impôt aux taux ordinaires sur le revenu, déduction faite des charges et de l’amortissement. Il convient surtout en cas de frais financiers élevés.
Deux points encore. Lorsque des fonds sont versés à un résident étranger par l’intermédiaire d’une banque, une retenue à la source de 25 % s’applique en principe, sauf attestation d’exonération ou de réduction délivrée par l’inspecteur des impôts (pakid shuma). En outre, votre pays de résidence peut lui aussi imposer ce revenu, et la convention fiscale entre les deux pays détermine la manière dont les impôts s’imputent. Le choix entre les régimes est à faire avec un conseiller fiscal qui connaît les deux systèmes. Pour en savoir plus sur la location proprement dite, consultez notre guide de la location d’appartement au nord de Tel Aviv.
La revente : la taxe sur le gain immobilier pour un résident étranger
Lors de la vente, la taxe sur le gain immobilier (mas shevach) est due au taux de 25 % sur le gain réel, soit la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, déduction faite des dépenses déductibles et de l’ajustement à l’inflation. Le résident israélien qui vend son logement unique est exonéré dans les conditions fixées par la loi. Le résident étranger ne peut bénéficier de la même exonération que s’il prouve qu’il ne possède pas non plus de logement dans son pays de résidence, ce qui exige en général une attestation officielle des autorités fiscales de ce pays. Dans les pays dépourvus de registre central, obtenir cette attestation peut s’avérer compliqué. Nous expliquons le calcul de l’impôt, les exonérations et le calcul linéaire préférentiel dans notre guide taxe sur le gain immobilier.
Un avantage à connaître : le résident étranger, ainsi que celui qui était résident étranger lors de l’achat, peut sous certaines conditions choisir que l’ajustement à l’inflation soit calculé selon l’évolution du taux de change de la devise utilisée pour l’achat, et non selon l’indice des prix à la consommation. L’écart entre les deux méthodes peut être important ; conservez donc dès aujourd’hui tous les justificatifs de conversion. En vue d’une vente, découvrez aussi notre accompagnement des propriétaires qui souhaitent vendre.
Les erreurs fréquentes des acheteurs étrangers
- Acheter quelques semaines avant de revenir en Israël. Celui qui revient comme résident de retour ordinaire, et non de longue date, paie 8 % et n’a pas droit au remboursement. Il vaut parfois mieux revenir et régulariser sa résidence avant l’achat.
- Bâtir son budget sur un financement à 70 %. Le résident étranger qui n’est pas citoyen israélien est limité à 50 %, et l’écart n’apparaît parfois qu’après la signature.
- Oublier le risque de change. Un échéancier en shekels face à des revenus en dollars ou en euros constitue une véritable exposition.
- Négliger la documentation de l’origine des fonds. Un virement bloqué par les contrôles de la banque peut entraîner une inexécution du contrat.
- Faire l’impasse sur la vérification urbanistique. Dans les quartiers anciens du nord de la ville, un projet de renouvellement urbain sur l’immeuble change entièrement la donne.
- Louer sans choisir de régime fiscal. Et sans traiter la retenue à la source, qui réduit les sommes effectivement perçues.
- Se fier à des règles qui ont changé. Tranches, dispositions temporaires et propositions de loi évoluent, et des propositions visant à réduire les avantages des résidents étrangers apparaissent régulièrement. Chaque chiffre doit être revérifié au jour de la transaction.
Questions fréquentes
Un résident étranger a le droit d’acheter un appartement en Israël ?
Oui. Il n’existe aucune interdiction générale, et l’inscription au registre foncier (tabu) est possible au nom d’un ressortissant étranger. Pour les biens situés sur un terrain de l’Autorité foncière d’Israël, la personne qui n’est pas citoyenne israélienne et n’y a pas droit au titre de la loi du retour doit obtenir l’autorisation de l’Autorité.
Quel est le montant de la taxe d’acquisition pour un résident étranger ?
En 2026, 8 % dès le premier shekel et jusqu’à 6 055 070 ₪, et 10 % sur la part supérieure, même s’il s’agit de son unique logement. Ces taux ont été fixés par une disposition temporaire valable jusqu’au 31 décembre 2026, et en octobre 2026, rien n’a encore été décidé pour la suite.
Quel montant de prêt immobilier un résident étranger peut obtenir ?
Jusqu’à 50 % de la valeur du bien, selon la directive 329 de la Banque d’Israël. Un citoyen israélien vivant à l’étranger peut être traité comme acquéreur d’un logement unique et obtenir un financement plus élevé, selon la politique de la banque.
Un remboursement de la taxe d’acquisition est possible en cas de retour en Israël ?
Le nouvel immigrant ou le résident de retour de longue date, absent depuis au moins dix années consécutives, devenu résident israélien dans les deux ans suivant l’achat, peut demander le remboursement de la différence. Le résident de retour ordinaire n’y a pas droit.
La présence en Israël est obligatoire pour signer ?
Pas nécessairement. Votre avocat conduit la procédure et détermine le mode de signature, électronique ou en sa présence, selon les circonstances de la transaction.
Comment un résident étranger paie l’impôt sur les loyers ?
Il peut opter pour le régime des 10 % sur le montant brut des loyers, pour le régime d’exonération jusqu’au plafond, ou pour le régime ordinaire. Pour les fonds versés par l’intermédiaire d’une banque, une retenue à la source de 25 % peut s’appliquer, sauf attestation de l’inspecteur des impôts.
En résumé
Acheter un appartement depuis l’étranger est une opération où la préparation compte autant que le bien proprement dit : la date d’achat au regard de la résidence, la structure du financement, la gestion des devises et le projet de location ou d’installation. Chez RS Nadlan, nous accompagnons des clients de l’étranger dans la recherche de biens au nord de Tel Aviv, à Ramat Hasharon et dans le Sharon, et dans la conduite de la négociation, aux côtés de votre avocat et de vos conseillers. Si vous envisagez un achat, nous serons heureux d’un premier échange via notre page de contact ou par téléphone au 077-500-4600 (+972 77 500 4600 depuis l’étranger).
