Le renouvellement urbain en Israël en 2026 ne ressemble plus à ce que les propriétaires ont connu au cours des vingt dernières années. Le plan TAMA 38 a définitivement expiré le 18 mai 2026 ; à sa place fonctionnent aujourd’hui la démolition reconstruction de quartier (pinouï binouï), les plans de renouvellement urbain que chaque ville prépare pour son propre territoire, et une voie relativement nouvelle appelée « alternative Shaked » (halufat Shaked). Tel Aviv présente une situation particulière : la municipalité a choisi de ne pas recourir aux solutions nationales et fait avancer son propre plan d’ensemble. Ce guide explique au propriétaire quelles sont les voies possibles, ce que l’on obtient généralement, ce qui est réellement exonéré d’impôt, quelle majorité est requise et comment choisir un promoteur et un avocat. Nous suivons séparément l’actualité des quartiers du nord de la ville et de Ramat Hasharon, dans notre point sur le renouvellement urbain au nord de Tel Aviv et à Ramat Hasharon.
Ce qui a changé dans le renouvellement urbain en Israël en 2026 : la fin de TAMA 38
TAMA 38 était un plan directeur national de renforcement des bâtiments contre les séismes. Il permettait d’obtenir un permis de construire pour un immeuble isolé, avec renforcement et ajout d’étages ou avec démolition et reconstruction, sans passer par la procédure d’un plan d’urbanisme (taba). Dans la plupart des villes, il avait déjà expiré en 2024. Les villes qui avaient déposé à temps un plan de remplacement ont obtenu une prolongation jusqu’au 18 mai 2026 ou jusqu’à l’approbation de leur plan, selon la date la plus proche ; en mai 2026, il a définitivement expiré dans tout le pays.
Ce qui reste après lui dépend de la ville :
- Villes dotées d’un plan de remplacement approuvé. Selon des informations de 2024, Herzliya et Ramat Hasharon en faisaient partie. Dans ces villes, le renouvellement d’un immeuble isolé se poursuit, selon les règles du plan municipal et non plus selon la TAMA.
- Villes ayant obtenu une prolongation. Parmi elles figuraient notamment Raanana et Kfar Saba. Si leur plan de remplacement n’a pas été approuvé avant mai 2026, il existe un vide pendant lequel aucune voie à l’échelle de l’immeuble n’est active jusqu’à son approbation.
- Tel Aviv. La municipalité a annoncé dès 2024 qu’elle ne prolongeait pas la TAMA et fait avancer à la place le plan TA/5555. Nous y revenons plus loin.
La situation variant d’une ville à l’autre et d’un mois à l’autre, avant toute décision on vérifie auprès du service d’urbanisme de la municipalité ce qui s’applique à la parcelle concernée.
Trois voies : pinouï binouï, démolition et reconstruction d’un immeuble isolé, renforcement avec ajout
| Voie | Échelle | Procédure d’urbanisme | Ce qui arrive aux résidents |
|---|---|---|---|
| Pinouï binouï | Un ensemble de plusieurs immeubles, parfois des dizaines | Plan d’urbanisme pour l’ensemble, puis permis de construire | Ils quittent les lieux pendant les années de construction et reçoivent un loyer de relogement, puis un appartement neuf dans un immeuble neuf |
| Démolition et reconstruction d’un immeuble isolé | Un immeuble, parfois deux immeubles contigus | Selon un plan municipal de remplacement ou l’alternative Shaked, là où ils s’appliquent | Ils quittent les lieux pendant la construction, généralement plus courte que dans un pinouï binouï |
| Renforcement avec ajout | Un immeuble existant | Permis selon le plan municipal applicable | Ils restent sur place pendant les travaux et obtiennent généralement une pièce sécurisée (mamad), un ascenseur et une rénovation de façade |
À Tel Aviv et dans les villes du Sharon, la plupart des immeubles construits entre la fin des années 1950 et les années 1970, de trois ou quatre étages sur pilotis, sont des candidats naturels aux deux premières voies. Les petites parcelles conviennent mieux à un immeuble isolé, tandis que les ensembles de logements anciens dotés de grands espaces ouverts se prêtent au pinouï binouï.
L’alternative Shaked : de quoi il s’agit et pourquoi elle n’a pas résolu le problème
L’alternative Shaked désigne l’amendement 139 à la loi sur l’urbanisme et la construction. Cet amendement devait permettre aux commissions locales d’approuver le renouvellement d’un immeuble isolé au moyen d’un plan local, selon une procédure plus courte que celle d’un plan d’urbanisme ordinaire. Sur le papier, c’était le substitut national à TAMA 38.
Dans les faits, le bilan est décevant. En juin 2026, le Merkaz HaNadlan a rapporté, citant des responsables de l’Autorité du renouvellement urbain, qu’à cette date aucun permis de construire n’avait été délivré dans cette voie et que l’État ne disposait pas de données complètes sur sa mise en œuvre par les collectivités. À Tel Aviv, la voie n’a pas du tout été adoptée. Pour les propriétaires, cela signifie que lorsqu’on vous propose un projet « en alternative Shaked », il faut demander de quel plan exactement il s’agit, à quel stade il en est et qui l’a approuvé.
Tel Aviv : le plan des quartiers et le plan TA/5555
À Tel Aviv, deux outils principaux permettent aujourd’hui le renouvellement à l’échelle de l’immeuble, à côté du pinouï binouï par ensembles.
Le plan des quartiers 3 et 4 (tokhnit harova’im)
Un plan détaillé qui s’applique au Vieux Nord et à une partie du centre ville, et qui fixe des droits et des prescriptions pour chaque parcelle. Il continue de s’appliquer après l’expiration de la TAMA ; dans les rues qu’il couvre, il existe donc une voie claire pour le renforcement et pour la démolition reconstruction.
Le plan TA/5555
C’est le plan municipal destiné à remplacer TAMA 38 dans le reste de la ville. Selon les informations publiées en juillet 2025, lorsque la commission locale a recommandé son dépôt auprès de la commission de district :
- il s’applique à environ 1 720 parcelles dans des quartiers situés hors du centre ville et hors des secteurs déjà couverts par un plan détaillé, comme les quartiers 3 et 4 ;
- au nord de la ville, il inclut notamment Ramat Aviv Aleph, Ramat Aviv Bet, Hadar Yosef, Neot Afeka et Ganei Tzahala. Tous les quartiers du nord ne sont pas inclus ; on vérifie donc adresse par adresse ;
- il propose deux voies, démolition et reconstruction ou renforcement avec densification, et permet d’obtenir un permis auprès de l’autorité de délivrance sans préparer un plan détaillé pour chaque immeuble ;
- il prévoit une réduction de 25 % de la taxe d’amélioration (heitel hashbacha), et non une exonération totale comme sous TAMA 38, et impose l’intégration de surfaces et d’usages publics.
À la date de rédaction de cet article, en octobre 2026, le plan est toujours en cours d’approbation devant la commission de district et n’est pas entré en vigueur. Tant qu’il n’est pas approuvé, les immeubles qu’il couvre ne peuvent pas obtenir de permis sur son fondement. On vérifie son état d’avancement sur le site de la municipalité ou sur le système national d’urbanisme avant toute décision.
Ce que les propriétaires obtiennent généralement
Il n’existe pas de contrepartie standard. Elle dépend des droits que le plan autorise, de la valeur du terrain et de la rentabilité pour le promoteur. Dans une opération de renouvellement type, où les propriétaires ne paient rien, l’ensemble comprend généralement :
- un appartement neuf plus grand que l’appartement actuel, avec une pièce sécurisée ;
- un balcon ouvert, et parfois une cave ;
- une place de stationnement, sous réserve de la norme municipale et de la faisabilité sur la parcelle. À Tel Aviv, la norme est restrictive et tous les appartements n’en obtiendront pas ;
- un ascenseur et un hall d’entrée neuf ;
- un loyer de relogement pour toute la durée des travaux, ainsi que les frais de déménagement à l’aller et au retour.
Les garanties sont aussi importantes que la contrepartie. Un bon accord comprend une garantie de la loi sur la vente ou une garantie bancaire sur l’appartement neuf, une garantie de paiement du loyer, une garantie de bonne exécution, des assurances, un calendrier assorti de pénalités de retard, ainsi que les honoraires d’un avocat, d’un expert et d’un superviseur au service des résidents, financés par le promoteur. Si vous envisagez d’acheter un appartement dans un tel projet auprès du promoteur, les critères sont différents ; nous les détaillons dans l’article sur l’appartement neuf dans un projet de renouvellement.
Fiscalité et allègements : ce qui est réellement exonéré
L’idée selon laquelle « tout est exonéré » est inexacte. Voici le tableau général, dont chaque élément doit être vérifié par un avocat ou un conseiller fiscal pour la transaction concernée :
- Impôt sur le gain immobilier (mas shevach). La loi sur la fiscalité immobilière prévoit des exonérations pour les propriétaires en pinouï binouï et en démolition reconstruction, mais elles sont limitées. En règle générale, l’exonération porte sur un appartement de remplacement qui ne dépasse pas l’ancien de plus d’environ 25 m² et qui n’excède pas un plafond de valeur fixé. La part qui excède ces limites peut être imposée. En 2026, l’Autorité fiscale a publié une position selon laquelle l’appartement de remplacement reçu par un héritier est considéré comme la continuation de l’appartement hérité pour l’exonération, sous certaines conditions. Le contexte général de l’imposition à la vente figure dans notre guide sur le mas shevach.
- Droits de mutation (mas rechisha). Les propriétaires bénéficient d’une exonération sur l’appartement de remplacement dans les opérations de pinouï binouï et de démolition reconstruction, sous conditions et sous réserve d’une déclaration correcte. L’exonération n’est pas automatique.
- TVA (maam). Les services de construction que le promoteur fournit aux propriétaires sont soumis à la TVA au taux zéro, de sorte que les propriétaires ne la supportent pas.
- Taxe d’amélioration. C’est là que l’écart entre les voies est le plus grand. Sous TAMA 38, une exonération était prévue par la loi. En pinouï binouï, l’exonération dépend de la décision prise pour l’ensemble. Dans le plan TA/5555, selon la version proposée, la taxe est réduite de 25 % sans être supprimée. Dans un bon accord « net », le promoteur supporte cette taxe et tous les impôts liés à l’opération ; c’est une clause que l’avocat des résidents doit examiner avec une attention particulière.
Majorité requise et résident récalcitrant
La loi sur le pinouï binouï fixe la « majorité qualifiée » requise pour l’opération :
- dans un ensemble de pinouï binouï, les propriétaires d’au moins deux tiers de l’ensemble des appartements, sous réserve de conditions supplémentaires pour chaque copropriété qui le compose ;
- dans une copropriété de quatre ou cinq appartements, les propriétaires d’au moins trois appartements, à condition que l’immeuble compte plus de deux propriétaires.
Lorsque la majorité est atteinte et qu’un propriétaire refuse sans motif raisonnable, le tribunal peut le condamner à indemniser les autres propriétaires, ou approuver l’opération et désigner un avocat chargé de signer à sa place. En revanche, un refus fondé sur une contrepartie déraisonnable, sur des garanties insuffisantes ou sur des circonstances personnelles particulières peut être jugé raisonnable. Pour les propriétaires âgés de 75 ans ou plus au moment de la signature de la première transaction, la loi impose de proposer des alternatives, comme une installation en résidence services, un appartement de remplacement ou une contrepartie financière.
Les règles applicables à un immeuble isolé qui ne fait pas partie d’un ensemble de pinouï binouï dépendent de la voie et de la loi qui s’y appliquent ; c’est donc l’avocat des résidents qui vérifie la majorité requise dans votre immeuble.
Comment choisir un promoteur et un avocat pour les résidents
L’erreur la plus coûteuse dans le renouvellement urbain se produit généralement au début : une signature trop précoce, avec le premier intervenant venu frapper à la porte. Ordre des démarches recommandé :
- Désigner une représentation. Trois à cinq propriétaires qui représentent l’immeuble et centralisent les échanges.
- Choisir l’avocat des résidents avant le promoteur. Un avocat sans lien avec le promoteur pressenti, ayant l’expérience de projets comparables dans la ville. Ses honoraires sont généralement financés au final par le promoteur, mais il ne représente que vous.
- Demander plusieurs offres. Comparer les promoteurs sur un même cahier des charges : contrepartie, garanties, calendrier et conditions de sortie.
- Examiner le promoteur. Les projets qu’il a achevés, et pas seulement ceux qu’il a signés, sa solidité financière, l’accompagnement bancaire, les procédures en cours. Il est utile de visiter un immeuble qu’il a livré et de parler aux résidents.
- Demander une expertise. Un expert mandaté par les résidents vérifie si la contrepartie est raisonnable au regard des droits.
- Soigner les conditions de sortie. Ce qui se passe si le promoteur n’obtient pas le permis dans un délai défini. Un accord sans date de sortie peut immobiliser un immeuble pendant des années.
Celui qui vend un appartement dans un immeuble engagé dans l’une de ces étapes doit savoir comment le stade du projet influe sur le prix et sur ce que l’on présente à l’acquéreur. Nous l’avons réuni dans l’article sur la vente dans un immeuble en renouvellement urbain. Pour découvrir le type de bâti de chaque quartier, vous pouvez consulter notre guide des quartiers du nord de Tel Aviv.
Questions fréquentes
TAMA 38 existe encore en 2026 ?
Non. Le plan a définitivement expiré le 18 mai 2026. Les demandes déposées avant cette date se poursuivent généralement selon les règles en vigueur au moment du dépôt, mais les nouvelles demandes ne peuvent être déposées que selon un plan municipal de remplacement, l’alternative Shaked ou un plan détaillé, selon ce qui s’applique dans la ville.
Par quoi TAMA 38 est remplacé à Tel Aviv ?
Le plan des quartiers 3 et 4 dans le Vieux Nord et une partie du centre ville, et le plan TA/5555 dans d’autres quartiers, qui est encore en cours d’approbation. Parallèlement, les projets de pinouï binouï par ensembles se poursuivent.
Combien de temps dure un projet de pinouï binouï ?
C’est un processus de plusieurs années : organisation et signatures, préparation et approbation d’un plan pour l’ensemble, permis, départ des résidents et construction. Chaque étape dépend des autorités, des oppositions et du rythme des signatures ; le calendrier présenté par un promoteur doit donc être confronté au stade réel du projet.
Les propriétaires ont quelque chose à payer dans un projet de renouvellement ?
Dans une opération « nette » type, non. Le promoteur supporte les coûts de construction, le loyer de relogement, le conseil aux résidents et les impôts liés à l’opération. Les exceptions possibles sont une surface supplémentaire qu’un propriétaire souhaite acheter, ou un impôt sur une contrepartie qui dépasse les limites de l’exonération.
Que faire si les voisins veulent avancer et pas moi ?
Il faut d’abord comprendre ce qui vous gêne : la contrepartie, les garanties, le promoteur ou une situation personnelle. Beaucoup de craintes trouvent une réponse dans l’accord. Si le refus persiste après que la majorité requise a été atteinte, son caractère raisonnable sera apprécié selon les circonstances ; il est donc important d’obtenir tôt un conseil juridique.
Renouvellement urbain en Israël en 2026 : la prochaine étape
Le renouvellement urbain en 2026 exige davantage de vérifications que par le passé : quel plan s’applique à la parcelle, à quel stade il en est, et ce que l’accord garantit réellement. Si vous envisagez de vendre, d’acheter ou simplement de comprendre ce que cela implique pour votre appartement au nord de Tel Aviv ou à Ramat Hasharon, l’équipe RS Nadlan sera heureuse d’en parler avec vous. Vous pouvez laisser vos coordonnées sur notre page de contact ou appeler le 077-500-4600 (+972 77 500 4600 depuis l’étranger).
Les informations de cet article sont générales et exactes à la date de leur rédaction. Elles ne constituent pas un conseil juridique, urbanistique ou fiscal ; les spécificités de chaque immeuble et de chaque transaction doivent être vérifiées auprès d’un avocat, d’un expert et d’un conseiller fiscal.
