Appartement neuf ou ancien en Israël ? Quand on compare les deux, on a tendance à regarder le seul prix du logement. Or dans toute acquisition d’un appartement neuf auprès d’un promoteur, un associé discret prélève une part importante du prix : la taxe sur la valeur ajoutée (maam), fixée à 18 % depuis janvier 2025.
Chez RS Nadlan, nous rencontrons de nombreux acquéreurs qui hésitent entre un appartement neuf de promoteur et un appartement ancien (yad shniya). L’erreur la plus courante consiste à comparer un prix à un autre en oubliant que, d’un côté de l’équation, se cache un impôt représentant près d’un cinquième du prix.
La grande différence : où l’on paie la TVA et où l’on ne la paie pas
- Appartement neuf de promoteur : soumis à la TVA pleine de 18 %. Le prix affiché sur les panneaux publicitaires inclut déjà la TVA, mais l’impôt en représente une part importante.
- Appartement ancien : lorsqu’un particulier vend un appartement à un autre particulier, la transaction n’est pas soumise à la TVA.
Le calcul : quelle part du prix va à l’impôt
Supposons que votre budget soit de 2 500 000 ₪ (exemple illustratif).
- Un appartement de promoteur à ce prix : sur cette somme, environ 381 000 ₪ correspondent à la TVA, et seulement 2 119 000 ₪ environ rémunèrent le promoteur pour le logement proprement dit.
- Un appartement ancien à ce prix : la totalité des 2 500 000 ₪ correspond au prix du bien : emplacement, mètres carrés et état. En ce sens, on achète davantage de logement pour le même budget.
Alors pourquoi le neuf attire autant ?
Il y a de bonnes raisons à cela : pièce sécurisée (mamad), parking souterrain, ascenseur, absence d’usure et conditions de paiement avantageuses comme les offres 20/80. Un appartement neuf épargne aussi des années de réparations et s’accompagne des périodes de vérification et de garantie fixées par la loi sur la vente. La question n’est pas de savoir ce qui est préférable en général, mais ce que l’on obtient réellement en échange de l’écart.
Appartement neuf ou ancien en Israël : les frais annexes de chaque option
La TVA n’est pas la seule différence. Il faut aussi intégrer au calcul les éléments suivants :
- Droits de mutation (mas rechisha) : dus dans les deux cas, mais pour un appartement neuf ils sont calculés sur le prix total TVA comprise, de sorte que la TVA les augmente aussi. Les tranches applicables au logement unique et au logement supplémentaire sont détaillées dans notre guide sur le mas rechisha 2026.
- Indexation sur l’indice des coûts de construction : pour un appartement neuf, dans les contrats signés depuis juin 2022, seule une partie des paiements peut être indexée, dans la limite de 40 % du prix, mais cela reste un coût susceptible d’augmenter jusqu’à la livraison.
- Honoraires de l’avocat du promoteur : courants dans le neuf, avec un plafond fixé par règlement.
- Dans l’ancien : honoraires d’agence, vérifications préalables et travaux de rénovation. Attention : une rénovation réalisée par un entrepreneur déclaré inclut elle aussi la TVA, si bien que chaque shekel économisé sur la TVA du logement ne reste pas forcément dans votre poche.
L’opportunité du marché de l’ancien
Avec une TVA à 18 %, les appartements anciens bien situés offrent souvent un meilleur rapport entre qualité et prix. Au lieu de payer des centaines de milliers de shekels de TVA sur un appartement neuf, on peut acheter un appartement ancien dans un quartier établi et investir une partie de l’écart dans une rénovation. Le résultat peut être un appartement presque neuf, à votre standard, et parfois mieux situé. L’essentiel est d’examiner en profondeur l’état de l’immeuble et les droits avant de signer.
Questions fréquentes
Une baisse de la TVA est attendue ?
En octobre 2026, aucune baisse n’a été annoncée et le taux reste de 18 %. Il n’est pas prudent de bâtir un projet d’achat sur une évolution du taux de TVA.
La TVA sur un logement d’habitation est récupérable ?
Non. Pour un particulier qui achète un logement pour y habiter, la TVA est un impôt définitif. Seuls les assujettis qui acquièrent un bien pour une activité professionnelle peuvent, dans certains cas, déduire la TVA, et ce point doit être vérifié avec un expert comptable.
Ne laissez pas l’impôt décider à votre place
Que vous optiez pour un appartement neuf ou que vous perceviez le potentiel d’un appartement ancien, nous serons heureux de vous aider à voir le tableau complet, frais annexes compris, avant de décider. Décrivez ce que vous recherchez, laissez vos coordonnées sur notre page de contact ou appelez le 077-500-4600 (+972 77 500 4600 depuis l’étranger).
Les informations de cet article ne constituent pas un conseil fiscal ou juridique. Chaque transaction exige un examen au cas par cas.
