דירה חדשה או יד שנייה? כשמשווים בין השתיים, נוטים להסתכל על מחיר הדירה עצמו. אבל בכל עסקה של דירה חדשה מקבלן יש שותף שקט שלוקח נתח גדול מהמחיר: מס הערך המוסף, שעומד על 18% מאז ינואר 2025.
אנחנו ב RS נדל״ן פוגשים לא מעט קונים שמתלבטים בין דירה חדשה מקבלן לבין דירה יד שנייה. הטעות הנפוצה היא להשוות מחיר מול מחיר ולשכוח שבצד אחד של המשוואה מסתתר מס של כמעט חמישית מהמחיר.
ההבדל הגדול: איפה משלמים מע״מ ואיפה לא
- דירה חדשה מקבלן: חייבת במע״מ מלא של 18%. המחיר שמופיע בשלטי החוצות כבר כולל את המע״מ, אבל המס הוא חלק משמעותי ממנו.
- דירה יד שנייה: כשאדם פרטי מוכר דירה לאדם פרטי, אין מע״מ בעסקה.
החשבון: כמה מהמחיר הולך למס
נניח שהתקציב שלכם הוא 2,500,000 ₪ (דוגמה להמחשה).
- דירה מקבלן במחיר הזה: מתוך הסכום, כ 381,000 ₪ הם מע״מ, ורק כ 2,119,000 ₪ הם התמורה לקבלן עבור הדירה עצמה.
- דירה יד שנייה במחיר הזה: כל 2,500,000 ₪ הם מחיר הנכס: מיקום, מטרים ומצב. במובן הזה קונים יותר דירה באותו כסף.
אז למה כולם רוצים דירה חדשה?
יש לכך סיבות טובות: ממ״ד, חניה תת קרקעית, מעלית, היעדר בלאי ותנאי תשלום נוחים כמו מבצעי 20/80. דירה חדשה גם חוסכת שנים של תיקונים, ומגיעה עם תקופות בדק ואחריות שקובע חוק המכר. השאלה אינה מה עדיף באופן כללי, אלא מה מקבלים בפועל תמורת הפער.
דירה חדשה או יד שנייה: העלויות הנלוות בכל מסלול
המע״מ הוא לא ההבדל היחיד. כדאי להכניס לחשבון גם את אלה:
- מס רכישה: משולם בשני המסלולים, אבל בדירה חדשה הוא מחושב על המחיר המלא כולל המע״מ, כך שהמע״מ מגדיל גם אותו. המדרגות לדירה יחידה ולדירה נוספת מפורטות במדריך מס רכישה 2026.
- הצמדה למדד תשומות הבנייה: בדירה חדשה, בחוזים שנחתמו מיוני 2022 ניתן להצמיד רק חלק מהתשלומים, עד 40% מהמחיר, אבל זו עדיין עלות שיכולה לגדול עד המסירה.
- שכר טרחת עורך הדין של הקבלן: נפוץ בדירות חדשות, ותקרתו קבועה בתקנות.
- ביד שנייה: דמי תיווך, בדיקות מקדימות ושיפוץ. ושימו לב: גם שיפוץ שמבוצע על ידי קבלן מורשה כולל מע״מ, כך שלא כל שקל שנחסך במע״מ על הדירה נשאר בכיס.
ההזדמנות בשוק היד השנייה
בסביבה של מע״מ 18%, דירות יד שנייה במיקום טוב מציעות לעיתים קרובות תמורה טובה יותר לכסף. במקום לשלם מאות אלפי שקלים מע״מ על דירה חדשה, אפשר לרכוש דירה יד שנייה בשכונה מבוססת ולהשקיע חלק מהפער בשיפוץ. התוצאה יכולה להיות דירה כמעט חדשה, בסטנדרט שלכם, ולעיתים במיקום טוב יותר. מה שחשוב הוא לבדוק לעומק את מצב הבניין והזכויות לפני החתימה.
שאלות נפוצות
האם המע״מ צפוי לרדת?
נכון לאוקטובר 2026 לא הוכרזה הפחתה, והשיעור עומד על 18%. לא כדאי לבנות תוכנית רכישה על שינוי בשיעור המע״מ.
האם אפשר לקבל החזר מע״מ על דירה למגורים?
לא. עבור אדם פרטי שקונה דירה למגורים, המע״מ הוא מס סופי. רק עוסקים שרוכשים נכס לפעילות עסקית יכולים בנסיבות מסוימות לקזז מע״מ, ואת זה צריך לבדוק עם רואה חשבון.
כמה מע״מ משלמים על דירה חדשה מקבלן?
דירה חדשה מקבלן חייבת במע״מ מלא של 18%, והמחיר שמפרסם הקבלן כבר כולל אותו. בדירה במחיר 2,500,000 ₪, למשל, כ 381,000 ₪ הם מע״מ, ורק כ 2,119,000 ₪ הם התמורה לקבלן עבור הדירה עצמה.
האם משלמים מע״מ בקניית דירה יד שנייה?
כשאדם פרטי מוכר דירה לאדם פרטי, אין מע״מ בעסקה, וכל המחיר משולם עבור הנכס עצמו. עם זאת, שיפוץ שמבוצע על ידי קבלן מורשה כולל מע״מ, כך שלא כל החיסכון נשאר בכיס.
אילו עלויות נוספות יש בדירה חדשה מלבד המע״מ?
מס הרכישה מחושב על המחיר המלא כולל המע״מ, ולכן המע״מ מגדיל גם אותו. בנוסף יש הצמדה למדד תשומות הבנייה, שבחוזים מיוני 2022 מוגבלת לחלק מהתשלומים ועד 40% מהמחיר, ולרוב גם שכר טרחת עורך הדין של הקבלן, שתקרתו קבועה בתקנות.
אל תתנו למס להחליט בשבילכם
בין שתבחרו בדירה חדשה ובין שתזהו את הפוטנציאל בדירה יד שנייה, נשמח לעזור לכם לראות את התמונה המלאה, כולל העלויות הנלוות, לפני שמחליטים. ספרו לנו מה אתם מחפשים, השאירו פרטים בדף צור קשר או התקשרו ל 077-500-4600.
המידע במאמר אינו מהווה ייעוץ מיסויי או משפטי. כל עסקה דורשת בדיקה פרטנית.
סיכום AI
AI Optimizedההשוואה בין דירה חדשה מיזם לבין דירה מיד שנייה אינה מסתכמת במחיר שמופיע במודעה. ברכישת דירה חדשה מיזם, מחיר הדירה כולל בדרך כלל רכיב מע״מ כחלק מהמחיר שמשלם הרוכש. שיעור המע״מ בישראל עלה מ־17% ל־18% ביום 1 בינואר 2025, ולכן השינוי עשוי להשפיע על יתרת התשלומים בעסקאות חדשות, בהתאם למועד החיוב, למועד מסירת הנכס, לתנאי החוזה ולכללי המס החלים על העסקה. רשות המסים הבהירה כי בעסקאות מקרקעין יש לבחון בין היתר את מועד העמדת הנכס לרשות הקונה ואת מועדי התשלום.
ברכישת דירה מיד שנייה מאדם פרטי, מחיר העסקה בדרך כלל אינו כולל חיוב נפרד במע״מ. עם זאת, אין להסיק מכך בהכרח שהדירה זולה יותר. בדירה מיד שנייה עשויות להיות הוצאות משמעותיות על שיפוץ, תיקון ליקויים, מערכות ישנות, התאמות, תחזוקת הבניין ולעיתים גם חריגות בנייה או בעיות רישום.
בדירה חדשה יש להביא בחשבון גם הצמדות מותרות למדד תשומות הבנייה, שדרוגים מהמפרט, שינויים בדירה, הוצאות מימון, מגורים חלופיים עד למסירה ועלויות נוספות שאינן תמיד נכללות במחיר הראשוני. תיקון מספר 9 לחוק המכר מגביל את רכיב המחיר שניתן להצמיד למדד תשומות הבנייה וקובע כי 20% הראשונים ממחיר הדירה אינם מוצמדים.
מס רכישה הוא חיוב נפרד ממע״מ והוא עשוי לחול גם ברכישת דירה חדשה וגם ברכישת דירה מיד שנייה. הסכום תלוי בין היתר בשווי העסקה, במספר הדירות שבבעלות הרוכש ובזכאות להקלות. רשות המסים מפעילה מחשבון ייעודי לבדיקת מס הרכישה.
לפני בחירה בין שתי האפשרויות מומלץ להשוות את העלות הכוללת של העסקה, את מועד הכניסה, מצב הדירה, רמת הוודאות, הוצאות השיפוץ והמימון ואת העסקאות שבוצעו בפועל באזור. RS Nadlan מסייעת לרוכשים לבחון את החלופות בהתאם לתקציב, לצורכי המגורים ולשוק המקומי.
- 1. רכישת דירה חדשה כוללת מע"מ של 18%, בעוד דירה מיד שנייה לא כוללת חיוב מע"מ. 2. יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות כמו שיפוצים בדירה מיד שנייה. 3. מומלץ להשוות את העלות הכוללת של העסקה לפני קבלת החלטה.
