¿Vivienda de obra nueva o de segunda mano en Israel? Al comparar las dos, se tiende a mirar el precio de la vivienda en sí. Pero en toda compra de obra nueva a un promotor hay un socio silencioso que se lleva una buena parte del precio: el impuesto sobre el valor añadido (maam), que está en el 18 % desde enero de 2025.
En RS Nadlan nos encontramos con no pocos compradores que dudan entre una vivienda nueva de promotor y una vivienda de segunda mano. El error habitual es comparar precio con precio y olvidar que en un lado de la ecuación se esconde un impuesto de casi una quinta parte del precio.
La gran diferencia: dónde se paga IVA y dónde no
- Vivienda nueva de promotor: está sujeta al IVA completo del 18 %. El precio que aparece en las vallas publicitarias ya incluye el IVA, pero el impuesto es una parte importante de él.
- Vivienda de segunda mano: cuando un particular vende una vivienda a otro particular, la operación no lleva IVA.
Las cuentas: cuánto del precio se va en impuestos
Supongamos que su presupuesto es de 2.500.000 ₪ (ejemplo ilustrativo).
- Una vivienda de promotor a ese precio: de esa suma, unos 381.000 ₪ son IVA, y solo unos 2.119.000 ₪ son la contraprestación al promotor por la vivienda en sí.
- Una vivienda de segunda mano a ese precio: los 2.500.000 ₪ completos son el precio del inmueble: ubicación, metros y estado. En ese sentido, con el mismo dinero se compra más vivienda.
Entonces, ¿por qué todo el mundo quiere obra nueva?
Hay buenas razones para ello: cuarto blindado (mamad), aparcamiento subterráneo, ascensor, ausencia de desgaste y condiciones de pago cómodas, como las promociones 20/80. Una vivienda nueva también ahorra años de reparaciones y llega con los periodos de revisión y garantía que fija la Ley de Venta. La cuestión no es qué es mejor en general, sino qué se recibe realmente a cambio de la diferencia.
Obra nueva o segunda mano en Israel: los gastos asociados en cada caso
El IVA no es la única diferencia. Conviene incluir también en el cálculo lo siguiente:
- Impuesto de adquisición (mas rechisha): se paga en ambos casos, pero en la obra nueva se calcula sobre el precio completo con IVA incluido, de modo que el IVA también lo aumenta. Los tramos para vivienda única y para vivienda adicional se detallan en la guía impuesto de adquisición 2026.
- Indexación al índice de costes de construcción: en la obra nueva, en los contratos firmados desde junio de 2022 solo se puede indexar una parte de los pagos, hasta el 40 % del precio, pero sigue siendo un coste que puede crecer hasta la entrega.
- Honorarios del abogado del promotor: habituales en la obra nueva, con un tope fijado por reglamento.
- En la segunda mano: la comisión de intermediación, las comprobaciones previas y la reforma. Y tenga en cuenta que una reforma realizada por un contratista autorizado también lleva IVA, así que no todo shekel ahorrado en el IVA de la vivienda se queda en el bolsillo.
La oportunidad en el mercado de segunda mano
Con un IVA del 18 %, las viviendas de segunda mano bien ubicadas ofrecen a menudo una mejor relación calidad precio. En lugar de pagar cientos de miles de shekels de IVA por una vivienda nueva, se puede comprar una de segunda mano en un barrio consolidado e invertir parte de la diferencia en una reforma. El resultado puede ser una vivienda casi nueva, con sus propios acabados, y a veces en una mejor ubicación. Lo importante es comprobar a fondo el estado del edificio y los derechos antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Se espera una bajada del IVA?
A octubre de 2026 no se ha anunciado ninguna reducción, y el tipo está en el 18 %. No conviene basar un plan de compra en un cambio del tipo de IVA.
¿Se puede recuperar el IVA de una vivienda para uso residencial?
No. Para un particular que compra una vivienda para vivir, el IVA es un impuesto definitivo. Solo los empresarios que adquieren un inmueble para su actividad pueden, en determinadas circunstancias, deducir el IVA, y esto debe comprobarse con un contable.
No deje que el impuesto decida por usted
Tanto si elige una vivienda nueva como si descubre el potencial de una de segunda mano, estaremos encantados de ayudarle a ver el panorama completo, incluidos los gastos asociados, antes de decidir. Cuéntenos qué está buscando, deje sus datos en la página de contacto o llame al 077-500-4600 (desde el extranjero, +972 77 500 4600).
La información de este artículo no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Cada operación requiere un análisis particular.
