La renovación urbana en Israel en 2026 es muy distinta de todo lo que los propietarios conocieron en los últimos veinte años. El plan TAMA 38 expiró definitivamente el 18 de mayo de 2026, y en su lugar funcionan hoy el pinui binui (demolición y reconstrucción de complejos), los planes de renovación urbana que cada ciudad elabora para sí misma y una vía relativamente nueva llamada «alternativa Shaked». En Tel Aviv el panorama es particular: el ayuntamiento decidió no usar los sustitutos generales y promueve un plan integral propio. Esta guía explica al propietario qué vías existen, qué se recibe normalmente, qué está realmente exento de impuestos, qué mayoría se necesita y cómo elegir promotor y abogado. Las novedades periódicas de los barrios del norte de la ciudad y de Ramat Hasharon las reunimos por separado, en nuestro análisis sobre la renovación urbana en el norte de Tel Aviv y en Ramat Hasharon.
Qué cambió en la renovación urbana en Israel en 2026: el fin de TAMA 38
TAMA 38 era un plan director nacional para reforzar edificios frente a terremotos. Permitía obtener licencia de obra para un edificio individual, con refuerzo y ampliación de plantas o con demolición y reconstrucción, sin pasar por el procedimiento de un plan urbanístico (tojnit binyan ir). En la mayoría de las ciudades expiró ya en 2024. Las ciudades que presentaron a tiempo un plan sustitutivo obtuvieron una prórroga hasta el 18 de mayo de 2026 o hasta la aprobación de su plan, lo que ocurriera primero, y en mayo de 2026 expiró definitivamente en todo el país.
Lo que queda después depende de la ciudad:
- Ciudades con un plan sustitutivo aprobado. En informes de 2024 se contaban entre ellas Herzliya y Ramat Hasharon. En estas ciudades la renovación de edificios individuales continúa, según las reglas del plan municipal y no según TAMA.
- Ciudades que obtuvieron prórroga. Entre ellas figuraban Raanana y Kfar Saba. Si su plan sustitutivo no se aprobó antes de mayo de 2026, se abre un vacío en el que no hay una vía activa para edificios individuales hasta su aprobación.
- Tel Aviv. El ayuntamiento anunció ya en 2024 que no prorrogaba TAMA y promueve en su lugar el plan TA/5555. Lo vemos más adelante.
Como la situación cambia de ciudad en ciudad y de mes en mes, antes de cualquier decisión se consulta en el departamento de planificación del ayuntamiento qué se aplica a la parcela concreta.
Tres vías: pinui binui, demolición y reconstrucción de un edificio, refuerzo y ampliación
| Vía | Alcance | Procedimiento urbanístico | Qué ocurre con los residentes |
|---|---|---|---|
| Pinui binui | Un complejo de varios edificios, a veces decenas | Plan urbanístico para el complejo y después licencias | Se mudan durante los años de obra y reciben un alquiler alternativo, y al final una vivienda nueva en un edificio nuevo |
| Demolición y reconstrucción de un edificio | Un edificio, a veces dos contiguos | Según el plan municipal sustitutivo o la alternativa Shaked, donde se apliquen | Se mudan durante la obra, normalmente más corta que la del pinui binui |
| Refuerzo y ampliación | Un edificio existente | Licencia según el plan municipal aplicable | Siguen viviendo allí durante las obras y suelen recibir un cuarto blindado (mamad), ascensor y renovación de fachada |
En Tel Aviv y en las ciudades del Sharon, la mayoría de los edificios de finales de los años cincuenta a los setenta, de tres y cuatro plantas sobre pilotes, son los candidatos naturales a las dos primeras vías. Las parcelas pequeñas se prestan más a un edificio individual, y los complejos de viviendas antiguas con grandes espacios abiertos, al pinui binui.
La alternativa Shaked: qué es y por qué no resolvió el problema
La alternativa Shaked es el nombre con que se conoce la Enmienda 139 a la Ley de Planificación y Construcción. La enmienda pretendía permitir a los comités locales aprobar la renovación de un edificio individual mediante un plan local, con un procedimiento que acorta el camino frente a un plan urbanístico ordinario. Sobre el papel, era el sustituto nacional de TAMA 38.
En la práctica, el panorama decepciona. En junio de 2026, el Merkaz HaNadlan informó, citando a responsables de la Autoridad de Renovación Urbana, que hasta esa fecha no se había concedido ninguna licencia de obra por esta vía y que el Estado no tiene datos completos sobre su aplicación en los municipios. En Tel Aviv la vía no se adoptó en absoluto. Para los propietarios, esto significa que cuando alguien les proponga un proyecto «por la alternativa Shaked», deben pedir ver de qué plan se trata exactamente, en qué fase está y quién lo aprobó.
Tel Aviv: el plan de los Distritos y el plan TA/5555
En Tel Aviv funcionan hoy dos herramientas principales de renovación a nivel de edificio, junto al pinui binui en complejos.
El plan de los Distritos 3 y 4
Un plan detallado que se aplica al antiguo norte y a partes del centro de la ciudad, y fija derechos y disposiciones para cada parcela. Sigue vigente tras la expiración de TAMA, por lo que en las calles de su ámbito hay una vía clara para el refuerzo y para la demolición y reconstrucción.
El plan TA/5555
Es el plan municipal destinado a sustituir TAMA 38 en el resto de la ciudad. Según lo publicado en julio de 2025, cuando el comité local recomendó depositarlo ante el comité de distrito:
- Se aplica a unas 1.720 parcelas en barrios fuera del centro y fuera de las zonas que ya tienen un plan detallado, como los Distritos.
- En el norte de la ciudad incluye, entre otros, Ramat Aviv Alef, Ramat Aviv Bet, Hadar Yosef, Neot Afeka y Ganei Tzahala. No todos los barrios del norte están incluidos, por lo que se comprueba por dirección.
- Ofrece dos vías, demolición y reconstrucción o refuerzo y densificación, y permite obtener la licencia de la autoridad de licencias sin preparar un plan detallado para cada edificio.
- Incluye una reducción del 25 % en la tasa de plusvalía urbanística (hetel hashbacha), no una exención total como en TAMA 38, y exige integrar espacios y usos públicos.
A la fecha de redacción de este artículo, en octubre de 2026, el plan sigue en trámite de aprobación ante el comité de distrito y no ha entrado en vigor. Hasta que se apruebe, los edificios de su ámbito no pueden obtener licencia conforme a él. Su situación actual se comprueba en la web del ayuntamiento o en el sistema de planificación del gobierno antes de cualquier decisión.
Qué reciben normalmente los propietarios
No existe una contraprestación estándar. Se determina según los derechos que permite el plan, el valor del suelo y la viabilidad económica para el promotor. En una operación de renovación típica, en la que los propietarios no pagan, el paquete suele incluir:
- Una vivienda nueva con más superficie que la actual, incluido el cuarto blindado.
- Una terraza y, a veces, un trastero.
- Aparcamiento, sujeto a la norma municipal de aparcamiento y a la posibilidad real en la parcela. En Tel Aviv la norma es restrictiva y no todas las viviendas tendrán plaza.
- Ascensor y vestíbulo nuevo.
- Un alquiler alternativo durante todo el periodo de obra y los gastos de mudanza de ida y vuelta.
Tan importantes como la contraprestación son las garantías. Un buen acuerdo incluye la garantía de la Ley de Venta o una garantía bancaria sobre la vivienda nueva, una garantía del pago del alquiler, una garantía de ejecución, seguros, plazos con sanciones por retraso y los honorarios de abogado, tasador y supervisor de los residentes, financiados por el promotor. Si está pensando en comprar una vivienda en un proyecto así del lado del promotor, las consideraciones son distintas, y las detallamos en el artículo sobre la vivienda nueva en un proyecto de renovación.
Fiscalidad y beneficios: qué está realmente exento
Decir que «todo está exento» no es exacto. Este es el panorama general, y cada uno de sus elementos requiere que un abogado o asesor fiscal lo revise para la operación concreta:
- Impuesto sobre la plusvalía (mas shevach). La Ley de Fiscalidad Inmobiliaria incluye exenciones para los propietarios en pinui binui y en demolición y reconstrucción, pero son limitadas. En general, la exención se aplica a una vivienda de contraprestación que no supere a la antigua en más de unos 25 m² y que no exceda un tope de valor establecido. Lo que vaya más allá puede quedar gravado. En 2026, la Autoridad Tributaria publicó una posición según la cual la vivienda de contraprestación recibida por un heredero se considera continuación de la vivienda heredada a efectos de la exención, bajo ciertas condiciones. El contexto general del impuesto en una venta está en la guía sobre el impuesto sobre la plusvalía (mas shevach).
- Impuesto de adquisición (mas rechisha). Se concede a los propietarios una exención sobre la vivienda de contraprestación en operaciones de pinui binui y de demolición y reconstrucción, sujeta a condiciones y a una declaración correcta. La exención no es automática.
- IVA. Los servicios de construcción que el promotor presta a los propietarios tributan al tipo cero, por lo que los propietarios no lo soportan.
- Tasa de plusvalía urbanística. Aquí la diferencia entre las vías es grande. En TAMA 38 había una exención legal. En el pinui binui, la exención depende de la decisión sobre el complejo. En el plan TA/5555, según su texto propuesto, la tasa se reduce un 25 % y no se elimina. En un buen acuerdo «neto», el promotor asume la tasa y todos los impuestos que gravan la operación, y es una cláusula que el abogado de los residentes debe revisar con especial atención.
Mayoría necesaria y propietario que se niega
La Ley de Pinui Binui fija la «mayoría cualificada» necesaria para la operación:
- En un complejo de pinui binui, los propietarios de al menos dos tercios del total de viviendas del complejo, con condiciones adicionales para cada edificio en propiedad horizontal dentro de él.
- En un edificio de cuatro o cinco viviendas, los propietarios de al menos tres viviendas, siempre que en el edificio haya más de dos propietarios.
Cuando se ha alcanzado la mayoría y un propietario se niega sin motivo razonable, el tribunal puede obligarle a indemnizar a los demás propietarios, o aprobar la operación y nombrar a un abogado que la firme en su nombre. En cambio, una negativa basada en una contraprestación no razonable, en garantías insuficientes o en circunstancias personales especiales puede considerarse razonable. A los propietarios que hayan cumplido 75 años en el momento de la firma de la primera operación, la ley obliga a ofrecerles alternativas, como el traslado a una residencia asistida, una vivienda alternativa o una contraprestación económica.
Las reglas en un edificio individual que no forma parte de un complejo de pinui binui dependen de la vía y de la ley aplicables, por lo que la mayoría necesaria en su edificio la verifica el abogado de los residentes.
Cómo elegir promotor y abogado para los residentes
El error más caro en la renovación urbana suele ocurrir al principio: firmar demasiado pronto, con el primero que llamó a la puerta. Un orden de pasos recomendable:
- Elegir una representación. De tres a cinco propietarios que representen al edificio y centralicen el contacto.
- Elegir el abogado de los residentes antes que el promotor. Un abogado sin vínculo con el promotor propuesto, con experiencia en proyectos similares en la ciudad. Sus honorarios suelen acabar financiados por el promotor, pero solo le representa a usted y a sus vecinos.
- Pedir varias ofertas. Comparar promotores con las mismas especificaciones: contraprestación, garantías, plazos y condiciones de salida.
- Investigar al promotor. Proyectos que ha terminado, no solo los que ha firmado, solidez financiera, acompañamiento bancario, demandas abiertas. Conviene visitar un edificio que haya entregado y hablar con los residentes.
- Pedir un dictamen de tasación. Un tasador de los residentes comprueba si la contraprestación es razonable en relación con los derechos.
- Cuidar las condiciones de salida. Qué ocurre si el promotor no obtiene la licencia en un plazo definido. Un acuerdo sin fecha de salida puede atar un edificio durante años.
Quien vende una vivienda en un edificio que está en una de estas fases debe saber cómo influye la fase del proyecto en el precio y en lo que se presenta al comprador. Lo reunimos en el artículo sobre la venta en un edificio en renovación urbana. Para conocer el tipo de construcción de cada barrio, puede consultar la guía de barrios del norte de Tel Aviv.
Preguntas frecuentes
¿Sigue existiendo TAMA 38 en 2026?
No. Expiró definitivamente el 18 de mayo de 2026. Las solicitudes presentadas antes suelen continuar según las reglas vigentes en el momento de la presentación, pero las nuevas solo se presentan según un plan municipal sustitutivo, la alternativa Shaked o un plan detallado, según lo que se aplique en la ciudad.
¿Qué sustituye a TAMA 38 en Tel Aviv?
El plan de los Distritos 3 y 4 en el antiguo norte y en partes del centro, y el plan TA/5555 en otros barrios, que todavía está en trámite de aprobación. Junto a ellos continúan los proyectos de pinui binui en complejos.
¿Cuánto tarda un proyecto de pinui binui?
Es un proceso de varios años: organización y firmas, preparación y aprobación de un plan para el complejo, licencias, desalojo y construcción. Cada fase depende de las autoridades, de las oposiciones y del ritmo de firmas, por lo que el calendario que presente un promotor debe contrastarse con la fase en que realmente se encuentra el proyecto.
¿Pagan algo los propietarios en un proyecto de renovación?
En una operación «neta» típica, no. El promotor asume los costes de construcción, el alquiler alternativo, el asesoramiento a los residentes y los impuestos que gravan la operación. Las excepciones posibles son una superficie adicional que un propietario quiera comprar o un impuesto sobre una contraprestación que supere los límites de la exención.
¿Qué hago si los vecinos quieren avanzar y yo no?
Conviene entender primero qué le preocupa: la contraprestación, las garantías, el promotor o una situación personal. Muchas inquietudes se resuelven en el acuerdo. Si la negativa continúa después de alcanzarse la mayoría necesaria, si es razonable o no se decidirá según las circunstancias del caso, por lo que es importante obtener asesoramiento jurídico pronto.
Renovación urbana en Israel en 2026: el siguiente paso
La renovación urbana en 2026 exige más comprobaciones que antes: qué plan se aplica a la parcela, en qué fase está y qué garantiza realmente el acuerdo. Si está pensando en vender, comprar o simplemente entender qué significa para su vivienda en el norte de Tel Aviv o en Ramat Hasharon, en RS Nadlan estaremos encantados de conversar con usted. Puede dejar sus datos en la página de contacto o llamar al 077-500-4600 (desde el extranjero, +972 77 500 4600).
La información de este artículo es general y vigente a la fecha de su redacción. No constituye asesoramiento jurídico, urbanístico ni fiscal, y los detalles de cada edificio y operación deben revisarse con un abogado, un tasador y un asesor fiscal.
