Quien busca una vivienda nueva en Ramat Aviv descubre enseguida que en el barrio casi no hay solares vacíos, por lo que la mayoría de las viviendas nuevas que salen al mercado nacen de proyectos de renovación urbana: edificios antiguos que se derriban y, en su lugar, se levantan edificios más altos. Comprar una vivienda del promotor en un proyecto así es distinto de comprar en un proyecto ordinario sobre suelo vacío. En el edificio hay propietarios antiguos que reciben viviendas de contraprestación, hay un calendario que depende de acuerdos, de la planificación y del desalojo, y hay cuestiones de especificaciones, aparcamientos y asignación que no surgen en un proyecto ordinario. En esta guía repasamos lo que realmente se comprueba antes de firmar con un promotor en un proyecto de renovación en los barrios de Ramat Aviv.
Vivienda nueva en Ramat Aviv: por qué la oferta procede de la renovación urbana
Los barrios de Ramat Aviv se construyeron en su mayoría entre los años cincuenta y los ochenta, con edificación densa de tres a ocho plantas, normalmente sin cuarto blindado (mamad) y a veces sin ascensor. El suelo está ocupado, y la única forma de añadir viviendas es sustituir edificios existentes por otros más densos. En Tel Aviv, TAMA 38 ya no es una vía activa, y los proyectos avanzan sobre todo mediante planes urbanísticos de pinui binui (demolición y reconstrucción de complejos) o de demolición y reconstrucción en una parcela individual.
Un ejemplo que ilustra los plazos: en octubre de 2025 se informó de que la empresa Kardan Nadlan había sido elegida en un concurso de los residentes para promover un complejo en las calles Beit Tzuri y Aba Ahimeir, en Ramat Aviv Gimel, junto al centro Schuster, donde se prevé derribar 128 viviendas y construir unas 250 unidades, incluida una torre de más de 20 plantas. En ese momento todavía había que completar las firmas y presentar un plan detallado. Es decir, un proyecto que hoy aparece en los titulares llegará a la fase en que se puede comprar una vivienda solo dentro de varios años. Quien compra hoy una vivienda nueva en Ramat Aviv suele comprar en un proyecto que ya ha superado esas fases, y es importante saber identificar exactamente dónde se encuentra. Un repaso de los proyectos que han avanzado recientemente en la zona está en el artículo sobre la renovación urbana en el norte de Tel Aviv y en Ramat Hasharon.
Las fases del proyecto y lo que cada una significa para el comprador
El riesgo de un comprador en un proyecto de renovación depende casi por completo de la fase en la que entra. La tabla resume las fases principales:
| Fase | Qué existe realmente | Qué significa para el comprador |
|---|---|---|
| Firmas de los residentes | Acuerdos con parte de los propietarios | Todavía no hay derechos de edificación aprobados; es demasiado pronto para comprar |
| Aprobación del plan | Un plan vigente que fija el número de viviendas y plantas | Está claro cuánto se construirá, pero no hay licencia ni acompañamiento bancario completo |
| Licencia de obra y acompañamiento bancario | Licencia, acuerdo de acompañamiento, talonarios de cupones | La fase en la que empieza la compra protegida por la Ley de Venta |
| Desalojo y demolición | Los residentes se han mudado de alquiler y el edificio se ha derribado | El riesgo urbanístico queda atrás; queda el riesgo de ejecución y de plazos |
| Construcción | Estructura, acabados, instalaciones | Se puede ver el avance sobre el terreno y comprobar el ritmo de trabajo |
| Formulario 4 (tofes arba) y entrega | Autorización de ocupación | Entrega, periodo de revisión y, después, inscripción de la propiedad horizontal en el registro (tabu) |
A veces los promotores ofrecen una «inscripción anticipada» en la fase anterior a la licencia, con una señal y un descuento. No es necesariamente una operación ilegítima, pero es importante entender que en esta fase el dinero puede no estar protegido por una garantía, que el plan todavía puede cambiar y que la fecha de entrega es solo una estimación. Cualquier pago en una fase así conviene revisarlo con un abogado antes de transferirlo.
La garantía de la Ley de Venta en un proyecto de renovación
En un proyecto de pinui binui, el promotor normalmente no es el propietario del suelo. Sus derechos derivan de los acuerdos con los propietarios, que le transfieren parte de los derechos a cambio de las viviendas nuevas. Por eso, la garantía del comprador es aquí especialmente importante. La Ley de Venta (Protección de Inversiones) obliga al vendedor que haya recibido más del 7 % del precio de la vivienda a dar al comprador una garantía, y en la práctica, en los proyectos con acompañamiento bancario, se trata de una garantía bancaria emitida por cada pago realizado mediante el talonario de cupones del proyecto.
En un proyecto de renovación, el banco acompañante tiene dos grupos de clientes que proteger: los compradores, que reciben la garantía de la Ley de Venta, y los propietarios antiguos, que suelen recibir sus propias garantías, como una garantía del alquiler durante la construcción y una garantía de finalización de la obra. Para el comprador, un acuerdo de acompañamiento con un banco o una entidad financiera reconocida es señal de que el proyecto ha superado un análisis económico. Cómo funciona el talonario de cupones, qué cubre la garantía y qué no, lo detallamos en la guía sobre las promociones de constructoras 20/80.
Viviendas de contraprestación y viviendas del promotor en el mismo edificio
Esta es la diferencia más sustancial entre un proyecto de renovación y uno ordinario. En el edificio nuevo vivirán, unos junto a otros, propietarios antiguos que recibieron una vivienda de contraprestación y compradores nuevos que compraron una vivienda del promotor. Algunos puntos que conviene comprobar:
- La ubicación de su vivienda en el edificio. El acuerdo con los residentes fija qué parte del edificio se les asigna. A veces las viviendas de contraprestación se concentran en determinadas plantas u orientaciones, y las del promotor en las plantas superiores. Pida ver la tabla de asignación y no solo la vivienda que le ofrecen.
- Especificaciones iguales o distintas. En algunos proyectos las viviendas de contraprestación tienen especificaciones distintas de las del promotor. Esto influye en el mantenimiento futuro y en la homogeneidad del edificio.
- Aparcamientos y trasteros. La norma de aparcamiento en Tel Aviv es cada vez más restrictiva, sobre todo cerca de ejes de transporte público. Compruebe en el contrato si la plaza y el trastero están vinculados a su vivienda, y si la plaza es reglamentaria o con sistema de plataforma elevadora.
- La composición de los propietarios y los gastos corrientes. En una torre con vestíbulo, varios ascensores e instalaciones comunes, las cuotas de comunidad son mucho más altas que en un edificio antiguo. Los propietarios antiguos que vienen de un edificio con un mantenimiento mínimo no siempre están preparados para ello, y esto puede influir en las decisiones de la junta en los primeros años.
- Un complejo por fases. En un complejo de varios edificios, el suyo puede entregarse cuando un edificio vecino todavía está en obras. Pregunte cuál es el orden de ejecución y cómo serán el acceso, el ruido y la urbanización del entorno en los primeros años.
Especificaciones técnicas: qué comprobar más allá de los materiales
La memoria de especificaciones anexa al contrato es un documento jurídico, no material de marketing, y todo lo que no figura en ella no está garantizado. Junto al tipo de pavimento y los sanitarios, conviene comprobar:
- La altura libre de techo en las habitaciones y en el cuarto blindado, y la ubicación del cuarto blindado respecto a la distribución de la vivienda.
- El número de ascensores en relación con el número de viviendas, y si hay ascensor de Shabat.
- El sistema de climatización: solo preinstalación o sistema instalado, y la ubicación de los condensadores.
- Orientación y vistas. Las vistas al parque o al mar desde las plantas altas no están garantizadas si en una parcela vecina se promueve otro plan. Compruebe qué está previsto en las parcelas colindantes.
- La tarifa de cambios del comprador y la fecha límite para solicitarlos. Los cambios pagados directamente a los proveedores y no mediante los cupones no están cubiertos por la garantía.
Plazos, retrasos e indemnización
En un proyecto de renovación, el calendario es especialmente sensible, porque la demolición depende del desalojo de todos los residentes. Un solo residente que se niegue a desalojar puede retrasar meses el inicio de las obras. Por eso conviene preferir la entrada en el proyecto una vez completado el desalojo o, al menos, prever un margen de tiempo adicional en la planificación personal.
Lo que dice la ley sobre los retrasos: en los contratos firmados a partir del 7 de julio de 2022, tras la Enmienda 9 a la Ley de Venta (Viviendas), un retraso en la entrega de más de un mes da derecho al comprador a una indemnización mensual calculada según el alquiler de una vivienda similar, desde la fecha contractual, y con un porcentaje que aumenta cuanto más se prolonga el retraso: el 100 % del alquiler en los primeros meses, el 125 % después y el 150 % en un retraso especialmente largo. También es importante saber que la indexación al índice de costes de construcción se detiene en la fecha de entrega contractual, aunque la vivienda se entregue más tarde. El contrato puede incluir excepciones para casos ajenos al control del promotor, por lo que la cláusula de retrasos conviene leerla con el abogado.
Ejemplo numérico: cuánto cuesta un retraso de medio año
El ejemplo es solo ilustrativo. Una familia compra un piso de cuatro habitaciones en un proyecto de renovación en Ramat Aviv y piensa mudarse a él desde una vivienda de alquiler. El alquiler de una vivienda similar a la comprada se estima en 12.000 ₪ al mes. La vivienda se entrega seis meses después de la fecha contractual.
- En los primeros meses, la indemnización es el 100 % del alquiler: cuatro meses por 12.000 ₪, 48.000 ₪.
- En el quinto y el sexto mes, la indemnización es el 125 %: dos meses por 15.000 ₪, 30.000 ₪.
- Indemnización total según la ley: unos 78.000 ₪, frente a un alquiler adicional de 72.000 ₪ que la familia paga en ese periodo.
En este caso, la indemnización cubre el alquiler, pero no lo que no se mide en dinero: un cambio de colegio aplazado, un contrato de alquiler que hay que prorrogar en peores condiciones, o quienes mejoran de vivienda y calcularon la venta de su vivienda anterior según la fecha de entrega. Quien vende una vivienda para financiar la compra debe leer también nuestra guía para quienes mejoran de vivienda, porque un retraso en la entrega influye directamente en los plazos fiscales.
Indexación, impuestos y precio final
El precio del contrato no es el precio final. Tres componentes se le suman:
- Indexación. Desde julio de 2022 solo se puede indexar al índice de costes de construcción hasta el 40 % del precio de la vivienda: el primer 20 % no está indexado, y de cada pago adicional solo la mitad está indexada.
- Impuesto de adquisición (mas rechisha). La vivienda del promotor tributa por el impuesto de adquisición ordinario según los tramos. El cálculo para vivienda única y para vivienda adicional se detalla en el artículo impuesto de adquisición 2026.
- IVA. El precio de una vivienda nueva incluye IVA, y esto forma parte de la comparación con una vivienda de segunda mano. Escribimos sobre lo que significa en el artículo obra nueva o segunda mano.
Cuándo es preferible una vivienda de segunda mano en el mismo barrio
La comparación no es solo económica. Una vivienda de segunda mano permite entrar de inmediato, se ve exactamente lo que se compra y no hay riesgo de plazos. En cambio, es importante comprobar si el propio edificio antiguo está dentro del ámbito de un plan de renovación: quien compra un piso viejo en un edificio que va a incluirse en un pinui binui compra en realidad también un futuro de años de alquiler y de contraprestación. Estas comprobaciones, desde el expediente del edificio hasta la situación urbanística, las detallamos en el artículo comprobaciones antes de comprar una vivienda. Para quien duda entre los propios barrios, conviene conocer los barrios del norte de Tel Aviv y Ramat Aviv Gimel en particular.
Preguntas para el promotor antes de firmar
- ¿Hay una licencia de obra en vigor, y quién es la entidad acompañante?
- ¿Se ha completado el desalojo, y cuántos residentes no han desalojado todavía?
- ¿Cómo se determinó la asignación de viviendas entre residentes y compradores, y dónde está mi vivienda respecto a ellas?
- ¿Cuál es la fecha de entrega contractual, y qué excepciones figuran en la cláusula de retrasos?
- ¿Qué está exactamente vinculado a la vivienda: aparcamiento, tipo de plaza, trastero?
- ¿Qué está previsto en las parcelas vecinas y en las siguientes fases del complejo?
- ¿Cuáles son las cuotas de comunidad previstas, y quién es la empresa de gestión?
- ¿Cuál es la fecha prevista de inscripción de la propiedad horizontal en el registro?
Conviene obtener las respuestas por escrito, y revisar el contrato y la memoria de especificaciones con un abogado que le represente. Acompañamos a compradores en la comparación entre proyectos nuevos y viviendas existentes en los barrios de Ramat Aviv, y también puede consultar nuestros inmuebles en venta.
Preguntas frecuentes
¿Es seguro comprar una vivienda en un proyecto de pinui binui antes de la licencia de obra?
En esa fase el dinero puede no estar protegido por la garantía de la Ley de Venta, y el plan y la fecha de entrega todavía pueden cambiar. Una compra así exige revisar jurídicamente el mecanismo de protección de los pagos antes de cualquier transferencia.
¿Qué diferencia hay entre una vivienda de contraprestación y una vivienda del promotor?
La vivienda de contraprestación se entrega a un propietario antiguo del edificio derribado, a cambio de sus derechos. La vivienda del promotor se vende a compradores para financiar el proyecto. Pueden estar en el mismo edificio, a veces con especificaciones y ubicaciones distintas.
¿Cuánto dura la construcción en un proyecto de renovación?
Tras el desalojo y la demolición, la construcción de un edificio residencial alto suele durar varios años, y en una torre, más. Las fases anteriores a la licencia, desde las firmas hasta la aprobación del plan, suelen durar más que la propia construcción.
¿Qué ocurre si el promotor se retrasa en la entrega?
En los contratos desde julio de 2022, un retraso de más de un mes da derecho a una indemnización mensual según el alquiler de una vivienda similar, con un porcentaje que aumenta con la duración del retraso, y la indexación se detiene en la fecha de entrega contractual.
¿Se paga impuesto de adquisición por una vivienda nueva en un proyecto de renovación?
Sí. Quien compra una vivienda del promotor paga el impuesto de adquisición según los tramos ordinarios. Los beneficios fiscales de los proyectos de renovación están destinados a los propietarios antiguos que reciben una vivienda de contraprestación, no a los compradores.
Antes de elegir un proyecto
Una vivienda nueva en Ramat Aviv en un proyecto de renovación puede ser una muy buena decisión, siempre que se entre en la fase adecuada, se entienda la estructura del edificio y se planifique el calendario con prudencia. Si desea analizar un proyecto concreto o compararlo con viviendas existentes en el barrio, estaremos encantados de ayudarle. Puede ponerse en contacto con nosotros o llamar al 077-500-4600 (desde el extranjero, +972 77 500 4600).
La información de este artículo es general y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Toda operación debe ser revisada por un abogado y un asesor fiscal según sus circunstancias.
