El impuesto de adquisición en Israel 2026 (mas rechisha) es uno de los costes más elevados de una operación inmobiliaria, y a menudo no depende tanto del precio del piso como de lo que ya figura a su nombre. Exactamente el mismo piso, al mismo precio, puede costarle a un comprador unos 120.000 ₪ de impuesto y a otro unos 360.000 ₪. En esta guía repasamos los tramos vigentes este año, la diferencia entre vivienda única y vivienda adicional, la vía para quienes cambian de vivienda y los casos especiales, y calculamos juntos dos ejemplos completos de un piso en Ramat Aviv.
Qué es el impuesto de adquisición en Israel y quién lo paga
El impuesto de adquisición recae sobre el comprador, no sobre el vendedor, en toda compra de un derecho sobre un inmueble: piso, casa, parcela o una parte de ellos. La base del cálculo es el valor del derecho, que normalmente es el precio que figura en el contrato. Cuando el precio de la operación es anormalmente bajo respecto del valor de mercado, por ejemplo en una operación entre familiares o en una venta bajo presión, la Autoridad Tributaria puede fijar un valor más alto y calcular el impuesto sobre él.
Dos cosas importantes desde el principio. La primera: el impuesto se calcula por tramos, como el impuesto sobre la renta. Cada tipo se aplica solo a la parte del valor que cae dentro del tramo, y no a todo el precio. La segunda: la pregunta decisiva es si el piso que compra será su única vivienda. Esa definición incluye al cónyuge y a los hijos menores, y tiene muchos matices, como las participaciones heredadas o los pisos que no son aptos para vivir. Lo explicamos en el artículo quién se considera propietario de una vivienda, y aquí nos centramos en el cálculo en sí.
Tramos del impuesto de adquisición 2026: congelados hasta enero de 2028
Normalmente los tramos se actualizan cada 16 de enero según la variación del índice de precios al consumo. En el marco de la Ley de Acuerdos se congeló esa actualización, y los tramos no se indexan hasta el 15 de enero de 2028. En la práctica, en 2026 rigen los mismos umbrales que el año anterior, mientras los precios de la vivienda siguen subiendo. Por tanto, cualquier subida del precio del piso entra antes en los tramos altos.
Tramos para vivienda única
- Hasta 1.978.745 ₪: exento, 0 %.
- Sobre la parte entre 1.978.745 y 2.347.040 ₪: 3,5 %.
- Sobre la parte entre 2.347.040 y 6.055.070 ₪: 5 %.
- Sobre la parte entre 6.055.070 y 20.183.565 ₪: 8 %.
- Sobre la parte que supera 20.183.565 ₪: 10 %.
Tramos para vivienda adicional
- Hasta 6.055.070 ₪: 8 % desde el primer shekel, sin exención.
- Sobre la parte que supera 6.055.070 ₪: 10 %.
Los tipos para vivienda adicional, del 8 % y el 10 %, se fijaron mediante una disposición temporal vigente hasta el 31 de diciembre de 2026. A octubre de 2026 aún no se ha decidido qué regirá después, por lo que quien prevea firmar cerca de fin de año o más tarde debe comprobar con su abogado la situación legal en el día de la firma.
Tabla del impuesto de adquisición en Israel 2026: vivienda única frente a vivienda adicional
La tabla reúne las dos vías y el impuesto acumulado al final de cada tramo, para que pueda estimar rápidamente el impuesto de un piso en cualquier rango de precios. Los datos corresponden a 2026 según los tramos congelados.
| Parte del valor (₪) | Vivienda única | Impuesto acumulado, vivienda única | Vivienda adicional | Impuesto acumulado, vivienda adicional |
|---|---|---|---|---|
| Hasta 1.978.745 | 0 % | 0 | 8 % | 158.300 |
| De 1.978.745 a 2.347.040 | 3,5 % | 12.890 | 8 % | 187.763 |
| De 2.347.040 a 6.055.070 | 5 % | 198.292 | 8 % | 484.406 |
| De 6.055.070 a 20.183.565 | 8 % | 1.328.571 | 10 % | 1.897.255 |
| Más de 20.183.565 | 10 % | Según el valor | 10 % | Según el valor |
Los importes están redondeados al shekel. Para calcular un piso a cualquier precio, se toma el impuesto acumulado al final del tramo anterior y se suma el tipo del tramo actual sobre la parte excedente. La Autoridad Tributaria ofrece en su web un simulador oficial del impuesto de adquisición, y conviene introducir en él los datos antes de firmar y compararlos con el cálculo del abogado.
Ejemplo calculado: un piso de 4,5 millones de shekels en Ramat Aviv
El ejemplo es solo ilustrativo. Supongamos un piso de cuatro habitaciones en Ramat Aviv Gimel que se vende por 4.500.000 ₪, un precio acorde con un piso reformado, con ascensor y plaza de aparcamiento, en algunas calles del barrio.
Impuesto de adquisición para vivienda única
- Hasta 1.978.745 ₪: sin impuesto.
- Segundo tramo: 368.295 ₪ por 3,5 % es igual a 12.890 ₪.
- Tercer tramo: de 2.347.040 a 4.500.000 ₪, es decir, 2.152.960 ₪ por 5 %, igual a 107.648 ₪.
- Total: unos 120.538 ₪, aproximadamente el 2,7 % del precio del piso.
Impuesto de adquisición para una segunda vivienda
- Todo el valor está por debajo de 6.055.070 ₪, por lo que se aplica el 8 % desde el primer shekel.
- 4.500.000 ₪ por 8 % es igual a 360.000 ₪.
La diferencia entre los dos escenarios es de unos 239.462 ₪, y es dinero que debe estar disponible como fondos propios, porque los bancos no financian el impuesto de adquisición dentro de la hipoteca. Quien piense comprar un piso en los barrios del norte de Tel Aviv como inversión debe incluir esta cifra en el cálculo de rentabilidad desde el primer día: con un alquiler de unos 10.000 ₪ al mes, el impuesto de adquisición equivale por sí solo a unos tres años de alquiler.
Y qué ocurre con un piso de 7 millones de shekels
En Tzahala, en Ramat Aviv HaHadasha y en algunos proyectos nuevos, precios de 7 millones de shekels o más no son excepcionales. En vivienda única el impuesto rondará los 273.886 ₪: 198.292 ₪ hasta el final del tramo del 5 %, más el 8 % sobre 944.930 ₪. En vivienda adicional el impuesto rondará los 578.899 ₪: el 8 % hasta 6.055.070 ₪ más el 10 % sobre el resto. La diferencia alcanza unos 305.000 ₪.
Impuesto de adquisición para quienes cambian de vivienda: 24 meses para vender la anterior
Quienes cambian de vivienda son propietarios de una vivienda única que compran una vivienda sustituta antes de haber vendido la antigua. Durante el periodo intermedio tienen dos pisos, pero la ley les permite pagar el impuesto de adquisición según los tramos de vivienda única, siempre que vendan la vivienda anterior dentro de un plazo determinado.
Aquí es importante conocer la historia, porque determina qué regla se le aplica:
- Quien compró la vivienda sustituta entre el 1 de junio de 2023 y el 31 de mayo de 2025 estaba sujeto a una disposición temporal que redujo el plazo a 18 meses.
- La disposición temporal expiró, y para quien compró a partir del 1 de junio de 2025 el plazo volvió a ser de 24 meses desde la compra de la vivienda sustituta.
- En una compra a promotor, cuando la entrega se retrasa, la vivienda anterior puede venderse hasta 12 meses después de recibir la posesión de la nueva, si esa fecha es posterior al final del plazo ordinario.
Cómo funciona en la práctica: en la declaración de la compra se asume el compromiso de vender la vivienda anterior y se paga según los tramos de vivienda única. Si la venta no se realiza a tiempo, la Autoridad Tributaria cobrará la diferencia hasta los tramos de vivienda adicional, más diferencias de actualización e intereses. En el ejemplo de Ramat Aviv se trata de unos 240.000 ₪ que llegan de golpe, por lo que el calendario de la venta forma parte de la planificación de la operación y no es algo que se pueda aplazar. Sobre qué es más conveniente, vender primero o comprar primero, escribimos en la guía para quienes cambian de vivienda.
Tenga en cuenta también dos puntos que suelen pasarse por alto. Primero, «venta» a estos efectos es la firma de un contrato de compraventa, no la entrega de llaves. Segundo, en periodos de situación de seguridad se han aprobado prórrogas. Así, en marzo de 2026 se aprobó una ampliación de tres meses para quienes tenían el plazo venciendo entre finales de febrero y finales de mayo de 2026. Conviene verificar con el abogado si una prórroga de este tipo se aplica a su operación. Y otra distinción importante: la ventana del impuesto de adquisición no es la del impuesto a la plusvalía. Para conservar la exención del impuesto a la plusvalía (mas shevach) en la vivienda antigua, esta debe venderse dentro de los 18 meses siguientes a la compra de la nueva, como explicamos en la guía impuesto a la plusvalía.
Casos especiales: nuevos inmigrantes, personas con discapacidad y no residentes
Nuevos inmigrantes (olim)
Los nuevos inmigrantes cuentan con una ventaja definida en un reglamento y no en la propia ley. Desde el 15 de agosto de 2024 rige un reglamento actualizado: en la compra de una vivienda única, en un periodo que empieza un año antes de la aliá y se extiende siete años después, el inmigrante está exento hasta 1.978.745 ₪, paga solo el 0,5 % sobre la parte hasta 6.055.070 ₪, y por encima se aplican los tipos ordinarios. El beneficio se concede una sola vez y no se aplica a un piso de inversión. En un piso de 4,5 millones de shekels, el impuesto de un inmigrante con derecho al beneficio sería de solo unos 12.606 ₪, frente a unos 120.000 ₪ para un comprador ordinario de vivienda única. A los inmigrantes que compraron antes del cambio se les aplicaron otras reglas, y en los casos de transición entre reglamentos conviene hacer una revisión individual.
Personas con discapacidad, invidentes y víctimas
Quien cumpla las definiciones del reglamento, por ejemplo una discapacidad del grado y tipo establecidos, ceguera, víctimas de actos hostiles y familias en duelo, tiene derecho a un tipo reducido del 0,5 % sobre una vivienda y, en una vivienda única de valor relativamente bajo, también a la exención sobre el tramo inferior. El beneficio se concede hasta dos veces, y las definiciones son muy precisas, por lo que hay que adjuntar a la solicitud los documentos médicos o los certificados del organismo competente.
No residentes
Los tramos de vivienda única están reservados a los residentes de Israel. Un no residente, aunque sea ciudadano israelí que vive en el extranjero, paga según los tramos de vivienda adicional aunque sea su única vivienda, y quien pase a ser residente de Israel o residente retornado veterano dentro de los dos años siguientes a la compra puede solicitar la devolución de la diferencia. El panorama completo, incluidos la financiación, la transferencia de fondos y la tributación del alquiler, lo detallamos en la guía un no residente compra un piso.
Cuándo y cómo se paga
El proceso lo gestiona normalmente el abogado del comprador, pero conviene conocer los plazos:
- Declaración de la operación ante la Autoridad Tributaria (Tributación Inmobiliaria), incluida la autoliquidación, dentro de los 30 días siguientes a la firma del contrato.
- Pago del impuesto según la autoliquidación dentro de los 60 días siguientes a la operación.
- El pago tardío genera diferencias de actualización e intereses y, en algunos casos, también multas.
- Tras el pago se obtiene el certificado de la Tributación Inmobiliaria, sin el cual no es posible inscribir los derechos a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad (tabu) o en la Autoridad de Tierras.
La Autoridad Tributaria puede revisar la autoliquidación y emitir una liquidación distinta, contra la que cabe presentar una reclamación. En una compra a promotor, el impuesto se calcula sobre el precio del contrato con IVA incluido, otra razón por la que un piso nuevo y uno de segunda mano a un precio similar no son equivalentes. Lo explicamos en el artículo obra nueva o segunda mano.
Errores frecuentes que cuestan dinero
- Calcular con un único tipo sobre todo el precio. En una vivienda única de 4,5 millones de shekels, el impuesto no es el 5 % del precio, es decir, 225.000 ₪, sino unos 120.000 ₪. El error inverso es más peligroso: suponer una exención en una vivienda adicional.
- Ignorar una pequeña participación en otro piso. Una parte de un piso recibida por herencia, o un piso del cónyuge anterior al matrimonio, pueden convertir la compra en vivienda adicional. A veces la ley ofrece una solución, pero hay que comprobarla antes de firmar.
- Dejar pasar el plazo para vender la vivienda anterior. Quienes cambian de vivienda y esperan el precio perfecto pueden descubrir que el cargo adicional supera toda la diferencia que esperaban ganar con la venta.
- No presupuestar el impuesto en los fondos propios. La hipoteca no financia el impuesto de adquisición, y en una vivienda adicional se trata de una cantidad que puede alcanzar decenas de puntos porcentuales de los fondos propios.
- Suponer que los tramos suben cada enero. Debido a la congelación, quien espere a la actualización no ganará nada hasta 2028.
- Dividir la compra sin revisarlo. Comprar a nombre de un hijo mayor de edad o repartir la titularidad entre cónyuges cambia el panorama, pero no siempre para bien, y puede afectar también al impuesto a la plusvalía en el futuro.
Cuándo es imprescindible consultar a un profesional
El cálculo básico es sencillo, pero la clasificación en la que se apoya no lo es. Recomendamos acudir a un abogado inmobiliario o a un asesor fiscal antes de firmar en cualquiera de estas situaciones: titularidad parcial de otro piso o una herencia aún no repartida, un cambio de vivienda en el que la venta todavía no está asegurada, una compra a promotor con fecha de entrega lejana, la aliá o el regreso a Israel cerca de la fecha de compra, un posible derecho al beneficio por discapacidad, y una compra dentro de una estructura familiar compleja. RS Nadlan no presta asesoramiento jurídico ni fiscal, y la clasificación final debe revisarla un profesional autorizado según las circunstancias del caso.
Lo que sí hacemos es ayudar a construir el panorama completo de la operación: un precio realista basado en operaciones reales, la planificación de los plazos entre venta y compra, y la comprensión de los costes asociados ya en la fase de elección del piso. Si está en plena búsqueda, puede consultar los inmuebles en venta que comercializamos.
Preguntas frecuentes
¿Los tramos del impuesto de adquisición 2026 son distintos de los de 2025?
No. Los tramos se congelaron en el marco de la Ley de Acuerdos y no se actualizan según el índice hasta el 15 de enero de 2028. La exención en vivienda única es de 1.978.745 ₪, y en vivienda adicional no hay exención alguna.
¿Cuánto impuesto de adquisición se paga por una segunda vivienda?
El 8 % desde el primer shekel y hasta 6.055.070 ₪, y el 10 % sobre la parte que exceda. Por un piso de 3 millones de shekels, por ejemplo, el impuesto sería de 240.000 ₪. Estos tipos se fijaron mediante una disposición temporal vigente hasta el 31 de diciembre de 2026.
¿Cuánto tiempo tiene quien cambia de vivienda para vender la antigua?
Para quien compró la vivienda sustituta a partir del 1 de junio de 2025: 24 meses desde la compra. Para quien compró entre junio de 2023 y mayo de 2025: 18 meses. En una compra a promotor, puede venderse hasta 12 meses después de recibir la posesión, si esa fecha es posterior.
¿Cuándo se paga el impuesto de adquisición?
La declaración se presenta dentro de los 30 días siguientes a la firma, y el pago según la autoliquidación dentro de los 60 días siguientes a la operación. El retraso añade diferencias de actualización e intereses.
¿La hipoteca financia el impuesto de adquisición?
No. El banco financia solo una parte del precio del piso, y el impuesto de adquisición, los honorarios del abogado y la comisión de intermediación se pagan con fondos propios.
¿Puede un no residente pagar según los tramos de vivienda única?
Solo si pasa a ser residente de Israel o residente retornado veterano dentro de los dos años siguientes a la compra y cumple las demás condiciones. En ese caso puede solicitar la devolución de la diferencia.
Antes de firmar
El impuesto de adquisición no es un detalle técnico al final de la operación, sino un dato que influye en el presupuesto, en la elección del piso y en el calendario. Si está considerando una compra o un cambio de vivienda en el norte de Tel Aviv o en el Sharón y quiere estructurar la operación correctamente desde el principio, estaremos encantados de conversar. Puede contactarnos a través de la web o llamarnos al 077-500-4600 (desde el extranjero, +972 77 500 4600), y le responderemos.
