La pregunta de quién se considera propietario de vivienda en Israel parece sencilla, pero la respuesta depende de quién la formule. La Autoridad Tributaria, el banco que concede la hipoteca y el Ministerio de Construcción y Vivienda usan cada uno una definición distinta, y una misma persona puede considerarse propietaria a un efecto y sin vivienda a otro. Una cuarta parte del piso de los padres, medio piso recibido en herencia, el piso que la pareja compró antes de casarse o una vivienda en el extranjero: cada caso influye de manera diferente en cada contexto. En este artículo repasamos las definiciones, los casos límite más frecuentes y cómo comprobar su situación antes de firmar.
Por qué la pregunta de quién se considera propietario de vivienda vale tanto dinero
De la definición dependen tres grandes decisiones económicas:
- El impuesto de adquisición (mas rejisha). En un piso de 4,5 millones de ₪, la diferencia entre los tramos de vivienda única y los de vivienda adicional es de unos 240.000 ₪. Los tramos y el cálculo completo figuran en el artículo impuesto de adquisición 2026; aquí nos ocupamos solo de a qué grupo pertenece usted.
- El porcentaje de financiación de la hipoteca. Según las directivas del Banco de Israel, quien compra una vivienda única puede obtener hasta el 75 % de financiación, quien mejora de vivienda hasta el 70 % y quien compra una vivienda adicional hasta el 50 %. En ese mismo piso de 4,5 millones de ₪, la diferencia entre el 75 % y el 50 % de financiación equivale a 1.125.000 ₪ de capital propio.
- El derecho a los programas de vivienda. Vivienda con Descuento (Dira Behanaja) y la hipoteca en condiciones de elegibilidad se dirigen a personas sin vivienda, y la definición ahí difiere de las dos anteriores. El detalle de los programas está en el artículo ayudas para comprar vivienda en Israel.
Quién se considera propietario de vivienda a efectos del impuesto de adquisición
La Ley de Fiscalidad Inmobiliaria examina lo que posee «el comprador», y lo define como una unidad familiar: el comprador, su cónyuge, salvo el que vive de forma permanente por separado, y sus hijos menores de 18 años, salvo el hijo casado. En la práctica, un piso inscrito solo a nombre de su pareja cuenta también para usted, aunque se comprara antes del matrimonio y aunque usted no lo firmara.
El piso que compra se considerará vivienda única aunque la unidad familiar tenga:
- Una cuota no superior a un tercio de otra vivienda. Por ejemplo, el 25 % de un piso en copropiedad con hermanos.
- Una cuota no superior a la mitad de una vivienda recibida en herencia, en las condiciones que fija la ley.
- Una vivienda que se compromete a vender como quien mejora de vivienda, dentro del plazo legal. En las compras realizadas desde junio de 2025, el plazo es de 24 meses desde la adquisición del nuevo piso, con una disposición especial para la compra a promotor. Sobre la planificación del cambio escribimos en la guía para quienes mejoran de vivienda.
Dos cuotas pequeñas en dos viviendas distintas no se suman para formar una vivienda completa mientras cada una cumpla la condición. En cambio, un derecho sobre un piso todavía en construcción, una vivienda no apta para habitar o una vivienda con arrendamiento protegido son casos en los que la respuesta depende de los detalles, y conviene revisarlos con el abogado antes de firmar.
Quién se considera propietario de vivienda a efectos de la hipoteca
El banco no aplica las definiciones de la ley fiscal. Clasifica el préstamo según su finalidad y según lo que poseen los prestatarios, para fijar el porcentaje máximo de financiación:
- Vivienda única: los prestatarios no tienen vivienda, y hasta el 75 % de financiación.
- Vivienda sustitutiva: los prestatarios tienen una vivienda y se comprometen a venderla. En este caso el banco suele pedir la declaración de vivienda sustitutiva presentada a la Autoridad Tributaria, y la financiación llega hasta el 70 %.
- Vivienda adicional: todo lo demás, y hasta el 50 % de financiación.
Hay dos diferencias importantes respecto a la ley fiscal. Primera, el banco mira a los prestatarios que firman el préstamo, y normalmente ambos cónyuges son prestatarios. Segunda, el banco no está obligado por las excepciones de la ley fiscal, como la cuota de un tercio o la cuota heredada. En la práctica, muchos bancos tratan con flexibilidad una cuota pequeña, pero es una política interna, no una regla. Por eso, si posee cualquier participación en una vivienda, pregunte al banco de antemano en qué categoría le clasificará.
Quién se considera propietario de vivienda en los programas públicos de vivienda
El Ministerio de Construcción y Vivienda emplea el término «persona sin vivienda» (jasar dira). En Vivienda con Descuento, por ejemplo, es persona sin vivienda quien no ha tenido, ni su pareja, en los tres años anteriores a la emisión del certificado de elegibilidad, una vivienda o derechos sobre una parte de vivienda superior a un tercio, y no tiene derechos sobre una vivienda en construcción. Las personas solas suelen tener derecho a partir de los 35 años, y las parejas y familias según las condiciones del programa.
La diferencia con la ley fiscal es evidente en la herencia: la ley fiscal ignora una cuota de hasta la mitad de una vivienda heredada, mientras que, a efectos de persona sin vivienda, la prueba del tercio se aplica también a la cuota heredada. Quien heredó medio piso puede pagar el impuesto de adquisición como comprador de vivienda única y, al mismo tiempo, no considerarse persona sin vivienda. Además, la prueba de los tres años mira hacia atrás: quien vendió un piso hace dos años todavía no es persona sin vivienda a efectos del programa.
Una cuota de vivienda recibida en herencia
Es el caso límite más frecuente, sobre todo en el norte de Tel Aviv y en el Sharón, donde los pisos de los padres pasan a hijos que ya viven en sus propias viviendas. La tabla resume cómo cuenta una cuota heredada en cada contexto:
| La cuota heredada | Impuesto de adquisición | Hipoteca | Persona sin vivienda |
|---|---|---|---|
| Hasta un tercio | No cuenta | Según la política del banco | No cuenta |
| Más de un tercio y hasta la mitad | No cuenta, en las condiciones de la ley | Según la política del banco | Cuenta |
| Más de la mitad | Cuenta como vivienda | Normalmente cuenta | Cuenta |
Qué ocurre al vender la vivienda heredada, incluida la exención del impuesto sobre la plusvalía (mas shevaj) y el acuerdo entre herederos, lo explicamos en el artículo vender una vivienda heredada. Aquí basta recordar que la cuota heredada se examina según lo inscrito y según la orden de herencia (tzav yerusha) o la orden de ejecución testamentaria, y no según acuerdos verbales entre hermanos.
Cónyuges, hijos, vivienda en el extranjero y casos límite
- El piso del cónyuge anterior al matrimonio. A efectos del impuesto de adquisición cuenta, porque la unidad familiar se considera un solo comprador. Los cónyuges que viven de forma permanente por separado, por ejemplo durante un proceso de separación, pueden considerarse independientes, pero les corresponde a ellos probarlo.
- Una vivienda a nombre de un hijo menor. La cuota inscrita a nombre de un hijo menor de 18 años, por ejemplo por una donación de los abuelos, cuenta en la unidad familiar. El hijo casado o mayor de edad no cuenta.
- Una vivienda en el extranjero. Según la interpretación habitual, una vivienda fuera de Israel no cuenta a efectos de vivienda única en el impuesto de adquisición, y también en la exención del impuesto sobre la plusvalía la condición es tener una única vivienda en Israel. A efectos de persona sin vivienda en los programas públicos, y también frente al banco, conviene informarse de antemano, porque las definiciones no son idénticas.
- Quien compró con sus padres. El hijo o la hija inscritos como propietarios de una parte del piso que los padres compraron «para ellos» se consideran titulares de esa parte. Por encima de un tercio, eso puede convertir su siguiente compra en una vivienda adicional.
La fecha determinante y los cambios posteriores a la compra
A efectos del impuesto de adquisición, la situación se examina en la fecha de la compra, es decir, el día de la firma del contrato. De ahí algunas situaciones que conviene conocer:
- Una herencia que llega después de la compra. Quien compró una vivienda única y después heredó un piso o una parte de él no pierde con efecto retroactivo la reducción obtenida en el impuesto de adquisición.
- Una pareja que se casa después de la compra. La compra se examina según la situación del día de la firma. Pero en la siguiente compra de la pareja, ambas viviendas contarán en la unidad familiar.
- Parejas de hecho. Quienes conviven como pareja de hecho pueden considerarse cónyuges a efectos de la unidad familiar. Es una cuestión fáctica que se examina según las circunstancias.
- Venta el mismo día de la compra. Quien firma la venta de su piso actual y la compra del nuevo el mismo día debería cuidar el orden de las firmas y contar con documentos claros, para que la clasificación no sea discutible.
Frente al banco, la fecha determinante es la de aprobación y desembolso del préstamo. Quien se comprometió, como persona que mejora de vivienda, a vender su piso y deja pasar el plazo sin venderlo puede verse obligado a cumplir las condiciones que fijó el banco en el contrato de préstamo.
Ejemplo: la misma pareja, tres respuestas
El ejemplo es solo ilustrativo. Una pareja compra un piso por 4.200.000 ₪ en Ramat HaSharon. El marido tiene la mitad del piso de sus padres, recibida en herencia. La mujer tiene el 25 % de un piso que posee junto con sus hermanos. No tienen otra vivienda.
- Impuesto de adquisición: la cuota heredada no supera la mitad y la cuota de la mujer no supera un tercio. Es previsible que el piso adquirido se considere vivienda única y que el impuesto se calcule con los tramos reducidos.
- Hipoteca: depende del banco. Un banco clasificará el préstamo como vivienda única con un 75 % de financiación; otro puede pedir documentación adicional. La diferencia entre el 75 % y el 50 % de financiación es aquí de 1.050.000 ₪ de capital propio, por lo que es una cuestión que se aclara antes de firmar y no después.
- Persona sin vivienda: la mitad heredada supera un tercio, por lo que la pareja no se considera sin vivienda y no tiene derecho a Vivienda con Descuento.
Cómo comprobar su situación antes de una operación
- Obtenga un extracto registral (nesaj tabu) de cada inmueble en el que usted, su pareja o sus hijos menores figuren inscritos, aunque sea con una cuota pequeña.
- Reúna las órdenes de herencia y de ejecución testamentaria, y los acuerdos de partición de la herencia si se firmaron.
- Compruebe si hay viviendas registradas en una sociedad gestora (jevra meshakenet) o en la Autoridad de Tierras de Israel que no figuren en el registro de la propiedad.
- Pida al abogado que examine la clasificación a efectos del impuesto de adquisición antes de firmar. En casos complejos puede solicitarse a la Autoridad Tributaria una resolución fiscal previa.
- Obtenga del banco una aprobación de principio que indique la categoría del préstamo y el porcentaje de financiación.
- Si estudia un programa público, compruebe su derecho en el sitio del Ministerio de Construcción y Vivienda antes de contar con él.
Cuando conoce su situación, es más fácil fijar un presupuesto real. Acompañamos a compradores en la elección de un inmueble según ese presupuesto, y puede ver nuestros inmuebles en venta.
Preguntas frecuentes
¿Una cuota heredada me convierte en propietario de vivienda?
A efectos del impuesto de adquisición, una cuota de hasta la mitad de una vivienda heredada no cuenta, en las condiciones de la ley. A efectos de los programas públicos de vivienda, una cuota superior a un tercio cuenta. Frente al banco, la decisión depende de su política.
¿El piso de mi pareja anterior al matrimonio se considera mío?
A efectos del impuesto de adquisición sí, porque los cónyuges y sus hijos menores se consideran un solo comprador, salvo que el cónyuge viva de forma permanente por separado.
¿Una vivienda en el extranjero cuenta para el impuesto de adquisición?
Según la interpretación habitual, no. A efectos del derecho a los programas públicos y de la hipoteca, conviene informarse por separado.
¿Un 30 % del piso de mis padres afecta al derecho a Vivienda con Descuento?
Una cuota no superior a un tercio no afecta a la definición de persona sin vivienda. Por encima de un tercio, el derecho se ve afectado.
Vendí mi piso hace un año. ¿Soy persona sin vivienda?
A efectos del impuesto de adquisición y de la hipoteca se examina la situación en la fecha de la compra. A efectos de Vivienda con Descuento se examinan los tres años anteriores a la emisión del certificado, por lo que todavía no.
¿Las parejas de hecho se consideran una sola unidad familiar?
En muchos casos, sí. La Autoridad Tributaria examina la naturaleza de la relación y la convivencia, por lo que el piso de una pareja de hecho puede contar también para usted. Conviene comprobarlo antes de una compra conjunta.
Antes de decidir el presupuesto
Una sola definición equivocada puede cambiar el impuesto de adquisición en cientos de miles de shekels y el capital propio necesario en un millón. Conviene comprobarla antes de empezar a buscar, no después de haber encontrado piso. Si desea entender cómo influye su situación en el presupuesto y en los inmuebles que conviene estudiar, estaremos encantados de ayudarle. Puede contactar con nosotros o llamar al 077-500-4600 (desde el extranjero, +972 77 500 4600).
La información de este artículo es general y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. La clasificación de cada caso debe revisarla un abogado o un asesor fiscal.
