Qui est considéré comme propriétaire d’un logement en Israël : fiscalité, crédit et éligibilité

La question de savoir qui est considéré comme propriétaire d’un logement en Israël semble simple, mais la réponse dépend de celui qui la pose. L’Autorité fiscale, la banque qui accorde le crédit immobilier et le ministère de la Construction et du Logement utilisent chacun une définition différente, et une même personne peut être considérée comme propriétaire d’un logement à un titre et comme sans logement (chasar dira) à un autre. Un quart de l’appartement des parents, la moitié d’un appartement reçu en héritage, un appartement acheté par le conjoint avant le mariage ou un appartement à l’étranger : chacune de ces situations produit des effets différents selon le contexte. Dans cet article, nous passons en revue les définitions proprement dites, les cas limites les plus fréquents et la manière de vérifier votre situation avant de signer.

Pourquoi la question de savoir qui est considéré comme propriétaire d’un logement vaut autant d’argent

Trois décisions financières importantes découlent de cette définition :

• La taxe d’acquisition (mas rechisha). Pour un appartement à 4 500 000 ₪, l’écart entre le barème du logement unique et celui du logement supplémentaire est d’environ 240 000 ₪. Le barème et le calcul complet figurent dans notre article taxe d’acquisition 2026 ; nous traitons ici uniquement de la catégorie à laquelle vous appartenez.
• Le taux de financement du crédit immobilier. Selon les directives de la Banque d’Israël, l’acquéreur d’un logement unique peut obtenir jusqu’à 75 % de financement, celui qui améliore son logement jusqu’à 70 %, et l’acquéreur d’un logement supplémentaire jusqu’à 50 %. Pour le même appartement à 4 500 000 ₪, l’écart entre 75 % et 50 % de financement représente 1 125 000 ₪ d’apport personnel.
• L’éligibilité aux programmes de logement. Le programme Dira BeHanacha et le prêt immobilier aidé (mashkanta bitnaï zakaout) sont réservés aux personnes sans logement, et la définition y diffère des deux précédentes. Le détail des dispositifs figure dans notre article qui a droit à une aide à l’achat d’un logement.

Qui est considéré comme propriétaire d’un logement au regard de la taxe d’acquisition

La loi sur la fiscalité immobilière (Hok Misui Mekarke’in) examine ce que détient « l’acquéreur », et définit l’acquéreur comme une unité familiale : l’acquéreur, son conjoint, sauf si ce dernier vit de façon permanente séparément, et leurs enfants de moins de 18 ans, sauf un enfant marié. Conséquence pratique : un appartement inscrit au seul nom du conjoint compte aussi pour vous, même s’il a été acheté avant le mariage et même si vous n’avez rien signé.

L’appartement que vous achetez sera considéré comme logement unique même si l’unité familiale détient :

• Une part ne dépassant pas un tiers d’un autre appartement. Par exemple 25 % d’un appartement détenu en indivision avec des frères et sœurs.
• Une part ne dépassant pas la moitié d’un appartement reçu en héritage, dans les conditions fixées par la loi.
• Un appartement que vous vous engagez à vendre en tant que personne qui améliore son logement, dans le délai prévu par la loi. Pour les acquisitions réalisées à partir de juin 2025, ce délai est de 24 mois à compter de l’achat du nouvel appartement, avec une disposition particulière pour l’achat auprès d’un promoteur. Nous avons traité la planification de cette transition dans notre guide pour ceux qui améliorent leur logement.

Deux petites parts dans deux appartements différents ne s’additionnent pas pour former un appartement entier, tant que chacune remplit la condition. En revanche, un droit sur un appartement encore en construction, un appartement impropre à l’habitation et un appartement sous bail protégé (dayarut mugenet) sont des cas où la réponse dépend des détails ; on les examine avec l’avocat avant la signature.

Qui est considéré comme propriétaire d’un logement pour le crédit immobilier

La banque n’applique pas les définitions de la loi fiscale. Elle classe le prêt selon son objet et selon ce que détiennent les emprunteurs, afin de fixer le taux de financement maximal :

• Logement unique : les emprunteurs ne possèdent pas de logement, et le financement peut atteindre 75 %.
• Logement de remplacement (dira chalufit) : les emprunteurs possèdent un logement et s’engagent à le vendre. Dans ce cas, la banque demande en général la déclaration de logement de remplacement déposée auprès de l’Autorité fiscale, et le financement peut atteindre 70 %.
• Logement supplémentaire : tous les autres cas, avec un financement jusqu’à 50 %.

Deux différences importantes par rapport à la loi fiscale. D’abord, la banque considère les emprunteurs qui signent le prêt, et en général les deux conjoints sont emprunteurs. Ensuite, la banque n’est pas tenue par les exceptions de la loi fiscale, comme la part d’un tiers ou la part reçue en héritage. En pratique, de nombreuses banques font preuve de souplesse envers une petite part dans un logement, mais il s’agit d’une politique interne et non d’une règle. Si vous détenez une part, quelle qu’elle soit, dans un logement, demandez donc à la banque à l’avance dans quelle catégorie vous serez classé.

Qui est considéré comme propriétaire d’un logement pour les programmes publics de logement

Le ministère de la Construction et du Logement utilise la notion de « personne sans logement ». Dans le programme Dira BeHanacha, par exemple, est sans logement la personne qui, ni elle ni son conjoint, n’a détenu au cours des trois années précédant la délivrance du certificat d’éligibilité un logement ou des droits sur une part de logement supérieure à un tiers, et qui ne détient pas de droits sur un logement en construction. Les personnes seules sont en général éligibles à partir de 35 ans, les couples et les familles selon les conditions du programme.

La différence avec la loi fiscale est frappante en matière d’héritage : la loi fiscale ignore une part allant jusqu’à la moitié d’un appartement reçu en héritage, alors que, pour la qualité de personne sans logement, le critère du tiers s’applique aussi à une part héritée. Celui qui a hérité de la moitié d’un appartement peut payer la taxe d’acquisition comme acquéreur d’un logement unique et, dans le même temps, ne pas être considéré comme sans logement. En outre, le critère des trois ans porte sur le passé : celui qui a vendu un appartement il y a deux ans n’est pas encore sans logement au sens du programme.

Une part de logement reçue en héritage

C’est le cas limite le plus fréquent, notamment dans le nord de Tel Aviv et dans le Sharon, où les appartements des parents passent à des enfants qui vivent déjà dans leur propre logement. Le tableau résume la manière dont une part héritée est prise en compte dans chaque contexte :

Ce qui se passe lors de la vente d’un appartement reçu en héritage, y compris l’exonération de la taxe sur le gain immobilier (mas shevach) et l’accord entre héritiers, est expliqué dans notre article vendre un appartement reçu en héritage. Retenez simplement ici que la part héritée s’apprécie selon ce qui est inscrit et selon l’ordonnance successorale (tsav yerousha) ou l’ordonnance d’homologation du testament (tsav kiyoum tsava’a), et non selon des accords verbaux entre frères et sœurs.

Conjoints, enfants, logement à l’étranger et cas limites

• L’appartement du conjoint acquis avant le mariage. Au regard de la taxe d’acquisition, il est pris en compte, car l’unité familiale est considérée comme un seul acquéreur. Des conjoints qui vivent séparément de façon permanente, par exemple au cours d’une procédure de séparation, peuvent être considérés comme distincts, mais c’est à eux d’en apporter la preuve.
• Un appartement au nom d’un enfant mineur. Une part inscrite au nom d’un enfant de moins de 18 ans, par exemple reçue en donation de ses aïeux, est prise en compte dans l’unité familiale. Un enfant marié ou majeur n’est pas pris en compte.
• Un appartement à l’étranger. Selon l’interprétation courante, un appartement situé hors d’Israël n’est pas pris en compte pour la qualification de logement unique en matière de taxe d’acquisition, et pour l’exonération de taxe sur le gain immobilier, la condition porte également sur un logement unique en Israël. Pour la qualité de personne sans logement dans les programmes publics, comme auprès de la banque, mieux vaut se renseigner à l’avance, car les définitions n’y sont pas identiques.
• Celui qui a acheté avec ses parents. Un fils ou une fille inscrit comme propriétaire d’une part d’un appartement que les parents ont acheté « pour lui » est considéré comme titulaire de cette part. Si elle dépasse un tiers, cela peut faire de son prochain achat un logement supplémentaire.

La date déterminante et les changements après l’achat

Au regard de la taxe d’acquisition, la situation est appréciée au jour de l’acquisition, soit le jour de la signature du contrat. Il en découle quelques situations à connaître :

• Un héritage survenu après l’achat. Celui qui a acheté un logement unique puis hérité d’un appartement ou d’une part d’appartement ne perd pas rétroactivement l’allègement de taxe d’acquisition dont il a bénéficié.
• Un couple qui se marie après l’achat. L’achat est apprécié selon la situation au jour de la signature. Mais lors du prochain achat du couple, les deux appartements seront pris en compte dans l’unité familiale.
• Les couples en union libre reconnue. Des partenaires qui vivent ensemble en union libre reconnue (yedu’im batsibur) peuvent être considérés comme conjoints au regard de l’unité familiale. La question est factuelle et s’apprécie selon les circonstances.
• Une vente le jour de l’achat. Celui qui signe le même jour la vente de son appartement actuel et l’achat du nouveau a intérêt à veiller à l’ordre des signatures et à disposer de documents clairs, afin que la qualification ne soit pas contestée.

Pour la banque, la date déterminante est celle de l’approbation et du déblocage du prêt. Celui qui s’est engagé, en tant que personne qui améliore son logement, à vendre son appartement et laisse passer le délai sans vendre peut être tenu de respecter les conditions fixées par la banque dans le contrat de prêt.

Exemple : un même couple, trois réponses

Cet exemple est purement illustratif. Un couple achète un appartement à 4 200 000 ₪ à Ramat Hasharon. Le mari détient la moitié de l’appartement de ses parents, reçue en héritage. L’épouse détient 25 % d’un appartement qu’elle possède avec son frère. Ils n’ont pas d’autre logement.

• Taxe d’acquisition : la part héritée ne dépasse pas la moitié, et celle de l’épouse ne dépasse pas un tiers. L’appartement acheté devrait être considéré comme logement unique, et la taxe est calculée selon le barème réduit.
• Crédit immobilier : cela dépend de la banque. Une banque classera le prêt en logement unique avec 75 % de financement, une autre pourra demander des documents supplémentaires. L’écart entre 75 % et 50 % de financement représente ici 1 050 000 ₪ d’apport personnel ; c’est donc une question à clarifier avant la signature, et non après.
• Personne sans logement : la moitié héritée dépasse un tiers ; le couple n’est donc pas considéré comme sans logement et n’est pas éligible au programme Dira BeHanacha.

Comment vérifier votre situation avant une transaction

1. Demandez un extrait du registre foncier (nesach tabu) pour chaque bien sur lequel vous, votre conjoint ou vos enfants mineurs êtes inscrits, même pour une petite part.
2. Rassemblez les ordonnances successorales, les ordonnances d’homologation de testament et, le cas échéant, les accords de partage successoral signés.
3. Vérifiez s’il existe des appartements inscrits auprès d’une société de gestion immobilière (chevra meshakenet) ou de l’Autorité foncière d’Israël qui n’apparaissent pas au registre foncier.
4. Demandez à l’avocat d’examiner la qualification au regard de la taxe d’acquisition avant la signature. Dans les cas complexes, il est possible de solliciter auprès de l’Autorité fiscale un rescrit fiscal (hachlatat misui).
5. Obtenez de la banque un accord de principe précisant la catégorie du prêt et le taux de financement.
6. Si vous envisagez un programme public, vérifiez votre éligibilité sur le site du ministère de la Construction et du Logement avant de compter sur elle.

Lorsque vous connaissez votre situation, il est plus facile de fixer un budget réaliste. Nous accompagnons les acquéreurs dans le choix d’un bien adapté à ce budget, et vous pouvez consulter nos biens à vendre.

Questions fréquentes

Avant de fixer votre budget

Une seule définition erronée peut modifier la taxe d’acquisition de plusieurs centaines de milliers de shekels et l’apport personnel nécessaire d’un million. Mieux vaut la vérifier avant de commencer à chercher, et non après avoir trouvé un appartement. Si vous souhaitez comprendre comment votre situation influe sur votre budget et sur les biens à examiner, nous serons heureux de vous aider. Vous pouvez nous contacter ou nous appeler au 077-500-4600 (depuis l’étranger : +972 77 500 4600).

Les informations de cet article sont générales et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. La qualification de chaque situation doit être examinée par un avocat ou un conseiller fiscal.