La taxe d’acquisition en Israël (mas rechisha) en 2026 compte parmi les coûts les plus lourds d’une transaction immobilière, et son montant dépend souvent moins du prix du bien que de ce qui est déjà inscrit à votre nom. Le même appartement, au même prix, peut coûter environ 120 000 ₪ de taxe à un acheteur et environ 360 000 ₪ à un autre. Dans ce guide, nous passons en revue les tranches en vigueur cette année, la différence entre logement unique et logement supplémentaire, le régime de ceux qui changent de logement et les cas particuliers, puis nous calculons ensemble deux exemples complets pour un appartement à Ramat Aviv.
La taxe d’acquisition en Israël : définition et redevable
La taxe d’acquisition est due par l’acheteur, et non par le vendeur, pour toute acquisition d’un droit immobilier : appartement, maison, terrain ou part de ces biens. Elle se calcule sur la valeur du droit, qui correspond en général au prix stipulé au contrat. Lorsque le prix est anormalement bas par rapport à la valeur de marché, par exemple dans une transaction entre proches ou une vente sous contrainte, l’Autorité fiscale peut retenir une valeur plus élevée et calculer la taxe sur cette base.
Deux points importants dès maintenant. Premièrement, la taxe se calcule par tranches, comme l’impôt sur le revenu : chaque taux ne s’applique qu’à la part de la valeur comprise dans la tranche, et non à la totalité du prix. Deuxièmement, la question décisive est de savoir si le bien acquis sera votre seul logement. Cette notion englobe le conjoint et les enfants mineurs, et elle comporte de nombreuses subtilités, comme les parts reçues en héritage ou les logements impropres à l’habitation. Nous l’avons détaillée dans notre article qui est considéré comme propriétaire d’un logement ; nous nous concentrons ici sur le calcul proprement dit.
Les tranches de la taxe d’acquisition 2026 : un gel jusqu’en janvier 2028
En temps normal, les tranches sont réévaluées chaque 16 janvier en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation. La loi d’accompagnement budgétaire (chok hahesderim) a gelé cette réévaluation : les tranches ne sont pas indexées jusqu’au 15 janvier 2028. Concrètement, les plafonds de l’an dernier restent applicables en 2026, alors que les prix des logements continuent de grimper. Chaque hausse de prix fait donc basculer plus vite le bien dans les tranches supérieures.
Tranches pour un logement unique
- Jusqu’à 1 978 745 ₪ : exonération, 0 %.
- Sur la part comprise entre 1 978 745 et 2 347 040 ₪ : 3,5 %.
- Sur la part comprise entre 2 347 040 et 6 055 070 ₪ : 5 %.
- Sur la part comprise entre 6 055 070 et 20 183 565 ₪ : 8 %.
- Sur la part supérieure à 20 183 565 ₪ : 10 %.
Tranches pour un logement supplémentaire
- Jusqu’à 6 055 070 ₪ : 8 % dès le premier shekel, sans exonération.
- Sur la part supérieure à 6 055 070 ₪ : 10 %.
Les taux applicables au logement supplémentaire, 8 % et 10 %, ont été fixés par une disposition temporaire valable jusqu’au 31 décembre 2026. En octobre 2026, rien n’a encore été décidé pour la suite ; si vous prévoyez de signer vers la fin de l’année ou après, vérifiez avec votre avocat l’état du droit au jour de la signature.
Tableau de la taxe d’acquisition en Israël 2026 : logement unique ou logement supplémentaire
Le tableau réunit les deux régimes ainsi que la taxe cumulée en fin de chaque tranche, pour vous permettre d’estimer rapidement la taxe sur un bien dans n’importe quelle fourchette de prix. Les données valent pour 2026, selon les tranches gelées.
| Part de la valeur (₪) | Logement unique | Taxe cumulée, logement unique | Logement supplémentaire | Taxe cumulée, logement supplémentaire |
|---|---|---|---|---|
| Jusqu’à 1 978 745 | 0 % | 0 | 8 % | 158 300 |
| De 1 978 745 à 2 347 040 | 3,5 % | 12 890 | 8 % | 187 763 |
| De 2 347 040 à 6 055 070 | 5 % | 198 292 | 8 % | 484 406 |
| De 6 055 070 à 20 183 565 | 8 % | 1 328 571 | 10 % | 1 897 255 |
| Plus de 20 183 565 | 10 % | selon la valeur | 10 % | selon la valeur |
Les montants sont arrondis au shekel. Pour calculer la taxe sur un bien à n’importe quel prix, on prend la taxe cumulée en fin de tranche précédente et on applique le taux de la tranche en cours à la part excédentaire. L’Autorité fiscale propose sur son site un simulateur officiel de taxe d’acquisition ; il est judicieux d’y saisir vos données avant de signer et de comparer le résultat au calcul de votre avocat.
Exemple chiffré : un appartement à 4,5 millions de shekels à Ramat Aviv
Cet exemple est purement illustratif. Prenons un quatre pièces à Ramat Aviv Gimel vendu 4 500 000 ₪, un prix cohérent pour un appartement rénové avec ascenseur et parking dans certaines rues du quartier.
Taxe d’acquisition pour un logement unique
- Jusqu’à 1 978 745 ₪ : pas de taxe.
- Deuxième tranche : 368 295 ₪ multipliés par 3,5 %, soit 12 890 ₪.
- Troisième tranche : de 2 347 040 à 4 500 000 ₪, soit 2 152 960 ₪ multipliés par 5 %, ce qui donne 107 648 ₪.
- Total : environ 120 538 ₪, soit environ 2,7 % du prix du bien.
Taxe d’acquisition pour un deuxième logement
- La totalité de la valeur est inférieure à 6 055 070 ₪ ; le taux de 8 % s’applique donc dès le premier shekel.
- 4 500 000 ₪ multipliés par 8 %, soit 360 000 ₪.
L’écart entre les deux scénarios atteint environ 239 462 ₪, une somme qui doit être disponible en fonds propres, car les banques ne financent pas la taxe d’acquisition dans le cadre du prêt immobilier. Si vous envisagez d’acheter dans les quartiers du nord de Tel Aviv un bien destiné à l’investissement locatif, intégrez ce montant dans votre calcul de rendement dès le premier jour : avec un loyer d’environ 10 000 ₪ par mois, la seule taxe d’acquisition représente près de trois années de loyers.
Et pour un bien à 7 millions de shekels
À Tzahala, à Ramat Aviv Hahadasha et dans une partie des programmes neufs, des prix de 7 millions de shekels et plus n’ont rien d’exceptionnel. Pour un logement unique, la taxe s’élèvera à environ 273 886 ₪ : 198 292 ₪ jusqu’à la fin de la tranche à 5 %, plus 8 % sur 944 930 ₪. Pour un logement supplémentaire, elle s’élèvera à environ 578 899 ₪ : 8 % jusqu’à 6 055 070 ₪, plus 10 % sur le solde. L’écart atteint environ 305 000 ₪.
Changer de logement : 24 mois pour vendre le précédent
Sont concernés ceux qui possèdent un logement unique et achètent un logement de remplacement avant d’avoir vendu l’ancien. Dans l’intervalle, ils détiennent deux logements, mais la loi leur permet de payer la taxe d’acquisition selon les tranches du logement unique, à condition de vendre le précédent dans un délai déterminé.
Il est important d’en connaître l’historique, car c’est lui qui détermine le régime applicable :
- Les acquéreurs d’un logement de remplacement entre le 1er juin 2023 et le 31 mai 2025 étaient soumis à une disposition temporaire qui ramenait le délai à 18 mois.
- Cette disposition a expiré : pour les achats réalisés à partir du 1er juin 2025, le délai est revenu à 24 mois à compter de l’achat du logement de remplacement.
- Pour un achat auprès d’un promoteur dont la livraison est retardée, l’ancien logement peut être vendu jusqu’à 12 mois après la remise des clés du nouveau, si cette date est postérieure à la fin du délai ordinaire.
En pratique : lors de la déclaration d’achat, on s’engage à vendre le logement précédent et l’on paie selon les tranches du logement unique. Si la vente n’intervient pas à temps, l’Autorité fiscale réclame la différence jusqu’au barème du logement supplémentaire, majorée des différences d’indexation et des intérêts. Dans l’exemple de Ramat Aviv, cela représente environ 240 000 ₪ exigibles d’un coup ; le calendrier de la vente fait donc partie intégrante de la préparation de la transaction, et ce n’est pas un sujet à repousser. Sur la question de savoir s’il vaut mieux vendre d’abord ou acheter d’abord, consultez notre guide pour changer de logement.
Deux points sont souvent négligés. D’abord, la « vente » s’entend ici de la signature d’un contrat de vente, et non de la remise des clés. Ensuite, des prolongations ont été accordées en période de situation sécuritaire. Ainsi, en mars 2026, une prolongation de trois mois a été approuvée pour ceux dont le délai expirait entre fin février et fin mai 2026 ; vérifiez avec votre avocat si une telle prolongation s’applique à votre transaction. Autre distinction essentielle : le délai applicable à la taxe d’acquisition n’est pas celui de la taxe sur le gain immobilier. Pour conserver l’exonération d’impôt sur le gain immobilier sur l’ancien logement, l’ancien logement doit être vendu dans les 18 mois suivant l’achat du nouveau, comme nous l’expliquons dans notre guide taxe sur le gain immobilier.
Cas particuliers : nouveaux immigrants, personnes handicapées et résidents étrangers
Nouveaux immigrants (olim)
Les nouveaux immigrants bénéficient d’un allègement prévu par règlement et non par la loi proprement dite. Depuis le 15 août 2024, un règlement actualisé s’applique : pour l’achat d’un logement d’habitation unique, au cours d’une période qui commence un an avant l’alya et se prolonge sept ans après, l’oleh est exonéré jusqu’à 1 978 745 ₪, ne paie que 0,5 % sur la part allant jusqu’à 6 055 070 ₪, et les taux ordinaires s’appliquent sur le surplus. L’avantage n’est accordé qu’une seule fois et ne s’applique pas à un bien d’investissement. Pour un appartement à 4,5 millions de shekels, la taxe d’un immigrant éligible s’élèvera à environ 12 606 ₪ seulement, contre environ 120 000 ₪ pour un acheteur ordinaire de logement unique. Des règles différentes s’appliquaient aux immigrants ayant acheté avant cette modification ; en cas de passage d’un règlement à l’autre, mieux vaut procéder à une vérification individuelle.
Personnes handicapées, aveugles et victimes
Les personnes qui répondent aux définitions du règlement, par exemple un handicap d’un taux et d’une nature déterminés, la cécité, les victimes d’actes hostiles et les familles endeuillées, bénéficient d’un taux réduit de 0,5 % sur un logement d’habitation, et, pour un logement unique de valeur relativement modeste, d’une exonération sur la tranche inférieure. L’avantage peut être accordé deux fois au maximum ; les définitions étant très précises, il convient de joindre à la demande les documents médicaux ou les attestations de l’organisme compétent.
Résidents étrangers
Les tranches du logement unique sont réservées aux résidents israéliens. Un résident étranger, même citoyen israélien vivant à l’étranger, paie selon le barème du logement supplémentaire, même s’il s’agit de son unique logement ; celui qui devient résident israélien ou résident de retour de longue date dans les deux ans suivant l’achat peut demander le remboursement de la différence. Nous détaillons l’ensemble du sujet, y compris le financement, le transfert des fonds et la fiscalité des loyers, dans notre guide achat d’appartement à Tel Aviv par un résident étranger.
Quand et comment payer
La procédure est en général menée par l’avocat de l’acheteur, mais il est utile d’en connaître les délais :
- Déclaration de la transaction à l’Autorité fiscale (service de la fiscalité immobilière), accompagnée du calcul de la taxe par le déclarant, dans les 30 jours suivant la signature du contrat.
- Paiement de la taxe selon ce calcul déclaré dans les 60 jours suivant la transaction.
- Tout paiement tardif entraîne des différences d’indexation et des intérêts, et parfois des pénalités.
- Une fois le paiement effectué, on obtient l’attestation du service de la fiscalité immobilière, sans laquelle les droits ne peuvent pas être inscrits au nom de l’acheteur au registre foncier (tabu) ou auprès de l’Autorité foncière.
L’Autorité fiscale peut examiner le calcul déclaré et émettre sa propre évaluation, qui peut faire l’objet d’une réclamation. Pour un achat auprès d’un promoteur, la taxe se calcule sur le prix du contrat TVA comprise ; c’est une raison de plus pour laquelle un logement neuf et un logement ancien de prix comparable ne s’équivalent pas. Nous avons développé ce point dans notre article logement neuf ou logement ancien.
Les erreurs fréquentes qui coûtent cher
- Appliquer un taux unique à la totalité du prix. Pour un logement unique à 4,5 millions de shekels, la taxe n’est pas de 5 % du prix, soit 225 000 ₪, mais d’environ 120 000 ₪. L’erreur inverse est plus dangereuse : supposer une exonération sur un logement supplémentaire.
- Négliger une petite part dans un autre logement. Une part de logement reçue en héritage, ou un appartement du conjoint acquis avant le mariage, peut faire basculer l’achat dans la catégorie du logement supplémentaire. La loi offre parfois une solution, mais il faut l’examiner avant de signer.
- Manquer l’échéance de vente du logement précédent. Ceux qui attendent le prix parfait risquent de découvrir que le supplément de taxe dépasse tout l’écart qu’ils espéraient gagner sur la vente.
- Ne pas prévoir la taxe dans les fonds propres. Le prêt immobilier ne finance pas la taxe d’acquisition ; pour un logement supplémentaire, elle peut représenter une part considérable de l’apport.
- Croire que les tranches augmentent chaque mois de janvier. Avec le gel, attendre la réévaluation ne rapportera rien jusqu’en 2028.
- Répartir l’achat sans vérification préalable. Acheter au nom d’un enfant majeur ou répartir la propriété entre conjoints change la donne, mais pas toujours dans le bon sens, et peut aussi peser sur la taxe sur le gain immobilier à l’avenir.
Quand consulter un professionnel est indispensable
Le calcul de base est simple ; la qualification sur laquelle il repose ne l’est pas. Nous recommandons de consulter un avocat en droit immobilier ou un conseiller fiscal avant de signer dans chacune des situations suivantes : propriété partielle d’un autre logement ou succession non encore partagée, changement de logement alors que la vente n’est pas encore assurée, achat auprès d’un promoteur avec une date de livraison lointaine, alya ou retour en Israël à une date proche de l’achat, droit éventuel à un avantage lié au handicap, et achat dans une configuration familiale complexe. RS Nadlan ne délivre pas de conseil juridique ni fiscal ; la qualification définitive doit être vérifiée par un professionnel habilité au regard des circonstances.
Ce que nous faisons, en revanche, c’est vous aider à construire une vision complète de la transaction : un prix réaliste fondé sur les ventes effectives, un calendrier coordonné entre vente et achat, et une compréhension des coûts annexes dès le choix du bien. Si vous êtes en phase de recherche, vous pouvez consulter les biens à vendre que nous commercialisons.
Questions fréquentes
Quelle différence entre les tranches de la taxe d’acquisition 2026 et celles de 2025 ?
Aucune. Les tranches ont été gelées par la loi d’accompagnement budgétaire et ne sont pas indexées jusqu’au 15 janvier 2028. L’exonération pour un logement unique s’élève à 1 978 745 ₪ ; pour un logement supplémentaire, il n’y a aucune exonération.
Quel est le montant de la taxe d’acquisition sur un deuxième logement ?
8 % dès le premier shekel et jusqu’à 6 055 070 ₪, et 10 % sur la part qui excède ce seuil. Pour un bien à 3 millions de shekels, par exemple, la taxe s’élèvera à 240 000 ₪. Ces taux ont été fixés par une disposition temporaire valable jusqu’au 31 décembre 2026.
Quel délai pour vendre l’ancien logement en cas de changement ?
Pour un logement de remplacement acheté à partir du 1er juin 2025 : 24 mois à compter de l’achat. Pour un achat entre juin 2023 et mai 2025 : 18 mois. Pour un achat auprès d’un promoteur, la vente peut intervenir jusqu’à 12 mois après la remise des clés, si cette date est plus tardive.
À quel moment payer la taxe d’acquisition ?
La déclaration est déposée dans les 30 jours suivant la signature, et le paiement selon le calcul déclaré intervient dans les 60 jours suivant la transaction. Tout retard entraîne des différences d’indexation et des intérêts.
Dans quelle mesure le prêt immobilier couvre la taxe d’acquisition ?
Il ne la couvre pas. La banque ne finance qu’une partie du prix du bien ; la taxe d’acquisition, les honoraires d’avocat et les honoraires d’agence sont payés sur les fonds propres.
Dans quels cas un résident étranger peut bénéficier du barème du logement unique ?
Seulement s’il devient résident israélien ou résident de retour de longue date dans les deux ans suivant l’achat et qu’il remplit les autres conditions. Il peut alors demander le remboursement de la différence.
Avant de signer
La taxe d’acquisition n’est pas un détail technique de fin de transaction : elle pèse sur le budget, sur le choix du bien et sur le calendrier. Si vous envisagez un achat ou un changement de logement au nord de Tel Aviv ou dans le Sharon et souhaitez bâtir la transaction correctement dès le départ, nous serons heureux d’en parler avec vous. Vous pouvez nous contacter via le site ou par téléphone au 077-500-4600 (+972 77 500 4600 depuis l’étranger), et nous reviendrons vers vous.
