מס רכישה 2026: המדרגות, דירה יחידה מול דירה נוספת ואיך מחשבים

מס רכישה 2026 הוא אחת העלויות הגדולות ביותר בעסקת נדל״ן, ולעיתים קרובות הוא נקבע לא לפי מחיר הדירה אלא לפי מה שכבר רשום על שמכם. אותה דירה בדיוק, באותו מחיר, יכולה לעלות לקונה אחד כ 120 אלף ש״ח מס ולקונה אחר כ 360 אלף ש״ח. במדריך הזה נעבור על המדרגות התקפות השנה, על ההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת, על מסלול משפרי הדיור ועל המקרים המיוחדים, ונחשב יחד שתי דוגמאות מלאות של דירה ברמת אביב.

מה זה מס רכישה ומי משלם אותו

מס רכישה מוטל על הקונה, לא על המוכר, בכל רכישה של זכות במקרקעין: דירה, בית, מגרש או חלק מהם. הבסיס לחישוב הוא שווי הזכות, ובדרך כלל מדובר במחיר הנקוב בחוזה. כשמחיר העסקה נמוך באופן חריג מהשווי בשוק, למשל בעסקה בין קרובים או במכירה בלחץ, רשות המסים רשאית לקבוע שווי גבוה יותר ולחשב לפיו.

שני דברים חשובים כבר בשלב הזה. הראשון: את המס מחשבים לפי מדרגות, כמו מס הכנסה. כל שיעור חל רק על החלק של השווי שנמצא בתוך המדרגה, ולא על כל המחיר. השני: השאלה הקובעת היא אם הדירה הנרכשת תהיה הדירה היחידה שלכם. ההגדרה הזו כוללת את בן או בת הזוג ואת הילדים הקטינים, ויש בה ניואנסים רבים כמו חלקים בירושה ודירות שאינן ראויות למגורים. הרחבנו על כך במאמר מי נחשב בעל דירה, וכאן נתמקד בחישוב עצמו.

מדרגות מס רכישה 2026: הקפאה עד ינואר 2028

בדרך כלל המדרגות מתעדכנות בכל 16 בינואר לפי השינוי במדד המחירים לצרכן. במסגרת חוק ההסדרים הוקפא העדכון, והמדרגות אינן צמודות למדד עד 15 בינואר 2028. המשמעות המעשית היא שבשנת 2026 חלות אותן תקרות שחלו בשנה הקודמת, בעוד מחירי הדירות ממשיכים לעלות. כל עלייה במחיר הדירה נכנסת אפוא מהר יותר למדרגות הגבוהות.

מדרגות לדירה יחידה

• עד 1,978,745 ש״ח: פטור, 0%.
• על החלק שבין 1,978,745 ל 2,347,040 ש״ח: 3.5%.
• על החלק שבין 2,347,040 ל 6,055,070 ש״ח: 5%.
• על החלק שבין 6,055,070 ל 20,183,565 ש״ח: 8%.
• על החלק שמעל 20,183,565 ש״ח: 10%.

מדרגות לדירה נוספת

• עד 6,055,070 ש״ח: 8% מהשקל הראשון, בלי פטור.
• על החלק שמעל 6,055,070 ש״ח: 10%.

השיעורים לדירה נוספת, 8% ו 10%, נקבעו בהוראת שעה שתוקפה עד 31 בדצמבר 2026. נכון לאוקטובר 2026 טרם הוחלט מה יחול אחריה, ולכן מי שמתכנן חתימה סמוך לסוף השנה או אחריה צריך לבדוק עם עורך הדין את המצב החוקי ביום החתימה.

טבלת מס רכישה 2026: דירה יחידה מול דירה נוספת

הטבלה מרכזת את שני המסלולים ואת המס המצטבר בסוף כל מדרגה, כדי שתוכלו לאמוד מהר את המס על דירה בכל טווח מחירים. הנתונים נכונים לשנת 2026 לפי המדרגות המוקפאות.

הסכומים מעוגלים לשקל. כדי לחשב דירה בכל מחיר, לוקחים את המס המצטבר בסוף המדרגה הקודמת ומוסיפים את שיעור המדרגה הנוכחית על החלק העודף. רשות המסים מפעילה מחשבון מס רכישה רשמי באתר שלה (סימולטור מס רכישה), וכדאי להריץ בו את הנתונים לפני החתימה ולהשוות לחישוב של עורך הדין.

דוגמה מחושבת: דירה ב 4.5 מיליון ש״ח ברמת אביב

הדוגמה להמחשה בלבד. נניח דירת ארבעה חדרים ברמת אביב ג׳ שנמכרת ב 4,500,000 ש״ח, מחיר שמתאים לדירה משופצת עם מעלית וחניה בחלק מהרחובות בשכונה.

מס רכישה דירה יחידה

1. עד 1,978,745 ש״ח: אין מס.
2. המדרגה השנייה: 368,295 ש״ח כפול 3.5% שווה 12,890 ש״ח.
3. המדרגה השלישית: מ 2,347,040 עד 4,500,000 ש״ח, כלומר 2,152,960 ש״ח כפול 5%, שווה 107,648 ש״ח.
4. סך הכל: כ 120,538 ש״ח, שהם כ 2.7% ממחיר הדירה.

מס רכישה דירה שנייה

1. כל השווי נמצא מתחת ל 6,055,070 ש״ח, ולכן חל 8% מהשקל הראשון.
2. 4,500,000 ש״ח כפול 8% שווה 360,000 ש״ח.

ההפרש בין שני התרחישים הוא כ 239,462 ש״ח, וזה כסף שצריך להיות זמין כהון עצמי, כי הבנקים אינם מממנים את מס הרכישה במסגרת המשכנתא. מי שמתכנן לקנות דירה בשכונות צפון תל אביב כדירה להשקעה צריך להכניס את הסכום הזה לחישוב התשואה מהיום הראשון: בשכירות של כ 10,000 ש״ח בחודש, מס הרכישה לבדו שווה לכשלוש שנות שכירות.

ומה קורה בדירה ב 7 מיליון ש״ח

בצהלה, ברמת אביב החדשה ובחלק מהפרויקטים החדשים מחירים של 7 מיליון ש״ח ומעלה אינם חריגים. בדירה יחידה המס יעמוד על כ 273,886 ש״ח: 198,292 ש״ח עד סוף המדרגה של 5%, ועוד 8% על 944,930 ש״ח. בדירה נוספת המס יעמוד על כ 578,899 ש״ח: 8% עד 6,055,070 ש״ח ועוד 10% על היתרה. הפער מגיע לכ 305 אלף ש״ח.

מס רכישה משפרי דיור: 24 חודשים למכור את הדירה הקודמת

משפרי דיור הם מי שמחזיקים דירה יחידה וקונים דירה חלופית לפני שמכרו את הישנה. בזמן הביניים יש להם שתי דירות, אבל החוק מאפשר להם לשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה, בתנאי שימכרו את הדירה הקודמת בתוך פרק זמן מוגדר.

כאן חשוב להכיר את ההיסטוריה, כי היא קובעת מה חל עליכם:

• מי שרכש את הדירה החלופית בין 1 ביוני 2023 ל 31 במאי 2025 היה כפוף להוראת שעה שקיצרה את התקופה ל 18 חודשים.
• הוראת השעה פקעה, ולמי שרכש מ 1 ביוני 2025 ואילך התקופה חזרה ל 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החלופית.
• ברכישה מקבלן, כשהמסירה מתעכבת, ניתן למכור את הדירה הקודמת עד 12 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירה החדשה, אם מועד זה מאוחר מסוף התקופה הרגילה.

איך זה עובד בפועל: בדיווח על הרכישה מצהירים על התחייבות למכור את הדירה הקודמת ומשלמים לפי מדרגות דירה יחידה. אם המכירה לא מתבצעת בזמן, רשות המסים תגבה את ההפרש עד מדרגות דירה נוספת, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. בדוגמה של רמת אביב מדובר בכ 240 אלף ש״ח שנופלים בבת אחת, ולכן לוח הזמנים של המכירה הוא חלק מתכנון העסקה ולא נושא שדוחים. על השאלה מה נכון יותר, למכור קודם או לקנות קודם, כתבנו במדריך למשפרי דיור.

שימו לב גם לשתי נקודות שנוטים לפספס. ראשית, "מכירה" לצורך העניין היא חתימה על חוזה מכירה, לא מסירת המפתח. שנית, בתקופות של מצב ביטחוני נקבעו הארכות. כך, במרץ 2026 אושרה תוספת של שלושה חודשים למי שהתקופה שלו חלה בין סוף פברואר לסוף מאי 2026. כדאי לבדוק עם עורך הדין אם הארכה כזו חלה על העסקה שלכם. ועוד הבחנה חשובה: החלון במס הרכישה אינו החלון במס השבח. כדי לשמור על הפטור ממס שבח בדירה הישנה, היא צריכה להימכר בתוך 18 חודשים מרכישת החדשה, כפי שהסברנו במדריך מס שבח.

מקרים מיוחדים: עולים חדשים, נכים ותושבי חוץ

עולים חדשים

לעולים חדשים יש הקלה שמוגדרת בתקנות ולא בחוק עצמו. מאז 15 באוגוסט 2024 חלה תקנה מעודכנת: ברכישת דירת מגורים יחידה, בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ונמשכת שבע שנים אחריה, העולה פטור עד 1,978,745 ש״ח, משלם 0.5% בלבד על החלק שעד 6,055,070 ש״ח, ומעל לכך חלים השיעורים הרגילים. ההטבה ניתנת פעם אחת ואינה חלה על דירה להשקעה. בדירה ב 4.5 מיליון ש״ח המס של עולה זכאי יעמוד על כ 12,606 ש״ח בלבד, לעומת כ 120 אלף ש״ח לרוכש רגיל של דירה יחידה. לעולים שרכשו לפני השינוי חלו כללים אחרים, ובמקרים של מעבר בין התקנות כדאי לערוך בדיקה פרטנית.

נכים, עיוורים ונפגעים

מי שעומד בהגדרות התקנות, למשל נכות בשיעור ובסוג המוגדרים, עיוורון, נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות, זכאי לשיעור מופחת של 0.5% על דירת מגורים, ובדירה יחידה בשווי נמוך יחסית גם לפטור על החלק התחתון. ההטבה ניתנת עד פעמיים, וההגדרות מדויקות מאוד, ולכן יש לצרף לבקשה את המסמכים הרפואיים או את אישורי הגוף המוסמך.

תושבי חוץ

מדרגות דירה יחידה שמורות לתושבי ישראל. תושב חוץ, גם אם הוא אזרח ישראלי שגר בחו״ל, משלם לפי מדרגות דירה נוספת גם כשזו דירתו היחידה, ומי שהופך לתושב ישראל או לתושב חוזר ותיק בתוך שנתיים מהרכישה יכול לבקש החזר של ההפרש. את התמונה המלאה, כולל מימון, העברת כספים ומיסוי שכירות, פירטנו במדריך תושב חוץ קונה דירה.

מתי ואיך משלמים

התהליך מתנהל בדרך כלל על ידי עורך הדין של הקונה, אבל כדאי להכיר את המועדים:

1. דיווח לרשות המסים (מיסוי מקרקעין) על העסקה, כולל שומה עצמית, בתוך 30 יום מיום החתימה על החוזה.
2. תשלום המס לפי השומה העצמית בתוך 60 יום מיום העסקה.
3. תשלום באיחור נושא הפרשי הצמדה וריבית, ובמקרים מסוימים גם קנסות.
4. אחרי התשלום מתקבל אישור מיסוי מקרקעין, שבלעדיו לא ניתן לרשום את הזכויות על שם הקונה בטאבו או במנהל.

רשות המסים רשאית לבחון את השומה העצמית ולהוציא שומה אחרת, ועל שומה כזו ניתן להגיש השגה. ברכישה מקבלן המס מחושב לפי מחיר החוזה כולל מע״מ, וזו עוד סיבה שבגללה דירה חדשה ודירה יד שנייה במחיר דומה אינן שוות ערך. על כך הרחבנו במאמר דירה חדשה או יד שנייה.

טעויות נפוצות שעולות כסף

• חישוב לפי שיעור אחד על כל המחיר. בדירה יחידה ב 4.5 מיליון ש״ח המס אינו 5% מהמחיר, כלומר 225 אלף ש״ח, אלא כ 120 אלף ש״ח. הטעות הפוכה מסוכנת יותר: להניח פטור בדירה נוספת.
• להתעלם מחלק קטן בדירה אחרת. חלק מדירה שהתקבל בירושה, או דירה של בן הזוג מלפני הנישואין, עלולים להפוך את הרכישה לדירה נוספת. לפעמים יש פתרון בחוק, אבל צריך לבדוק אותו לפני החתימה.
• לפספס את מועד מכירת הדירה הקודמת. משפרי דיור שמחכים למחיר מושלם עלולים לגלות שהחיוב הנוסף עולה על כל הפער שקיוו להרוויח במכירה.
• לא לתקצב את המס בהון העצמי. המשכנתא אינה מממנת את מס הרכישה, ובדירה נוספת מדובר בסכום שעשוי להגיע לעשרות אחוזים מההון העצמי.
• להניח שהמדרגות עולות כל ינואר. בזכות ההקפאה, מי שממתין לעדכון לא ירוויח דבר עד 2028.
• לפצל רכישה בלי בדיקה. רכישה על שם ילד בגיר או חלוקת בעלות בין בני זוג משנה את התמונה, אבל לא תמיד לטובה, ועשויה להשפיע גם על מס שבח בעתיד.

מתי חובה להתייעץ עם איש מקצוע

החישוב הבסיסי פשוט, אבל הסיווג שעליו הוא נשען אינו פשוט. אנחנו ממליצים לפנות לעורך דין מקרקעין או ליועץ מס לפני החתימה בכל אחד מהמצבים הבאים: בעלות חלקית בדירה אחרת או ירושה שטרם חולקה, מעבר בין דירות שבו המכירה עדיין לא מובטחת, רכישה מקבלן עם מועד מסירה רחוק, עלייה או חזרה לישראל סמוך למועד הרכישה, זכאות אפשרית להטבת נכות, ורכישה במבנה משפחתי מורכב. RS נדל״ן אינה נותנת ייעוץ משפטי או ייעוץ מס, ואת הסיווג הסופי צריך לבדוק איש מקצוע מוסמך לפי נסיבות המקרה.

מה שאנחנו כן עושים הוא לעזור לבנות את התמונה המלאה של העסקה: מחיר ריאלי לפי עסקאות בפועל, תכנון לוחות זמנים בין מכירה לקנייה, והבנה של העלויות הנלוות כבר בשלב בחירת הדירה. אם אתם בשלב החיפוש, אפשר לעיין בנכסים למכירה שאנחנו משווקים.

שאלות נפוצות

לפני שאתם חותמים

מס רכישה הוא לא פרט טכני בסוף העסקה, אלא נתון שמשפיע על התקציב, על בחירת הדירה ועל לוח הזמנים. אם אתם שוקלים רכישה או מעבר דירה בצפון תל אביב או בשרון ורוצים לבנות את העסקה נכון מההתחלה, נשמח לשיחה. אפשר ליצור קשר דרך האתר או בטלפון 077-500-4600, ונחזור אליכם.