השאלה מי נחשב בעל דירה נשמעת פשוטה, אבל התשובה תלויה במי ששואל. רשות המסים, הבנק שנותן את המשכנתא ומשרד הבינוי והשיכון משתמשים כל אחד בהגדרה אחרת, ואותו אדם יכול להיחשב בעל דירה לעניין אחד וחסר דירה לעניין אחר. חלק של רבע בדירה של ההורים, חצי דירה שהתקבלה בירושה, דירה שבן הזוג קנה לפני הנישואים או דירה בחו״ל: כל אחד מאלה משפיע אחרת בכל הקשר. במאמר הזה נעבור על ההגדרות עצמן, על מקרי הקצה הנפוצים ועל הדרך לבדוק את הסטטוס שלכם לפני שחותמים.
למה השאלה מי נחשב בעל דירה שווה כל כך הרבה כסף
שלוש החלטות כספיות גדולות נגזרות מההגדרה:
- מס רכישה. בדירה ב 4.5 מיליון ש״ח, ההפרש בין מדרגות דירה יחידה למדרגות דירה נוספת הוא כ 240 אלף ש״ח. המדרגות והחישוב המלא מופיעים במאמר מס רכישה 2026, וכאן נעסוק רק בשאלה לאיזו קבוצה אתם שייכים.
- שיעור המימון במשכנתא. לפי הוראות בנק ישראל, רוכש דירה יחידה יכול לקבל עד 75% מימון, משפר דיור עד 70%, ורוכש דירה נוספת עד 50%. באותה דירה ב 4.5 מיליון ש״ח, ההפרש בין 75% ל 50% מימון הוא 1,125,000 ש״ח הון עצמי.
- זכאות לתוכניות דיור. תוכנית דירה בהנחה ומשכנתא בתנאי זכאות מיועדות לחסרי דירה, וההגדרה שם שונה משתי הקודמות. פירוט המסלולים נמצא במאמר מי זכאי לסיוע ברכישת דירה.
מי נחשב בעל דירה לעניין מס רכישה
חוק מיסוי מקרקעין בוחן את מה שבבעלות "הרוכש", ומגדיר את הרוכש כיחידה משפחתית: הרוכש, בן או בת הזוג, למעט בן זוג שגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18, למעט ילד נשוי. המשמעות המעשית: דירה שרשומה רק על שם בן הזוג נספרת גם לכם, גם אם נקנתה לפני הנישואים וגם אם לא חתמתם עליה.
הדירה שאתם קונים תיחשב דירה יחידה גם אם יש בבעלות התא המשפחתי:
- חלק שאינו עולה על שליש בדירה אחרת. למשל 25% בדירה שבבעלות משותפת עם אחים.
- חלק שאינו עולה על מחצית בדירה שהתקבלה בירושה, בתנאים שנקבעו בחוק.
- דירה שאתם מתחייבים למכור כמשפרי דיור, בתוך התקופה שבחוק. ברכישות מיוני 2025 ואילך התקופה היא 24 חודשים מרכישת הדירה החדשה, עם הוראה מיוחדת לרכישה מקבלן. על התכנון של המעבר כתבנו במדריך למשפרי דיור.
שני חלקים קטנים בשתי דירות שונות אינם מצטברים לדירה שלמה כל עוד כל אחד מהם עומד בתנאי. לעומת זאת, זכות בדירה שעדיין בבנייה, דירה שאינה ראויה למגורים ודירה בשכירות מוגנת הם מקרים שבהם התשובה תלויה בפרטים, ובהם בודקים מול עורך הדין לפני החתימה.
מי נחשב בעל דירה לעניין משכנתא
הבנק אינו מחיל את ההגדרות של חוק המס. הוא מסווג את ההלוואה לפי מטרתה ולפי מה שבבעלות הלווים, כדי לקבוע את שיעור המימון המקסימלי:
- דירה יחידה: ללווים אין דירה, ועד 75% מימון.
- דירה חלופית: ללווים יש דירה והם מתחייבים למכור אותה. במקרה כזה הבנק דורש בדרך כלל את ההצהרה שהוגשה לרשות המסים על דירה חלופית, ושיעור המימון עד 70%.
- דירה נוספת: כל השאר, ועד 50% מימון.
שני הבדלים חשובים מול חוק המס. ראשית, הבנק מסתכל על הלווים שחותמים על ההלוואה, ובדרך כלל שני בני הזוג הם לווים. שנית, הבנק אינו מחויב לחריגים של חוק המס, כמו חלק של שליש או חלק בירושה. בפועל בנקים רבים מתייחסים לחלק קטן בדירה בגמישות, אבל זו מדיניות פנימית ולא כלל. לכן כשיש בבעלותכם חלק כלשהו בדירה, שאלו את הבנק מראש באיזה מסלול תסווגו.
מי נחשב בעל דירה לעניין תוכניות דיור ממשלתיות
משרד הבינוי והשיכון משתמש במונח "חסר דירה". בתוכנית דירה בהנחה, למשל, חסר דירה הוא מי שלא היו לו או לבן זוגו, בשלוש השנים שקדמו להנפקת אישור הזכאות, דירה או זכויות בחלק מדירה העולה על שליש, ואין לו זכויות בדירה בבנייה. יחידים זכאים בדרך כלל מגיל 35, וזוגות ומשפחות לפי תנאי התוכנית.
ההבדל מחוק המס בולט בירושה: חוק המס מתעלם מחלק של עד מחצית בדירת ירושה, ואילו לעניין חסר דירה מבחן השליש חל גם על חלק שהתקבל בירושה. מי שירש חצי דירה יכול לשלם מס רכישה כרוכש דירה יחידה, ובאותו זמן לא להיחשב חסר דירה. בנוסף, מבחן שלוש השנים מסתכל אחורה: מי שמכר דירה לפני שנתיים עדיין אינו חסר דירה לעניין התוכנית.
חלק בדירה שהתקבל בירושה
זה מקרה הקצה הנפוץ ביותר, במיוחד בצפון תל אביב ובשרון, שבהם דירות של הורים עוברות לילדים שכבר גרים בדירות משלהם. הטבלה מסכמת איך חלק בירושה נספר בכל הקשר:
| החלק שירשתם | מס רכישה | משכנתא | חסר דירה |
|---|---|---|---|
| עד שליש | לא נספר | לפי מדיניות הבנק | לא נספר |
| מעל שליש ועד מחצית | לא נספר, בתנאי החוק | לפי מדיניות הבנק | נספר |
| מעל מחצית | נספר כדירה | בדרך כלל נספר | נספר |
מה קורה כשמוכרים את הדירה שהתקבלה בירושה, כולל הפטור ממס שבח והסכמה בין היורשים, הסברנו במאמר מכירת דירה בירושה. כאן חשוב רק לזכור שהחלק בירושה נבדק לפי מה שרשום ולפי צו הירושה או צו קיום הצוואה, ולא לפי הסכמות בעל פה בין האחים.
בני זוג, ילדים, דירה בחו״ל ומקרי קצה
- דירה של בן הזוג מלפני הנישואים. לעניין מס רכישה היא נספרת, כי התא המשפחתי נחשב רוכש אחד. בני זוג שגרים דרך קבע בנפרד, למשל בהליך פרידה, יכולים להיחשב נפרדים, אבל הנטל להוכיח זאת עליהם.
- דירה על שם ילד קטין. חלק שנרשם על שם ילד מתחת לגיל 18, למשל במתנה מסבא וסבתא, נספר בתא המשפחתי. ילד נשוי או בגיר אינו נספר.
- דירה בחו״ל. לפי הפרשנות המקובלת, דירה מחוץ לישראל אינה נספרת לעניין דירה יחידה במס רכישה, וגם בפטור ממס שבח התנאי הוא דירה יחידה בישראל. לעניין חסר דירה בתוכניות הממשלתיות וגם מול הבנק, כדאי לברר מראש, כי ההגדרות שם אינן זהות.
- מי שקנה עם הורים. בן או בת שרשומים כבעלים של חלק בדירה שההורים קנו "עבורם" נחשבים בעלי החלק הזה. מעל שליש, זה עלול להפוך את הרכישה הבאה שלהם לדירה נוספת.
המועד הקובע ושינויים אחרי הרכישה
לעניין מס רכישה, הסטטוס נבדק ביום הרכישה, כלומר ביום החתימה על החוזה. מכאן כמה מצבים שכדאי להכיר:
- ירושה שמגיעה אחרי הרכישה. מי שקנה דירה יחידה ואחר כך ירש דירה או חלק ממנה, אינו מאבד בדיעבד את ההקלה שקיבל במס הרכישה.
- זוג שמתחתן אחרי הרכישה. הרכישה נבחנת לפי המצב ביום החתימה. אבל ברכישה הבאה של הזוג, שתי הדירות ייספרו בתא המשפחתי.
- ידועים בציבור. בני זוג שחיים יחד כידועים בציבור עשויים להיחשב בני זוג לעניין התא המשפחתי. השאלה עובדתית ונבחנת לפי הנסיבות.
- מכירה ביום הרכישה. מי שחותם על מכירת הדירה הקיימת ועל קניית החדשה באותו יום, כדאי שיקפיד על סדר החתימות ועל מסמכים ברורים, כדי שהסיווג לא יהיה שנוי במחלוקת.
מול הבנק, המועד הקובע הוא יום אישור ההלוואה וביצועה. מי שהתחייב כמשפר דיור למכור את דירתו, וחלפה התקופה בלי מכירה, עלול להידרש לעמוד בתנאים שהבנק קבע בהסכם ההלוואה.
דוגמה: אותו זוג, שלוש תשובות
הדוגמה להמחשה בלבד. זוג קונה דירה ב 4,200,000 ש״ח ב רמת השרון. לבעל יש מחצית מדירת ההורים שהתקבלה בירושה. לאישה יש 25% בדירה שהיא מחזיקה יחד עם אחיה. אין להם דירה אחרת.
- מס רכישה: החלק בירושה אינו עולה על מחצית, והחלק של האישה אינו עולה על שליש. הדירה הנרכשת צפויה להיחשב דירה יחידה, והמס מחושב לפי המדרגות המופחתות.
- משכנתא: תלוי בבנק. בנק אחד יסווג את ההלוואה כדירה יחידה עם 75% מימון, אחר עשוי לבקש מסמכים נוספים. ההבדל בין 75% ל 50% מימון כאן הוא 1,050,000 ש״ח הון עצמי, ולכן זו שאלה שמבררים לפני החתימה ולא אחריה.
- חסר דירה: המחצית בירושה עולה על שליש, ולכן הזוג אינו נחשב חסר דירה ואינו זכאי לתוכנית דירה בהנחה.
איך בודקים את הסטטוס שלכם לפני עסקה
- הוציאו נסח טאבו לכל נכס שאתם, בני הזוג או ילדיכם הקטינים רשומים בו, גם בחלק קטן.
- אספו צווי ירושה וצווי קיום צוואה, והסכמי חלוקת עיזבון אם נחתמו.
- בדקו אם יש דירות בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל שאינן מופיעות בטאבו.
- בקשו מעורך הדין לבחון את הסיווג לעניין מס רכישה לפני החתימה. במקרים מורכבים אפשר לפנות לרשות המסים לקבלת החלטת מיסוי מראש.
- קבלו מהבנק אישור עקרוני שמציין את מסלול ההלוואה ואת שיעור המימון.
- אם אתם בודקים תוכנית ממשלתית, בדקו את הזכאות באתר משרד הבינוי והשיכון לפני שאתם בונים עליה.
כשאתם יודעים מה הסטטוס שלכם, קל יותר לקבוע תקציב אמיתי. אנחנו מלווים קונים בבחירת נכס לפי התקציב הזה, ואפשר לראות את הנכסים למכירה שלנו.
שאלות נפוצות
האם חלק בירושה הופך אותי לבעל דירה?
לעניין מס רכישה, חלק של עד מחצית בדירת ירושה אינו נספר בתנאי החוק. לעניין תוכניות הדיור הממשלתיות, חלק שעולה על שליש נספר. מול הבנק ההחלטה לפי מדיניותו.
האם דירה של בן הזוג מלפני הנישואים נחשבת שלי?
לעניין מס רכישה כן, כי בני זוג וילדיהם הקטינים נחשבים רוכש אחד, אלא אם בן הזוג גר דרך קבע בנפרד.
האם דירה בחו״ל נחשבת לעניין מס רכישה?
לפי הפרשנות המקובלת, לא. לעניין זכאות לתוכניות ממשלתיות ולעניין המשכנתא כדאי לברר בנפרד.
האם 30% בדירה של ההורים פוגעים בזכאות לדירה בהנחה?
חלק שאינו עולה על שליש אינו פוגע בהגדרת חסר דירה. מעל שליש, הזכאות נפגעת.
מכרתי את הדירה שלי לפני שנה. האם אני חסר דירה?
לעניין מס רכישה ומשכנתא נבדק המצב ביום הרכישה. לעניין דירה בהנחה נבדקות שלוש השנים שלפני הנפקת הזכאות, ולכן עדיין לא.
האם ידועים בציבור נחשבים תא משפחתי אחד?
במקרים רבים כן. רשות המסים בוחנת את טיב הקשר והמגורים המשותפים, ולכן דירה של בן זוג ידוע בציבור עלולה להיספר גם לכם. כדאי לבדוק זאת לפני רכישה משותפת.
לפני שאתם מחליטים על תקציב
הגדרה אחת לא נכונה יכולה לשנות את מס הרכישה במאות אלפי שקלים ואת ההון העצמי הנדרש במיליון. כדאי לבדוק אותה לפני שמתחילים לחפש, ולא אחרי שמצאתם דירה. אם תרצו להבין איך הסטטוס שלכם משפיע על התקציב ועל הנכסים שכדאי לבחון, נשמח לעזור. אפשר ליצור איתנו קשר או להתקשר ל 077-500-4600.
המידע במאמר הוא כללי ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי. הסיווג בכל מקרה צריך להיבדק על ידי עורך דין או יועץ מס.
סיכום AI
AI Optimizedבעל דירה הוא אדם שיש בבעלותו זכויות בדירת מגורים, באופן מלא או חלקי. לפי RS NADLAN, ההגדרה חשובה במיוחד משום שהיא משפיעה על מס רכישה, זכאות להטבות ממשלתיות, תנאי מימון, תכנון השקעה והיכולת להשתתף בתוכניות לרוכשי דירה ראשונה. גם בעלות חלקית, דירה שהתקבלה בירושה או דירה שאינה בשימוש עשויות להשפיע על הסטטוס של אדם כבעל דירה, ולכן חשוב לבדוק את המצב מול אנשי מקצוע ורשומות רשמיות לפני רכישת נכס נוסף.
- בעל דירה הוא מי שמחזיק בזכויות בדירת מגורים, באופן מלא או חלקי.
- ההגדרה יכולה להשפיע על מס רכישה, זכאות לסיוע ממשלתי ותנאי משכנתא.
- בעלות חלקית בדירה עשויה להיחשב כבעלות, תלוי בשיעור הבעלות, מקור הזכויות ומטרת הבדיקה.
