על הגבעה שמעל פארק הירקון: שכונה ירוקה ומבוססת, מגדלי יוקרה של 44 קומות לצד בניינים ותיקים, ותל עתיק בלב השכונה
RS נדל"ן היא חברת שיווק ותיווך נדל״ן הפועלת בכל צפון תל אביב ובשרון. המשרדים שלנו ממוקמים ברמת אביב ג׳. בבלי, בין דרך נמיר לנתיבי איילון, היא שכונה שעוברת את אחד השינויים הגדולים בעיר: לצד הבניינים הוותיקים משנות ה 60 קמו בה מגדלי פארק בבלי, ובערך 3,349 דירות נמצאות בבנייה או בתכנון. זו שכונה שבה צריך להבין לא רק את הדירה, אלא גם את הבניין, את התוכנית שלו ואת מה שייבנה לידו. אנחנו מלווים קונים ומוכרים בבבלי עד הנכס המדויק, כולל נכסי Off Market שלא מפורסמים בלוחות.
השכונה קרויה על שם התלמוד הבבלי, ורבים מרחובותיה נושאים שמות מספרות חז"ל, כמו ירושלמי, המשנה, תוספתא והזוהר, ושמות של רבנים, כמו הרצוג, עוזיאל, טולידנו וקוסובסקי. היא נבנתה החל מ 1957 כשיכון עממי, באמצע שנות ה 60 נבנו בה בנייני 4 עד 15 קומות, ובאמצע שנות ה 80 נבנה החלק הדרומי, סביב רחוב פעמוני, ברמה גבוהה אף יותר, עם נוף לאיילון.
גבולות השכונה הם דרך נמיר במערב, פארק הירקון ונחל הירקון בצפון, נתיבי איילון במזרח ודרך ההלכה בדרום, על שטח של 1,294 דונם. לפי TheMarker, רוב הבניינים הוותיקים הם בני 4 עד 6 קומות, ורבים מהם בתהליכי התחדשות ל 7 עד 8 קומות עם מרפסות וממ"דים.
במרכז השכונה ניצב תל חשאש, גבעה בגובה 21 מטר שעליה נטוע גן אברמוביץ, עם הפסל "פרשנויות" משנת 1995 וגת ביזנטית. בתל נמצאו שרידים מהתקופה החשמונאית ועד תקופת התלמוד, והוא ניצב מול תל קסילה שעל הגדה הצפונית של הירקון.
בית הספר היסודי של השכונה הוא אחד הגדולים בצפון העיר, והמרכז הקהילתי מפעיל חוגים רבים בתוך בתי הספר עצמם.
רחוב אונקלוס 8. בערך 872 תלמידים, ממוצע של 31 תלמידים בכיתה.
גני ילדים עירוניים בשכונה, ביניהם גן קוביות ברחוב בבלי 4.
ברחוב שפרינצק, סמוך לשכונה. נוסד ב 1931 כגימנסיה בלפור, ובין בוגריו שמעון פרס וציפי לבני.
היתרון הגדול של בבלי הוא הצמידות לפארק הירקון, 3,750 דונם של מדשאות, גנים ואגמים, שמשתרע ממש בגבול הצפוני של השכונה. גשר הירקון ושני גשרים להולכי רגל ולרוכבי אופניים מחברים את השכונה לגדה הצפונית של הנחל.
רחוב הרב קוסובסקי 69, על שטח של 20 דונם: 4 מגרשי טניס, מגרשי כדורגל וכדורסל, בריכות פנים וחוץ, ג'קוזי, סאונות וחדר כושר.
בית לתושבים מהגיל הרך ועד הגיל השלישי, עם יותר מ 30 חוגים שפועלים בבתי הספר. לפי דיווח מפברואר 2025, העירייה מקימה למרכז מבנה קבע חדש.
הספורטק, מרכז הספורט העממי שהוקם ב 1978, בשדרות רוקח 42, ופינת החי בבלי בפארק, ליד רחוב קוסובסקי, עם איילים, יעלים ועופות.
בית הכנסת אהבת אחים ברחוב הכנסת הגדולה 7 משמש מרכז לקהילה הדתית בשכונה. על תל חשאש, גן אברמוביץ של 13.5 דונם.
מרכז דקל הוקם בסוף שנות ה 60 וכלל 100 דירות ומרכז מסחרי של 17 חנויות. בעבר פעל בו קולנוע דקל, עם בערך 1,000 מקומות ישיבה, ובמבנה שלו פועל היום בית קפה שכונתי. ברחוב הרצוג פועלים בית קפה ובנק, וברחוב ירושלמי מרפאה ובית מרקחת.
לסופרמרקטים גדולים ולקניות, רחוב יהודה המכבי הסמוך מציע סניפים של רשתות, וקניון רמת אביב נמצא מעבר לירקון.
בבלי 27, במבנה קולנוע דקל לשעבר.
הרצוג 24. בית קפה ומסעדה עם אספרסו בר וישיבה בחוץ, פתוח מ 7:00.
סניף 127, הרצוג 24, עם כספומט 24 שעות.
ירושלמי 11. מרפאה משולבת עם מעבדה וסיעוד, ובית מרקחת.
יהודה המכבי 69 ויהודה המכבי 81.
יהודה המכבי 42 וניסים אלוני 10.
קו 14 של דן עובר בתוך השכונה, בתחנות ברחובות קוסובסקי והרצוג. בסביבת רחוב ירושלמי עוברים גם קווים 22, 25, 45, 71, 89, 125 ועוד.
תחנת תל אביב סבידור מרכז, עם 13.4 מיליון נוסעים ב 2025, מסוף 2000 ותחנת ארלוזורוב של הקו האדום, שפועל מאוגוסט 2023.
בקו הירוק מתוכננות תחנות נמיר ואבן גבירול ארלוזורוב. לפי ynet (ינואר 2026), הקטע הדרומי ייפתח ב 2028 והקו המלא עד הרצליה ב 2030.
דרך נמיר ונתיבי איילון, בשני צדי השכונה, מאפשרים יציאה מהירה צפונה ודרומה, ודיזנגוף סנטר נמצא בנסיעה של בערך 20 דקות.
לפי מרכז הנדל"ן (מרץ 2026, נתוני 2025), דירת 3 חדרים חדשה בבבלי עולה בערך 5.6 מיליון ש"ח, דירת 4 חדרים חדשה בערך 7.5 מיליון ש"ח ודירת 5 חדרים חדשה בערך 8.9 מיליון ש"ח. דירת 4 חדרים יד שנייה עולה בערך 6.2 מיליון ש"ח, בערך 44% מעל הממוצע העירוני. בין 2024 ל 2025 עלה המחיר הממוצע בבערך 1.4%, ומספר העסקאות ירד בבערך 4.7%. לפי TheMarker, שכר הדירה הממוצע בשכונה הוא בערך 10,000 ש"ח לחודש.
בשכונה 4,086 דירות היום, ועד 2035 צפויות בה בערך 6,300 דירות, עם 37 יזמים פעילים. הפרויקטים המרכזיים:
לקונים בבבלי יש שתי דרכים: דירה בבניין ותיק, לעיתים עם פוטנציאל התחדשות, או דירה במגדל חדש עם נוף לפארק ולעיר. ההבדל במחיר גדול, ולכן חשוב לבדוק לכל בניין את שלב התוכנית ואת מה שמתוכנן סביבו.
בבבלי יש דירות 3, 4 ו 5 חדרים למכירה, בבניינים הוותיקים ובמגדלים, ובמגדלים גם פנטהאוזים. דירת 4 חדרים בבניין ותיק מתאימה למשפחות שרוצות להיות קרובות לבית הספר בבלי ולפארק הירקון, ודירה בבניין עם פוטנציאל התחדשות יכולה להיות גם דירה להשקעה בבבלי. למי שמעדיף לשכור יש גם דירות להשכרה בבבלי, ולשאלה "כמה שווה הדירה שלי בבבלי?" התשובה מתחילה בהערכת שווי דירה בבבלי.
מקורות הנתונים: מרכז הנדל"ן (מרץ 2026), ynet (מרץ 2025, ינואר 2026), TheMarker (ינואר 2024), אתרי היזמים, ויקיפדיה, עיריית תל אביב יפו (שנתון סטטיסטי 2024). הנתונים אינם מחליפים הערכת שווי לנכס ספציפי.
מחשבון הערכת השווי שלנו משלב עסקאות אמיתיות בשכונה עם מאפייני הנכס שלכם, ונותן אומדן תוך דקה, בחינם וללא התחייבות.
להערכת שווי חינם
* התמונות להמחשה בלבד (הדמיה).
בבבלי, דירה בבניין ותיק יכולה להיות עסקה מצוינת או מלכודת: הכל תלוי אם הבניין בתוכנית התחדשות, באיזה שלב היא, ומה ייבנה במגרש הסמוך. במגדלים החדשים, הקומה, הכיוון והנוף קובעים פערים של מיליונים.
RS נדל"ן פועלת בצפון תל אביב מאז 2015, עוקבת אחר הפרויקטים בשכונה ומחזיקה מאגר נכסים ייחודי, כולל נכסים שלא מפורסמים בלוחות. אנחנו מלווים קונים ומוכרים מהפגישה הראשונה ועד מסירת המפתח.
מי שמחפש מתווך בבבלי צריך מישהו שמכיר את שני הצדדים של השכונה: הבניינים הוותיקים ברחובות ירושלמי, המשנה וקוסובסקי, חלקם בתוכניות התחדשות, ומגדלי היוקרה החדשים מול פארק הירקון. תיווך נדל"ן בבבלי אצלנו כולל מכירה, קנייה והשכרה, הערכת שווי שמביאה בחשבון את שלב התוכנית בכל בניין, ושיווק דירות בבבלי שמדגיש את מה שהקונה באמת בודק: קומה, כיוון ונוף.
למי שמתכנן מכירת דירה בבבלי אנחנו מציעים תיווך בבלעדיות עם תוכנית שיווק מסודרת וחשיפה ממוקדת למאגר הקונים שלנו, כולל מכירה דיסקרטית כנכס Off Market. לקונים אנחנו מאתרים דירות למכירה בבבלי, ביד שנייה ובמגדלים החדשים, כמו בכל שכונות בצפון תל אביב שבהן אנחנו פועלים.
לפי מרכז הנדל"ן (נתוני 2025), דירת 4 חדרים יד שנייה עולה בערך 6.2 מיליון ש"ח, דירת 4 חדרים חדשה בערך 7.5 מיליון ש"ח ודירת 5 חדרים חדשה בערך 8.9 מיליון ש"ח. במגדלי היוקרה נרשמו עסקאות גבוהות בהרבה.
פארק בבלי הוא מתחם של 6 מגדלים ובערך 1,100 דירות בצפון השכונה, סמוך לפארק הירקון. בשלב הראשון נבנו ארבעה מגדלים בני 44 קומות, בשלב השני שני מגדלים בני 34 קומות, ובמתחם פארק של יותר מ 100 דונם.
בית הספר היסודי בבלי ברחוב אונקלוס 8, עם בערך 872 תלמידים, וגני ילדים עירוניים באשכול בבלי. בסמוך לשכונה נמצא התיכון עירוני א' לאמנויות ברחוב שפרינצק.
בשכונה בערך 3,349 דירות בבנייה או בתכנון, עם 37 יזמים פעילים, ועד 2035 צפויות בה בערך 6,300 דירות. לפני רכישה בבניין ותיק כדאי לבדוק אם הוא כלול בתוכנית ומה מצבה.
המשרדים של RS נדל״ן ממוקמים ברחוב קשאני 3ג׳, רמת אביב ג׳, תל אביב. קבלת קהל בתיאום מראש בלבד. אפשר להשאיר פרטים בטופס שבתחתית העמוד, ויועץ נדל״ן יחזור אליכם לשיחת היכרות ולפרטים נוספים.
כדאי לבחור מי שמכיר את הבניינים ואת הפרויקטים, מפארק בבלי ועד ההתחדשות ברחובות הכנסת הגדולה והמשנה, ויודע להסביר איך שלב התוכנית משפיע על המחיר. בקשו תמחור שנשען על עסקאות אמיתיות, תוכנית שיווק כתובה לתקופת הבלעדיות, עמלה שקופה מראש ורישיון בתוקף (איך לבדוק רישיון תיווך). משרד תיווך בבבלי טוב ידע גם להשוות עבורכם בין דירה בבניין ותיק לדירה במגדל חדש.
נציג RS נדלן יצור איתך קשר בהמשך לפנייתך. שלחנו גם אישור למייל שהזנת.
