שכונה ותיקה מצפון לירקון: רחובות שמנציחים קהילות שחרבו, ובקצה הדרומי מרכז הספורט הלאומי, פארק הירקון ועשר טחנות
RS נדל"ן היא חברת שיווק ותיווך נדל״ן הפועלת בכל צפון תל אביב ובשרון. המשרדים שלנו ממוקמים ברמת אביב ג׳. הדר יוסף, בין רחוב בני אפרים לרחוב פנחס רוזן ובין מבצע קדש לגדות הירקון, היא שכונה ותיקה בצפון מזרח העיר שנמצאת בעיצומה של התחדשות עירונית: בתים נמוכים משנות ה 50, בניינים גבוהים יותר משנות ה 70, ומגדלים חדשים של פינוי בינוי. אנחנו מכירים את המתחמים ואת שלבי הפרויקטים, ומלווים קונים ומוכרים עד הנכס המדויק, כולל נכסי Off Market שלא מפורסמים בלוחות.
הדר יוסף נוסדה ב 1946 ואוכלסה רק ב 1949. לשם שלה יש שני חלקים: "הדר" משמר את ג'סר אל הדאר, גשר האבן שבאתר עשר טחנות על הירקון, ו"יוסף" הוא יוסף שאול אלישר, מגואלי אדמות עבר הירקון. מרבית שמות הרחובות מנציחים קהילות יהודיות שחרבו בשואה, ולכן ההליכה בשכונה עוברת בקהילת ורשה, קהילת לבוב, קהילת לודג', קהילת בודפשט וקהילת אודסה.
הבנייה המקורית הייתה צנועה מאוד: בתים בני שתי קומות, שמונה משפחות בכל בניין, ודירה ממוצעת של 22 מ"ר בלבד. החלק החדש, משנות ה 70, נבנה סביב רחוב שלום אש בבניינים של 7 עד 12 קומות. גבולות השכונה הם מבצע קדש בצפון, בני אפרים במערב, פנחס רוזן במזרח ורחוב שטרית בדרום, ובפועל היא ממשיכה עד נחל הירקון.
השכונה סמוכה לשיכון דן, לנאות אפקה א', למעוז אביב ולתל ברוך. ב 2006 היה ניסיון לאחד אותה עם נאות אפקה תחת השם "הדר אפקה", והוא נכשל בגלל התנגדות התושבים בשתי השכונות. יש בה קהילה דתית גדולה ושבעה בתי כנסת.
קהילת ורשה 12. נוסד ב 1950 ומשרת גם את נאות אפקה ב'. 717 תלמידים, ממוצע של 29.2 תלמידים בכיתה (2023).
אש שלום 28. בית ספר לחינוך המיוחד עם 147 תלמידים (2023).
בני אפרים 226, על הגבול המערבי של השכונה. 1,626 תלמידים (2023). בבני אפרים 228 פועל גם בית הספר לחינוך מיוחד שושנה דמארי.
בגיל הרך רשומים באולסקול לפחות 15 גני ילדים ברחובות השכונה, בהם ארבעה גנים ברחוב הדר יוסף 7, שניים ביד המעביר 10, וגנים ברחוב קיציס, בקהילת ורשה ובקהילת לודג'.
בקצה הדרומי של השכונה שוכן מרכז הספורט הלאומי תל אביב, שנקרא גם מרכז הספורט הדר יוסף. הוא ברחוב שלום בכור שטרית, צמוד לפארק הירקון, ובו משרדי הוועד האולימפי ואיגודי ספורט רבים. בשנת 2020 נחתם הסכם שלפיו העירייה רוכשת את מלוא הבעלות, והניהול עבר לחברת היכל הספורט העירונית.
אצטדיון האתלטיקה עם שמונה מסלולי ריצה, אולם הספורט הדר יוסף עם 1,400 מקומות שנבנה ב 1995, ולודרום סילבן אדמס שהושלם ב 2019, ומרכז טניס של 16 מגרשים.
המרכז הקהילתי בקיציס יוסף 23, עם אודיטוריום של 300 מושבים, ספרייה, משחקייה, מועדון 60 פלוס ובית קפה, בסמוך לגינת פרנקפורט.
פארק הירקון הוא השני בגודלו בארץ, כ 3,750 דונם. סמוך לצומת שטרית ופנחס רוזן נמצא אתר עשר טחנות, טחנות קמח היסטוריות וגשר אבן על הנחל.
הגינה הקהילתית של השכונה פועלת כבר כעשור בחורשת דוד ילין. בנוסף, בשכונה חמישה גנים ציבוריים עם מתקנים לפעוטות.
המסחר בהדר יוסף פזור בשלושה מרכזים פתוחים שפונים לרחוב: המרכז הראשי ברחוב הדר יוסף, שהתושבים מכנים "השוק הישן", מרכז ברחוב שלום אש, ומתחם ותיק ברחוב קהילת לבוב שבו פועל סניף הדואר.
לקניות היומיות יש את סופר שוק הדר יוסף ביד המעביר 9 ואת אמי מזון ברחוב הדר יוסף 18. בתי מרקחת פועלים בקהילת סאלוניקי 9 (מכבי פארם), ביד המעביר 22 (הורוביץ של כללית) ובשלום אש 9.
הדר יוסף 14.
הדר יוסף 14.
הדר יוסף 12.
קהילת ורשה 54, ולידה פלאפל אציר.
שלום אש 1.
שלום אש 9.
שני צירים עוטפים את השכונה: בני אפרים, בין גני התערוכה לצומת הפיל, ופנחס רוזן, דרך הרצליה לשעבר.
בתחנת הדר יוסף וקהילת ורשה עוצרים קווים 3 ו 57 של דן, וקווים 6, 6א ו 12 של מטרופולין, בהם קו לכיוון קריית עתידים וקו לאצטדיון וינטר ברמת גן.
בפאתי השכונה מתוכננות התחנות הדר יוסף וגשר פנחס רוזן של הקו הירוק, שלפי העירייה צפוי לפעול ב 2030. שבילי אופניים עוברים בהדר יוסף, בשלום אש, ביד המעביר ולאורך בני אפרים.
לפי כריש נדל"ן (ספטמבר 2026), האומדן בהדר יוסף עומד על 45,800 ש"ח למ"ר, עם עלייה שנתית של 1.7% ושטח ממוצע של 86 מ"ר. לפי דירובוט, ב 245 עסקאות שנרשמו מינואר 2023 ועד אוגוסט 2026, המחיר החציוני הוא 4,119,900 ש"ח והחציון למ"ר 46,000 ש"ח. החציון למ"ר עלה מ 44,542 ש"ח ב 2024 ל 48,385 ש"ח ב 2025, ועומד על 47,628 ש"ח ב 2026. דוגמאות: ברחוב יוסף קיציס 26 נמכרו ביוני וביולי 2026 דירות 4 חדרים של 77 מ"ר ב 4.70 עד 4.82 מיליון ש"ח, ובקהילת ורשה 53 נמכרה באוגוסט 2026 דירת 2.5 חדרים של 62 מ"ר ב 3.07 מיליון ש"ח.
ההתחדשות בשכונה אינה חדשה: תוכניות פינוי בינוי נערכות בה החל מ 1994. היום היא בשיא:
בשכונה יש דירות קטנות בבתים משנות ה 50, דירות בבניינים של 7 עד 12 קומות סביב שלום אש, ודירות חדשות של 3 עד 5 חדרים בפרויקטים של פינוי בינוי. דירה למשפחות בהדר יוסף יכולה להיות דירת 4 חדרים, כמו אלה שנמכרו בקיציס 26. למי ששוקל דירה להשקעה בהדר יוסף, התשואה הגולמית המשוערת היא כ 2.57%, ומי שמחפש דירות להשכרה בהדר יוסף ימצא שכר דירה ממוצע של כ 8,450 ש"ח.
מקורות הנתונים: כריש נדל"ן (ספטמבר 2026), דירובוט (אוגוסט 2026), מרכז הנדל"ן (ספטמבר 2026), אתר אפריקה התחדשות עירונית, ויקיפדיה, עיריית תל אביב יפו, אולסקול (2023). הנתונים אינם מחליפים הערכת שווי לנכס ספציפי.
מחשבון הערכת השווי שלנו משלב עסקאות אמיתיות בשכונה עם מאפייני הנכס שלכם, ונותן אומדן תוך דקה, בחינם וללא התחייבות.
להערכת שווי חינם
* התמונות להמחשה בלבד (הדמיה).
בהדר יוסף שני בניינים באותו רחוב יכולים להיות בשני עולמות: אחד ממתין לפינוי בינוי, השני כבר מגדל חדש, והשלישי בניין משנות ה 70 בלי תוכנית. שלב הפרויקט, זהות היזם, הקרבה לפארק הירקון והקו הירוק העתידי קובעים יחד את השווי, ולכן כל עסקה דורשת בדיקה מדויקת.
RS נדל"ן פועלת בצפון תל אביב מאז 2015, מכירה את המתחמים בשכונה ומחזיקה מאגר נכסים ייחודי, כולל נכסים שלא מפורסמים בלוחות. אנחנו מלווים קונים ומוכרים מהפגישה הראשונה ועד מסירת המפתח.
מתווך בהדר יוסף צריך להסביר לקונה את ההבדל בין דירה בבית נמוך משנות ה 50 לדירה בבניין גבוה סביב שלום אש, ולמוכר איך שלב הפינוי בינוי משפיע על המחיר. תיווך נדל"ן בהדר יוסף אצלנו כולל מכירה, קנייה והשכרה, הערכת שווי דירה בהדר יוסף לפי עסקאות אמת ברחוב ובבניין, ושיווק דירות בהדר יוסף לקהל קונים ממוקד. מי שמתלבט בין השכונות יכול להיעזר בנו גם כמשרד תיווך בתל ברוך הסמוכה.
למכירת דירה בהדר יוסף אנחנו מציעים תיווך בבלעדיות עם תוכנית שיווק כתובה והצגה לקונים מהמאגר שלנו, ולמי שמעדיף דיסקרטיות גם שיווק שקט כנכס Off Market. מי שמחפש דירות למכירה בהדר יוסף מקבל מאיתנו גם הצעות שעוד לא עלו ללוחות.
לפי כריש נדל"ן (ספטמבר 2026), האומדן הוא 45,800 ש"ח למ"ר. לפי דירובוט, המחיר החציוני בעסקאות מ 2023 ועד אוגוסט 2026 הוא כ 4.12 מיליון ש"ח, והחציון למ"ר 46,000 ש"ח.
בין הבולטים: שדרת פרנקפורט בקיציס 17 עד 26, ארבעה מגדלים בני 12 קומות, ופרויקט של חג'ג' בקיציס 16 עד 20 עם 89 דירות חדשות, שבספטמבר 2026 דווח על מימון שלו. יש גם פרויקטים ברחוב מינץ ואחרים.
בית הספר היסודי דוד ילין בקהילת ורשה 12, בית הספר גיל לחינוך המיוחד באש שלום 28, ועל רחוב בני אפרים, בגבול השכונה, התיכון עמל ליידי דייויס ובית הספר שושנה דמארי.
כן. בפאתי השכונה מתוכננות התחנות הדר יוסף וגשר פנחס רוזן של הקו הירוק, שלפי עיריית תל אביב יפו צפוי להתחיל לפעול ב 2030.
המשרדים של RS נדל״ן ממוקמים ברחוב קשאני 3ג׳, רמת אביב ג׳, תל אביב. קבלת קהל בתיאום מראש בלבד. אפשר להשאיר פרטים בטופס שבתחתית העמוד, ויועץ נדל״ן יחזור אליכם לשיחת היכרות ולפרטים נוספים.
כדאי לבדוק שהמתווך בהדר יוסף מכיר את הרחובות ואת מתחמי הפינוי בינוי לפי השלב שלהם, שהמחיר שהוא מציע נשען על עסקאות אמת שנרשמו בשכונה, ושהוא מציג תוכנית שיווק בלעדית כתובה. חשוב גם לבדוק שיש לו רישיון תיווך, שדמי התיווך יוצגו מראש ובשקיפות ושתהיה זמינות אמיתית. משרד תיווך בהדר יוסף שעונה על כל אלה שומר על המחיר.
נציג RS נדלן יצור איתך קשר בהמשך לפנייתך. שלחנו גם אישור למייל שהזנת.
