כשתושב חוץ קונה דירה בתל אביב, העסקה נראית מבחוץ כמו כל עסקה אחרת: נכס, מחיר, חוזה ומפתח. בפועל, תושב חוץ קונה דירה במסלול שונה כמעט בכל שלב, ממס הרכישה ושיעור המימון בבנק ועד אופן העברת הכספים, המיסוי על שכר הדירה והמכירה בעתיד. במדריך הזה ריכזנו את הכללים כפי שהם בשנת 2026, עם דוגמה מספרית מלאה ורשימת הטעויות שחוזרות על עצמן אצל רוכשים מחו״ל. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי; את המקרה הספציפי שלכם צריכים לבחון עורך דין מקרקעין ויועץ מס.
מי נחשב תושב חוץ לצורכי מס
הנקודה הראשונה שכדאי להבין היא שתושבות מס אינה אזרחות. אזרח ישראלי שגר כמה שנים בלונדון או בניו יורק יכול להיחשב תושב חוץ, ואזרח זר שמרכז חייו כאן יכול להיחשב תושב ישראל. ההגדרה נקבעת בסעיף 1 לפקודת מס הכנסה, ומבחן היסוד הוא מבחן מרכז החיים: היכן הבית הקבוע, היכן המשפחה, היכן העבודה והעסקים, היכן החשבונות והנכסים, היכן החברות בקהילה.
לצד המבחן הזה קבועות בפקודה שתי חזקות מספריות, שאפשר לסתור אותן:
- שהייה בישראל של 183 ימים או יותר בשנת המס.
- שהייה של 30 ימים או יותר בשנת המס, כשסך ימי השהייה בשנה זו ובשנתיים שקדמו לה מגיע ל 425 ימים או יותר.
ב 2025 פורסם תזכיר חוק שמציע להחליף את החזקות הניתנות לסתירה בחזקות חלוטות המבוססות על ספירת ימים. נכון לכתיבת שורות אלה כדאי לבדוק עם יועץ המס מה מעמדו של התיקון ביום שבו אתם קונים, משום שההגדרה משפיעה ישירות על מס הרכישה.
הבחנה נוספת חשובה: הבנקים בוחנים שאלה אחרת. הוראה 329 של בנק ישראל מחלקת בין "אזרח ישראלי" לבין "תושב חוץ" לפי הגדרה שנלקחה מחוק מיסוי מקרקעין. לכן אדם יכול להיות תושב חוץ לעניין מס הרכישה, ובכל זאת להיבחן בבנק כאזרח ישראלי לעניין שיעור המימון. נחזור לזה בהמשך.
תושב חוץ קונה דירה: מס הרכישה ב 2026
תושב ישראל שקונה דירה יחידה נהנה ממדרגות מופחתות: פטור עד 1,978,745 ₪, 3.5% עד 2,347,040 ₪ ו 5% עד 6,055,070 ₪. תושב חוץ אינו זכאי למדרגות האלה גם כשזו הדירה היחידה שלו בישראל ובעולם. הוא ממוסה כמו רוכש דירה נוספת:
- 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪.
- 10% על החלק שמעל 6,055,070 ₪.
סכומי המדרגות הוקפאו במסגרת חוק ההסדרים ולא יעודכנו לפי המדד עד 15 בינואר 2028. השיעורים לדירה נוספת, 8% ו 10%, נקבעו בהוראת שעה שתוקפה עד 31 בדצמבר 2026. נכון לאוקטובר 2026 טרם הוחלט מה יחול אחריה, ולכן מי שמתכנן חתימה סמוך לסוף השנה או אחריה צריך לבדוק עם עורך הדין את המצב החוקי ביום החתימה. את המדרגות המלאות ואת שיטת החישוב פירטנו במדריך מס רכישה 2026.
מתי אפשר לקבל החזר
החוק מאפשר לרוכש שהיה תושב חוץ במועד הרכישה ליהנות בדיעבד ממדרגות הדירה היחידה, אם בתוך שנתיים מיום הרכישה הפך לתושב ישראל לראשונה (עולה חדש) או חזר כתושב חוזר ותיק, כלומר אחרי היעדרות של עשר שנים רצופות לפחות. בעקבות המלחמה הוארכה התקופה לרוכשים בטווח תאריכים מסוים, ואת הזכאות המדויקת בודק עורך הדין. חשוב לדעת שתושב חוזר רגיל, שנעדר פחות מעשר שנים, אינו נכלל בהקלה הזו. מי שמתכנן לחזור לישראל בקרוב צריך לשקול ברצינות לחזור קודם ולקנות אחר כך.
לעולים חדשים קיימת הקלה נפרדת: ברכישת דירת מגורים בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ונמשכת שבע שנים אחריה, פטור עד 1,978,745 ₪ ו 0.5% בלבד על החלק שעד 6,055,070 ₪, בתנאים הקבועים בתקנות.
מועדים
את העסקה יש לדווח לרשות המסים בתוך 30 יום מיום החתימה, ואת מס הרכישה יש לשלם בתוך 60 יום. עורך הדין של הרוכש מגיש את ההצהרה, אבל הכסף צריך להיות זמין בחשבון בישראל במועד, ולכן כדאי לתכנן את העברתו מראש.
מימון: משכנתא לתושב חוץ והעברת כספים
חשבון בנק בישראל והעברת הכספים
קונים מחו״ל פותחים בדרך כלל חשבון בנק בישראל כתושבי חוץ. התהליך דורש זמן, ולפעמים כמה שבועות, בגלל דרישות הבנקים להכרת הלקוח ולמניעת הלבנת הון. מה הבנק יבקש בדרך כלל:
- דרכון בתוקף, ולאזרח ישראלי גם תעודת זהות.
- טפסי הצהרה על תושבות מס, כולל הצהרות לפי הסכמי הדיווח הבינלאומיים, ולאזרחי ארצות הברית גם טפסים ייעודיים.
- תיעוד מקור הכספים: מכירת נכס, חיסכון, ירושה, מענק או משכורת, עם מסמכים תומכים.
- אסמכתה לכתובת המגורים בחו״ל.
עניין מקור הכספים אינו פורמלי. העברה גדולה שאינה מתועדת היטב יכולה להתעכב, וכשמועד תשלום בחוזה מתקרב, עיכוב כזה הופך להפרה. כדאי לאסוף את המסמכים עוד לפני החתימה.
הסוגיה השנייה היא שער המטבע. מחיר הדירה נקוב בשקלים, ותשלומים לפי החוזה נפרסים לרוב על פני כמה חודשים. שינוי של כמה אחוזים בשער בין החתימה לתשלום האחרון יכול להסתכם במאות אלפי שקלים בעסקה בצפון העיר. יש מי שממירים את כל הסכום מראש, יש מי שממירים בשלבים, ויש מי שנעזרים בכלי גידור דרך הבנק. זו החלטה פיננסית שכדאי לקבל עם הבנקאי או היועץ, ולא ביום שבו התשלום נדרש.
משכנתא לתושב חוץ: כמה הבנק יממן
הוראה 329 קובעת תקרות לשיעור המימון: 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו 50% לדירה להשקעה. לפי קובץ השאלות והתשובות של הפיקוח על הבנקים, רכישה של תושב חוץ שאינו "אזרח ישראלי" לפי ההגדרה בהוראה מוגדרת בהכרח כדירה להשקעה, ולכן שיעור המימון המרבי הוא 50%, גם אם זו הדירה הראשונה והיחידה. אי אפשר לחרוג מהתקרה גם באמצעות ביטוח משכנתא.
אזרח ישראלי שגר בחו״ל נמצא במצב אחר: כיוון שההוראה מתייחסת לאזרח ישראלי, הוא עשוי להיבחן כרוכש דירה יחידה ולקבל מימון גבוה יותר, בכפוף למדיניות הבנק ולתצהיר מאושר. כדאי לברר את זה עם הבנק לפני שבונים את תוכנית המימון.
מגבלה שנייה היא יחס ההחזר מההכנסה: הבנק לא יאשר משכנתא שההחזר החודשי שלה עולה על 50% מההכנסה הפנויה. בחישוב נבחנות גם הלוואות אחרות שמובטחות באותו נכס. בפועל, הבנקים בוחנים הכנסה מחו״ל בזהירות רבה יותר, מבקשים דוחות מס ותלושים מהמדינה שבה אתם גרים, ולעיתים מקטינים את ההכנסה המוכרת. מימון במטבע חוץ או בהצמדה למטבע חוץ קיים בחלק מהבנקים, אך הוא מעביר את סיכון השער מהבנק אליכם. להרחבה על מצב הריבית ראו את המדריך שלנו לריבית המשכנתאות בצפון תל אביב.
שלבי העסקה כשתושב חוץ קונה דירה
הסדר הנכון חוסך כסף ומונע לחץ. כך נראית עסקה מסודרת:
- הגדרת תקציב כולל. לא רק מחיר הדירה, אלא מס רכישה, עורך דין, תיווך, שמאי, בדק בית ועלויות הבנק. נחזור לזה בדוגמה.
- אישור עקרוני למשכנתא. לפני שמתחייבים לנכס, כדי לדעת מה הבנק מוכן לממן בפועל.
- בחירת עורך דין מקרקעין בישראל. עורך הדין שלכם מנהל את ההליך המשפטי כולו, ובוחר יחד אתכם את אופן החתימה: חתימה דיגיטלית או חתימה במעמדו, לפי מה שהוא קובע.
- איתור הנכס וביקור. אם אתם עוד לא מכירים את האזור, כדאי להתחיל מסקירת השכונות בצפון תל אביב ומהנכסים שאנחנו משווקים.
- בדיקות מקדימות. משפטיות, תכנוניות והנדסיות, לפני כל התחייבות.
- משא ומתן וחתימה על החוזה. כולל לוח תשלומים שמתואם עם מועדי העברת הכספים מחו״ל.
- רישום הערת אזהרה לטובתכם בלשכת רישום המקרקעין, מיד לאחר החתימה.
- דיווח לרשות המסים ותשלום מס הרכישה בתוך 30 ו 60 יום.
- תשלומים, מסירה ורישום הזכויות על שמכם.
נקודה שכדאי להכיר: בנכסים על קרקע של רשות מקרקעי ישראל, העברת זכויות לאדם שאינו אזרח ישראלי ואינו זכאי לעלות לפי חוק השבות טעונה אישור של הרשות. עורך הדין יבדוק את סוג הקרקע כבר בשלב הבדיקות.
בדיקת נאותות לפני החתימה
כשאתם לא גרים כאן, אין לכם את היתרון של מי שעובר ליד הבניין כל בוקר, ולכן הבדיקות צריכות להיות יסודיות יותר: נסח טאבו, תיק בניין, מצב תכנוני והתחדשות עירונית, חובות ובדק בית, הערכת שווי מקצועית לפני המשא ומתן, ובדיקה שהמתווך מחזיק ברישיון בתוקף. את סדר הבדיקות המלא פירטנו במדריך בדיקות לפני קניית דירה.
דוגמה מספרית: דירת 4 חדרים בצפון תל אביב
הדוגמה להמחשה בלבד. נניח שתושב חוץ קונה דירת 4 חדרים בשטח 110 מ״ר ברמת אביב ג׳ במחיר 4,800,000 ₪, ומממן 50% במשכנתא.
| רכיב | תושב חוץ | תושב ישראל, דירה יחידה |
|---|---|---|
| מחיר הדירה | 4,800,000 ₪ | 4,800,000 ₪ |
| מס רכישה | 384,000 ₪ (8% על כל הסכום) | כ 135,540 ₪ (לפי המדרגות המופחתות) |
| שכר טרחת עורך דין (להמחשה 0.5% ומע״מ 18%) | כ 28,320 ₪ | כ 28,320 ₪ |
| דמי תיווך (להמחשה 2% ומע״מ) | כ 113,280 ₪ | כ 113,280 ₪ |
| שמאי, בדק בית ועמלות בנק (הערכה) | כ 10,000 ₪ | כ 10,000 ₪ |
| משכנתא מרבית לפי הוראה 329 | 2,400,000 ₪ (50%) | עד 3,600,000 ₪ (75%) |
| הון עצמי נדרש | כ 2,935,600 ₪ | כ 1,487,140 ₪ |
שני הפערים בולטים מיד: כ 248,000 ₪ במס הרכישה, ופער של כמעט פי שניים בהון העצמי, בגלל תקרת המימון. משכנתא של 2,400,000 ₪ ל 25 שנה בריבית ממוצעת של 5% (הנחה בלבד) מגיעה להחזר חודשי של כ 14,000 ₪. כדי לעמוד ביחס ההחזר המרבי, הבנק יצפה לראות הכנסה פנויה מוכרת של 28,000 ₪ לחודש לפחות, ובפועל לרוב יותר.
בנכס יקר יותר העלות עולה בחדות. בבית פרטי בצהלה במחיר 12,000,000 ₪, מס הרכישה לתושב חוץ יהיה כ 1,078,900 ₪: 8% על 6,055,070 ₪ הראשונים ו 10% על היתרה.
עלויות שוטפות: ארנונה, ועד בית וביטוח
הארנונה בתל אביב נקבעת לפי אזור המס, סוג הבניין והשטח. לפי צו הארנונה של העירייה לשנת 2026, באזור 1 דירה עד 140 מ״ר בבניין מהסוג המודרני מחויבת ב 112.99 ₪ למ״ר לשנה, ודירה גדולה מ 140 מ״ר או וילה ב 139.60 ₪ למ״ר. דירה של 110 מ״ר בתעריף הזה תשלם כ 12,400 ₪ בשנה. בבניינים ותיקים ובאזורים אחרים התעריף נמוך יותר, ואת הסיווג המדויק של הנכס בודקים מול העירייה. דירה שעומדת ריקה עדיין מחויבת בארנונה מלאה, והתשלום שוטף גם כשאתם בחו״ל, לכן כדאי להסדיר הוראת קבע.
ועד הבית משתנה מאוד: מכמה מאות שקלים בחודש בבניין ותיק ועד אלפי שקלים במגדל עם לובי, שומר, בריכה וחדר כושר. כדאי לבקש את הפרוטוקולים האחרונים של האספה הכללית, כדי לדעת אם מתוכננת הוצאה גדולה כמו החלפת מעלית או שיפוץ חזית. לכך מצטרפים ביטוח מבנה ותכולה, ואם יש משכנתא גם ביטוח חיים וביטוח נכס לפי דרישת הבנק.
השכרת הדירה בזמן שאתם בחו״ל
רבים מהקונים מחו״ל משכירים את הדירה עד שיגיעו לגור בה. הכנסה משכר דירה בישראל חייבת במס בישראל גם כשבעליה תושב חוץ, ויש שלושה מסלולים עיקריים:
- מסלול פטור: תקרת הפטור לשנת 2026 היא 5,654 ₪ לחודש. מעליה הפטור מצטמצם בגובה החריגה, ולכן בשכירות של צפון תל אביב הוא כמעט תמיד חלקי או לא רלוונטי.
- מסלול 10%: מס של 10% מסך דמי השכירות, בלי ניכוי הוצאות, שמשולם בתוך 30 יום מתום שנת המס. המסלול פתוח גם לתושב חוץ, בתנאי שההכנסה אינה הכנסה מעסק. בשכירות של 10,000 ₪ לחודש מדובר ב 12,000 ₪ מס בשנה.
- מסלול רגיל: מס לפי השיעורים הרגילים על ההכנסה בניכוי הוצאות ופחת. מתאים בעיקר כשיש הוצאות מימון גבוהות.
שני דברים נוספים: כשמעבירים כספים לתושב חוץ דרך הבנק, חלה ככלל חובת ניכוי מס במקור בשיעור 25%, אלא אם הוצא אישור מפקיד השומה לפטור או להפחתה. בנוסף, ייתכן שגם מדינת המגורים שלכם תמסה את ההכנסה, ואמנת המס בין המדינות קובעת איך מתקזזים המיסים. את הבחירה בין המסלולים כדאי לעשות עם יועץ מס שמכיר את שתי המערכות. להרחבה על צד ההשכרה עצמה ראו את המדריך להשכרת דירה בצפון תל אביב.
מכירה בעתיד: מס שבח לתושב חוץ
במכירה משולם מס שבח בשיעור 25% על השבח הריאלי, כלומר על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות ותיאום אינפלציוני. תושב ישראל שמוכר דירה יחידה פטור ממס בתנאים הקבועים בחוק. תושב חוץ יכול ליהנות מאותו פטור רק אם יוכיח שאין לו דירת מגורים גם במדינת מגוריו, ובדרך כלל נדרש לשם כך אישור רשמי מרשויות המס שם. במדינות שאין בהן מרשם מרכזי, השגת האישור הזה יכולה להיות מסובכת. את חישוב המס, את הפטורים ואת החישוב הליניארי המוטב הסברנו במדריך מס שבח.
יתרון אחד שכדאי להכיר: תושב חוץ, וגם מי שהיה תושב חוץ בעת הרכישה, רשאי בתנאים מסוימים לבחור שהתיאום האינפלציוני יחושב לפי שינוי שער המטבע שבו רכש ולא לפי מדד המחירים לצרכן. ההבדל בין השיטות יכול להיות משמעותי, ולכן כדאי לשמור כבר היום את כל אסמכתאות ההמרה. לקראת מכירה כדאי להכיר גם את הליווי שלנו לבעלי נכסים שרוצים למכור.
טעויות נפוצות של רוכשים מחו״ל
- לקנות שבועות לפני חזרה לישראל. מי שחוזר כתושב חוזר רגיל, ולא ותיק, משלם 8% ואינו זכאי להחזר. לעיתים עדיף לחזור ולהסדיר תושבות לפני הרכישה.
- לבנות תקציב על מימון של 70%. תושב חוץ שאינו אזרח ישראלי מוגבל ל 50%, והפער מתגלה לפעמים רק אחרי החתימה.
- לשכוח את סיכון המטבע. לוח תשלומים בשקלים מול הכנסה בדולרים או ביורו הוא חשיפה לכל דבר.
- להזניח את תיעוד מקור הכספים. העברה שנתקעת בבדיקת הבנק עלולה לגרום להפרת חוזה.
- לוותר על בדיקה תכנונית. בשכונות ותיקות בצפון העיר, תוכנית התחדשות בבניין משנה את התמונה כולה.
- להשכיר בלי לבחור מסלול מס. ובלי לטפל בניכוי במקור, שמקטין את התקבולים בפועל.
- להסתמך על כללים שהשתנו. מדרגות, הוראות שעה והצעות חוק משתנים, ומדי פעם עולות הצעות לצמצם הטבות של תושבי חוץ. כל מספר צריך להיבדק מחדש ביום העסקה.
שאלות נפוצות
האם תושב חוץ יכול לקנות דירה בישראל?
כן. אין איסור כללי, והרישום בטאבו אפשרי גם על שם אזרח זר. בנכסים על קרקע של רשות מקרקעי ישראל, מי שאינו אזרח ישראלי ואינו זכאי לפי חוק השבות זקוק לאישור הרשות.
כמה מס רכישה משלם תושב חוץ?
בשנת 2026, 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו 10% על החלק שמעל, גם כשזו דירתו היחידה. השיעורים נקבעו בהוראת שעה שתוקפה עד 31 בדצמבר 2026, ונכון לאוקטובר 2026 טרם הוחלט מה יחול אחריה.
כמה משכנתא אפשר לקבל כתושב חוץ?
עד 50% משווי הנכס, לפי הוראה 329 של בנק ישראל. אזרח ישראלי שגר בחו״ל עשוי להיבחן כרוכש דירה יחידה ולקבל מימון גבוה יותר, לפי מדיניות הבנק.
האם אפשר לקבל החזר מס רכישה אם חוזרים לגור בישראל?
עולה חדש או תושב חוזר ותיק, שנעדר עשר שנים רצופות לפחות, שהפכו לתושבי ישראל בתוך שנתיים מהרכישה, יכולים לבקש החזר של ההפרש. תושב חוזר רגיל אינו זכאי.
האם צריך להגיע לישראל כדי לחתום?
לא בהכרח. עורך הדין שלכם מנהל את ההליך וקובע את אופן החתימה, בחתימה דיגיטלית או במעמדו, לפי נסיבות העסקה.
איך משלם תושב חוץ מס על שכר דירה?
אפשר לבחור במסלול 10% ממחזור השכירות, במסלול הפטור עד התקרה, או במסלול הרגיל. בהעברת כספים דרך הבנק עשוי לחול ניכוי במקור של 25%, אלא אם יש אישור מפקיד השומה.
לסיכום
קניית דירה מחו״ל היא עסקה שבה התכנון חשוב לא פחות מהנכס עצמו: מועד הרכישה ביחס לתושבות, מבנה המימון, ניהול המטבע ותוכנית ההשכרה או המגורים. אנחנו ב RS נדל״ן מלווים לקוחות מחו״ל באיתור נכסים בצפון תל אביב, ברמת השרון ובשרון, ובניהול המשא ומתן לצד עורך הדין והיועצים שלכם. אם אתם שוקלים רכישה, נשמח לשיחה ראשונה דרך עמוד צור קשר או בטלפון 077-500-4600.
