בשבועות האחרונים מתרחשים בשוק הדיור שני תהליכים מקבילים שנראים סותרים אך קשורים זה בזה: יזמים מציעים ללקוחותיהם ריביות מסובסדות נמוכות באופן חריג, ובמקביל בנק ישראל מחמיר את הכללים לבדיקת יכולת ההחזר של לווים. שני התהליכים משפיעים ישירות על מי שקונה, מוכר או משקיע בנכסים בצפון תל אביב וברמת השרון, ולכן חשוב להבין אותם לעומק ולא רק כידיעה חולפת.
מה קרה ומה השתנה
מהחודש הבא משנה בנק ישראל את הכללים לבדיקת יכולת ההחזר בהלוואות לכל מטרה שניתנות בשעבוד נכס קיים. הבנקים יידרשו לחשב את יחס ההחזר מתוך סך ההחזרים החודשיים, כולל המשכנתא הקיימת ולא רק מתוך ההלוואה החדשה, מה שעלול להקטין את הסכומים המאושרים או להוביל לסירוב מוחלט עבור חלק מהלווים.
במקביל, בתקופה שבה עלות המימון בשוק נותרת גבוהה, חלק מהיזמים בוחרים לסבסד בעצמם את הריבית ללקוחותיהם. כך למשל קבוצת רייק נדל״ן הציעה בערב מכירות לפרויקטים שלה בתל אביב משכנתה בריבית קבועה ולא צמודה של 1.99% לתקופה של 15 עד 25 שנה, כשהחברה נושאת בפער מול הריבית הנהוגה בשוק.
שילוב בין החמרה בצד הבנקאי לבין הקלות יזומות מצד חברות הבנייה יוצר תמונה מורכבת. מצד אחד קשה יותר לקבל אשראי נוסף על בסיס נכס קיים, ומצד שני נפתחות דרכי מימון חלופיות שמוצעות ישירות על ידי יזמים, בעיקר בפרויקטים חדשים.
איך זה עובד בפועל
יחס ההחזר, המכונה PTI, בוחן איזה אחוז מההכנסה נטו של הלווה מופנה להחזר המשכנתא. התקרה המוחלטת עומדת על 50% מההכנסה, אך כבר מרמה של 40% בנק ישראל מחמיר את הדרישות מהבנקים, בין היתר באמצעות ריתוק הון מחמיר שמייקר את ההלוואה עבור הבנק ולעיתים מתגלגל ללווה כריבית גבוהה יותר או כסירוב.
עד כה, כאשר לווה ביקש הלוואה נוספת בשעבוד הבית, הבנק חישב את יכולת ההחזר רק מתוך ההכנסה שנותרה לאחר תשלום המשכנתא הקיימת. מעתה יחויב הבנק לסכם את כל ההחזרים החודשיים יחד, הישן והחדש, ולבחון את היחס שלהם מתוך ההכנסה המקורית, מה שעלול להפוך בקשות שהיו מאושרות בעבר לבקשות חורגות.
לעומת זאת, מנגנון הסבסוד שמציעים יזמים כמו רייק פועל אחרת: החברה היא שמכסה את הפער בין הריבית המוצעת לריבית השוק, כך שההחזר החודשי של הרוכש נמוך באופן ניכר לאורך כל תקופת ההלוואה, בלי תלות ביחס ההחזר מול הבנק.
מה לבדוק לפני החלטה
לפני התקשרות בעסקה הכוללת מימון, מומלץ לבחון את תנאי ההלוואה לטווח ארוך ולא רק את ההחזר הראשוני. ריבית קבועה ונמוכה אטרקטיבית, אך יש לבדוק האם קיימת תקרת סכום, מהי תקופת ההלוואה בפועל, ומה קורה אם מעוניינים למחזר או לפרוע מוקדם.
כדאי גם לבחון את מצב יכולת ההחזר הכוללת מול הבנק, כולל משכנתאות קיימות, לנוכח ההחמרה ביחס ההחזר. מי שמתכנן ליטול הלוואה נוספת בעתיד על אותו נכס צריך לקחת בחשבון שהתנאים עשויים להיות שונים ומחמירים יותר מכפי שהיו בעבר.
מומלץ להשוות בין הצעות מימון מסובסדות על ידי יזמים לבין הצעות משכנתה רגילות מהבנקים, ולבדוק את העלות הכוללת לאורך כל תקופת ההלוואה ולא רק את הריבית הנקובה.
ההקשר הרחב: התחדשות עירונית ושינויים בשוק
במקביל לשינויים במימון, ממשיכה להתפתח פעילות נרחבת של התחדשות עירונית באזור המרכז. בשכונת הגפן ברמת גן נחתם הסכם ביצוע בהיקף של 230 מיליון שקל להקמת מגדל מגורים בן 34 קומות הכולל 180 דירות, במקום שבו עמדו שלושה בניינים ישנים שנהרסו.
פרויקטים כאלה, בהיקפים גדולים ובלוחות זמנים ארוכים עד לאכלוס, משפיעים על ההיצע האזורי ועל הציפיות של רוכשים גם בערים סמוכות. ביקוש אזורי מתגלגל בין תל אביב לערי הלוויין שלה, כך שמגמות מימון והיצע משפיעות זו על זו.
מה זה אומר בצפון תל אביב וברמת השרון
ברמת אביב ג׳, נווה אביבים ורמת אביב הירוקה, שבהן מחירי הדירות גבוהים יחסית, להחמרת יחס ההחזר יש משקל ניכר עבור מי שמחזיק כבר משכנתא ומבקש לקחת הלוואה נוספת על אותו נכס, לדוגמה למימון שיפוץ או סיוע לילדים. כדאי לבחון מראש את ההשפעה על יכולת המימון העתידית לפני חתימה על עסקה.
באפקה צפון ודרום, בבלי והצפון הישן, שבהם נמכרים גם פרויקטים חדשים, הצעות מימון מסובסדות מצד יזמים עשויות להקל משמעותית על ההחזר החודשי, בדומה למה שהוצע בפרויקטים של רייק בתל אביב. מי שבוחן דירות למכירה בצפון תל אביב בפרויקטים חדשים יכול להיתקל במבצעי מימון דומים, וכדאי לבדוק את תנאיהם לעומק.
עבור רוכשים ומשקיעים ברמת השרון, שם נדל״ן מתפתח גם סביב פרויקטים ותיקים יותר, השילוב בין החמרת תנאי האשראי הבנקאי לבין מבצעי מימון יזמיים יוצר פער שראוי להכיר. בחינה מדויקת של תנאי המימון, מול המצב הפיננסי הכולל של הרוכש, יכולה להשפיע משמעותית על כדאיות העסקה לטווח הארוך.
