הלב הלבן של תל אביב: שדרות, בתי באוהאוס, דיזנגוף ובן יהודה, הנמל והים, ואחד משווקי הדירות המבוקשים בישראל
RS נדל"ן היא חברת שיווק ותיווך נדל״ן הפועלת בתל אביב, ברמת השרון, בהרצליה, ברעננה ובכפר סבא, עם התמחות בשכונות צפון תל אביב. המשרדים שלנו ממוקמים ברמת אביב ג׳. הצפון הישן, בין הירקון לים ובין אבן גבירול לחוף, הוא האזור שבו נולדה תל אביב המודרנית: תוכנית גדס, שדרות בן גוריון ונורדאו, אלפי בנייני באוהאוס של העיר הלבנה, ורחובות דיזנגוף ובן יהודה. כאן כל רחוב הוא עולם, וכל בניין לשימור הוא סיפור. אנחנו מלווים קונים ומוכרים בצפון הישן עד הנכס המדויק, כולל נכסי Off Market שלא מפורסמים בלוחות.
הצפון הישן נבנה בשנות ה 30 וה 40 מצפון לגרעין העיר, והכינוי נועד להבדילו מהצפון החדש שנבנה אחרי קום המדינה. לפי העירייה, רובע 3 משתרע בין נחל הירקון בצפון לקו בוגרשוב, שדרות בן ציון ומרמורק בדרום, ובין אבן גבירול במזרח לים במערב. רחובות האורך המרכזיים הם דיזנגוף, בן יהודה ואבן גבירול, ורחובות הרוחב נורדאו, ז'בוטינסקי, ארלוזורוב, בן גוריון ופרישמן.
הבסיס של השכונה הוא תוכנית גדס, שתוכננה בשנים 1927 עד 1929 בידי סר פטריק גדס ואושרה ב 1932: בלוקים של כ 200 מטר, התחומים בארבעה רחובות ראשיים, עם גינה ציבורית במרכזם, ובניינים המוצבים במרכז המגרש, מוקפים גינה. תושביה הראשונים היו בעיקר עולים אמידים ממרכז אירופה, ומכאן הכינוי "צפוני".
ב 2003 הוכרזה העיר הלבנה אתר מורשת עולמית של אונסק"ו, עם יותר מ 4,000 מבנים בסגנון הבינלאומי, הריכוז הגדול בעולם, והמרקם של הצפון הישן הוכר כחלק ממנה.
בצפון הישן פועלים כמה מבתי הספר הוותיקים והמוכרים בעיר, חלקם עוד משנות ה 20 וה 30.
רחוב מנדלי מוכר ספרים 19. נוסד ב 1926 ונחשב לבית הספר היסודי הראשון בעיר. בערך 465 תלמידים. בין בוגריו תרצה אתר ואורי זוהר.
רחוב הירקון 248. נוסד ב 1931, בית ספר ניסויי שבו לומדים עד כיתה ט'. בערך 444 תלמידים ביסודי. אריק איינשטיין למד בו.
אוסישקין ברחוב שמעון התרסי 31, בערך 385 תלמידים, וגרץ ברחוב אד"ם הכהן 5, בערך 619 תלמידים.
רחוב בן יהודה 227. הוקם ב 1953, בית הספר העל יסודי היחיד בצפון הישן, בערך 858 תלמידים.
מרכז לחינוך מדעי ברחוב הפרדס ליד בניין העירייה, מאז 1991 קמפוס לפיזיקה וכימיה ברמת 5 יחידות לתלמידי העיר.
ברחוב דב הוז, סמוך לרחוב גורדון שבו גדל איינשטיין. קיבל את שמו באוגוסט 2020.
הירוק של הצפון הישן בנוי מהשדרות ומגינות הכיס של גדס. שדרות בן גוריון, שנקראו עד 1974 שדרות קרן קיימת, מרוכזות בבנייני מגורים בסגנון הבינלאומי שהוכרזו לשימור, ובחלקם עוד נשמרו קירות המגן מאבן ממלחמת העצמאות. שדרות נורדאו היו בשנות ה 20 הגבול הצפוני של העיר.
פארק על רכס כורכר בגובה כ 20 מטר מעל חוף הילטון, בין כיכר אתרים לשדרות נורדאו. נחנך ב 1953.
גינת כיס מתוכנית גדס בין דיזנגוף למנדלשטם, ובה עץ הפיקוס הגדול בעיר.
כיכר רבין, בערך 17 דונם מול בניין העירייה, וגן העיר מצפון לה, עם מרכז קניות, מגדל מגורים וגן ציבורי.
ביתו של דוד בן גוריון בשדרות בן גוריון 17, מוזיאון היום, ובית האמנים ע"ש זריצקי ברחוב אלחריזי 9, עם תערוכות מתחלפות.
לפי תוכנית גדס, רחובות האורך יועדו למסחר, ובפועל אבן גבירול, דיזנגוף, בן יהודה והירקון הם הרחובות המסחריים של השכונה. דיזנגוף מתחיל באבן גבירול ומסתיים בנמל תל אביב, בן יהודה עובר מכיכר מוגרבי ומתמזג עם דיזנגוף בצפון, ובלב רחוב בזל, 650 מטר מדיזנגוף לאבן גבירול, פועל מתחם מסחרי ציבורי. סביב כיכר מסריק, ליד רחוב פרישמן, בתי קפה רבים.
מאפייה אמריקאית, דיזנגוף 197.
דיזנגוף 190.
בן יהודה 170, פתוחה כל השבוע 11:00 עד 23:00.
מנדלי מוכר ספרים 5.
מנדלי מוכר ספרים 6.
פרישמן 43.
פרישמן 54, וסניף בדיזנגוף 300.
ריינס 20.
יותר מ 60 עסקים ושוק איכרים פתוח.
נמל תל אביב פעל בשפך הירקון בין 1938 ל 1965 וכונה "הנמל העברי הראשון". שיקומו החל ב 2001, ובדצמבר 2004 הוא הפך למתחם בילוי. מדרום לו משתרעת שורת חופים: חוף מציצים, החוף הנפרד בנורדאו, חוף הילטון מתחת לגן העצמאות, חוף גורדון, מהרחבים בעיר, וחוף פרישמן.
מול כיכר אתרים שוכנת מרינה תל אביב עם שישה מזחים, ולצידה בריכת גורדון, בריכה אולימפית באורך 50 מטר שנבנתה ב 1956 ונפתחה מחדש ב 2009. מצפון, מעבר לירקון, פארק הירקון, 3,750 דונם, השני בגודלו בארץ.
יעבור בארלוזורוב ובבן יהודה, עם תחנות אבן גבירול ארלוזורוב, דיזנגוף וגורדון. מועד הפתיחה המתוכנן: יולי 2028, ודווח על עיכובים.
יעבור תחתית לאורך אבן גבירול, הגבול המזרחי של השכונה, עם תחנות רבין, אבן גבירול ארלוזורוב ויהודה המכבי. הקטע הדרומי צפוי ב 2028 והקו המלא ב 2030.
תחנת תל אביב סבידור מרכז, תחנת הנוסעים הראשית של רכבת ישראל בעיר, בקצה המזרחי של ציר ארלוזורוב. ובכל השכונה שבילי אופניים ותחנות מטרופאן.
לפי עסקאות שדווחו לרשות המסים (dirobot), בחלק הצפוני של הצפון הישן נרשמו 736 עסקאות מינואר 2023 עד יולי 2026, עם מחיר חציוני של 3.75 מיליון ש"ח וחציון של 65,124 ש"ח למ"ר, בערך 25% מעל החציון העירוני, 51,845 ש"ח. בחלק הדרומי נרשמו 585 עסקאות, עם מחיר חציוני של 3.77 מיליון ש"ח וחציון של 61,311 ש"ח למ"ר.
המחירים יציבים וגבוהים: בחלק הצפוני החציון נע בין 63,446 ל 67,282 ש"ח למ"ר בשנים 2023 עד 2026. דוגמאות מיולי 2026: דירת 4 חדרים של 100 מ"ר ברחוב בזל נמכרה ב 7.75 מיליון ש"ח, ודירת 4 חדרים של 93 מ"ר ברחוב זלטופולסקי ב 8.5 מיליון ש"ח, בערך 91,400 ש"ח למ"ר.
הנכסים למכירה בצפון הישן כוללים דירות בבתי קומות, דירות גג ודירות גן בחלק הצפוני, ובעיקר דירות ודירות גג בחלק הדרומי. מי שמחפש דירת 4 חדרים למכירה בצפון הישן צריך לדעת שעסקאות כאלה נסגרו ב 2026 ב 7.75 עד 8.5 מיליון ש"ח, והמחיר למ"ר כאן גבוה בכרבע מהחציון העירוני. וכיוון שיותר ממחצית הדירות במרכז העיר מאוכלסות בשוכרים, דירה להשקעה בצפון הישן מבוקשת במיוחד, לצד דירות להשכרה בצפון הישן.
מקורות הנתונים: dirobot על בסיס רשות המסים (2023 עד 2026), ויקיפדיה, אולסקול, עיריית תל אביב יפו (שנתון סטטיסטי 2024). הנתונים אינם מחליפים הערכת שווי לנכס ספציפי.
מחשבון הערכת השווי שלנו משלב עסקאות אמיתיות בשכונה עם מאפייני הנכס שלכם, ונותן אומדן תוך דקה, בחינם וללא התחייבות.
להערכת שווי חינם
* התמונות להמחשה בלבד (הדמיה).
בצפון הישן, שתי דירות באותו גודל יכולות להיבדל במיליונים: בניין לשימור מחמיר או בניין שעבר תמ"א, קומה עם מעלית או בלי, מרפסת לשדרה או לחצר, וקרבה לים או לכיכר. גם תקנון הבית, זכויות הגג ומצב השיפוץ משנים את התמונה.
RS נדל"ן פועלת בצפון תל אביב מאז 2015, ומחזיקה מאגר קונים ומשקיעים איכותי ונכסים שלא מפורסמים בלוחות. אנחנו מלווים קונים ומוכרים מהפגישה הראשונה ועד מסירת המפתח.
מי שמחפש מתווך בצפון הישן צריך מישהו שמכיר את ההבדלים בין בזל, זלטופולסקי, דיזנגוף ושדרות בן גוריון, ויודע לתמחר דירה בבניין לשימור מול בניין שעבר תמ"א לפי עסקאות אמיתיות. תיווך נדל"ן בצפון הישן אצלנו כולל מכירה, קנייה והשכרה, מול קונים שמחפשים בית ומשקיעים שמחפשים דירה להשכרה, והערכת שווי שמביאה בחשבון גם תקנון, זכויות גג ורמת שימור. מי שמתלבט גם בשכונות שמצפון לירקון ימצא פרטים בעמוד משרד תיווך בבבלי.
לבעלי דירות, דירות גג ודירות גן שרוצים למכור דירה בצפון הישן אנחנו מציעים שיווק דירות בצפון הישן במסגרת תיווך בבלעדיות, עם תוכנית כתובה וחשיפה לקונים דרך מאגר נכסי Off Market, ולקונים אנחנו מציגים דירות למכירה בצפון הישן שלא תמיד מגיעות ללוחות.
לפי עסקאות שדווחו לרשות המסים בשנים 2023 עד 2026, החציון בחלק הצפוני הוא 65,124 ש"ח למ"ר ובחלק הדרומי 61,311 ש"ח למ"ר, עם מחיר עסקה חציוני של כ 3.75 מיליון ש"ח. דירות 4 חדרים נמכרו ב 2026 ב 7.75 עד 8.5 מיליון ש"ח.
לפי העירייה, בין נחל הירקון בצפון לקו בוגרשוב, שדרות בן ציון ומרמורק בדרום, ובין אבן גבירול במזרח לים במערב. השכונה מחולקת לחלק צפוני ולחלק דרומי.
בבניינים לשימור יש מגבלות על תוספות בנייה ושינויים בחזית, ולעיתים גם דרישות לשיפוץ ברמה גבוהה. לפני רכישה כדאי לבדוק את רמת השימור, את זכויות הבנייה ואת מצב הבניין.
בין היסודיים: תל נורדאו, א.ד. גורדון, אוסישקין וגרץ. התיכון היחיד בשכונה הוא עירוני ה' ברחוב בן יהודה 227.
אפשר להשאיר פרטים בטופס שבתחתית העמוד, ויועץ נדל״ן יחזור אליכם לשיחת היכרות ולפרטים נוספים. המשרדים שלנו ממוקמים ברחוב קשאני 3ג׳, רמת אביב ג׳, תל אביב. קבלת קהל בתיאום מראש בלבד.
בחרו מי שמכיר את הרחובות לעומק, מבזל ונורדאו ועד דיזנגוף ובן יהודה, ויודע לבדוק רמת שימור, זכויות גג ותקנון בית לפני שמדברים על מחיר. בקשו תמחור שנשען על עסקאות שדווחו לרשות המסים, תוכנית שיווק כתובה לתקופת הבלעדיות ועמלה שקופה שסוכמה מראש. משרד תיווך בצפון הישן צריך גם להיות זמין, לחזור מהר ולהכיר את הקונים והמשקיעים שפעילים בשכונה. לפני שחותמים, כדאי גם לבדוק את רישיון התיווך של המתווך.
נציג RS נדלן יצור איתך קשר בהמשך לפנייתך. שלחנו גם אישור למייל שהזנת.
