Julio a septiembre de 2026 | RS Nadlan
Resumen
- Dos bajadas de tipos en un trimestre, hasta el 3,25 %. La tasa preferencial (prime) se sitúa en el 4,75 %, su nivel más bajo desde noviembre de 2022.
- Un mercado hipotecario en máximos: en julio se concedieron 11.560 millones de shekels, el mejor mes del año, y en agosto 10.900 millones.
- Los precios vuelven a bajar: según el índice de la Oficina Central de Estadística publicado el 15.10, en las operaciones de julio y agosto el distrito de Tel Aviv cayó un 0,9 % mensual y un 1,9 % interanual.
- Dos mercados en el norte de la ciudad: en obra nueva los precios se mantienen e incluso suben, mientras que la segunda mano cae entre un 7 % y un 10 % en los barrios más antiguos.
- Pocas operaciones, mucha negociación: algunos barrios registraron menos de diez compraventas en un año, y la diferencia entre el precio pedido y el precio final alcanza el 7 % a 8 %.
El panorama general
Tipos de interés. El Banco de Israel bajó el tipo el 6.7 al 3,5 % y el 1.9 al 3,25 %, su tercera bajada consecutiva. La próxima decisión está prevista para el 21.10.2026. Por cada 100.000 shekels ligados a la prime, las últimas bajadas suponen un ahorro de algunas decenas de shekels al mes, un efecto ya perceptible en una hipoteca media.
Hipotecas. Entre enero y julio se concedieron 68.700 millones de shekels, un 13 % más que en el mismo periodo del año anterior. El tipo medio ponderado fue del 4,38 % en agosto. Los préstamos bullet y globo, habituales en las promociones de los constructores, bajaron al 13 % del total, su menor proporción desde finales de 2023.
Precios. Según el índice de la Oficina Central de Estadística publicado el 15.10.2026, en las operaciones de julio y agosto los precios bajaron un 0,6 % mensual y un 1,8 % interanual a nivel nacional, tras dos mediciones de ligeras subidas. El distrito de Tel Aviv bajó un 0,9 % mensual y un 1,9 % interanual, y el índice de vivienda nueva cayó un 0,4 % interanual. El índice de segunda mano de la Oficina Central de Estadística mostró un descenso del 2,0 % en Tel Aviv en el segundo trimestre.
Vivienda nueva. En el segundo trimestre se vendieron 1.236 viviendas nuevas en la ciudad de Tel Aviv, un 50,7 % más que en el trimestre anterior y la cifra más alta del país. En julio, el 27 % de las ventas de los constructores incluía un incentivo de financiación, frente al 20 % en mayo.
Impuesto de compra (mas rechisha). Los tramos están congelados hasta el 15.1.2028. La vivienda única no tributa hasta 1.978.745 shekels. Una vivienda adicional tributa al 8 % hasta 6.055.070 shekels y al 10 % por encima de esa cifra.
El norte de Tel Aviv barrio por barrio
| Barrio | Precio por m² (miles de shekels) | Tendencia | Observación |
|---|---|---|---|
| Ramat Aviv Gimel | 51 a 53 | Bajada de cerca del 10 % en un año | 4 ambientes por unos 4,2 a 4,4 millones de shekels |
| Ramat Aviv HaYeruka | 59,8 de media | La operación media subió a unos 5 millones de shekels | 58 operaciones en un año, la mayoría en obra nueva |
| Bavli | 52,5 en segunda mano | Segunda mano un 7,5 % más baja | 99 operaciones en un año; la obra nueva se cierra entre 53 y 59 |
| Nofei Yam | Unos 69 | Precios altos en obra nueva | 4 ambientes en Einstein 15 por 7,9 millones de shekels |
| Kochav HaTzafon | 49 a 51 | Estable | Proyectos nuevos en la calle Shai Agnon hasta 90 a 95 |
| Maoz Aviv | 54,9 de media | Gran diferencia entre lo antiguo y lo nuevo | Antiguas entre 39 y 48, el proyecto de renovación por encima de 83 |
| Neot Afeka | 45 a 53 | Estable | Mediana de unos 4,73 millones de shekels por vivienda |
| Tel Baruch Norte | Unos 46 (mediana) | Ligera subida, 44,4 hace un año | Solo 7 operaciones en un año |
| Ramat HaHayal | Unos 47 (mediana) | A la baja, 51,9 hace un año | Solo 8 operaciones en un año |
| HaMishtala | 45 a 49 | Estable | Mediana de 4,54 millones de shekels |
| Lamed, el antiguo plan L | 37 a 40 | Bajada de cerca del 20 % desde 2023 | La obra nueva al norte de Einstein entre 60 y 80 |
| Shikun Dan | 39 a 43 | Estable | Unas 750 viviendas nuevas en camino |
| Revivim | Unos 42 | Estable | 16 operaciones en un año |
Las cifras se basan en los registros de la Autoridad Tributaria de Israel publicados en la prensa, y el número de operaciones por barrio es reducido. Por eso las medias dependen de la proporción de obra nueva y de segunda mano en las ventas.
El mercado de lujo
- Ramat Aviv HaYeruka: en junio se firmó la operación récord del trimestre en el norte de la ciudad: un piso de 5 ambientes y 152 m² en la calle Brodetsky 27 se vendió por 14,96 millones de shekels, unos 98.000 shekels por m².
- Tzahala: el registro de las ventas de villas llega con retraso, por lo que el mercado parece paralizado, pero en la práctica hay 16 casas a la venta entre 7,95 y 19,6 millones de shekels.
- Kikar HaMedina: las torres se acercan a la entrega, y las estimaciones del mercado hablan de 65.000 a 80.000 shekels por m².
Renovación urbana
- Neot Afeka B: el 2.9.2026 la comisión local aprobó la política del barrio. El número de viviendas pasará de unas 1.900 a unas 3.565, con zonas de renovación en las calles Moshe Sneh y Bnei Efraim y en torno al centro comercial, y una plaza urbana junto a la futura estación de metro.
- Sde Dov: ese mismo día se aprobó un plan de diseño para una parcela en el norte del barrio, con 320 viviendas.
- Neve Avivim: los proyectos de la calle HaSavoraim están en obras. En Yehuda HaNasi, 80 viviendas serán sustituidas por 195, un proyecto que sigue en fase de planificación.
- El plan general de renovación (TA/5555): sigue en tramitación, sin derechos definitivos. Incluye Neve Avivim y Neot Afeka B.
Ramat HaSharon y Herzliya
- Ramat HaSharon: a finales de junio la ciudad tenía unas 1.510 viviendas nuevas sin vender. En julio se decidió impulsar la ampliación de la depuradora de Morasha, que permitirá avanzar miles de viviendas. A finales de septiembre comenzó en Kiryat Ye’arim la demolición de 108 viviendas, que serán sustituidas por 220.
- Herzliya: en el primer semestre el precio medio de una vivienda fue de unos 3,78 millones de shekels, un 0,9 % menos, y el número de operaciones casi se redujo a la mitad. En Herzliya Pituach, la mediana de las casas unifamiliares fue de unos 15 millones de shekels en 2025.
Qué significa para compradores y vendedores
- Para los compradores: es un mercado que permite negociar. Pocas operaciones, una diferencia entre el precio pedido y el final y la bajada de tipos abren una oportunidad para quien esté dispuesto a decidir. Conviene comparar los incentivos de financiación de los constructores con una vivienda de segunda mano a un precio ajustado.
- Para los vendedores: fijar bien el precio importa más que nunca. Una vivienda antigua tasada según las operaciones de obra nueva puede esperar muchos meses. Quienes fijan el precio según las operaciones reales de la misma calle y del mismo tipo de edificio venden más rápido y en mejores condiciones.
- Para los propietarios en edificios antiguos: la renovación urbana avanza en el norte de la ciudad, y su potencial forma parte del valor del inmueble. Conviene comprobar el estado de los planes antes de decidir.
Qué esperar en el cuarto trimestre
- 21.10.2026: próxima decisión de tipos del Banco de Israel.
- Mediados de noviembre de 2026: la Oficina Central de Estadística publicará el índice de precios de las operaciones de agosto y septiembre, que mostrará si continúa la bajada de julio y agosto.
- Finales de 2026: vence la disposición temporal que limita las promociones 20/80 de los constructores.
Fuentes
La Oficina Central de Estadística, a través de Bizportal, ynet y N12; el Banco de Israel, a través de Globes, Bizportal y N12; el economista jefe del Ministerio de Finanzas, a través de Funder; la serie de barrios de Bizportal, basada en los registros de la Autoridad Tributaria; las actas de la comisión local de planificación y construcción de Tel Aviv del 29.7, 12.8 y 2.9.2026; ynet y Maariv. El índice de la Oficina Central de Estadística del 15.10.2026, a través de Merkaz HaNadlan e i24NEWS. Este balance se basa en datos publicados hasta el 15.10.2026 y no constituye asesoramiento de inversión.
