Juillet à septembre 2026 | RS Nadlan
L’essentiel
- Deux baisses de taux en un trimestre, à 3,25 %. Le taux préférentiel (prime) s’établit à 4,75 %, son plus bas niveau depuis novembre 2022.
- Un marché du crédit immobilier record : 11,56 milliards de shekels empruntés en juillet, le meilleur mois de l’année, puis 10,9 milliards en août.
- Les prix repartent à la baisse : selon l’indice du Bureau central des statistiques publié le 15.10, le district de Tel Aviv a reculé de 0,9 % sur un mois et de 1,9 % sur un an pour les transactions de juillet et août.
- Deux marchés au nord de la ville : dans le neuf, les prix tiennent et progressent même, tandis que l’ancien recule de 7 % à 10 % dans les quartiers les plus anciens.
- Peu de transactions, beaucoup de négociation : certains quartiers ont enregistré moins de dix ventes en un an, et l’écart entre prix demandé et prix de vente atteint 7 % à 8 %.
Le contexte général
Taux d’intérêt. La Banque d’Israël a abaissé son taux le 6.7 à 3,5 %, puis le 1.9 à 3,25 %, sa troisième baisse consécutive. La prochaine décision est attendue le 21.10.2026. Pour chaque tranche de 100 000 shekels indexée sur le prime, les dernières baisses représentent quelques dizaines de shekels d’économie par mois, un effet déjà sensible sur un crédit moyen.
Crédit immobilier. De janvier à juillet, 68,7 milliards de shekels ont été empruntés, soit 13 % de plus que sur la même période l’an dernier. Le taux moyen pondéré s’élevait à 4,38 % en août. Les prêts in fine et ballon, typiques des offres des promoteurs, sont tombés à 13 % des crédits, leur plus faible part depuis fin 2023.
Prix. Selon l’indice du Bureau central des statistiques publié le 15.10.2026, les prix ont reculé de 0,6 % sur un mois et de 1,8 % sur un an au niveau national pour les transactions de juillet et août, après deux relevés de légère hausse. Le district de Tel Aviv a baissé de 0,9 % sur un mois et de 1,9 % sur un an, et l’indice des logements neufs de 0,4 % sur un an. L’indice de l’ancien du Bureau central des statistiques faisait apparaître une baisse de 2,0 % à Tel Aviv au deuxième trimestre.
Logements neufs. Au deuxième trimestre, 1 236 logements neufs ont été vendus dans la ville de Tel Aviv, soit 50,7 % de plus qu’au trimestre précédent, le chiffre le plus élevé du pays. En juillet, 27 % des ventes des promoteurs comportaient une aide au financement, contre 20 % en mai.
Droits de mutation (mas rechisha). Les tranches sont gelées jusqu’au 15.1.2028. Une résidence unique est exonérée jusqu’à 1 978 745 shekels. Un logement supplémentaire est taxé à 8 % jusqu’à 6 055 070 shekels, puis à 10 % au delà.
Le nord de Tel Aviv quartier par quartier
| Quartier | Prix au m² (milliers de shekels) | Tendance | Remarque |
|---|---|---|---|
| Ramat Aviv Gimel | 51 à 53 | Baisse d’environ 10 % sur un an | 4 pièces autour de 4,2 à 4,4 millions de shekels |
| Ramat Aviv HaYeruka | 59,8 en moyenne | Transaction moyenne portée à environ 5 millions de shekels | 58 ventes en un an, surtout dans des programmes neufs |
| Bavli | 52,5 dans l’ancien | Ancien en baisse de 7,5 % | 99 ventes en un an ; le neuf se négocie entre 53 et 59 |
| Nofei Yam | Environ 69 | Prix élevés dans le neuf | 4 pièces au 15 rue Einstein pour 7,9 millions de shekels |
| Kochav HaTzafon | 49 à 51 | Stable | Programmes neufs rue Shai Agnon jusqu’à 90 à 95 |
| Maoz Aviv | 54,9 en moyenne | Fort écart entre ancien et neuf | Ancien entre 39 et 48, programme de renouvellement au delà de 83 |
| Neot Afeka | 45 à 53 | Stable | Médiane d’environ 4,73 millions de shekels par logement |
| Tel Baruch Nord | Environ 46 (médiane) | Légère hausse, 44,4 il y a un an | Seulement 7 ventes en un an |
| Ramat HaHayal | Environ 47 (médiane) | En baisse, 51,9 il y a un an | Seulement 8 ventes en un an |
| HaMishtala | 45 à 49 | Stable | Médiane de 4,54 millions de shekels |
| Lamed, l’ancien plan L | 37 à 40 | Baisse d’environ 20 % depuis 2023 | Le neuf au nord de la rue Einstein entre 60 et 80 |
| Shikun Dan | 39 à 43 | Stable | Environ 750 logements neufs en préparation |
| Revivim | Environ 42 | Stable | 16 ventes en un an |
Les chiffres s’appuient sur les données de l’administration fiscale israélienne telles que rapportées par la presse, et le nombre de transactions par quartier est faible. Les moyennes dépendent donc de la part de neuf et d’ancien dans les ventes.
Le marché du luxe
- Ramat Aviv HaYeruka : la transaction record du trimestre au nord de la ville a été conclue en juin : un 5 pièces de 152 m² au 27 rue Brodetsky vendu 14,96 millions de shekels, soit environ 98 000 shekels le m².
- Tzahala : l’enregistrement des ventes de villas prend du retard, si bien que le marché semble figé, mais 16 maisons sont actuellement proposées entre 7,95 et 19,6 millions de shekels.
- Kikar HaMedina : les tours approchent de la livraison, et les estimations du marché évoquent 65 000 à 80 000 shekels le m².
Renouvellement urbain
- Neot Afeka B : le 2.9.2026, la commission locale a approuvé la politique du quartier. Le nombre de logements passera d’environ 1 900 à environ 3 565, avec des zones de renouvellement le long des rues Moshe Sneh et Bnei Efraim et autour du centre commercial, ainsi qu’une place urbaine près de la future station de métro.
- Sde Dov : le même jour, un plan d’aménagement a été approuvé pour une parcelle au nord du quartier, avec 320 logements.
- Neve Avivim : les programmes de la rue HaSavoraim sont en chantier. Rue Yehuda HaNasi, 80 logements seront remplacés par 195, un projet encore à l’étude.
- Le plan global de renouvellement (TA/5555) : toujours en cours d’instruction, sans droits définitifs. Il inclut Neve Avivim et Neot Afeka B.
Ramat HaSharon et Herzliya
- Ramat HaSharon : fin juin, la ville comptait environ 1 510 logements neufs invendus. En juillet, il a été décidé de faire avancer l’extension de la station d’épuration de Morasha, qui permettra de débloquer des milliers de logements. Fin septembre, la démolition de 108 logements a commencé à Kiryat Ye’arim, qui seront remplacés par 220.
- Herzliya : au premier semestre, le prix moyen d’un logement était d’environ 3,78 millions de shekels, en baisse de 0,9 %, et le nombre de transactions a presque été divisé par deux. À Herzliya Pituach, la médiane des maisons individuelles atteignait environ 15 millions de shekels en 2025.
Ce que cela signifie pour les acheteurs et les vendeurs
- Pour les acheteurs : c’est un marché qui laisse place à la négociation. Peu de transactions, un écart entre prix demandé et prix final et la baisse des taux ouvrent une fenêtre à ceux qui sont prêts à se décider. Il vaut la peine de comparer les aides au financement des promoteurs avec un bien ancien proposé à un prix réaliste.
- Pour les vendeurs : un prix juste compte plus que jamais. Un logement ancien affiché au niveau des transactions du neuf risque d’attendre de longs mois. Les vendeurs qui fixent leur prix d’après les transactions réelles de la même rue et du même type d’immeuble vendent plus vite et à de meilleures conditions.
- Pour les propriétaires d’immeubles anciens : le renouvellement urbain progresse au nord de la ville, et le potentiel de renouvellement fait partie de la valeur du bien. Mieux vaut vérifier l’état d’avancement des plans avant de décider.
Ce qui est attendu au quatrième trimestre
- 21.10.2026 : prochaine décision de taux de la Banque d’Israël.
- Mi novembre 2026 : le Bureau central des statistiques publiera l’indice des prix des transactions d’août et septembre, qui dira si la baisse de juillet et août se poursuit.
- Fin 2026 : expiration de la disposition temporaire qui encadre les offres promoteurs de type 20/80.
Sources
Le Bureau central des statistiques, via Bizportal, ynet et N12 ; la Banque d’Israël, via Globes, Bizportal et N12 ; l’économiste en chef du ministère des Finances, via Funder ; la série de Bizportal consacrée aux quartiers, fondée sur les données de l’administration fiscale ; les procès verbaux de la commission locale d’urbanisme de Tel Aviv des 29.7, 12.8 et 2.9.2026 ; ynet et Maariv. L’indice du Bureau central des statistiques du 15.10.2026, via Merkaz HaNadlan et i24NEWS. Ce bilan repose sur des données publiées jusqu’au 15.10.2026 et ne constitue pas un conseil en investissement.
