יולי עד ספטמבר 2026 | RS נדל״ן
תקציר
- הריבית ירדה פעמיים ברבעון, ל 3.25%. הפריים עומד על 4.75%, הרמה הנמוכה מאז נובמבר 2022.
- שוק המשכנתאות בשיא: ביולי נלקחו 11.56 מיליארד ש״ח, השיא החודשי של השנה, ובאוגוסט 10.9 מיליארד.
- המחירים חזרו לרדת: לפי מדד הלמ״ס שפורסם ב 15.10, בעסקאות יולי ואוגוסט מחוז תל אביב ירד ב 0.9% בחודש וב 1.9% בשנה.
- בצפון העיר יש שני שווקים: בבנייה החדשה המחירים נשמרים ואף עולים, וביד שנייה יש ירידות של 7% עד 10% בשכונות הוותיקות.
- מעט עסקאות, הרבה משא ומתן: בחלק מהשכונות נרשמו פחות מעשר עסקאות בשנה, והפער בין המחיר המבוקש למחיר העסקה מגיע ל 7% עד 8%.
התמונה הכללית
ריבית. בנק ישראל הוריד את הריבית ב 6.7 ל 3.5%, וב 1.9 ל 3.25%. זו ההפחתה השלישית ברציפות. ההחלטה הבאה צפויה ב 21.10.2026. לכל 100 אלף ש״ח בפריים, ההפחתות האחרונות חוסכות עשרות שקלים בחודש, ובמשכנתא ממוצעת המשמעות כבר מורגשת.
משכנתאות. מתחילת השנה ועד יולי נלקחו 68.7 מיליארד ש״ח, עלייה של 13% לעומת התקופה המקבילה. הריבית המשוקללת עמדה באוגוסט על 4.38%. משכנתאות הבולט והבלון, שמאפיינות את מבצעי הקבלנים, ירדו ל 13% מהמשכנתאות, השיעור הנמוך מאז סוף 2023.
מחירים. לפי מדד הלמ״ס שפורסם ב 15.10.2026, בעסקאות יולי ואוגוסט המחירים בארץ ירדו ב 0.6% בחודש וב 1.8% בשנה, אחרי שתי מדידות של עליות קלות. מחוז תל אביב ירד ב 0.9% בחודש וב 1.9% בשנה, ומדד הדירות החדשות ירד ב 0.4% בשנה. מדד יד שנייה של הלמ״ס הראה ירידה של 2.0% בתל אביב ברבעון 2.
דירות חדשות. ברבעון 2 נמכרו בעיר תל אביב 1,236 דירות חדשות, עלייה של 50.7% לעומת הרבעון הקודם, והמובילה בארץ. ביולי 27% ממכירות הקבלנים כללו הטבת מימון, לעומת 20% במאי.
מס רכישה. המדרגות מוקפאות עד 15.1.2028. לדירה יחידה אין מס עד 1,978,745 ש״ח. לדירה נוספת המס הוא 8% עד 6,055,070 ש״ח, ו 10% מעל הסכום הזה.
צפון תל אביב לפי שכונות
| שכונה | מחיר למ״ר (אלפי ש״ח) | מגמה | הערה |
|---|---|---|---|
| רמת אביב ג׳ | 51 עד 53 | ירידה של כ 10% בשנה | 4 חדרים כ 4.2 עד 4.4 מיליון ש״ח |
| רמת אביב הירוקה | 59.8 בממוצע | העסקה הממוצעת עלתה לכ 5 מיליון ש״ח | 58 עסקאות בשנה, רובן בפרויקטים חדשים |
| בבלי | 52.5 ביד שנייה | ירידה של 7.5% ביד שנייה | 99 עסקאות בשנה; חדשות נסגרות ב 53 עד 59 |
| נופי ים | כ 69 | מחירי בנייה חדשה גבוהים | 4 חדרים באיינשטיין 15 ב 7.9 מיליון ש״ח |
| כוכב הצפון | 49 עד 51 | יציב | פרויקטים חדשים בש״י עגנון עד 90 עד 95 |
| מעוז אביב | 54.9 בממוצע | פער גדול בין ותיק לחדש | ותיקות 39 עד 48, פרויקט ההתחדשות עד מעל 83 |
| נאות אפקה | 45 עד 53 | יציב | חציון כ 4.73 מיליון ש״ח לדירה |
| תל ברוך צפון | כ 46 (חציון) | עלייה קלה, 44.4 לפני שנה | 7 עסקאות בלבד בשנה |
| רמת החייל | כ 47 (חציון) | ירידה, 51.9 לפני שנה | 8 עסקאות בלבד בשנה |
| המשתלה | 45 עד 49 | יציב | חציון 4.54 מיליון ש״ח |
| למד, תוכנית ל׳ הוותיקה | 37 עד 40 | ירידה של כ 20% מאז 2023 | הבנייה החדשה מצפון לאיינשטיין ב 60 עד 80 |
| שיכון דן | 39 עד 43 | יציב | כ 750 דירות חדשות בדרך |
| רביבים | כ 42 | יציב | 16 עסקאות בשנה |
המספרים מבוססים על רישומי רשות המסים כפי שפורסמו בדיווחים בנושא, ומספרי העסקאות בכל שכונה קטנים. לכן הממוצעים מושפעים מתמהיל הדירות שנמכרו, חדשות מול ותיקות.
שוק היוקרה
- רמת אביב הירוקה: ביוני נרשמה עסקת השיא של הרבעון בצפון העיר: דירת 5 חדרים של 152 מ״ר ברחוב ברודצקי 27 נמכרה ב 14.96 מיליון ש״ח, כ 98 אלף ש״ח למ״ר.
- צהלה: הרישום של עסקאות הווילות מתעכב, ולכן השוק נראה קפוא, אבל בפועל מוצעים 16 בתים במחירים של 7.95 עד 19.6 מיליון ש״ח.
- כיכר המדינה: המגדלים מתקרבים לאכלוס. הערכות בשוק מדברות על 65 עד 80 אלף ש״ח למ״ר.
התחדשות עירונית
- נאות אפקה ב׳: ב 2.9.2026 אישרה הוועדה המקומית את מדיניות השכונה. מספר הדירות יגדל מכ 1,900 לכ 3,565, עם מרחבי התחדשות ברחובות משה סנה ובני אפרים ובמרכז המסחרי, וכיכר עירונית ליד תחנת המטרו המתוכננת.
- שדה דב: באותו יום אושרה תוכנית עיצוב למגרש בצפון הרובע, עם 320 דירות.
- נווה אביבים: הפרויקטים ברחוב הסבוראים נמצאים בביצוע. ביהודה הנשיא 80 דירות יוחלפו ב 195, והפרויקט עדיין בתכנון.
- התוכנית הכוללת להתחדשות (תא/5555): עדיין בהליך, בלי זכויות סופיות. בתוכנית כלולות נווה אביבים ונאות אפקה ב׳.
רמת השרון והרצליה
- רמת השרון: בסוף יוני היו בעיר כ 1,510 דירות חדשות שלא נמכרו. ביולי הוחלט לקדם את הרחבת מתקן הטיהור מורשה, שתאפשר לקדם אלפי דירות. בסוף ספטמבר החלה בקריית יערים הריסה של 108 דירות, שיוחלפו ב 220.
- הרצליה: במחצית הראשונה של השנה המחיר הממוצע לדירה היה כ 3.78 מיליון ש״ח, ירידה של 0.9%, ומספר העסקאות כמעט נחצה. בהרצליה פיתוח חציון הבתים הפרטיים עמד ב 2025 על כ 15 מיליון ש״ח.
מה זה אומר לקונים ולמוכרים
- לקונים: זה שוק שמאפשר משא ומתן. מעט עסקאות, פער בין מבוקש לעסקה והורדות ריבית יוצרים הזדמנות למי שמוכן להחליט. כדאי להשוות בין הטבות המימון של הקבלנים לבין דירה יד שנייה במחיר מתואם.
- למוכרים: תמחור נכון קובע יותר מתמיד. דירה ותיקה שמתומחרת לפי עסקאות של בנייה חדשה עלולה לחכות חודשים ארוכים. מוכרים שמתמחרים לפי עסקאות אמת באותו רחוב ובאותו סוג בניין מוכרים מהר יותר ובתנאים טובים יותר.
- לבעלי דירות בבניינים ותיקים: התחדשות עירונית מתקדמת בצפון העיר, ופוטנציאל ההתחדשות הוא חלק מהשווי. כדאי לבדוק את מצב התוכניות לפני שמחליטים.
מה צפוי ברבעון 4
- 21.10.2026: החלטת הריבית הבאה של בנק ישראל.
- אמצע נובמבר 2026: הלמ״ס יפרסם את מדד המחירים לעסקאות אוגוסט וספטמבר, ויראה אם הירידה של יולי ואוגוסט נמשכת.
- סוף 2026: תום הוראת השעה שמגבילה את מבצעי ה 20/80.
מקורות
הלמ״ס, דרך דיווחי ביזפורטל, ynet ו N12; בנק ישראל, דרך דיווחי גלובס, ביזפורטל ו N12; הכלכלן הראשי במשרד האוצר, דרך פאנדר; סדרת השכונות של ביזפורטל, על בסיס רישומי רשות המסים; פרוטוקולי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב מ 29.7, 12.8 ו 2.9.2026; ynet ומעריב. מדד הלמ״ס של 15.10.2026, דרך דיווחי מרכז הנדל״ן ו i24NEWS. הסקירה מבוססת על נתונים שפורסמו עד 15.10.2026 ואינה מהווה ייעוץ השקעות.
