La preaprobación de hipoteca en Israel (ishur ekroni) es el documento en el que el banco indica cuánto está dispuesto a prestarle, a qué plazo, en qué tramos y a qué tasa de interés. Quien compra una vivienda en el norte de Tel Aviv, en Ramat Hasharon, Herzliya, Raanana o Kfar Saba y cuenta con una preaprobación de hipoteca antes de presentar una oferta, entra en la negociación sabiendo con exactitud cuál es su presupuesto, y no descubre después de firmar que el banco ve la operación de otra manera. En esta guía explicamos qué incluye la preaprobación y qué no, qué revisa realmente el banco, cuánto se puede obtener según el tipo de vivienda, cómo leer las combinaciones de tramos que presenta el banco, y calculamos un ejemplo completo de un apartamento en Ramat Aviv Gimel. Las reglas están vigentes a octubre de 2026, y toda decisión de financiación debe revisarse con el banco y con un asesor hipotecario.
Qué es la preaprobación de hipoteca en Israel y qué no es
La preaprobación de hipoteca es una oferta escrita del banco que se basa en los datos que usted ha entregado: ingresos, obligaciones, capital propio y la propiedad que busca o el rango de precios en el que está buscando. El documento detalla el monto del préstamo, el plazo, los tramos y las tasas de interés de cada tramo, las comisiones y los seguros exigidos. Se emite sin costo.
Es importante entender los límites del compromiso. El banco queda obligado por las condiciones y las tasas de la preaprobación durante 24 días desde su emisión, siempre que la información entregada haya sido verificada y resulte correcta. Usted, en cambio, no queda obligado a nada: puede pedir preaprobaciones a varios bancos, compararlas y elegir. Si los 24 días vencen antes de que la operación madure, por lo general se puede pedir una prórroga o una preaprobación actualizada, aunque las tasas pueden cambiar.
Lo que la preaprobación no es: no es una aprobación definitiva. En la etapa final el banco revisa la propiedad misma mediante un tasador designado por él, recibe el contrato de compraventa y los documentos de los derechos, y solo entonces aprueba el préstamo. La preaprobación es, por lo tanto, una herramienta de planificación y de negociación, no un compromiso de financiar una propiedad concreta.
Cuándo pedir la preaprobación de hipoteca: antes de buscar, no después de ofertar
El error más frecuente es pedir la preaprobación solo cuando ya se encontró la vivienda y se fijó el precio. En el mercado del norte de Tel Aviv, donde un buen apartamento en Ramat Aviv Gimel, en Bavli o en Tzahala a veces se cierra en pocas semanas, el comprador que inicia el proceso con el banco recién después de acordar el precio pierde un tiempo valioso, y a veces descubre que el monto con el que contaba no está aprobado.
El orden correcto es el siguiente:
- Determinar el capital propio real: ahorros líquidos, fondos de previsión y depósitos con fecha de liberación conocida, y la ayuda familiar documentada.
- Pedir la preaprobación a dos o tres bancos, sobre la base del rango de precios que busca.
- Calcular el presupuesto completo, incluidos el impuesto de compra (mas rechisha), los honorarios del abogado, la comisión de corretaje y los gastos accesorios.
- Solo entonces, una búsqueda enfocada y la negociación del precio.
- Una vez encontrada la vivienda: actualizar la preaprobación para esa propiedad concreta y planificar la firma de modo que la preaprobación siga vigente o pueda renovarse.
Una preaprobación vigente también da una ventaja frente al vendedor. Un vendedor que recibe dos ofertas parecidas suele preferir al comprador que demostró que su financiación fue revisada, porque el riesgo de que la operación se trabe es menor.
Qué revisa el banco: ingresos, ratio de cuota e historial crediticio
El ratio de cuota sobre ingresos
La limitación central es el ratio de cuota, es decir, qué parte del ingreso mensual disponible se destina a pagar la hipoteca. Según la Directiva de Buena Gestión Bancaria 329 del Banco de Israel, un banco no aprobará un préstamo para vivienda cuando el ratio de cuota supere el 50 %. Ya por encima del 40 % el préstamo se considera de mayor riesgo y el banco debe mantener más capital frente a él. En la práctica, en la mayoría de los bancos el 40 % es la línea a partir de la cual la negociación se vuelve más difícil y las tasas ofrecidas pueden subir.
Cómo se computan los ingresos
El banco computa ingresos estables y documentados: el salario neto según los recibos de sueldo, la ganancia de la actividad según los estados anuales, las pensiones fijas y, a veces, una parte de los ingresos por alquiler. Los ingresos variables, como un bono anual o las horas extra no regulares, se computan a una tasa reducida o no se computan en absoluto. En el caso de los trabajadores autónomos, la base es la ganancia del estado anual después de los gastos reconocidos, que a menudo es inferior a lo que el autónomo siente que gana. Al mismo tiempo, el banco descuenta las obligaciones mensuales fijas: otros préstamos, leasing y pagos en cuotas largas con tarjeta de crédito.
Datos crediticios y extractos bancarios
Con su consentimiento, el banco recibe un informe de la base de datos crediticios del Banco de Israel y examina los extractos de cuenta de los últimos tres meses. Los sobregiros por encima del límite, los cheques devueltos o un préstamo no declarado en el formulario de solicitud pueden cambiar las condiciones. Conviene cancelar los préstamos pequeños y regularizar los sobregiros antes de presentar la solicitud, no después.
Los documentos básicos para la solicitud son: copias de los documentos de identidad con su anexo, los últimos recibos de sueldo o, para autónomos, la certificación de un contador y la liquidación de impuestos, los extractos de cuenta de tres meses y un informe de saldos de préstamos. El contrato de compraventa y el extracto del Registro de la Propiedad (tabu) se presentan cuando la propiedad ya está definida.
Cuánto se puede obtener: el porcentaje de financiación según el tipo de vivienda
Además del ratio de cuota, el Banco de Israel limita el porcentaje de financiación, es decir, la relación entre el préstamo y el valor de la propiedad. El límite se fija según la situación del comprador en la operación:
| Tipo de compra | Financiación máxima | Capital propio mínimo |
|---|---|---|
| Vivienda única | 75 % | 25 % |
| Vivienda de reemplazo (quienes mejoran su vivienda) | 70 % | 30 % |
| Vivienda adicional o de inversión | 50 % | 50 % |
| Préstamo para cualquier fin con garantía hipotecaria | 50 % | No aplica |
Tres observaciones prácticas. La primera: el porcentaje de financiación se mide frente al valor de la propiedad adquirida, y si el tasador del banco valora la vivienda por debajo del precio de la operación, el préstamo máximo se calculará según la tasación más baja. La segunda: la definición de vivienda única o de reemplazo se basa en una declaración que se presenta a la Autoridad Tributaria en el marco del impuesto de compra, por lo que conviene entenderla de antemano. La explicamos en nuestra guía sobre el impuesto de compra en 2026. La tercera: el plazo del préstamo está limitado a 30 años como máximo.
Quienes mejoran su vivienda y compran antes de vender se encuentran en una situación especialmente compleja: el porcentaje de financiación es menor y a veces hace falta un préstamo puente hasta que se venda la vivienda actual. Sobre las consideraciones de vender antes o después de comprar escribimos en nuestra guía para quienes mejoran su vivienda.
Los tramos de la hipoteca y las combinaciones uniformes en la preaprobación de hipoteca en Israel
La preaprobación de hipoteca no presenta una sola tasa, sino una combinación de tramos. Para leerla correctamente hay que conocer los tramos principales:
- Tasa fija no indexada: la tasa y la cuota se conocen de antemano para todo el plazo. Por lo general la tasa inicial es más alta, y el pago anticipado puede generar una comisión si la tasa de mercado bajó desde que se tomó el préstamo.
- Tasa fija indexada al IPC: la tasa es fija, pero el capital se actualiza según el índice de precios al consumidor. La cuota mensual inicial es menor, y el riesgo es la inflación a lo largo de los años.
- Prime: una tasa variable que se deriva de la tasa del Banco de Israel más 1,5 %, a la que se suma un margen que fija el banco. La cuota cambia con cada decisión de tasas, y se puede pagar por anticipado sin comisión de capitalización.
- Variable cada cinco años: indexada o no indexada, y la tasa se actualiza en cada punto de cambio según un ancla fijada en el contrato.
Según las reglas del Banco de Israel, la parte a tasa variable está limitada a dos tercios del total del préstamo, de modo que al menos un tercio quede a tasa fija. Para permitir la comparación entre bancos, estos están obligados a presentar en la preaprobación tres combinaciones uniformes junto a una oferta personalizada:
- 100 % a tasa fija no indexada.
- 50 % a tasa fija no indexada y 50 % Prime.
- Un tercio a tasa fija no indexada, un tercio Prime y un tercio variable indexada.
Las combinaciones uniformes son una herramienta de comparación, no una recomendación. La comparación correcta entre bancos es combinación uniforme frente a la misma combinación uniforme, y luego el análisis del costo total a lo largo de todo el plazo y no solo de la primera cuota. Las tasas de la preaprobación son un punto de partida para negociar, y no es raro que un segundo banco mejore su oferta cuando se le presenta la preaprobación de otro.
Quienes compran en proyectos nuevos se encuentran también con ofertas de financiación del promotor, como una tasa subsidiada o el pago bajo el esquema 20/80. Estas no sustituyen a la preaprobación del banco, y detallamos las diferencias en nuestro artículo sobre las promociones de financiación de los promotores.
Ejemplo numérico: preaprobación de hipoteca en Israel para un apartamento en Ramat Aviv Gimel
El ejemplo es solo ilustrativo. La tasa promedio elegida, 4,8 % anual, es un supuesto de trabajo para el cálculo y no una oferta de ningún banco.
Una pareja compra un apartamento de cuatro ambientes en Ramat Aviv Gimel por 5.200.000 ₪. Será su única vivienda.
- Financiación máxima según el porcentaje de financiación: el 75 % de 5.200.000 ₪, es decir, 3.900.000 ₪. Si el tasador del banco valora el apartamento en 5.000.000 ₪, el tope baja a 3.750.000 ₪.
- Impuesto de compra para vivienda única: unos 155.500 ₪, según los tramos de 2026 (3,5 % sobre la parte comprendida entre 1.978.745 ₪ y 2.347.040 ₪, y 5 % sobre la parte que excede ese monto hasta el precio del apartamento).
- El préstamo que pide la pareja: 2.600.000 ₪, es decir, el 50 % del precio. El capital propio necesario es de 2.600.000 ₪, al que se suman el impuesto de compra, los honorarios del abogado y la comisión de corretaje.
| Escenario | Cuota mensual estimada | Ingreso neto necesario con un ratio de cuota del 40 % |
|---|---|---|
| 2.600.000 ₪ a 25 años | unos 14.900 ₪ | unos 37.250 ₪ |
| 2.600.000 ₪ a 30 años | unos 13.640 ₪ | unos 34.100 ₪ |
| 3.900.000 ₪ a 30 años | unos 20.460 ₪ | unos 51.150 ₪ |
Qué enseña la tabla. Una financiación completa del 75 % exige un ingreso neto de unos 51.000 ₪ mensuales para mantenerse por debajo del 40 %, e incluso con el tope absoluto del 50 % hace falta un ingreso de unos 41.000 ₪. Es decir, para la mayoría de los compradores en los barrios más caros del norte de Tel Aviv, el factor limitante es el ratio de cuota y no el porcentaje de financiación. Extender el plazo de 25 a 30 años reduce la cuota en unos 1.260 ₪ al mes, pero aumenta el total de intereses a lo largo de la vida del préstamo. Este es precisamente el cálculo que conviene hacer antes de definir un rango de precios, y no después de enamorarse de un apartamento.
De la preaprobación a la aprobación definitiva: tasación, documentos y qué puede salir mal
Una vez encontrada la vivienda y firmado el contrato de compraventa, el banco pasa a revisar la propiedad. Hay tres puntos en los que las operaciones se traban:
- Una tasación inferior al precio de la operación: el préstamo se calcula según el valor más bajo, y la diferencia pasa al capital propio. En barrios con pocas operaciones comparables, como algunas calles de Tzahala o las casas unifamiliares de Ramat Hasharon, la brecha entre el tasador y el precio de mercado puede ser notable. Una valoración profesional antes de la oferta reduce la sorpresa.
- La situación jurídica de la propiedad: las anotaciones preventivas (he’arat azhara), los gravámenes, las irregularidades de construcción o los derechos no inscritos en el tabu pueden demorar o reducir la financiación. Detallamos estas verificaciones en nuestra guía de verificaciones antes de comprar una vivienda.
- Un cambio en los datos personales: un cambio de empleo, una licencia sin goce de sueldo o un préstamo nuevo entre la preaprobación y la aprobación definitiva pueden cambiar el panorama. Conviene no hacer cambios de este tipo durante ese período.
Antes de otorgar el préstamo, el banco exige además un seguro de vida para cada prestatario y un seguro de la estructura para la propiedad, y debe inscribirse la hipoteca, o un compromiso de inscribirla, a favor del banco. La comisión de apertura de expediente está limitada por ley a 360 ₪. Conviene coordinar el calendario de pagos del contrato de compraventa con la fecha de desembolso del préstamo, para que un pago que proviene de los fondos de la hipoteca no se adelante a una fecha en la que el dinero todavía no fue liberado.
Errores frecuentes que conviene evitar
- Calcular el presupuesto solo según el porcentaje de financiación: el 75 % suena como la cifra decisiva, pero en general es el ratio de cuota el que limita el monto del préstamo.
- Olvidar los gastos accesorios: el impuesto de compra, los honorarios, la comisión de corretaje, la reforma y la mudanza salen del capital propio, no de la hipoteca.
- Conformarse con un solo banco: la preaprobación se emite sin costo, y comparar dos o tres bancos es la herramienta más sencilla para mejorar la tasa.
- Comparar la primera cuota y no el costo total: un tramo indexado puede parecer barato el primer mes y resultar mucho más caro a lo largo de veinte años.
- Firmar antes de conocer la tasación: cuando el precio es alto en relación con las últimas operaciones de la calle, conviene entender de antemano el riesgo de tasación y tenerlo en cuenta al redactar el contrato junto con el abogado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo es válida una preaprobación de hipoteca?
Las condiciones y las tasas de la preaprobación obligan al banco durante 24 días desde su emisión, siempre que la información entregada haya sido verificada. Pasado ese plazo, por lo general se puede pedir una prórroga o una preaprobación actualizada, y las tasas pueden cambiar.
¿La preaprobación tiene algún costo?
No. La preaprobación se emite sin costo. La comisión de apertura de expediente, limitada por ley a 360 ₪, se cobra en una etapa posterior, cuando se avanza hacia la solicitud completa.
¿Se puede obtener una preaprobación antes de encontrar una vivienda?
Sí, y ese es el orden recomendado. La solicitud se presenta sobre la base del rango de precios y del capital propio, y la preaprobación se actualiza cuando la propiedad ya está definida. El contrato de compraventa y el extracto del tabu se presentan en esa etapa.
¿Cuál es la diferencia entre la preaprobación y la aprobación definitiva?
La preaprobación se basa en los datos personales que usted entregó. La aprobación definitiva se otorga después de que el banco revisó la propiedad misma, incluidas la tasación, la situación jurídica y el contrato de compraventa. Una tasación baja o un problema en la inscripción de los derechos pueden reducir el monto final.
¿Cuál es el ratio de cuota máximo en una hipoteca?
Según las directivas del Banco de Israel, un banco no aprobará una hipoteca cuando la cuota mensual supere el 50 % del ingreso disponible. Por encima del 40 % las condiciones suelen endurecerse, por lo que la mayoría de los compradores planifica el préstamo por debajo de ese umbral.
¿Cuánto capital propio se necesita para comprar una vivienda?
Para una vivienda única, al menos el 25 % del valor de la propiedad; para una vivienda de reemplazo, el 30 %; y para una vivienda adicional o de inversión, el 50 %. A esto se suman el impuesto de compra y los gastos accesorios, que no se financian con la hipoteca.
Antes de empezar a buscar
La preaprobación de hipoteca es el primer paso de una compra bien planteada: convierte un presupuesto estimado en un presupuesto conocido, y el comprador que conoce sus cifras negocia con más serenidad. RS Nadlan acompaña a sus clientes en la compra de apartamentos y casas en Tel Aviv, Ramat Hasharon, Herzliya, Raanana y Kfar Saba, con especialización en los barrios del norte de Tel Aviv, y conoce a fondo los niveles de precios de cada calle. Si se encuentra en la etapa de preparación, puede consultar las propiedades en venta o ponerse en contacto con nosotros y concertar una reunión en nuestras oficinas de Ramat Aviv Gimel. Teléfono: 077-500-4600 (desde el exterior, +972 77 500 4600). Las decisiones de financiación y de tributación en cada caso concreto deben revisarse con un asesor hipotecario, un abogado o un asesor fiscal.
