Les offres promoteur 20/80 en Israël sont devenues ces dernières années l’un des principaux leviers de vente des logements neufs : on verse environ 20 % du prix à la signature et le solde seulement à la livraison. La proposition ressemble à un financement gratuit, mais ce financement a un coût, généralement intégré dans le prix du logement, dans l’indexation ou dans les conditions qui s’appliqueront à vous le jour de la livraison. Ce guide explique le fonctionnement du mécanisme, son coût réel par rapport à un échéancier classique, les restrictions de la Banque d’Israël entrées en vigueur en 2025, la protection de votre argent et la manière de vérifier à l’avance que vous obtiendrez un prêt immobilier (mashkanta) lorsque l’appartement sera prêt. Nous avons présenté les versions actuelles de ces offres sur le marché, comme le taux bonifié, dans notre point d’actualité sur les offres de financement des promoteurs ; ici, nous nous concentrons sur les principes.
L’offre 20/80 et ses variantes
Dans une transaction classique avec un promoteur (kablan), les paiements sont étalés selon l’avancement du chantier : un versement à la signature, puis des versements par étapes ou selon un calendrier, jusqu’à la livraison. Dans une offre 20/80, l’essentiel du prix est reporté à la livraison. Il en existe plusieurs variantes :
- 20/80 ou 10/90. Un premier versement de 10 % à 20 %, et un solde unique à la livraison.
- Versement intermédiaire. Par exemple 20 % à la signature, 10 % au milieu du chantier et 70 % à la livraison.
- Prêt promoteur bonifié. L’acquéreur contracte un prêt bancaire, généralement de type ballon ou in fine, dont le capital est remboursé à la fin, et le promoteur paie les intérêts pendant la construction.
- « Sans indexation ». Le promoteur renonce à l’indexation sur l’indice des coûts de construction (madad tsoumot habniya) sur tout ou partie du prix.
Pourquoi les offres promoteur 20/80 se sont multipliées en Israël
Lorsque les taux sont élevés, beaucoup d’acquéreurs ont du mal à s’engager sur une mensualité complète alors qu’ils paient encore un loyer ou détiennent un logement existant. Le report du paiement permet au promoteur de maintenir son rythme de ventes, condition essentielle de la convention d’accompagnement conclue avec la banque qui finance le projet. Il existe aussi une raison moins évoquée : une offre de financement permet de conserver un prix catalogue élevé au lieu d’accorder une remise visible. Une remise sur le prix est enregistrée comme une transaction bon marché et pèse sur l’expertise des logements suivants du programme ; une offre de financement n’apparaît pas ainsi dans le prix enregistré.
Combien cela coûte réellement : un exemple chiffré
L’exemple est purement illustratif, et toutes ses hypothèses servent au calcul, non à une prévision. Un appartement dans un programme du nord de Tel Aviv, livraison dans trois ans. Le promoteur propose deux options :
- Formule classique : 3 880 000 ₪, soit une remise de 3 % sur le prix catalogue, avec des paiements selon l’avancement du chantier.
- Formule 20/80 : 4 000 000 ₪, dont 800 000 ₪ à la signature et 3 200 000 ₪ à la livraison.
Supposons que l’indice des coûts de construction progresse de 3 % par an, que l’acquéreur dispose de 1 200 000 ₪ d’apport personnel et qu’il finance le reste par un prêt immobilier à 5 %.
| Poste | Formule classique | Formule 20/80 |
|---|---|---|
| Prix au contrat | 3 880 000 ₪ | 4 000 000 ₪ |
| Écarts d’indexation (estimation) | environ 70 000 ₪ | environ 148 000 ₪ |
| Intérêts du prêt pendant la construction (estimation) | environ 200 000 ₪ | aucun |
| Coût total jusqu’à la livraison | environ 4 150 000 ₪ | environ 4 148 000 ₪ |
Comment nous obtenons ces chiffres : dans les deux formules, seuls 40 % du prix sont indexés, comme nous l’expliquons plus loin. Dans la formule 20/80, toute la part indexée, soit 1 600 000 ₪, reste exposée à l’indice pendant trois années pleines, ce qui représente environ 9,3 % cumulés. Dans la formule classique, la part indexée est payée progressivement, de sorte que l’exposition moyenne est environ deux fois plus courte. En revanche, dans la formule classique, l’acquéreur débloque son prêt progressivement et paie des intérêts dès la période de construction.
La conclusion n’est pas que le 20/80 est avantageux ou non. La conclusion est que, dans ce scénario, les deux formules coûtent presque la même chose, et que le résultat est très sensible à trois variables : le montant de la remise dans la formule classique, la progression de l’indice et votre propre taux d’emprunt. Si la remise de la formule classique atteint 5 %, la formule classique devient moins chère. Si vous avez de l’argent placé qui rapporte, ou si vous ne vendez un logement existant qu’à l’approche de la livraison, le 20/80 peut être préférable. Ce calcul doit être fait sur vos propres chiffres, et non sur le mot « offre ».
L’indexation sur l’indice des coûts de construction dans les offres promoteur 20/80
Depuis l’amendement 9 à la loi sur la vente (logements), pour les contrats signés à partir du 7 juillet 2022, seuls 40 % au maximum du prix du logement peuvent être indexés sur l’indice des coûts de construction. Les premiers 20 % versés ne sont pas indexés du tout, et pour chaque versement supplémentaire, seule la moitié est indexée. En outre, l’indexation s’arrête à la date de livraison contractuelle, même si le promoteur est en retard.
Dans une transaction 20/80, cette règle fonctionne ainsi : les 20 % versés à la signature ne sont pas indexés, et sur les 80 % payés à la livraison, la moitié est indexée, soit 40 % du prix. Comme le paiement est reporté à la fin, la part indexée reste exposée à l’indice pendant toute la durée de la construction. Il est donc important de vérifier :
- si l’indexation est supprimée dans le contrat, ou seulement « gelée » pour une période donnée ;
- quel est l’indice de base : l’indice connu au jour de la signature ou un autre indice ;
- s’il existe un plafond aux écarts d’indexation ;
- ce qui se passe si vous payez plus tôt, et notamment si l’indexation sur le versement anticipé s’arrête alors.
Les restrictions de la Banque d’Israël sur les offres de financement
En mars 2025, le contrôle des banques a publié une directive temporaire qui encadre ces offres jusqu’à fin 2026. Elle n’interdit pas au promoteur de proposer du 20/80, mais elle le rend plus coûteux :
- Exigence de fonds propres renforcée. Une transaction dans laquelle plus de 40 % du prix est reporté à la livraison est considérée comme une transaction à paiement non linéaire. Dans un programme où plus de 25 % des logements ont été vendus ainsi, la banque accompagnatrice doit allouer davantage de fonds propres au crédit du projet. Un mécanisme de transition a été prévu pour les programmes existants.
- Plafond pour les prêts ballon et in fine. Les prêts de ce type bonifiés par le promoteur sont limités à 10 % du total des prêts immobiliers accordés chaque mois par chaque banque.
Ce que cela signifie pour l’acquéreur : dans les programmes où le promoteur a déjà vendu une grande partie des logements avec une offre, il pourra proposer une autre structure, par exemple 25/75 ou un versement intermédiaire, pour rester sous le seuil. Les offres n’ont pas disparu, mais les conditions ont changé, et certains promoteurs sont passés à d’autres avantages. Ce qui se passera après fin 2026 n’a pas encore été décidé ; il convient de suivre les publications de la Banque d’Israël.
Report de paiement ou prêt promoteur : la différence à bien comprendre
Les deux structures se ressemblent, mais sur le plan juridique et financier elles sont très différentes.
Avec un report de paiement, votre dette est uniquement envers le promoteur. Vous lui devez le solde à la date de livraison, et d’ici là vous n’avez ni prêt bancaire ni mensualité. Le jour de la livraison, vous contractez un prêt immobilier classique, aux conditions en vigueur ce jour.
Avec un prêt promoteur bonifié, vous contractez dès maintenant un prêt bancaire, enregistré à votre nom. La banque verse l’argent au promoteur, et le promoteur s’engage à payer les intérêts jusqu’à la livraison. Concrètement :
- Le prêt entre dans votre endettement auprès des banques et influe sur votre notation de crédit et sur votre capacité à emprunter davantage.
- L’engagement du promoteur à payer les intérêts est contractuel. Vérifiez ce qui se passe si le programme prend du retard après la fin de la période de bonification : qui paie les intérêts à partir de ce moment.
- À l’issue de la période, le prêt ballon doit être remboursé ou refinancé en prêt immobilier classique, aux conditions de marché du moment.
- Un tel prêt a déjà financé une grande partie du prix ; la protection de la garantie de la loi sur la vente porte donc sur les sommes versées au promoteur à partir du prêt, et il faut s’assurer qu’elles sont bien passées par les bons de paiement.
Dans les deux cas, les intérêts économisés pendant la construction ne disparaissent pas. Ils sont intégrés à la transaction, et la seule question est de savoir si le prix que vous payez pour cela est raisonnable.
Protéger votre argent : garantie de la loi sur la vente et carnet de bons
On entend souvent que l’argent est versé « sur un compte séquestre ». Ce n’est pas exact. Dans un programme avec accompagnement bancaire (livouy banka’i), la protection fonctionne ainsi :
- La banque accompagnatrice émet un carnet de bons de paiement (pinkas shovarim) pour chaque logement du programme.
- Chaque paiement s’effectue uniquement au moyen d’un bon du carnet, directement sur le compte d’accompagnement du projet.
- Pour chacun de ces paiements, la banque remet à l’acquéreur une garantie au titre de la loi sur la vente (garantie des investissements), du montant du paiement.
La loi impose au promoteur qui a reçu plus de 7 % du prix du logement de fournir une sûreté à l’acquéreur. La garantie ne couvre pas un paiement effectué par simple virement sur le compte du promoteur, un paiement de modifications d’acquéreur versé à un fournisseur extérieur, ni l’argent versé avant la signature du contrat sans bon. Dans une transaction 20/80, cela a une double portée : pendant la construction, seul le premier versement est protégé ; vérifiez donc que vous avez bien reçu la garantie correspondante et de la conserver en lieu sûr.
Le risque principal : le prêt immobilier le jour de la livraison
Le moment le plus important d’une transaction 20/80 est le jour où il faut payer les 80 %. Plusieurs éléments peuvent évoluer d’ici là :
- Le taux. La mensualité sera fixée selon le taux au jour de la souscription du prêt, et non au jour de la signature.
- L’expertise. La banque finance sur la base du plus bas entre le prix au contrat et la valeur retenue par l’expert. Si l’expert estime le logement en dessous du prix payé, l’apport nécessaire augmente.
- La quotité de financement. Selon les directives de la Banque d’Israël, jusqu’à 75 % pour un logement unique, jusqu’à 70 % pour ceux qui améliorent leur logement et jusqu’à 50 % pour un investissement locatif. Si votre statut change d’ici la livraison, la quotité changera aussi. Ce qui détermine ce statut est expliqué dans l’article qui est considéré comme propriétaire d’un logement.
- Le taux d’effort. La mensualité est limitée à 50 % du revenu disponible, et dans les faits les banques préfèrent un ratio plus bas. Une évolution de vos revenus pendant ces trois ans a un effet direct.
Pour réduire ce risque, vérifiez avant même de signer, avec un courtier en prêts immobiliers ou avec votre banque, ce que vous pourrez obtenir, et calculez la mensualité avec un taux supérieur d’un ou deux points au taux actuel. Lisez aussi ce que prévoit le contrat si vous ne payez pas le solde à temps : intérêts de retard, indemnité forfaitaire et droit du promoteur à résilier.
Comment savoir si le 20/80 vous convient
- Demandez au promoteur un prix écrit pour les deux formules.
- Calculez le coût total selon l’exemple présenté plus haut, avec votre taux et votre apport.
- Examinez la clause d’indexation et les clauses relatives aux retards de paiement.
- Vérifiez que le programme bénéficie d’un accompagnement bancaire et que vous disposez de bons de paiement.
- Obtenez une estimation préalable du prêt immobilier, y compris un scénario de taux plus élevé.
- Si vous dépendez de la vente d’un logement existant, calez le calendrier sur la date de livraison.
Pour comparer avec un logement ancien dans le même secteur, vous pouvez vous appuyer sur une estimation de valeur et consulter les biens à vendre.
Questions fréquentes
Un logement vendu en 20/80 coûte plus cher ?
Pas toujours en prix affiché, mais le coût du financement est généralement intégré dans le prix ou dans les conditions. Pour le vérifier, demandez au promoteur un prix en formule classique et comparez le coût total.
La Banque d’Israël a interdit les offres 20/80 ?
Non. La directive temporaire en vigueur jusqu’à fin 2026 impose une exigence de fonds propres aux programmes dans lesquels plus de 25 % des logements ont été vendus avec un report de plus de 40 % du prix, et limite les prêts ballon et in fine bonifiés à 10 % des prêts mensuels.
Et si je n’obtiens pas de prêt le jour de la livraison ?
Ne pas payer le solde constitue une violation du contrat, et c’est le contrat qui fixe les sanctions, parfois une indemnité forfaitaire importante. C’est pourquoi on vérifie sa capacité de financement avant de signer et l’on se ménage une marge de sécurité.
Les premiers 20 % sont protégés ?
Oui, s’ils ont été payés au moyen d’un bon du carnet du programme et qu’une garantie de la loi sur la vente a été émise. Un paiement effectué hors bons n’est pas couvert.
Le 20/80 a un intérêt même si je dispose de toute la somme ?
Cela dépend de la remise proposée pour un paiement anticipé par rapport au rendement que votre argent vous rapporte. Lorsque la remise dépasse ce rendement et les écarts d’indexation, le paiement anticipé est préférable.
Avant de signer une offre
Les offres promoteur 20/80 sont un outil de financement légitime et, comme tout outil de financement, elles conviennent à certains acquéreurs et pas à tous. La bonne question n’est pas combien vous payez aujourd’hui, mais combien coûte le logement jusqu’à la remise des clés et ce que vous pourrez financer le jour de la livraison. Si vous souhaitez examiner l’offre d’un promoteur au regard des alternatives dans le même secteur, nous serons heureux de vous aider. Vous pouvez nous contacter ou appeler le 077-500-4600 (+972 77 500 4600 depuis l’étranger).
Les informations de cet article sont générales et ne constituent pas un conseil juridique, financier ou fiscal. Toute transaction avec un promoteur doit être examinée par un avocat et un courtier en prêts immobiliers.
