¿Quién tiene derecho a las ayudas para comprar vivienda en Israel, y cuánto valen realmente? En Israel existen varios programas públicos: la hipoteca en condiciones de elegibilidad (mashkanta betnaei zakaut), el programa Vivienda con Descuento (Dira Behanaja), las reducciones del impuesto de adquisición (mas rejisha) para nuevos inmigrantes y personas con discapacidad, y los beneficios para inmigrantes a través del Ministerio de Aliá e Integración. Cada programa tiene sus propias condiciones, y la palabra «elegibilidad» (zakaut) significa algo distinto en cada uno. En esta guía repasamos las ayudas para comprar vivienda en Israel tal como funcionan en 2026, sus condiciones y cómo obtener el certificado de elegibilidad, y explicamos con franqueza cuánto valen para quien busca piso en el norte de Tel Aviv o en la región del Sharón.
Qué tipos de ayudas para comprar vivienda en Israel existen en 2026
| Programa | Qué se obtiene | A quién se dirige | Quién lo gestiona |
|---|---|---|---|
| Hipoteca en condiciones de elegibilidad | Un préstamo a interés reducido dentro de la hipoteca | Personas sin vivienda, según una puntuación | Ministerio de Construcción y Vivienda, a través de los bancos |
| Vivienda con Descuento | Un piso nuevo a precio reducido, por sorteo | Personas sin vivienda y, en algunas licitaciones, también quienes mejoran de vivienda | Ministerio de Construcción y Vivienda y Autoridad de Tierras de Israel |
| Reducción del impuesto de adquisición | Un tipo impositivo reducido | Nuevos inmigrantes, personas con discapacidad y víctimas, según el reglamento | Autoridad Tributaria |
| Ayuda a nuevos inmigrantes | Mayor derecho a préstamo y condiciones adicionales | Inmigrantes dentro de los 15 años siguientes a su aliá | Ministerio de Aliá e Integración y Ministerio de Construcción y Vivienda |
Es importante distinguir: la hipoteca en condiciones de elegibilidad y Vivienda con Descuento requieren una aprobación previa del Ministerio de Construcción y Vivienda. La reducción del impuesto de adquisición no exige ese certificado, sino cumplir las definiciones del reglamento y presentar la documentación a la Autoridad Tributaria al declarar la operación.
Quién tiene derecho a las ayudas para comprar vivienda: la definición de persona sin vivienda
La mayoría de los programas se dirigen a quien se define como «persona sin vivienda» (jasar dira). En Vivienda con Descuento, por ejemplo, es persona sin vivienda quien no ha tenido, ni su pareja, en los tres años anteriores a la emisión del certificado de elegibilidad, una vivienda o una parte de vivienda superior a un tercio, y no tiene derechos sobre una vivienda en construcción. Esta definición difiere de la de vivienda única a efectos del impuesto de adquisición y de la que usa el banco, sobre todo en lo que respecta a las cuotas heredadas. Quien tenga cualquier participación en una vivienda debería leer el artículo quién se considera propietario de vivienda antes de presentar la solicitud.
Además de no tener vivienda, los grupos con derecho suelen ser los matrimonios o parejas de hecho, las familias monoparentales y las personas solas, estas con condiciones más restrictivas y a una edad mayor. En Vivienda con Descuento, las personas solas tienen derecho a partir de los 35 años. Cada programa tiene condiciones detalladas, que se actualizan periódicamente mediante decisiones del ministerio.
El certificado de elegibilidad: cómo se obtiene y qué determina
El certificado de elegibilidad (teudat zakaut) es el documento que acredita el derecho al préstamo subvencionado y su importe. Puede emitirse a través del banco con el que se contrata la hipoteca o en los centros de información del Ministerio de Construcción y Vivienda. El importe se determina con un sistema de puntos que tiene en cuenta, entre otras cosas:
- Los años de matrimonio y el número de hijos.
- El número de hermanos, como indicador de la ayuda que puede dar la familia extensa.
- El servicio militar o el servicio nacional.
- El lugar de compra: en las zonas de prioridad nacional el préstamo es mayor.
El certificado es válido durante un año y puede renovarse. Conviene emitirlo antes de empezar a buscar piso, para conocer de antemano la cantidad disponible e incluirla en la planificación de la hipoteca.
Qué preparar para la solicitud
- Documentos de identidad de ambos miembros de la pareja, incluido el anexo con los datos de los hijos.
- Documento de identidad de los padres con su anexo, para acreditar el número de hermanos.
- Certificado del periodo de servicio militar o nacional.
- Certificado de matrimonio o, para las parejas de hecho, documentos que acrediten la vida en común.
- Si se tiene participación en una vivienda: extracto registral (nesaj tabu) y documentos de la herencia, para comprobar si la cuota supera un tercio.
La hipoteca en condiciones de elegibilidad: qué aporta en la práctica
El préstamo se concede como un tramo separado dentro de la hipoteca, y sus condiciones están fijadas en las decisiones del ministerio:
- Interés: medio punto por debajo del tipo medio hipotecario que publica el Banco de Israel en la fecha del préstamo, con un máximo del 3 %.
- Estructura: tipo fijo, indexado al índice de precios al consumo.
- Amortización anticipada: sin comisión por amortización anticipada en el propio tramo de elegibilidad, una ventaja real en los años en que las comisiones de cancelación de los tramos fijos son elevadas.
- Importe: normalmente decenas de miles de shekels y hasta unos 200.000 ₪, según la puntuación y la zona.
Un ejemplo numérico
El ejemplo es solo ilustrativo. Una pareja tiene derecho a un préstamo de 200.000 ₪ a 25 años. Al 3 %, la cuota mensual de ese tramo es de unos 948 ₪. Si el tramo alternativo del banco, fijo e indexado, estuviera al 4,2 %, la cuota sería de unos 1.078 ₪. El ahorro es de unos 130 ₪ al mes, y de unos 39.000 ₪ a lo largo de todo el plazo antes del efecto de la indexación. Es una cantidad real, pero no cambia el orden de magnitud de una operación. Si el banco ofrece un interés inferior al 3 % en el tramo fijo indexado, la ventaja se reduce e incluso desaparece, por eso hay que comparar antes de decidir.
Vivienda con Descuento: condiciones y sorteos de 2026
Vivienda con Descuento es el programa que sustituyó a Mejir LaMishtaken y a Mejir Matara. El Estado adjudica suelo a promotores con la condición de que vendan parte de los pisos a personas con derecho a un precio inferior al de mercado, y los pisos se sortean entre los inscritos. Sus condiciones principales:
- Un certificado de elegibilidad vigente antes de inscribirse en el sorteo.
- Cumplir la definición de persona sin vivienda; en algunas licitaciones hay un cupo separado para quienes mejoran de vivienda.
- El descuento se fija en cada licitación y está sujeto a un tope.
- Los adjudicatarios se comprometen a condiciones como limitaciones a la venta y al alquiler durante el periodo que fijan las bases del programa.
- En los sorteos hay prioridad para los residentes de la localidad en parte de los pisos, y en 2026 se estableció también prioridad para los reservistas.
Antes de inscribirse, compruebe la ubicación, la fecha prevista de entrega y las condiciones del proyecto concreto. Vivienda con Descuento es un piso nuevo de promotor, por lo que se le aplican todas las reglas de la compra a promotor: la garantía de la Ley de Venta, la indexación y el calendario de pagos. Lo desarrollamos en la guía sobre las promociones de promotores 20/80.
Cómo decidir si inscribirse en el sorteo
Inscribirse no compromete, pero ganar sí. Antes de inscribirse conviene hacerse tres preguntas: si viviría en la localidad y el barrio del proyecto aunque no hubiera descuento, si el calendario de pagos con el promotor se ajusta a su capital y a su hipoteca, y si las limitaciones a la venta y al alquiler encajan con sus planes para los próximos años. Si alguna respuesta es negativa, el descuento en el precio puede valer menos de lo que parece en el anuncio del sorteo.
Colectivos con beneficios especiales
Nuevos inmigrantes
Los nuevos inmigrantes (olim) tienen derecho a ayudas para la compra de vivienda dentro de los 15 años siguientes a su aliá, con un certificado de elegibilidad que emiten el Ministerio de Construcción y Vivienda y el Ministerio de Aliá e Integración. Además, disfrutan de una reducción importante del impuesto de adquisición al comprar una vivienda en un periodo que empieza un año antes de la aliá y se prolonga siete años después. Los tipos exactos figuran en el artículo impuesto de adquisición 2026. Quien todavía no es residente en Israel y estudia comprar como no residente encontrará todos los pasos en el artículo un no residente compra vivienda en Israel.
Personas con discapacidad y víctimas
Las personas con una discapacidad del grado y el tipo definidos en el reglamento, las personas ciegas, las víctimas de actos hostiles y las familias en duelo tienen derecho a un tipo reducido del impuesto de adquisición al comprar una vivienda, sujeto a las acreditaciones del organismo competente. Las definiciones son muy precisas, por lo que la documentación se adjunta ya en la declaración de la operación.
Reservistas
En los últimos años se ha dado prioridad a los soldados reservistas en los sorteos de Vivienda con Descuento. El alcance de la prioridad y la definición de los beneficiarios se fijan en cada sorteo, y conviene comprobarlos en los anuncios del ministerio.
Cuánto valen las ayudas en el norte de Tel Aviv y en el Sharón
Hay que decirlo con sencillez: en las zonas de alta demanda, la ayuda pública cubre una parte pequeña de la operación. Un préstamo de elegibilidad de 200.000 ₪ equivale a alrededor del 5 % de un piso de 4 millones de ₪, y el ahorro de intereses que supone es de algunas decenas de miles de shekels a lo largo de todo el plazo. Los sorteos de Vivienda con Descuento en Tel Aviv y en las ciudades del Sharón son poco frecuentes, y el número de pisos es reducido en relación con el de inscritos.
Esto no significa que no merezca la pena comprobarlo. La pareja con derecho al préstamo debería tenerlo en cuenta, porque es barato y flexible. El inmigrante que compra su primera vivienda dentro del plazo ahorra en el impuesto de adquisición una cantidad que puede llegar a 100.000 ₪ o más. Pero la ayuda es una capa del plan de financiación, no el plan en sí. Quien busca su primera vivienda en el norte de la ciudad construirá el presupuesto sobre todo con su capital propio, la hipoteca y una buena elección de barrio y de tipo de inmueble. Para comparar zonas, puede leer sobre los barrios del norte de Tel Aviv.
Errores frecuentes al solicitar ayudas
- Suponer que una cuota heredada no cuenta. Una cuota superior a un tercio de una vivienda afecta a la definición de persona sin vivienda, aunque no se compute a efectos del impuesto de adquisición.
- Vender una vivienda e inscribirse de inmediato. La prueba de los tres años de Vivienda con Descuento mira hacia atrás, y quien vendió hace poco todavía no es persona sin vivienda.
- Descubrir la elegibilidad demasiado tarde. Después de firmar la hipoteca es difícil incorporar el tramo de elegibilidad. Emita el certificado antes de iniciar el proceso con el banco.
- Inscribirse en un sorteo sin estudiar el proyecto. Ganar obliga a cumplir un calendario de pagos con un promotor. Quien gana y renuncia puede perder su posición en sorteos posteriores, según las reglas del programa.
- Contar con la ayuda como parte del capital propio. El préstamo de elegibilidad es un préstamo, no una subvención, y forma parte del porcentaje de financiación. No sustituye el capital propio que exige el banco.
Cómo combinar la ayuda con una hipoteca ordinaria
- Emita el certificado de elegibilidad y compruebe el importe.
- Pida a varios bancos una oferta de hipoteca que incluya el tramo de elegibilidad. El préstamo se concede a través del banco con el que se contrata la hipoteca.
- Compare el interés del tramo de elegibilidad con el que ofrece el banco en un tramo fijo indexado. Si la oferta del banco es mejor, puede ser preferible renunciar al tramo.
- Recuerde que el préstamo de elegibilidad forma parte de la hipoteca: se incluye en el porcentaje de financiación y en el cálculo de la relación entre cuota e ingresos, y no es un añadido por encima de ellos.
- Si tiene derecho a una reducción del impuesto de adquisición, asegúrese de que el abogado adjunte la documentación en la declaración, para que el impuesto se calcule correctamente desde el principio.
Antes de elegir un piso, conviene saber también cuánto vale realmente. Una valoración del inmueble ayuda a entender si el precio pedido es razonable antes de llegar al tasador del banco.
Preguntas frecuentes
¿Quién tiene derecho a la hipoteca en condiciones de elegibilidad?
Las personas sin vivienda que reúnen puntuación suficiente según el sistema del Ministerio de Construcción y Vivienda, principalmente parejas y familias. La puntuación se basa en los años de matrimonio, los hijos, los hermanos y el servicio militar o nacional.
¿Qué interés tiene el préstamo de elegibilidad?
Medio punto por debajo del tipo medio que publica el Banco de Israel, con un máximo del 3 %, a tipo fijo indexado al índice de precios.
¿Cuánto tiempo es válido el certificado de elegibilidad?
Un año desde su emisión, y puede renovarse.
¿Pueden las personas solas recibir ayudas para comprar vivienda?
Sí, con condiciones más restrictivas. En Vivienda con Descuento, por ejemplo, las personas solas tienen derecho a partir de los 35 años si cumplen la definición de persona sin vivienda.
¿Se puede obtener a la vez el préstamo de elegibilidad y Vivienda con Descuento?
Sí. Quien gana un piso de Vivienda con Descuento y tiene derecho al préstamo puede incluirlo en la hipoteca que contrata para comprarlo, sujeto a las condiciones del banco.
¿Necesita un nuevo inmigrante el certificado de elegibilidad para la reducción del impuesto de adquisición?
No. La reducción del impuesto de adquisición se concede según el reglamento fiscal y se solicita en la declaración a la Autoridad Tributaria. El certificado de elegibilidad se exige para el préstamo subvencionado.
Antes de contar con la ayuda
La ayuda pública merece una comprobación, pero las grandes decisiones de la compra siguen siendo la ubicación, el precio y la financiación. Si desea elaborar un presupuesto realista para comprar en el norte de Tel Aviv o en el Sharón y entender qué tipo de inmueble encaja con él, estaremos encantados de ayudarle. Puede contactar con nosotros o llamar al 077-500-4600 (desde el extranjero, +972 77 500 4600).
La información de este artículo es general y no constituye asesoramiento jurídico, financiero ni fiscal. Las condiciones de cada programa se actualizan periódicamente y deben comprobarse en los sitios de los organismos oficiales.
