En las últimas semanas se publicaron varios datos y decisiones que dibujan un panorama complejo de la política de planificación urbana en Israel, desde el volumen de solicitudes de permisos de construcción para renovación urbana hasta resoluciones de comités de apelación que frenan proyectos conocidos. Para quien evalúa una compra, una venta o una inversión en bienes raíces en el norte de Tel Aviv o en Ramat HaSharon, conviene entender estas tendencias no como una noticia pasajera, sino como una herramienta para tomar decisiones.
Qué ocurrió y qué cambió
Un análisis del departamento de investigación del sitio Madlan reveló que, en ocho ciudades principales, el número de viviendas incluidas en solicitudes de permisos de renovación urbana cayó un 51 % en el primer semestre de 2026 frente al mismo período del año anterior. Tel Aviv registró la caída más pronunciada de todas, de 5.775 viviendas en el primer semestre de 2025 a apenas unas 998 en el semestre equivalente de 2026, un descenso del 83 %.
En cambio, ciudades como Haifa y Holón registraron un salto significativo en las solicitudes, una tendencia atribuida, entre otros factores, a una oferta relativamente baja de viviendas sin vender, a diferencia de Tel Aviv y Jerusalén, donde el mayor inventario de viviendas nuevas pesa sobre el ritmo de los nuevos proyectos. Además, la expiración del plan TAMA 38 (tama 38) en la mayoría de los municipios, junto con el aumento de los costos de construcción, también contribuye al cambio en el ritmo de los permisos.
Cómo funciona en la práctica: comités, normas y planes del metro
Sacar adelante un proyecto de construcción implica varias etapas institucionales, desde el comité de planificación y construcción de la ciudad hasta el comité distrital y, en ocasiones, un comité de apelación que revisa decisiones anteriores. Un ejemplo destacado es la anulación de la aprobación que el comité de planificación y construcción de Herzliya había dado al plan del complejo Rubin de la empresa Acro, que incluye dos torres y 180 viviendas, después de que el comité distrital de apelación determinara que no se había celebrado un debate separado y profundo sobre la conformidad del plan con TAMA 70, el plan maestro nacional para el área del metro.
La decisión se considera un precedente para otros planes ubicados en las zonas de influencia de las futuras líneas de metro, y establece que la verificación de conformidad con el plan maestro nacional no puede hacerse solo de paso al tratar las objeciones, sino que exige un procedimiento independiente. Paralelamente, otros planes incorporan la conservación de edificios históricos como condición para avanzar con nuevas construcciones, como se ve en el plan de una torre de oficinas de 35 pisos en el distrito de la Bolsa de Diamantes de Ramat Gan, que incluye la conservación de una antigua fábrica y su traspaso a la propiedad municipal.
Qué revisar antes de decidir sobre bienes raíces en el norte de Tel Aviv
Antes de comprar, vender o invertir en un inmueble que forma parte de un proceso de planificación, se recomienda verificar en qué etapa se encuentra el plan correspondiente, si fue depositado antes o después de la entrada en vigor de nuevos planes maestros nacionales como TAMA 70, y si depende de audiencias adicionales o de apelaciones pendientes. Estas brechas pueden retrasar proyectos incluso después de haber recibido una aprobación inicial.
También conviene examinar la situación de los permisos en la zona específica, ya que los datos muestran grandes diferencias de una ciudad a otra e incluso de un barrio a otro, según la oferta de viviendas existente y el grado de madurez del mercado de renovación urbana en esa zona. Revisar el estado de la infraestructura, las normas de construcción vigentes y los requisitos de accesibilidad, tal como aparecen también en los planes de conservación de edificios, es parte integral de la evaluación de la conveniencia de una operación.
Qué significa para los bienes raíces en el norte de Tel Aviv y en Ramat HaSharon
El mercado inmobiliario de Tel Aviv, y en particular los bienes raíces en el norte de Tel Aviv, en zonas como Ramat Aviv Gimel, Neve Avivim, Ramat Aviv HaYeruka y Afeka, se encuentra dentro de la tendencia en la que las solicitudes de permisos de renovación urbana han caído con fuerza en toda la ciudad. Para quienes buscan departamentos en venta en el norte de Tel Aviv, esto significa que el ritmo de los nuevos proyectos de pinui binui (demolición y reconstrucción) y de TAMA 38 podría desacelerarse, lo que podría afectar los precios de los departamentos en Tel Aviv a mediano plazo, sobre todo en las zonas donde ya se realizaron muchos proyectos en los últimos años.
En zonas como Bavli y el Viejo Norte, donde los proyectos de renovación urbana son habituales, es importante revisar la etapa de planificación de cada proyecto por separado, y no confiar únicamente en que un plan se presentó en el pasado. El ejemplo de Herzliya, donde un proyecto avanzado se detuvo por no ajustarse a TAMA 70, muestra que incluso proyectos de larga data pueden sufrir retrasos importantes si no se examinó su conformidad con los planes de metro vigentes, y una cuestión similar podría surgir en los trazados previstos en la zona de Tzahala y Tel Baruch.
En los bienes raíces de Ramat HaSharon, donde la actividad de renovación urbana es relativamente limitada en comparación con Tel Aviv, la caída nacional de las solicitudes de permisos es menos relevante de forma directa, pero puede influir indirectamente en la disponibilidad de viviendas en toda el área metropolitana. A inversores y vendedores por igual les conviene seguir la combinación de factores, incluidos el nivel de las tasas hipotecarias, la situación de los permisos en la zona y los requisitos de conservación o de conformidad con los planes nacionales, antes de tomar una decisión sobre una operación.
