Para muchos, invertir en un departamento en Tel Aviv es la forma más segura de tener un activo. Pero invertir en un departamento en Tel Aviv en 2026 es una decisión que hay que comprobar con números: la tasa del Banco de Israel está en el 3,25 %, la rentabilidad del alquiler en la mayoría de las ciudades del centro del país es inferior a esa cifra y el impuesto de compra (mas rechisha) sobre una vivienda adicional se paga desde el primer shekel. Quien compra un departamento para invertir en el norte de Tel Aviv, en Ramat Hasharón, Herzliya, Raanana o Kfar Saba debe saber de antemano cuál es la rentabilidad real después de todos los costos, qué efecto tiene la financiación, cómo tributa el alquiler y qué ocurrirá el día de la venta. En esta guía reunimos el cálculo completo, con un ejemplo numérico de Ramat Aviv, y las comprobaciones que distinguen un inmueble que conserva su valor de uno que solo luce bien en el anuncio. Los datos están actualizados a octubre de 2026, y cada caso concreto debe revisarse con un abogado y un asesor fiscal.
Invertir en un departamento en Tel Aviv en 2026: el punto de partida
Antes de hablar de un barrio o de un inmueble concreto, conviene entender el contexto en el que se toma la decisión. El 21 de octubre de 2026 el Banco de Israel mantuvo la tasa de interés en el 3,25 %, después de cuatro recortes desde comienzos de año a partir de un nivel del 4,25 %. La inflación de los doce meses terminados en septiembre fue del 1,6 %. Para el inversor, esto significa que hoy existe una alternativa conservadora que rinde un interés nominal superior al 3 % sin inquilinos, sin mantenimiento y sin impuesto de compra.
Por otro lado, un análisis publicado por Bizportal en septiembre de 2026 encontró que la rentabilidad del alquiler mejoró en 11 de las 13 ciudades analizadas en comparación con julio de 2024. En Herzliya, por ejemplo, la rentabilidad media subió al 2,31 %, y en Petaj Tikva al 2,67 %. En Tel Aviv los precios de la vivienda son especialmente altos: según un análisis de los datos de la Oficina Central de Estadística, el precio medio de un departamento en la ciudad en el primer trimestre de 2026 fue de unos 4,59 millones de ₪. Un precio elevado y un alquiler que sube más despacio producen una rentabilidad corriente baja, por lo que invertir en un departamento en el norte de Tel Aviv es sobre todo una apuesta por el valor a largo plazo y, en menor medida, una fuente de ingresos mensuales.
Esto no significa que la inversión carezca de lógica. Significa que la lógica debe estar definida: qué espera obtener, en qué plazo y qué tiene que ocurrir en el mercado para que la inversión supere a la alternativa conservadora.
Rentabilidad bruta, rentabilidad neta y rentabilidad sobre el capital propio
El error más frecuente al invertir en vivienda es mirar solo la rentabilidad bruta: el alquiler anual dividido por el precio del departamento. Es una cifra útil para comparar inmuebles con rapidez, pero no cuenta toda la historia. En la práctica hay tres cifras distintas:
- Rentabilidad bruta. Alquiler anual dividido por el precio del inmueble. Un departamento de 3.600.000 ₪ alquilado por 7.500 ₪ al mes rinde un 2,5 % bruto.
- Rentabilidad neta. El alquiler menos los meses sin inquilino, el mantenimiento y las reparaciones, el seguro del edificio y los impuestos, dividido por el costo total de la inversión, incluidos el impuesto de compra, los honorarios del abogado, la comisión de intermediación y la preparación del departamento para alquilar. La rentabilidad neta es casi siempre un tercio o más inferior a la bruta.
- Rentabilidad sobre el capital propio. Lo que le queda después de las cuotas de la hipoteca, dividido por el dinero que realmente invirtió. Aquí la financiación puede mejorar o empeorar el resultado, según la diferencia entre la rentabilidad neta y el interés del préstamo.
Por encima de estas tres cifras hay un cuarto componente: la revalorización. En el norte de Tel Aviv suele ser la parte principal de la ganancia, pero también es la única que nadie puede garantizar de antemano. Un inversor prudente plantea el cálculo de modo que la inversión siga siendo razonable incluso en un escenario en el que los precios solo mantengan su valor real.
Costos de entrada: impuesto de compra, abogado, intermediación y preparación para alquilar
Por una vivienda adicional se paga hoy un impuesto de compra del 8 % sobre la parte del precio hasta 6.055.070 ₪ y del 10 % sobre la parte que la supera. Estas tasas se fijaron mediante una disposición temporal vigente hasta finales de 2026 y, según las informaciones publicadas, se espera que sigan aplicándose a comienzos de 2027 debido a las elecciones. Lo que regirá después aún no se ha decidido, por lo que quien firme un contrato cerca del cambio de año debe verificar con su abogado la tasa aplicable en la fecha de la firma. El detalle completo está en la guía impuesto de compra 2026. También es importante entender quién se considera propietario de una vivienda a efectos fiscales, ya que el cónyuge y los hijos menores cuentan conjuntamente; conviene leer al respecto la guía quién se considera propietario de una vivienda.
Además del impuesto de compra, hay costos que es fácil olvidar en el primer cálculo:
| Concepto | Tasa o importe habitual | Observación |
|---|---|---|
| Impuesto de compra sobre una vivienda adicional | 8 % hasta 6.055.070 ₪, 10 % por encima | Según la disposición temporal vigente |
| Honorarios del abogado | Por lo general del 0,5 % al 1 % más IVA | Se fijan por negociación |
| Comisión de intermediación | Normalmente hasta el 2 % más IVA | Se fija en el contrato de intermediación |
| Tasación y seguros de la hipoteca | Miles de shekels | El banco exige un tasador designado por él |
| Preparación del departamento para alquilar | Depende del estado del inmueble | Pintura, cocina, aire acondicionado, reparaciones |
El IVA (maam), del 18 %, se aplica a los honorarios del abogado y a la comisión de intermediación. En un departamento nuevo comprado a una constructora el IVA ya está incluido en el precio, un punto que conviene conocer al comparar entre un departamento nuevo y uno de segunda mano.
Hipoteca para un departamento de inversión: 50 % de financiación y su efecto en la rentabilidad
Según las directivas de la Supervisión de Bancos, el préstamo para comprar una vivienda adicional como inversión está limitado al 50 % del valor del inmueble, frente al 75 % para una primera vivienda y el 70 % para quienes cambian a una vivienda mejor. El valor que el banco toma en cuenta es el menor entre el precio del contrato y la tasación, de modo que comprar por encima de la tasación aumenta el capital propio necesario. Además, el banco evalúa la capacidad de pago a partir de sus ingresos actuales, y no solo del alquiler previsto.
La financiación mejora la rentabilidad sobre el capital solo cuando la rentabilidad neta del inmueble supera el interés del préstamo. En el norte de Tel Aviv, donde la rentabilidad neta es inferior al 2 % y el interés de la mayoría de las modalidades hipotecarias es mayor, el apalancamiento funciona al revés: el alquiler no cubre los intereses y la diferencia sale del bolsillo. Quien compra con hipoteca debe prever un flujo de caja mensual negativo y asegurarse de poder sostenerlo durante años, también en los periodos en que el departamento quede vacío. Sobre las comprobaciones que hace el banco y la comparación de ofertas escribimos en la guía aprobación de principio para la hipoteca.
Invertir en un departamento en Tel Aviv en cifras: tres ambientes en Ramat Aviv
El ejemplo es solo ilustrativo y las cifras están redondeadas. Supongamos un departamento de tres ambientes en un edificio antiguo de Ramat Aviv Gimel, comprado por 3.600.000 ₪ y alquilado por 7.500 ₪ al mes.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio del departamento | 3.600.000 ₪ |
| Impuesto de compra, 8 % | 288.000 ₪ |
| Abogado, 0,5 % más IVA | 21.240 ₪ |
| Comisión de intermediación, 2 % más IVA | 84.960 ₪ |
| Tasación y gastos accesorios | 5.000 ₪ |
| Preparación del departamento para alquilar | 60.000 ₪ |
| Costo total | 4.059.200 ₪ |
| Alquiler anual | 90.000 ₪ |
| Medio mes sin inquilino, mantenimiento y seguro | 11.250 ₪ |
| Impuesto en la modalidad del 10 % | 9.000 ₪ |
| Ingreso neto anual | 69.750 ₪ |
La rentabilidad bruta es del 2,5 %, pero la rentabilidad neta sobre el costo total es de alrededor del 1,72 %. Quien compra al contado obtiene, por tanto, cerca del 1,7 % anual, frente a cerca del 2,8 % después de impuestos en un depósito en shekels al 3,25 % (con un impuesto del 15 % sobre los intereses). Para que la inversión en el departamento iguale a la alternativa conservadora, el valor del inmueble debe subir alrededor del 1,2 % anual antes del impuesto sobre la plusvalía.
Con una hipoteca del 50 %, es decir 1.800.000 ₪, y un interés medio estimado del 4,5 %, el pago de intereses en el primer año llega a unos 81.000 ₪, más que el ingreso neto. El flujo de caja anual es negativo en unos 11.250 ₪ antes incluso de amortizar capital, y el capital propio invertido es de unos 2.259.200 ₪. En este caso el departamento debe revalorizarse alrededor de un 2 % anual para justificar la inversión frente al depósito. No es un escenario lejano en el norte de Tel Aviv a lo largo de una década, pero es una apuesta por la revalorización y no un ingreso pasivo, y es importante llamarlo por su nombre.
Tributación de los ingresos por alquiler en 2026: las tres modalidades
El alquiler de vivienda tributa en una de tres modalidades, y la elección se hace de nuevo en cada ejercicio fiscal:
- Modalidad exenta. Los ingresos por alquiler de vivienda de hasta 5.654 ₪ al mes están exentos de impuestos. Por encima de ese importe la exención se va reduciendo y desaparece por completo cuando el ingreso mensual alcanza 11.308 ₪. El límite se calcula sobre el total del alquiler de todos los departamentos de su propiedad, por lo que conviene sobre todo a quien alquila un solo departamento con un alquiler relativamente bajo.
- Modalidad del 10 %. Un impuesto del 10 % sobre el alquiler bruto, sin deducción de gastos ni amortización y sin límite. El impuesto se paga dentro de los 30 días siguientes al cierre del ejercicio fiscal. En los departamentos del norte de Tel Aviv, donde el alquiler suele superar el límite de la exención, es la modalidad más habitual.
- Modalidad ordinaria. El ingreso se suma a la renta imponible y tributa según los tramos marginales, y a la vez se pueden deducir gastos, intereses del préstamo tomado para comprar el inmueble y la amortización del edificio. Conviene sobre todo a quien tiene otros ingresos bajos o gastos financieros elevados.
Elegir la modalidad exenta o deducir amortización puede afectar al cálculo del impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria (mas shevach) el día de la venta, y quienes tienen ingresos altos también deben comprobar si están sujetos al recargo fiscal (mas yesef). Es una decisión que conviene tomar con el asesor fiscal al comienzo de la inversión y no al final. Sobre el lado práctico del alquiler, desde la fijación de la renta hasta un contrato conforme a la Ley de Alquiler Justo, profundizamos en la guía alquilar un departamento en el norte de Tel Aviv.
Un departamento de inversión en el norte de Tel Aviv: qué genera demanda y qué revisar en el inmueble
La demanda de alquiler en el norte de la ciudad proviene de varios públicos estables: estudiantes de posgrado, personal académico e investigadores visitantes de la Universidad de Tel Aviv, familias que quieren acercarse a las escuelas antes de comprar y residentes que regresan al país. Cada público busca un producto distinto, por lo que la primera pregunta no es qué barrio, sino para quién es el departamento. Un departamento de dos o tres ambientes a poca distancia a pie de la universidad se dirige a un público, y uno de cuatro ambientes con estacionamiento y ascensor en Neve Avivim se dirige a un público completamente distinto.
Antes de presentar una oferta por un departamento de inversión, conviene repasar la siguiente lista:
- El alquiler real, no el del anuncio. Pida datos de departamentos similares alquilados en los últimos meses en la misma calle. Un anuncio publicado durante semanas indica un precio demasiado alto.
- El estado del edificio. Techo, cañerías, ascensor y el estado de la caja del comité del edificio (vaad habait). En un edificio antiguo, una reparación importante puede borrar uno o dos años de rentabilidad.
- La situación jurídica y urbanística. Extracto del registro de la propiedad (nesach tabu), construcciones irregulares y licencias. Las comprobaciones completas se detallan en la guía comprobaciones antes de comprar un departamento.
- El potencial de renovación urbana. Un edificio antiguo en un terreno grande podría incluirse en el futuro en un proyecto de demolición y reconstrucción (pinui binui). Esto puede añadir un valor importante, pero también generar años de incertidumbre y un periodo en el que el departamento no produce ingresos. Verifique la situación urbanística ante el comité de planificación y construcción y no pague por adelantado un potencial que no ha sido aprobado.
- La liquidez. Un departamento estándar de un tamaño muy buscado se vende más rápido que uno atípico. El día en que quiera vender, la liquidez vale dinero.
Quien piense invertir fuera de los límites de la ciudad puede considerar también Ramat Hasharón, Herzliya, Raanana y Kfar Saba. Los precios de entrada son distintos, el público inquilino es distinto y el cálculo debe hacerse para cada ciudad por separado.
La salida de la inversión: impuesto sobre la plusvalía y planificación de la venta
La mayor parte de la ganancia al invertir en un departamento en Tel Aviv llega el día de la venta, por lo que hay que calcularla ya el día de la compra. Un departamento de inversión normalmente no tiene exención del impuesto sobre la plusvalía, y la plusvalía real tributa al 25 %. El impuesto de compra pagado, los honorarios, la comisión de intermediación y las reformas de capital documentadas se reconocen como gastos que reducen la plusvalía, por lo que conviene guardar cada factura desde el primer día. La explicación completa está en la guía impuesto sobre la plusvalía en la venta de un departamento 2026.
En el cálculo anterior, si el departamento se revaloriza alrededor de un 2 % anual durante diez años, la plusvalía nominal antes de gastos llega a unos 790.000 ₪. Tras deducir los gastos reconocidos y la actualización por el índice de precios, el impuesto efectivo es bastante menor, pero sigue siendo un componente que reduce la rentabilidad final y debe incluirse en el plan desde el primer día.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad tiene un departamento de inversión en Tel Aviv?
La rentabilidad bruta en el norte de Tel Aviv se sitúa por lo general entre el 2 % y el 3 %, y después del impuesto de compra, el mantenimiento, los meses sin inquilino y los impuestos suele bajar a menos del 2 %. Como referencia, el análisis de Bizportal de septiembre de 2026 encontró en Herzliya una rentabilidad media del 2,31 %.
¿Cuánto impuesto de compra se paga por un departamento de inversión en 2026?
El 8 % sobre la parte hasta 6.055.070 ₪ y el 10 % sobre la parte que la supera, según una disposición temporal vigente hasta finales de 2026. Lo que regirá después aún no se ha decidido, por lo que conviene verificar la tasa con el abogado antes de la firma.
¿Cuánta hipoteca se puede obtener para un departamento de inversión?
Hasta el 50 % del valor del inmueble, tomando el menor entre el precio del contrato y la tasación. El banco también evalúa la capacidad de pago a partir de los ingresos actuales.
¿Qué modalidad fiscal conviene para los ingresos por alquiler?
Cuando el alquiler total es inferior a 5.654 ₪ al mes, la modalidad exenta suele ser la mejor. Cuando es mayor, la modalidad del 10 % es la más habitual, y quien tiene gastos financieros elevados u otros ingresos bajos debería estudiar la modalidad ordinaria. La decisión debe revisarse con un asesor fiscal.
¿Es mejor comprar un departamento de inversión al contado o con hipoteca?
Cuando la rentabilidad neta es inferior al interés de la hipoteca, la financiación aumenta el riesgo y genera un flujo de caja negativo, y solo compensa si el departamento se revaloriza. Comprar al contado reduce el riesgo, pero concentra mucho capital en un solo inmueble. La decisión depende del horizonte de la inversión y de sus otras fuentes de ingresos.
Antes de decidir invertir
Invertir en un departamento en el norte de Tel Aviv puede ser una decisión acertada, siempre que se base en un cálculo completo y no en una intuición. En RS Nadlan acompañamos a nuestros clientes en la compra de departamentos de inversión en Tel Aviv, Ramat Hasharón, Herzliya, Raanana y Kfar Saba, con especialización en los barrios del norte de Tel Aviv, y trabajamos junto a los abogados y asesores fiscales de nuestros clientes. Si está considerando una inversión, puede consultar los inmuebles en venta, contactarnos aquí o llamar al 077-500-4600 (desde el exterior, +972 77 500 4600). Será un placer conversar con usted.
