Ces dernières semaines, plusieurs données et décisions ont dessiné un tableau complexe de la politique d’urbanisme en Israël, du volume des demandes de permis de construire en renouvellement urbain jusqu’aux décisions de commissions de recours qui freinent des projets connus. Pour qui envisage un achat, une vente ou un investissement dans l’immobilier au nord de Tel Aviv ou à Ramat HaSharon, il importe de comprendre ces tendances non comme une actualité passagère, mais comme un outil de décision.
Ce qui s’est passé et ce qui a changé
Une étude du département de recherche du site Madlan a montré que, dans huit grandes villes, le nombre de logements inclus dans les demandes de permis en renouvellement urbain a chuté de 51 % au premier semestre 2026 par rapport à la même période de l’année précédente. Tel Aviv a connu la baisse la plus forte de toutes, passant de 5 775 logements au premier semestre 2025 à environ 998 seulement au semestre correspondant de 2026, soit un recul de 83 %.
À l’inverse, des villes comme Haïfa et Holon ont enregistré une hausse marquée des demandes, une tendance attribuée notamment à une offre relativement faible de logements invendus, contrairement à Tel Aviv et Jérusalem, où le stock plus important de logements neufs pèse sur le rythme des nouveaux projets. Par ailleurs, l’expiration du plan TAMA 38 (tama 38) dans la plupart des municipalités, conjuguée à la hausse des coûts de construction, contribue elle aussi à l’évolution du rythme des permis.
Comment cela fonctionne en pratique : commissions, normes et plans du métro
Faire avancer un projet de construction suppose de franchir plusieurs étapes institutionnelles, de la commission d’urbanisme et de construction de la ville à la commission de district, et parfois une commission de recours qui réexamine des décisions antérieures. Un exemple marquant est l’annulation de l’approbation, par la commission d’urbanisme et de construction de Herzliya, du plan du complexe Rubin de la société Acro, qui comprend deux tours et 180 logements, après que la commission de recours de district a jugé qu’aucune discussion distincte et approfondie n’avait eu lieu sur la conformité du plan au TAMA 70, le plan directeur national pour l’espace du métro.
Cette décision est considérée comme un précédent pour d’autres plans situés dans les zones d’influence des futures lignes de métro. Elle établit que la vérification de la conformité au plan directeur national ne peut se faire au détour de l’examen des oppositions, mais exige une procédure autonome. Parallèlement, d’autres plans font de la préservation de bâtiments historiques une condition pour faire avancer des constructions nouvelles, comme le montre le plan d’une tour de bureaux de 35 étages dans le quartier de la Bourse du diamant à Ramat Gan, qui prévoit la conservation d’une ancienne usine et son transfert à la municipalité.
Que vérifier avant une décision dans l’immobilier au nord de Tel Aviv
Avant d’acheter, de vendre ou d’investir dans un bien concerné par une procédure d’urbanisme, il est recommandé de vérifier à quel stade se trouve le plan concerné, s’il a été déposé avant ou après l’entrée en vigueur de nouveaux plans directeurs nationaux comme le TAMA 70, et s’il dépend d’audiences supplémentaires ou de recours encore pendants. De tels écarts peuvent retarder des projets même après une première approbation.
Il est également utile d’examiner la situation des permis dans le secteur précis, car les données montrent de grands écarts d’une ville à l’autre, et même d’un quartier à l’autre, selon l’offre de logements existante et la maturité du marché du renouvellement urbain dans ce secteur. L’examen de l’état des infrastructures, des normes de construction en vigueur et des exigences d’accessibilité, telles qu’elles figurent aussi dans les plans de conservation de bâtiments, fait partie intégrante de l’évaluation de l’intérêt d’une transaction.
Ce que cela signifie pour l’immobilier au nord de Tel Aviv et à Ramat HaSharon
Le marché immobilier de Tel Aviv, et en particulier l’immobilier au nord de Tel Aviv, dans des quartiers comme Ramat Aviv Gimel, Neve Avivim, Ramat Aviv HaYeruka et Afeka, s’inscrit dans la tendance qui voit les demandes de permis en renouvellement urbain reculer fortement dans toute la ville. Pour ceux qui cherchent des appartements à vendre au nord de Tel Aviv, cela signifie que le rythme des nouveaux projets de pinui binui (démolition et reconstruction) et de TAMA 38 pourrait ralentir, ce qui pourrait influer sur les prix des appartements à Tel Aviv à moyen terme, surtout dans les secteurs où de nombreux projets ont déjà été menés ces dernières années.
Dans des quartiers comme Bavli et le Vieux Nord, où les projets de renouvellement urbain sont fréquents, il est important d’examiner le stade d’urbanisme de chaque projet au cas par cas, sans se fier au seul fait qu’un plan a été déposé par le passé. L’exemple de Herzliya, où un projet avancé a été stoppé faute de conformité au TAMA 70, montre que même des projets anciens peuvent connaître des retards importants si leur conformité aux plans de métro actuels n’a pas été examinée, et une question semblable pourrait se poser le long des tracés prévus dans le secteur de Tzahala et Tel Baruch.
Pour l’immobilier à Ramat HaSharon, où l’activité de renouvellement urbain est relativement limitée par rapport à Tel Aviv, la baisse nationale des demandes de permis est moins directement pertinente, mais elle peut influer indirectement sur la disponibilité du parc de logements dans l’ensemble de l’agglomération. Investisseurs comme vendeurs ont intérêt à suivre la combinaison des facteurs, notamment le niveau des taux des crédits immobiliers, la situation des permis dans le secteur et les exigences de conservation ou de conformité aux plans nationaux, avant de se décider sur une transaction.
