Un penthouse à Ramat Aviv Gimel ou un appartement avec jardin sont des biens dont le prix dépend largement de ce qui se trouve hors des murs : le toit en terrasse, le jardin, la vue et l’intimité. C’est précisément là que se concentrent aussi la plupart des risques, car ce qui semble faire partie de l’appartement lors de la visite n’est pas toujours inscrit comme tel. Dans ce guide, nous présentons l’offre du quartier, la différence entre un penthouse dans une tour et un appartement sur le toit dans un immeuble ancien, la manière de vérifier l’inscription des parties attachées, ce que dit la loi sur le syndic et sur les droits à construire sur le toit, et la façon de valoriser un toit en terrasse. Les vérifications générales que tout acheteur doit faire figurent dans le guide les vérifications avant d’acheter un appartement ; ici, nous nous concentrons sur ce qui est propre à ce type de bien.
L’offre du quartier : penthouse, appartement sur le toit et appartement avec jardin
Ces termes ne sont pas définis par la loi, et les annonces les emploient librement. Il est utile de les distinguer selon ce que l’on obtient réellement :
- Le penthouse est généralement l’appartement du dernier étage d’une tour ou d’un immeuble neuf, plus grand que les appartements standard, avec un vaste toit en terrasse conçu dès l’origine comme partie de l’appartement.
- L’appartement sur le toit (dirat gag) est une appellation plus large, qui inclut aussi un appartement du dernier étage d’un immeuble ancien ayant obtenu l’usage du toit ou d’une partie de ce toit, parfois des années après la construction.
- L’appartement avec jardin (dirat gan) est un logement au niveau de la rue doté d’un jardin qui lui est rattaché ou dont il a l’usage de fait.
À Ramat Aviv Gimel, l’offre se répartit selon l’âge des immeubles. Dans le bâti d’origine des années 1970, des immeubles de six à huit étages, les appartements sur le toit et avec jardin sont relativement rares. Dans les tours construites depuis les années 1990, surtout dans la partie ouest du quartier, des penthouses plus grands ont été conçus. Une offre supplémentaire devrait arriver dans les prochaines années grâce aux projets de démolition et reconstruction, comme l’îlot des rues Beit Tsouri et Abba Ahimeir, où une tour de plus de vingt étages est prévue. Nous avons développé le panorama général du quartier et les différences entre ses types d’immeubles dans l’article acheter un appartement à Ramat Aviv Gimel.
Penthouse à Ramat Aviv Gimel : dans une tour ou dans un immeuble ancien
| Paramètre | Penthouse dans une tour | Appartement sur le toit dans un immeuble ancien |
|---|---|---|
| Inscription du toit en terrasse | Généralement conçu et rattaché dès l’inscription de la copropriété | Parfois rattaché tardivement, parfois simple usage de fait |
| Permis | Construction d’origine conforme au permis, les modifications ultérieures doivent être vérifiées | Les ajouts sur le toit sont fréquents, et l’écart entre le permis et la réalité est plus courant |
| Charges courantes | Syndic relativement élevé, reflétant ascenseurs, hall et services | Syndic plus faible, mais la responsabilité de l’étanchéité et des équipements du toit peut être lourde |
| Protection | Le plus souvent une pièce sécurisée (mamad), lorsque le permis est postérieur à la réglementation de 1992 | Le plus souvent un abri collectif, sans pièce sécurisée |
| Vue | Plus dégagée, mais susceptible d’être masquée par une nouvelle tour à proximité | Dépend de la hauteur des immeubles voisins et des projets de renouvellement |
La différence la plus importante tient à la certitude. Un penthouse conçu et inscrit comme tel présente le plus souvent une situation juridique plus nette. Un appartement sur le toit dans un immeuble ancien peut être une opportunité, mais il exige une vérification plus approfondie de l’inscription et des permis.
Inscription du toit et du jardin rattachés : ce que l’on vérifie dans l’extrait et le plan
La loi foncière prévoit que, dans une copropriété, tout ce qui n’est pas les appartements proprement dits constitue une partie commune appartenant à l’ensemble des copropriétaires. Le toit et le jardin sont des parties communes, sauf s’ils ont été rattachés à un appartement déterminé. Quelques règles de la loi à connaître :
- Le rattachement se fait dans le règlement. Selon l’article 55(c) de la loi, les copropriétaires peuvent prévoir dans le règlement qu’une partie déterminée des parties communes sera rattachée à un appartement donné. Une fois rattachée, elle suit le régime de l’appartement. Il est impossible de rattacher les cages d’escalier, l’ascenseur, les abris et les équipements destinés à tous les occupants.
- Un nouveau rattachement exige un large accord. Selon l’article 62(a), inscrire dans le règlement le rattachement d’une partie commune à un appartement donné requiert l’accord de tous les copropriétaires. L’article 71B autorise une décision à une majorité spéciale lorsque le rattachement vise à agrandir un appartement, aux conditions fixées par la loi.
- L’usage de fait n’est pas un rattachement. Un occupant qui utilise le toit depuis des années, ou dont les voisins ont donné un accord oral, n’en est pas propriétaire. C’est l’inscription qui compte.
Concrètement, la vérification se déroule ainsi :
- L’extrait du registre foncier (nessah tabou). Dans l’extrait d’une copropriété figurent les parties attachées de chaque lot, le plus souvent avec leur lettre de repérage et leur surface. On vérifie que le toit ou le jardin apparaissent sous l’appartement que vous achetez et que la surface inscrite correspond à ce qui vous a été présenté.
- Le plan de la copropriété (tachrit). Il montre l’emplacement exact de chaque partie attachée. Parfois, seule une partie du toit est rattachée et le reste demeure commun, par exemple la zone des chauffe eau solaires, des équipements techniques ou de la machinerie de l’ascenseur.
- Le règlement. Il est utile de demander le règlement inscrit et de lire ce qu’il prévoit pour le toit, le jardin et les droits à construire.
- Un immeuble non inscrit en copropriété. Dans les projets relativement récents, les droits peuvent encore être enregistrés auprès d’une société de logement ou découler d’un contrat avec le constructeur. On examine alors le contrat d’origine et le plan qui y était annexé.
Les droits à construire sur le toit : à qui appartiennent ils
Beaucoup d’acheteurs supposent que celui qui détient le toit détient aussi le droit d’y construire. C’est une hypothèse dangereuse. Le rattachement du toit à l’appartement ne lui transfère pas automatiquement les futurs droits à construire de l’immeuble. Savoir ce que prévoit le règlement en matière de droits à construire, s’il prévoit quoi que ce soit, est une question juridique que l’avocat doit examiner au cas par cas.
Cela a deux conséquences pratiques. D’abord, si vous achetez un appartement sur le toit en espérant ajouter une pièce, ne valorisez pas cet ajout avant d’avoir vérifié le règlement, le plan d’urbanisme applicable à la parcelle et la position des voisins. Ensuite, dans un immeuble en procédure de renouvellement, le sort de l’appartement sur le toit et de ses parties attachées dans le futur logement est fixé par le contrat avec le promoteur. Un grand appartement sur le toit ne reçoit pas toujours une contrepartie qui reflète ce que vous l’avez payé.
Les infractions d’urbanisme dans les appartements sur le toit et avec jardin
Toits en terrasse fermés, pièces construites sur le toit, pergolas fixes, abris de jardin et extensions sur le jardin sont les ajouts les plus fréquents pour ce type de bien. Avant d’évaluer la surface et le prix, on compare le permis figurant au dossier de construction (tik binyan) avec ce qui est réellement bâti. Une infraction peut entraîner un ordre de démolition ou une amende, et elle affecte aussi l’expertise de la banque et le financement. Ce qu’il faut rechercher dans le dossier de construction et l’effet d’une infraction sur le prêt sont détaillés dans le guide les vérifications avant d’acheter un appartement. L’essentiel ici : dans un penthouse ou un appartement avec jardin, la partie irrégulière est parfois précisément celle qui rend le bien cher.
Le syndic et les frais d’entretien
Selon l’article 58(a) de la loi foncière, chaque copropriétaire participe aux dépenses d’entretien et de gestion des parties communes au prorata de la surface de plancher de son appartement par rapport à celle de l’ensemble des appartements, sauf si le règlement fixe une autre répartition. Le propriétaire d’un grand penthouse paie donc généralement davantage que celui d’un appartement standard du même immeuble. Quelques distinctions à connaître :
- Selon l’article 57(b), les balcons et les murs extérieurs ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface de plancher, sauf disposition contraire du règlement.
- Selon l’article 57(c), la surface d’une partie attachée, comme un toit ou un jardin, entre dans le calcul selon la proportion fixée par le règlement, et à défaut selon celle fixée par le conservateur du registre foncier.
- Dans les tours, les charges du syndic reflètent le plus souvent des services comme le ménage, le gardiennage, le hall et les ascenseurs, et elles sont donc relativement élevées. Demandez le montant par écrit, avec le détail de ce qu’il comprend.
- La responsabilité de l’étanchéité du toit, du drainage et de l’entretien du jardin est déterminée par le règlement et par la jurisprudence, et elle n’est pas toujours claire. Il est utile de demander au syndic quelle est la pratique dans l’immeuble et de faire examiner le règlement par l’avocat.
Comment se fixe le prix d’un penthouse par rapport à un appartement standard
Le prix d’un penthouse à Ramat Aviv Gimel, comme dans tout quartier, ne s’obtient pas en multipliant un prix au mètre carré par la surface totale. Experts et agents pondèrent le toit en terrasse par un coefficient partiel : un mètre carré de terrasse compte pour une fraction de mètre carré habitable. Ce coefficient n’est pas fixé par la loi, et il varie selon la taille de la terrasse, son usage, son exposition et sa vue.
Exemple illustratif
L’exemple suivant est purement illustratif. Les coefficients et le prix au mètre carré sont des hypothèses de calcul et non des données de marché. Prenons un penthouse de 150 m² habitables avec un toit en terrasse de 100 m², et un prix de référence de 50 000 ₪ par mètre carré habitable dans l’immeuble :
| Hypothèse de coefficient pour la terrasse | Surface équivalente | Valeur selon le prix de référence |
|---|---|---|
| Coefficient 0,3 | 150 plus 30, soit 180 m² au total | 9 000 000 ₪ |
| Coefficient 0,5 | 150 plus 50, soit 200 m² au total | 10 000 000 ₪ |
L’écart entre les deux hypothèses atteint un million de shekels, et il découle entièrement de la valeur attribuée à un mètre carré de terrasse. Avant de faire une offre, il est donc utile de comprendre comment le vendeur est arrivé à son prix, et de demander à votre expert de justifier le coefficient retenu. Outre le coefficient, d’autres facteurs augmentent ou réduisent la valeur : une vue susceptible d’être masquée par une tour en projet, l’intimité de la terrasse face aux immeubles voisins, le nombre de places de parking, et des infractions d’urbanisme que l’expert de la banque ne prendra pas en compte. Nous avons développé les facteurs qui déterminent les prix dans le quartier en général dans l’article prix des appartements à Ramat Aviv Gimel.
Les questions à poser avant une offre sur un penthouse à Ramat Aviv Gimel
- Le toit en terrasse ou le jardin figurent comme rattachés dans l’inscription ? Quelle est leur surface inscrite ?
- Tout le toit est rattaché, ou une partie reste commune ?
- Quelles parties sont construites avec permis, lesquelles ne le sont pas, et que retiendra probablement l’expert de la banque dans la valeur ?
- Que prévoit le règlement en matière de droits à construire, d’étanchéité et de répartition des charges du syndic ?
- Quel est le montant des charges du syndic, et quelles dépenses sont prévues pour les années à venir ?
- Un projet de renouvellement, dans l’immeuble ou sur une parcelle voisine, risque de modifier la vue ou l’intimité ?
- Si l’immeuble est en procédure de renouvellement, que reçoit l’appartement sur le toit dans le contrat avec le promoteur ?
Des réponses claires à ces questions transforment une offre de prix en décision plutôt qu’en pari. Les droits de mutation (mas rechisha) sur un bien de valeur peuvent être importants, surtout s’il ne s’agit pas de votre unique logement ; vous trouverez le calcul dans l’article droits de mutation 2026.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre un penthouse et un appartement sur le toit ?
Ces termes ne sont pas définis par la loi. Le penthouse est le plus souvent un appartement du dernier étage conçu dès l’origine avec un vaste toit en terrasse, tandis que l’appartement sur le toit est une appellation plus large qui inclut aussi un appartement d’immeuble ancien ayant obtenu l’usage du toit. Ce qui compte en pratique, c’est ce qui est inscrit et ce qui est construit avec permis.
Comment vérifier que le toit en terrasse appartient à l’appartement ?
On vérifie dans l’extrait du registre foncier de la copropriété que le toit figure parmi les parties attachées de l’appartement, et sur le plan où se trouve exactement la partie rattachée et quelle est sa surface. Un usage de fait ou un accord oral des voisins ne constitue pas un rattachement.
Le propriétaire d’un appartement sur le toit a le droit de construire sur le toit ?
Pas automatiquement. Le rattachement du toit ne transfère pas nécessairement les droits à construire, et même lorsque ce droit existe, il faut un permis et un plan d’urbanisme qui autorise la construction. Il est utile de faire examiner le règlement et les plans applicables par un avocat.
Le propriétaire d’un penthouse paie davantage de charges de syndic ?
En général, oui. Selon la loi foncière, les dépenses se répartissent selon la surface de plancher des appartements, sauf disposition contraire du règlement. Les balcons ne sont pas pris en compte par défaut, et une partie attachée est comptée selon ce que prévoit le règlement.
Comment valoriser un toit en terrasse ?
Un toit en terrasse est pondéré par un coefficient partiel par rapport à la surface habitable. Ce coefficient n’est pas fixe et dépend de la taille, de l’usage et de la vue ; il est donc utile de demander à l’expert de le justifier avant de faire une offre.
Vous cherchez un penthouse ou un appartement avec jardin
Chez RS Nadlan, nous accompagnons les acheteurs d’appartements sur le toit et avec jardin à Ramat Aviv Gimel et dans le nord de Tel Aviv, et nous serons heureux d’examiner le bien avec vous avant que vous ne proposiez un prix. Les biens qui nous sont confiés figurent sur la page biens à vendre. Vous pouvez laisser vos coordonnées sur la page de contact ou appeler le 077-500-4600 (depuis l’étranger : +972 77 500 4600), et nous reviendrons vers vous.
